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上周，上市公司萊茵體育在杭州市桐廬縣拿下兩個(gè)地塊，這兩個(gè)地塊被用于建設(shè)其總投資20億元的首個(gè)體育特色小鎮(zhèn)——桐廬國(guó)際足球小鎮(zhèn)（以下簡(jiǎn)稱桐廬體育小鎮(zhèn)）。在改名兩年多后，萊茵體育似乎真的要擼起袖子干了。

從萊茵置業(yè)改名為萊茵體育，這家公司的地產(chǎn)基因根深蒂固。桐廬體育小鎮(zhèn)不光有體育場(chǎng)館等基礎(chǔ)設(shè)施，更有包括住宅和商服在內(nèi)面積更加龐大的地產(chǎn)項(xiàng)目。以地產(chǎn)補(bǔ)血特色文旅項(xiàng)目亦是萬(wàn)達(dá)、恒大、華僑城等一眾地產(chǎn)商的資本套路，萊茵體育身處此間亦不能免。

不過(guò)盡管名字中帶有體育二字，但是萊茵體育卻并非是一個(gè)強(qiáng)IP資源的公司。這成為部分業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑萊茵體育能否玩轉(zhuǎn)體育的主因，當(dāng)然這種質(zhì)疑背后的潛臺(tái)詞是：你是為了圈地、低價(jià)拿地才用體育做噱頭？

一個(gè)大背景是近期國(guó)家體育總局副局長(zhǎng)趙勇在論述體育小鎮(zhèn)與資本的關(guān)系時(shí)做出的一個(gè)闡述，“要保證運(yùn)動(dòng)休閑特色小鎮(zhèn)在三年內(nèi)基本建成，保證投資達(dá)到人民幣20億元以上，其中體育產(chǎn)業(yè)方面的投資要達(dá)到50%左右。要注意甄別資本市場(chǎng)投機(jī)行為，防止運(yùn)動(dòng)休閑特色小鎮(zhèn)建設(shè)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，甚至搞成半拉子工程?！?/p>

桐廬體育小鎮(zhèn)的玩法

一位接近萊茵體育的人士對(duì)執(zhí)惠表示，這次萊茵體育在桐廬拿地成本非常低。這位人士認(rèn)為，就算萊茵體育真的要玩高舉高打的重資產(chǎn)模式，自己花20億建維這個(gè)體育小鎮(zhèn)，也都很劃算。

他所稱的劃算，是指萊茵體育此次的拿地成本。

據(jù)萊茵體育發(fā)布的公告顯示，該公司在杭州市桐廬縣拿下了該縣高家路以南的兩個(gè)地塊，其中2號(hào)地塊面積分別為91765平方米，成交價(jià)為1.56億。1號(hào)地塊面積為80565平方米，成交為0.364億。

公告稱，本次競(jìng)得土地主要為萊茵體育首個(gè)體育小鎮(zhèn)——桐廬國(guó)際足球小鎮(zhèn)項(xiàng)目建設(shè)，項(xiàng)目總投資規(guī)劃為人民幣20億元，包括“一場(chǎng)一館”，即大型體育場(chǎng)、綜合體育館及綜合訓(xùn)練基地的建設(shè)，公司將在體育場(chǎng)館建成后將其作為浙江萊茵達(dá)女子足球俱樂(lè)部、浙江女子冰球隊(duì)、浙江女子冰壺隊(duì)的轉(zhuǎn)訓(xùn)基地及承辦省級(jí)、國(guó)家級(jí)、國(guó)際級(jí)，足球、冰球、冰壺賽事的場(chǎng)地。

當(dāng)然，上述兩個(gè)地塊并非全都用于小鎮(zhèn)的體育場(chǎng)館建設(shè)。最大的2號(hào)地塊被規(guī)劃為商服和居住用地，1號(hào)地塊則是體育用地。很明顯這是一個(gè)地產(chǎn)+體育特色項(xiàng)目的文旅綜合項(xiàng)目，此間商業(yè)邏輯不言自明。

