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2017年8月21日，國家旅游局發布了《旅游民宿基本要求與評價》在內的4項行業標準，并將于2017年10月1日起實施，從此國內民宿行業終于迎來了統一的行業標準和規范。

行業標準對民宿的定義為利用當地閑置資源，民宿主人參與接待，為游客提供體驗當地自然、文化與生產生活方式的小型住宿設施。注：民宿單幢建筑客房數量應不超過 14 間(套)。

行業標準對民宿的基本要求、安全、建設、衛生和服務等各方面進行了全面的規范。此外，還根據接待設施與服務品質將民宿劃分為兩種等級，分別為金宿級、銀宿級。金宿級為高等級，銀宿級為普通等級。可以預見，標準的出臺對民宿行業的規范化和標準化會起到很大促進作用，同時一大批民宿也將面臨著調整和整改，甚至清離市場。標準的出臺和后續的整治對行業的良性發展肯定是有利的，但民宿行業要賺錢還需要更多的智慧。

景鑒智庫從多個行業消息渠道得到的信息顯示，我國民宿近年來無序發展已造成幾乎全行業虧損。不僅僅是民宿本身，包括民宿預訂平臺在內的相關行業也都陷入高額虧損。

中國的民宿行業是如何發展起來的，當下行業困境背后的原因又是什么？筆者通過本文進行一些剖析，并對未來的發展方向提出一些淺見，拋磚引玉與業內有識之士共同探討。

民宿的起源、引入、困局

民宿起源于20世紀60年代的英國，英國的西南部與中部人口稀疏的農家為了增加收入開始發展民宿，最初以簡單的提供住宿和早餐為基本模式。

日本則是在上個世紀70年代前后開始發展起民宿行業。日本的民宿行業由登山、滑雪、游泳等愛好者租借民居而衍生并發展起來的，一開始大多位于景點附近。后面逐漸發展成遍布整個國家的產業。

民宿在臺灣也有很長的發展歷史。1981年左右，臺灣的墾丁國家公園附近由于游客的爆發性增長，飯店旅館住宿供不應求且缺乏服務。有空屋人家因此掛起民宿的招牌進行營業，緣此，臺灣的民宿行業也有了長足的發展。

中國的民宿發展大多在學習日本和臺灣的經驗，萌芽于上個世紀90年代，當時多稱呼為“客棧”。2012年前后，中國度假旅游需求迅速增長，大眾出行主體由商務出行轉向個人旅游，游客對于客棧、民宿等個性化主題酒店需求增加。目前中國民宿行業正處于爆發式增長期，不再僅僅是情懷之作，各類社會資本開始涌入，問題也同時隨之而來。大量的空置，幾乎全行業的虧損。

目前整個中國民宿行業的困境已是不爭的事實，如何解決行業困境，讓我們先放眼境外，看看是否可以從海外民宿產業較成功的發展之路中汲取一些經驗。

日本民宿

日本民宿從上個世紀70年代開始發展，目前日本約有24,000所民宿，日本民宿以平民化的收費和自助式的服務為主要特色。截止2015年，日本民宿規模達到2219億日元。日本民宿的使用者93%為外國人，且85%的民宿集中在東京、大阪和京都。2017年6月日本出臺《住宅宿泊事業法》，最早將在明年1月全面開放民宿，將長期游走于法律灰色地帶的民宿正規化、合法化。此前，日本僅有1/3的民宿合乎規范。

隨著新生育人口減少，日本的閑置住宅越來越多。目前日本住宅總數為 6,063 萬戶，其中，閑置的住宅高達 820 萬戶。僅僅在東京，就有 81,700 戶閑置住宅，大阪則有 67,900 戶。同時日本的房地產行業自從泡沫經濟后一直不景氣。這些空置的房子成為了日本發展民宿業的基礎。日本的土地是私有制，購買了土地的所有權之后可以在上面搭建房屋，許多房屋的設計都較為個性化，富有特色。這也為房屋民宿化創造了條件。

