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本文為旅游百人會線上沙龍《百人茶社》第95期內容，經旅游百人會授權，由周起屹整理編輯而成。

2017年2月5日，一個新的名詞“田園綜合體”被寫入了今年的中央1號文件，其首創于無錫陽山的田園東方項目，并經過多年實踐形成了獨有的一套開發運營模式。其出發點是主張以一種可以讓企業參與、帶有商業模式的頂層設計、城市元素與鄉村結合、多方共建的“開發”方式，創新城鄉發展，形成產業變革、帶來社會發展，重塑中國鄉村的美麗田園、美麗小鎮！

那么“田園綜合體”對內而言，能否成為東方園林產業集團戰略轉型的方向？從更長遠來看，能否被市場接受？這些都值得期待。為此本期百人茶社特別邀請到無錫田園東方的主要創建者、袈藍建筑創始人鄒迎晞分享田園綜合體背后的故事。

田園綜合體：是集現代農業、休閑旅游、田園社區為一體的鄉村綜合發展模式，是新田園主義主要的載體。

田園綜合體的緣起

2012年，田園東方創始人兼CEO張誠先生出于對鄉村社會形態，鄉村風貌的特別關注，結合北大光華EMBA課題，發表了論文《田園綜合體模式研究》，并在無錫市惠山區陽山鎮和社會各界的大力支持下在“中國水蜜桃之鄉”的陽山鎮落地實踐了第一個田園綜合體項目——無錫田園東方。今年“田園綜合體”一詞被正式寫入中央一號文件，熱度頗高。

田園綜合體以田園東方為例，分三部分，農業、文旅和居住，以及內在的復合業態，在戰略重要性上不分伯仲。我將其形容為八寶粥：農業是水，是一切的基礎，所有的內容則融合在文旅、居住和農業的復合業態當中，因此田園東方實質上是一個平臺，聚集了文化、組織、開發、融資、管理、運營的平臺。通過這個平臺實現城鄉一體化的目標，在發揚地方特色的同時，繁榮地方經濟，保護生態環境，即這個平臺是有田園情懷的。

在此作為一個親歷者，袈藍建筑最早作為田園東方的乙方，從搭項目入手，并一步步發展成合作伙伴關系。目前，田園東方也同時是袈藍建筑的股東，雙方共同進步，共同交流，也共同成就。

農業

田園東方的農業是以現代農業、休閑旅游、田園社區為輔助，把農業進行商業化，對此我們的定位是企業化服務型的農業平臺。

其實在做生產性農業過程中我們走了“歪路”，當然其中也有耕耘和收獲，那就是用務實的精神去落地服務型農業。以陽山為例，本身有優質的水蜜桃資源，作為高附加值的農產品，把它做好的標準并不是以盈利為評判，而是在了解行業的復雜性基礎上，深挖行業的廣度，并服務于當地的原住民，所以農業才像水一樣能滋潤產業鏈的上下游。而我們自身通過公司化、規范化、科技化的運作，使得形成的產業園能作為當地社會的基礎性產業。

文旅

文旅是以生態自然型和多樣的旅游產品和度假產品的組合，以此作為產業的根本。比如主題樂園、不同的度假產品和度假村、精品酒店、民宿集群和營地等。

居住

田園社區屬于居住的一部分，服務于原住民和新移民，以及旅居的客群，最終形成新的社區和新的小鎮，當然也可以服務于養老客群。而我們本身有這種采菊東籬下，悠然見南山的情懷，也希望美好的發生，與原住民和諧共生。

同時，社區分兩類，一是結合宅改、土改的政策和試點，用集體建設用地的方式進行開發；另外一種如果條件允許，利用國有建設用地為基礎的開發，這兩種社區混合進行。其中集體用地與村集體的利益掛鉤，農民把自己的資產、土地和宅基地進行入股。

所以農業+文旅+居住是一個非常復雜和綜合的業態邏輯，以復合農業為基礎，把特色產業進行有機的聯系，最終造福于當地。中央一號文件里面談到不支持以房地產模式開發，但其中描述的對養老產業和田園的結合場景也是支持的一部分，包括宅基地的改革以及土改政策，均是很好的一個窗口。

中央一號文件與“田園綜合體”概述

今年都在談中央一號文件對田園綜合體的支持，這個熱點起源于時任中央農辦主任唐仁健到田園東方考察，張誠就未來愿景做了一個交流介紹，進而在今年中央一號文件中得到大力支持（當然，這不是巧合），這是對于我們田園東方在無錫陽山等地開展長達4年實踐的肯定。

田園東方的歷程及現狀

目前“田園綜合體”已經走出無錫，進入第二個發展階段，重中之重就是在無錫的田園東方二期項目，也是我們田園東方的2.0版本。其中1.0則是早期我們剛入行的時候，團隊均是地產出身，還擺脫不了固有思維，并不是最具代表性的綜合體產品。

以前在蜜桃加工和伴手禮研發上，農業的深度挖掘都不是很成熟，因此今年上半年就是打造示范區，其中重點就是田園蜜桃村。“蜜桃村”以田園文創基地、親子自然樂園、度假休閑產品為主要內容，增設包括情境花海、小豬賽跑、豚鼠大游行、萌寵屋、自然迷宮、兒童鄉村俱樂部、手偶劇場等在內的設施活動，為兒童及成人提供更有吸引力的游樂場地和服務，預計將于2017年陽山桃花節期間亮相。目前，公司內部全員動員，進行互相輪崗來達到深抓內功的目的。