而拿地價(jià)格也堪稱低廉，執(zhí)惠得到的數(shù)顯示，上述用來(lái)建設(shè)居住類住宅和商服的2號(hào)地塊，桐廬國(guó)土局掛出的起始價(jià)為1.5288億，萊茵體育拿地價(jià)格為1.56億，期間僅有幾百萬(wàn)元的溢價(jià)，換算到地面價(jià)一千多元/平。可做對(duì)比的是，在同類區(qū)域8月份成交的一宗地塊的地面價(jià)就達(dá)到了5100元/平，溢價(jià)接近200%。

一位萊茵體育的內(nèi)部人士亦對(duì)桐廬拿地成本感到滿意，他對(duì)執(zhí)惠表示，周邊新盤(pán)價(jià)格動(dòng)輒一萬(wàn)多，而萊茵體育拿地成本才一千多/平。

如此便宜的地價(jià)可以讓萊茵體育的地產(chǎn)項(xiàng)目覆蓋其總投20億的成本嗎？

賬要細(xì)細(xì)的算

萊茵體育目前在全國(guó)布局的體育特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目達(dá)到4個(gè)，包括本文提及的桐廬項(xiàng)目和黃山國(guó)際戶外運(yùn)動(dòng)基地、杭州浦陽(yáng)特色體育小鎮(zhèn)項(xiàng)目、四川彭州葛仙山運(yùn)動(dòng)休閑小鎮(zhèn)項(xiàng)目，上述4個(gè)項(xiàng)目的總投入大致在140億元。

總投入過(guò)大，自身體量又小，這成為媒體質(zhì)疑萊茵體育的論據(jù)。

上述投資規(guī)模對(duì)于總資產(chǎn)24億元（截至2017年6月30日），2016年?duì)I收38億元，歸屬上市公司凈利潤(rùn)僅為2519萬(wàn)元的萊茵體育而言，實(shí)在是一筆天文數(shù)字的投資。

但是媒體的諸多質(zhì)疑，卻忽視了萊茵體育動(dòng)態(tài)運(yùn)營(yíng)能力。

賬要細(xì)細(xì)的算，如果萊茵體育此次桐廬體育小鎮(zhèn)的地產(chǎn)項(xiàng)目可回籠資金補(bǔ)血體育基礎(chǔ)設(shè)施投入，那這就是一個(gè)比較完美的四兩撥千斤的“萬(wàn)達(dá)模式”。

不過(guò)萊茵體育行嗎？

細(xì)算桐廬體育小鎮(zhèn)這筆賬可作為一個(gè)粗淺的解剖案例。

萊茵體育此次在桐廬共獲得兩個(gè)地塊，1號(hào)地塊為體育用地，2號(hào)地塊就是商服+住宅的地產(chǎn)用地。大致估算2號(hào)地塊建成后的收入規(guī)模，亦可知曉萊茵體育回籠資金之規(guī)模。

執(zhí)惠從桐廬方面得到的進(jìn)一步資料顯示，2號(hào)地塊分為A、B兩個(gè)區(qū)。其中A區(qū)為商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地，B區(qū)為居住用地。在2號(hào)地塊總盤(pán)子91765平方米的面積中，A區(qū)的規(guī)劃用地面積為22370平方米，B區(qū)的規(guī)劃用地面積為69395平方米。但是值得注意的是，作為規(guī)劃面積最大的居住用地B區(qū)，該區(qū)域的容積率僅規(guī)劃為小于等于1.1，建筑層數(shù)被要求控制在11層以內(nèi)，這表明這塊區(qū)域的樓盤(pán)建筑面積有限。

由于2號(hào)地塊位于桐廬縣城區(qū)域范疇，目前該桐廬縣城內(nèi)的二手房均價(jià)在一萬(wàn)元左右。簡(jiǎn)單換算亦可知，萊茵體育2號(hào)地塊中的住宅和商服等樓盤(pán)若全部售罄，其總收入大致在10億元左右，相比于萊茵體育總投20億成本來(lái)說(shuō)，尚有不小差距。