日本的民宿經營采用許可制，民宿并不可隨意開設，而是需要經過得到官方授權的財團法人的輔導、審核，通過認證、登記后方可營業，即使是偏遠地區的簡易民宿也需要獲得許可經營證之后才可經營。政府對從業者在消防、建筑安全以及食品衛生上有所規范。另外，日本民宿業屬于旅館的一種，所以沒有房間數的限制。 

日本民宿主要分為洋式民宿和農家民宿兩類，兩者的區別主要在經營者身份和價格。日本除西式酒店外的住宿形態都可以稱為民宿，這一點與我國對民宿的定義略有區別。

洋式民宿的經營者大部分為白領階級專業投資，并采取全年性專業經營，農家民宿則有公營、農民經營、農協經營、準公營、第三部門經營等五種形式。收費方面洋式民宿多以旅館制（一宿二餐）為收費單位，農家民宿差異較大，沒有規定的收費單位。

與中國的酒店不同，日本的酒店收費大多是按照房型和人數，同樣的房型，入住人數不同價格也不同。日本的民宿同樣也會根據人數來計費，但是主要的房屋收費不會根據人數而變化，增加的主要為服務費、清掃費，所以適合多人入住。

舉例來說，下圖為大阪難波伊爾克歐瑞酒店。

根據Booking上最新的房價信息，2個成人一晚大約需要900元人民幣。住宿條件與中國普通的經濟型酒店相差不大（如下圖）。

而附近的民宿（如下圖），同樣條件的，價格約為300元人民幣左右。酒店與民宿價格差了大約三倍，民宿價格競爭力可見一斑。

該民宿價格為276元，遠低于附近一般酒店近900元/間的價格

相比酒店，日本的民宿的自助性更強。從預約、取鑰匙、入住、離開民宿，都可以不用直接與房東或者負責人交接。預定成功房東發給住客一組密碼，入住時憑密碼進門或者憑密碼取鑰匙。在預定的入住時間之前，房東會清理房間。入住之后所有設施都可以隨意使用，離開時將鑰匙放入指定的地點，房東再清理一下房間，一次民宿入住就完成了。在日本這種人力成本極高的國家，這樣可以很大程度的節省成本。同時這樣也能給游客一種回自己家的體驗。

日本民宿類非標住宿深受游客的歡迎發展迅速，對原有的住宿設施和業態造成了一定沖擊，同時對周邊居民和環境也造成了影響。故2017年6月日本通過《住宅宿泊事業法》，對民宿行業進行限制和規范。法案規定普通民宅作為住宿設施的“民宿”可待客的營業天數每年將控制在180天以內，對擔憂環境惡化的地區還可由地方政府制定地方條例進一步縮短。法案還對民宿的標識、登記、保潔等各項義務，及防止對周邊居民的影響進行了詳細規范。對于違反法令的房東，地方政府可責令其停業整頓甚至撤銷其資質，若不服從將處以6個月以下有期徒刑或處以100萬日元（約合人民幣6萬元）以下罰金。

為何日本民宿能獲得良好收益并快速發展，甚至還要通過立法進行規范和限制？有哪些方面可以帶給中國同業者啟示呢？

筆者認為首先在于日本民宿大多通過利用空置房屋并由房東自主經營，這不僅使民宿有了民俗性和人情味，也大大節省了民宿的建設投資和日常運營成本。這就使得民宿在日本這種高地價、高人力成本的發達國家獲得了很強的生存能力，即使遇到旅游淡季房屋空置也不會對經營者產生多少經營壓力。

其次，由于日本的景點眾多，日本政府對景點的環境保護以及特色內容的開發效果顯著，吸引了大量國內外游客慕名而來，且大多會產生住宿需求，使得以旅游景點為導向的民宿有了廣闊的市場。圍繞景點打造民宿，不僅有了生存基礎，獲客成本也較低。

并且日本民族追求整潔、精致和禮儀的民族性也使民宿有著良好的客戶體驗，精致化、特色化成了日本民宿的代名詞。

不過民宿規范的法律出臺之前，很多民宿仍游走于灰色地帶，市場也有不少亂象，使日本國內對民宿破壞環境和擾民問題的呼聲很強，對住宿行業也產生了沖擊，最終促使法律的出臺，進行規范和限制。