通過這幾年的實踐，從步驟、內容本質和業態組合上都發生了根本性質的變化，田園東方體的另外一個解釋就是從一產到三產的融合發展，一二三產形成聯動。

另外未來我們將側重鍛煉運營能力，集團內部所有資金將導入在運營中，尤其目前在大規模特色小鎮的圈地運動中，應該保持警惕！必將有部分會無法運轉下去。只有鍛煉好運營能力，才能使得田園東方具有持續迭代和研發的能力，必將走向一個輕資產輸出的道路。

新田園主義理論綱要

影響田園東方發展的一位學者叫周其仁，他在著作《城鄉中國》中描述到中國只有兩種人，一種是城里人，另外一種是鄉下人，而我們對新興城鎮化和城鄉一體化的理解也基于此。目前城鄉二元的矛盾越來越大，包括城市的霧霾，農村的人才外流、土地荒蕪等問題突出，歸根結底就是人的矛盾。真正的田園東方體是以城里人為基礎，引導到鄉村的模式，在此基礎上，我們提出以新田園主義的十大主張來引導開發模式，也希望未來形成田園哲學。

十大主張分別為：

1）新田園主義強調用可復制、可推廣的商業模式來實現理想，是用旅游產業引導中國鄉村現代化、城鄉一體化、新型城鎮化；

2）新田園主義鼓勵與三農產生關聯，實現三農“富強美”的發展目標，包括各種可行的合作方式；

3）新田園主義鼓勵城市人來鄉村消費、創業、旅居、定居，倡導城鄉互動；

4）新田園主義項目須包含教育和文化設施，須容納、對接并開展社會公益事業；雖然項目強調商業模式，是商業項目，但也要帶有社會企業目的，每個項目至少要有一部分業務要作為社會企業目標，這在初期的實踐就要開展；

5）新田園主義的項目模式載體是田園綜合體，其必須對原住民、新移民、旅居人群帶來他們需要的價值，著眼于他們的未來生活，真正為了他們創造美好，作為我們事業的目標；田園綜合體提供的產品和服務必須是他們想要、需要的，而能夠比其他模式更好地滿足他們；

6）新田園主義的田園綜合體產品，是人文性質的，因此它是一種鮮明的、無處不在的人文主義品牌下的產品體現，不做只有經濟收益而不符合、不呈現品牌文化和價值主張的事情；

7）新田園主義主張開放共創，主張以自己為平臺，主張兼容并包、培養別人、聯合發展，從某種意義上來說，田園東方也是一個大IP，內部諸多業態是可以共建的；

8）新田園主義主張開放共創，主張以自己為平臺，主張兼容并包、培養別人、聯合發展；

9）新田園主義強調一切發自自身。除了前面描述的對外呈現，要從企業內部文化、員工關系開始，不斷傾聽和檢視自己的初衷。只有發自內心的，才是有力的，才能“復興田園，尋回初心”；

10）新田園主義應該多實踐，應該形成一種文化風潮，應該吸引越來越多的人參與到這個領域中，聚集形成各種優秀的主張，并開展實踐行動。

田園綜合體的類型分析

第一類：就無錫田園東方一期示范區而言，僅是以單一村為單元，在充分尊重陽山的自然生態和項目原址拾房村的歷史記憶上，按照“修舊如舊”的方式，選取十座老房子修繕和保護，還保留了村莊內的古井、池塘、原生樹木，最大程度地保持了村莊的自然形態。示范區內開設有田園生活館、拾房書院、花間堂稼圃集、華德福學校、綠樂園、田園大講堂等各類與生活和度假密切相關的業態，完整還原田園旅居生活。

第二類：即“1個小鎮中心、5個主題游樂園、4個度假產品、3個農業基地和2種田園社區”為一體的田園主題綜合性文旅項目，具備涵蓋生態農業、休閑旅游和田園居住等復合功能。

第三類：即以某種特色農業為驅動，帶動區域發展的田園綜合體模式，這與第一、第二類有所重疊。目前在成都設立的以茶文化為特色，建設集茶園農業、休閑文旅和田園社區于一體，為人們提供田園生活新體驗。

第四類：即田園文旅小鎮的開發，其中以特色產業為指導。近期我們的戰略會上明確提到田園綜合體是商業模型，田園文旅小鎮則是實際產品的呈現，結合三大業態的邏輯，強調一個新故鄉的打造。

第五類：即在運作現有田園綜合體的基礎上，以體育旅游作為一個新的名片打造，結合傳統馬拉松等國際賽事，包括引進國際優質的度假村品牌，整體與現有景區聯動，以全域旅游的宏觀角度來提出更廣和更深度的大田園計劃，目前已經與天津和大理進行簽約落地。

中央一號文件中的“田園綜合體”是以城鄉供給側改革為基礎的政策，必將在實踐中結合十大主張，對三農、原住民、城鄉一體化等問題進行綜合考慮，在用投資拉動創新驅動，優化產權機構，以城促鄉過程中，一方面使得勞動力、土地資產和創新要素的高效配置，另一方面，結合供給側改革政策未來將把田園綜合體打造成一個重大平臺，讓更多的人參與其中。

“田園綜合體”這株果樹，不僅有文旅、居住、農業這三顆果子，每一個果子也將孕育更多果實，更多的類型，長成各自的果林。

*本文作者：鄒迎晞，執惠專家作者、無錫田園東方的主要創建者、袈藍建筑創始人。柏林藝術大學建筑學畢業，世界華人建筑師協會創會會員。出版過《古陽建境·龍門博物館建筑設計》《先鋒建筑在中國》等書籍。整理：周起屹，編輯：石夢瑤。

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