不過(guò)，萊茵體育今年上半年持有的貨幣資金也只有不到2億，這家公司真的有點(diǎn)小馬拉大車的感覺(jué)。這種高舉高打的重資產(chǎn)模式，對(duì)于萬(wàn)達(dá)、恒大等經(jīng)年土豪來(lái)說(shuō)尚能承受，但對(duì)萊茵體育這種輕量級(jí)選手就是“甜蜜的負(fù)擔(dān)”。

上述萊茵體育內(nèi)部人士亦對(duì)執(zhí)惠表示，目前公司已拿下桐廬體育小鎮(zhèn)的土地使用權(quán)，未來(lái)是否要引入其他方面的合作，現(xiàn)在還不好說(shuō)。

不好說(shuō)的另外一個(gè)悲哀在于，萊茵體育目前尚沒(méi)有知名的強(qiáng)勢(shì)IP，不能走IP授權(quán)這條輕資產(chǎn)路徑。

萊茵體育的IP夢(mèng)

萊茵體育目前擁有的IP并不強(qiáng)勢(shì)，據(jù)其半年報(bào)披露的信息顯示，其擁有包括，萊茵女足、斯坦科維奇杯洲際籃球賽、亞洲職業(yè)籃球聯(lián)賽、萊茵體育京都飛鏢群英會(huì)、中國(guó)成都彭州國(guó)際山地戶外運(yùn)動(dòng)挑戰(zhàn)賽、全國(guó)家庭健身挑戰(zhàn)賽、彭州美式9球國(guó)際公開(kāi)賽等全民健身活動(dòng)、世界冰壺冠軍巡回賽CCT的賽事視頻版權(quán)等、浙江省女子冰球隊(duì)、浙江省女子冰壺隊(duì)等諸多體育IP。

上述多達(dá)10個(gè)的體育賽事和IP在國(guó)內(nèi)則稍顯弱勢(shì)，冰上運(yùn)動(dòng)在國(guó)內(nèi)尚未普及，而包括斯坦科維奇杯籃球賽的賽事也并非熱門(mén)，比如參賽球隊(duì)近年來(lái)維持在四支球隊(duì)規(guī)模，2015年外來(lái)參賽隊(duì)伍為墨西哥、委內(nèi)瑞拉、新西蘭；2016年的參賽隊(duì)伍為法國(guó)、尼日利亞、阿根廷。

如果親自打造IP短期難以見(jiàn)效，那么買(mǎi)來(lái)又如何？目前來(lái)看，能買(mǎi)的熱門(mén)體育IP更多在國(guó)外，不過(guò)這道門(mén)已在一個(gè)月前被堵死，只能“鋌而走險(xiǎn)”。

8月14日，萊茵體育董事長(zhǎng)高繼勝以其個(gè)人和家族的名義，斥資近2.1億歐元收購(gòu)了圣瑪麗足球集團(tuán)80%的股份，成為了英超勁旅南安普頓俱樂(lè)部的最大股東。

值得注意的是，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家發(fā)展改革委、商務(wù)部、人民銀行、外交部《關(guān)于進(jìn)一步引導(dǎo)和規(guī)范境外投資方向的指導(dǎo)意見(jiàn)》，文件指出，將限制房地產(chǎn)、酒店、影城、娛樂(lè)業(yè)、體育俱樂(lè)部等境外投資，此意見(jiàn)的落款日期為8月4日。高繼勝的此舉隨即被媒體以“頂風(fēng)作案”為標(biāo)題進(jìn)行報(bào)道。

此宗交易為了突破限制，據(jù)稱是高家利用香港財(cái)富出資，直接繞開(kāi)了監(jiān)管部門(mén)對(duì)海外并購(gòu)的限制。盡管這筆收購(gòu)并非是以上市公司名義。

實(shí)際上，萊茵體育目前尚未形成類似華強(qiáng)方特、華誼這種強(qiáng)IP資源矩陣，靠授權(quán)IP走輕資產(chǎn)這條路很難。

那么聯(lián)合巨無(wú)霸地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目所在地國(guó)企，與其手拉手玩重資產(chǎn)模式似是為數(shù)不多選項(xiàng)。

但萊茵體育的話語(yǔ)權(quán)又能剩多少呢？