日本民宿發展的正面經驗值得學習，所發現的問題也值得我們考慮和避免。

中國臺灣地區民宿

臺灣的民宿已有30多年的發展歷史，尤其是近10年大陸開放自由行之后，大量游客涌入臺灣，民宿的數量也快速增長。根據臺灣旅游局及民宿協會相關資料統計，2011年臺灣民宿3,763家，到2015年已有6356家。總客房數由15,658間增長到26,357間，增長了70%。

2001年臺灣頒布《民宿管理辦法》，首次對民宿的合法地位進行了認可，對民宿的經營資格、民宿協會的監管等方面做出了嚴格的規定。規定民宿為利用自用住宅空閑房間，以家庭副業方式經營，提供旅客鄉野生活住宿之所。并且規定民宿的經營規模，必須以客房數5間以下，客房總樓地板面積要在150㎡以下，但位于原住民保留地、經農業主管機關合法經營許多可證的休閑農場、經農業主管機關劃定的休閑農業區、觀光地區、偏遠地區及離島地區的特色民宿，經營客房數要在15間以下，總樓地板面積要在200㎡以下。建筑要符合消防設計，樓梯及平臺凈寬1.2米以上，樓層地板面積超過240㎡的需要設置直達電梯。

《民宿管理辦法》也規定了設置民宿應該在如下地區：風景特定區、觀光地區、國家公園區、原住民地區、偏遠地區、離島地區、休閑農業區、金門特定區計劃自然村、非都市土地。同時對客房、浴室、清潔用品、飲用水水質等都有著嚴格的規定。

同時，成立于2003年的臺灣鄉村民宿發展協會（2007更名“社團法人臺灣民宿協會”）也發揮了組織和引導的作用。協會以TRAA為品牌標識，建立了臺灣民宿論壇、臺灣民宿評論、臺灣名宿金獎、3S民宿認證、臺灣民宿講座、臺灣民宿故事館這6大產業服務平臺，涵蓋民宿的方方面面。協會也與政府部門溝通合作、推動民宿發展規定的修改和各地民宿合法化，積極推廣臺灣民宿產業和產品。

臺灣民宿協會的架構

臺灣的民宿同樣大多集中分布在著名景點附近。景鑒智庫搜集了全臺各地民宿數據（如下圖），截止2015年，擁有七星潭、太魯閣等優質景區資源的花蓮縣，民宿數量為全臺第一。 

臺灣民宿的發展主要源于當年墾丁公園周邊旅館供不應求，2015年墾丁的民宿預定位居榜首，花蓮次之。

2015年墾丁為臺灣最熱門的旅游目的地，花蓮次之

臺灣墾丁公園附近的特色民宿

臺灣墾丁公園附近的特色民宿

臺灣墾丁公園附近的特色民宿

臺灣民宿的發展成因之一是1994年臺灣推行“社區總體營造”政策，一大批“有情懷”的專家學者投身鄉村的保護和重建中。這個政策使臺灣的基建改頭換面，相關設施配套完善，同時也保留了當地特色，為民宿的發展提供了硬件上的便利，同時鄉土文化的保留也為特色民宿發展提供了軟件條件。民宿多為副業經營，成本低。

同時臺灣也將民宿的宣傳融入到社會的各方面。許多影視劇的拍攝都以民宿為背景，吸引了很多觀眾前來參觀旅游。臺灣對民宿的線上宣傳也做了充分的工作，大部分的旅游網站和預定網站都能了解到臺灣民宿的方方面面的信息。

臺灣民宿的良性發展得益于完善的基建設施、健全的法律保障、宣傳力度大、特色鄉土人情和內涵。同樣臺灣的民宿多用自有資產進行經營，不用受制于民宿的產權問題和經營周期問題，既體現了情懷也顧及了現實。

我國早年間的民宿萌芽階段，以麗江為代表，麗江旅游發展帶動了當地的民宿發展。中期開始追求個性化和情懷。現階段則追究精致和高端，以莫干山精品民宿的打造為典型，業界掀起了高端民宿的大潮。以下筆者再以中國民宿聚集地的一些典型代表：如麗江、莫干山、烏鎮為案例，分析下中國民宿發展的經驗和教訓。

1、旅游目的地中的麗江民宿

麗江民宿的發展離不開麗江旅游的開發。麗江古城大部分毀于1996年的地震，震后重建按照原貌進行修復與改進。1997年麗江古城申遺成功。1999年昆明世博會帶來大量游客。2000年麗江宣傳部開始將人文、情懷等作為宣傳的重點，吸引了眾多文藝青年和背包客。隨著大量游客的涌入，麗江的客棧民宿開始發展起來。一開始客棧只是作為當地對住宿的補充，隨著客棧在逐漸發展，外來投資者的進駐，先進的經營理念和風情特色融入客棧民宿的建筑當中。

有傳統的納西族特色的客棧的天井

麗江古城中房間在20間以下的民宿占到87.3%，大部分是三坊一照壁、四合五天井、前后院的布局，沿襲了古樸的納西族建筑風格。麗江的客棧民宿主要有經濟型、小資型和精品型。小資型是目前麗江客棧民宿的主體，多為2008年以后新開。

根據網上搜集到的信息，2006年左右，麗江古城門面民宅房租約3-6萬元/年，合同基本簽訂在10-20年。加上轉讓費、裝修費，一個20間房以下的客棧投資在100萬元左右。當時房價均價為100元左右，入住率75%不到。按照50%的凈利潤率來推算，當時投資客棧回收期大約為3-4年。

2006年4萬多元的房租，到2012年漲到10萬元/年，甚至有的房子炒到幾十萬元一年。

隨著麗江旅游的發展，小資型的客棧民宿成為了主體，目前一個20間房以下的客棧租金至少15萬元以上，投資額在300-600萬元之間。這個類型民宿的房價也有所提升，平均在200左右。現階段根據新聞報道來看，客棧的入住率也不及以前。如果以70%的入住率和50%的凈利測算，現在投資客棧民宿的回收期大約8-9年。這么長的回報期已經不適合長期投資。

數據來源于邁點網，2017年古城區客棧已經在減少

近些年麗江旅游熱度雖然不減，但民宿的數量在減少。一般的開發經營者對古鎮旅游發展理論、內核規劃了解很少，只考慮經濟利益，盲目開發，短視。古城的重建之后也沒有繼續完善相應的基礎設施，交通不便。對游客收古城維護費沒有起到古城維護的作用，還減少了客源。同時由于當初旅游業發展迅速，租金也水漲船高，當地的客棧民宿大部分處于虧損狀態。

 同時麗江的本地居民的契約精神不足，眼紅民宿的收入中途毀約的也有很多，2013年就有80%的房東毀約。甚至有居民通過門前潑糞、剪斷電線等手段逼迫租客離開的新聞。政府多以保護當地居民為主，損害了投資民宿的租客的利益，導致了投資者的逃離。

民宿第一品牌“花間堂”是如何煉成的？

中國民宿第一品牌“花間堂”也是從麗江起步的。花間堂2009年誕生于麗江，將高端精品酒店的服務理念和地方居民、民宿等人文特色融合，開創了國內文化精品度假酒店的先河。 

花間堂第一間民宿——“植夢” 

花間堂選址多為歷史建筑或者風景區附近，保留了傳統的風貌的同時融入設計元素。2010年第一間花間堂-植夢院正式對外營業。2010到2013年初，花間堂在麗江又開了9家分店，總共擁有150間房。

花間堂采取連鎖不復制的擴張策略。每一間花間堂都有不同的店名、定位和特色。每個花間堂控制在1000平方米左右，房間數基本在15-20間左右，配備6-9名管理人員。成本控制采取片區統籌模式，銷售渠道主要為攜程和淘寶，堅持直營。花間堂保持著每年開三四個項目的速度，到2016年花間堂共運營466間房，會員30萬，營收近2億元，整體入住率75%。 

截至目前為止，已開業的項目有19個，分別位于麗江、束河、香格里拉、周莊、蘇州、杭州、閬中、無錫、同里、西雙版納、浙江南潯古鎮等各個旅游目的地，烏鎮、無錫陽山桃花島、寧波東錢湖、湖州長興、麗水松陽、四川雅安等地也即將有花間堂入駐。打造了唯美人文客棧系列、精品度假酒店系列、度假村系列三個產品系列。花間堂也成了中國民宿業的翹楚。

花間堂也一度受到市場的青睞。2012年，A輪融資獲得維思資本3000萬人民幣的投資，2015年，B榮融資又獲得了國泰君安的投資，數額不詳。2016年在京東眾籌上發起的200萬的股權眾籌也被瞬間秒殺。在2017年前，市場已經有花間堂估值5億元的說法。

然而，即使是花間堂這樣穩扎穩打、循序漸進的企業，也才在2016年首次做到收支平衡。2017年3月，青普以2.36億的價格收購花間堂61.3%的股份，成為花間堂第一大股東，花間堂創始人之一張蓓主動退出，宣布不再任職花間堂。在此之前，青普剛剛完成2億人民幣的A輪融資，青普表示未來將基于各自品牌特效、資本優勢和資源互補共同打造人文度假休閑產業鏈。按照這個收購價，花間堂估值不足4億元。同樣是度假旅游品牌，2015年，復星以9.22億歐元（約72億人民幣）收購法國品牌 Club Med， 當時Club Med的市場估值約為9.15億-9.3億歐元之間（意大利人Bonomi領導的Global Resorts在14年底的估值），收購價接近其估值。而在花間堂之前估值大約為5億，這么來看是被折價收購。

由此看出我國目前資本市場并不是很看好民宿的價值，民宿市場也不像投資者想象的那么樂觀。

2、定位城市周邊休閑度假的莫干山民宿

見證了無序發展下麗江民宿的逐漸衰敗和花間堂的易主，許多地方都在尋求民宿的新出路。從裸心谷開始至今，莫干山的民宿已經爆紅了9年，平均房價動輒千元以上，莫干山的民宿走了一條什么樣的路呢？

莫干山

莫干山地處上海、寧波和杭州金三角的中心，交通便利，當地面積91平方公里，包括2個居民區和14個行政村，在民國時期就是上流社會的避暑勝地，許多名人在此搭建別墅，后來一度沉寂。2007年，南非青年高天成看中莫干山的環境，與朋友們租下6間房子，租期15年，將泥坯房改建為低碳型“三九塢鄉村會所”，成了莫干山“洋家樂”的發源地。

莫干山交通便利，離杭州僅有1小時車程

2008年開始，當地政府開始正式有序的引導民宿業的發展，改建基礎設施、污水處理設施，推廣綠化工程，在土地政策方面也給與支持，將裸心谷300畝土地出讓給房地產項目。2013年也制定《德清縣民宿管理辦法》，對經營民宿的標準進行了規定。同時德清縣農業局、文廣局、宣傳部、水利局等相關部門，結合“中國和美家園建設”工程、“3830”園區建設工程、廣播電視機信息通村入戶工程、河道整治工程等，主動為民宿創造條件。也投資800萬建立游客集散中心。2015年，又針對洋家樂民宿的規范和服務方面出臺了國內首部縣級地方鄉村民宿標準《德清縣鄉村民宿服務質量等級劃分與評定》，通過政策的不斷完善，進一步規范了民宿經營行為，提升管理和服務水平。還對優質民宿分標準、優品、精品三類等級劃分，促進民宿持續健康發展。2015年莫干山民宿有400多家，民宿營收達到6-7億元。

 與主打旅游的麗江不同的是，莫干山的定位主要為休閑度假，度假的淡旺季不如觀光旅游目的地那么明顯，回頭率也高于觀光旅游目的地。當地民宿入住率在60%以上，這個入住率相對同價位的星級酒店來說較高。

 在裸心谷之后，當地其他地方的民宿也逐漸發展起來。民宿的風格追求多元化、差異化，主題鮮明。民宿多由設計師、建筑師、藝術家來設計規劃，奠定了莫干山高端度假定位的基礎。而江浙滬的平均收入較高，莫干山的滿足了這些地方“小資”的需求，因此，客單價也比較高。

 然而，隨著民宿數量的激增，超過了客人的增長速度，莫干山開始面臨競爭激烈、同質化的問題。從2008年僅有6間房子的洋家樂開始起步，到2016年莫干山擁有430多家民宿，政府沒有很好的控制民宿體量，當地的市場出現供過于求的局面。

 之前莫干山的民宿還未扎堆出現時，民宿整體盈利情況較好，按照當時莫干山的市場行情，一個20間客房的民宿投入在1,000萬元左右，平均房價按照1,000元/間來估計，入住率取60%，凈利潤估計為40%左右，則收回投資需要6年，投資回報較好，但是不確定因素多。沒有門檻的生意很容易從賺錢的買賣變成賠本的事情，很快莫干山民宿就陷入競爭激烈，入住率和凈利潤率雙雙直線下降，投資回報期拉長。莫干山也發生了類似麗江的房東毀約事件，雖然最后妥善解決，但是對投資者來說值得注意。

作為莫干山代表性民宿之一的裸心谷，它的發展值不值得其他的民宿進行學習和思考？

莫干山品牌民宿“裸心谷”

裸心谷里據說是均價6000元以上法國民宿

裸心谷占地360畝，總投資額2.5億，2011年開業，是高天成在莫干山開發的第二個項目。裸心谷有30棟樹頂別墅、40棟夯土小屋，也有跑馬場、游泳池、會議中心、SPA康體中心、有機農場等。除了休閑度假，也可以體驗騎馬、采摘、垂釣等活動。民宿的單價在3000-6000元之間。

裸心谷300多畝地是當地政府優惠轉讓的，整體的建造成本1.5億元。其商業模式是開發房地產和休閑度假結合。樹屋別墅用來銷售，雙間房的別墅售價600萬元左右，三間房別墅900萬元，四間房別墅1,200萬，全部售出回款在2.4億左右。夯土小屋則是持有作為民宿對外營業。

作為地產項目來看，裸心谷無疑是成功的。作為度假民宿來說，主要是把非洲的野奢酒店的做法搬到了這里,但是缺乏野奢的元素，其均價已經遠遠超過很多四、五星酒店。

之前有過報道寫到裸心谷目前差評達到40%以上，在業界也引起了較大的反響，筆者同樣也去搜集了一些資料，根據大眾點評的評價來看，雖然有評價說其服務不能與價格相匹配，差評也主要是針對服務和衛生，總體來說大部分還是好評，80%的差評都是16年以前。盡管房價高，但是仍然一房難求，受到市場熱捧。 

目前來看裸心谷的成功主要得益于優異的產品打造、營銷手段和地理位置，目前的商業模式是憑借當地的風景、環境發展度假旅游的同時，通過提升整體項目知名度推動房地產板塊的營銷。雖然裸心谷對外打出的是度假休閑的宣傳手段，但是當地政府300畝地塊轉讓帶來的房地產項目的建設，則是裸心谷資金回籠的重要手段。裸心谷在實現民宿精品化和高端化方面具有借鑒意義，但這種重資金模式可能需要具備雄厚的財力支持。 

3、統一管理運營的烏鎮民宿

與麗江、莫干山的民宿發展不同，烏鎮的民宿有著獨特的經營管理模式。

1999年，烏鎮的開發保護正式開始，當時以觀光旅游為主。之后的第二個階段就是主要從觀光景點向度假休閑中心轉型和升級。第三個階段，也就是文化轉型階段，將度假再次升級，搭配當地的文化，打造旅行文化之旅。烏鎮的發展就是從觀光景區到文化景區，再到度假景區，最后變成以互聯網科技著稱的景區。

中青旅在2007年初以3.55億收購烏鎮景區60%股份，獲得烏鎮東柵、西柵的獨家經營權以及南柵、北柵的優先開發權。烏鎮的民宿大多在西柵，全部以原來的住家房屋改造為主。目前共有79家民宿。

西柵的民宿不收租金，開辦民宿申請采取的是資格申請制，要求必須是烏鎮本地人，且需要夫妻一起來經營。資格申請需要進行嚴格的審查，審查通過后才能經營。經營的餐飲費和房間管理費所得歸自己所有，中青旅不抽成。游客預定房間，由烏鎮游客服務中心統一安排和分配，嚴禁私下接待游客。且對民宿有一系列規定：每家民宿只能擺放兩張桌子；菜式和價格由公司統一規定；每天都要有人在；接受采訪必須經過上面同意；統一穿黑色圍裙；定期開會，按時開關門。

除了經營和資格的要求，民宿的內部配置也有統一的規劃，民宿客房的布草洗滌工作都有統一的洗衣房完成，對房東有統一化管理，有專門的換卡退房制度，還有統一的獎懲制度等。

筆者認為，烏鎮這種統一管理的模式有很值得同業學習的一些優點： 

• 其一，將民宿管理的很多職能統一到服務中心統一安排和分配，提高了運作效率，降低了單個民宿的人力成本。景區自帶的導流作用也使民宿的獲客成本接近于零！

• 其二，這個模式扎根烏鎮景區，控制了民宿的體量，避免了一有獲利就蜂擁而入的惡性競爭。

• 其三，統一設計、統一采購等措施使小體量的民宿有了像大型酒店一樣的成本控制優勢。當然代價是各家民宿雷同的布置，失去了一定的獨特性，容易產生審美疲勞。

• 其四，引入當地家庭經營，即帶動當地百姓就業增收，又保持了原汁原味的地方人文特色。經營者可以將重心放在服務和接待上，提高了服務質量，將民宿的經營統一化和標準化。

• 其五，烏鎮的封閉化經營徹底杜絕了經營者與原住民潛在的糾紛可能。

這個模式解決了不少民宿行業痛點，但同時也對項目整體操盤方有很高的要求：

首先，對項目整體頂層設計和商業模式設計有很高的要求，民宿所在的景區需要具備較強的客流吸引力和豐富的內容，從而引導游客過夜消費；

其次，基建的要求較高，需要相當成熟的配套設施。比如改造和建設民宿以前，整個烏鎮的基建如直飲水管道、消防管道、雨水管道等已經花了4-5年的時間，政府也給予了資金和實際推動上的大力支持；

其三，統一的改造和管理對資金和統籌運作的要求較高。

和日本、臺灣相比，我國民宿行業總體仍有很多不足。花間堂的易主，裸心谷發展中的受到的質疑，都說明了中國民宿業不是表面上那么順風順水。

野蠻生長中的民宿遭遇水土不服

近年來中國民宿產業在資本的盲目炒作中，處于野蠻生長狀態。

根據國家旅游局的統計調查，2014年，我國大陸客棧民宿僅有30,231家，到2015年末，這個數字上升至42,658家。2016年末，民宿總數已達53,852家。14年到16年兩年間增長了78%！ 但野蠻生長的結果如何？

截止2016年民宿分布圖。目前中國民宿主要分布于旅游景區周邊，聚集地多為旅游大省，云南和浙江兩省擁有5,000家以上的民宿，東三省和新疆的民宿數量則少于500家，差距懸殊。數據來源于網絡

2016年我國客棧民宿分布top10，數據來源于邁點網

相比于瘋狂擴張的民宿數量，其市場份額依然很少。根據艾瑞咨詢2016年抽樣調查的統計數據，2016年53.3%以上的人住宿目的是旅游，但是住宿選擇民宿/客棧的僅有7.6%。顯然立足景區周邊以服務旅游為導向民宿，卻并沒能吸引到與之相應的旅游人群。相關數據如下圖：

筆者因工作關系，對我國民宿行業有一定接觸，從一些行業頭部公司內部報表來看，入住率低、單位成本高、虧損/盈利性差幾乎是常態。頭部公司尚且如此，整個行業的發展情況顯然并不樂觀。歐洲、日本、臺灣都賺錢的買賣搬到中國來怎么就水土不服了呢？

我認為主要原因在以下幾點： 

1、 經營主體不同造成民宿建設和運營成本的巨大差異

日臺的民宿多為閑置房屋由房東裝修改造后自主經營，不存在物業成本，日常運營成本也很低，這樣的話日常經營會有不錯的利潤空間，即使是遇到旅游淡季也不會因為入住率低而承受巨大的虧損。 

而我國民宿主要為租下景區附近的房屋進行翻新改造，公司化專業經營，投資者居多而非原房東自主經營，因此經營的物業本身就會有高額成本支出。日常經營也是類酒店化，每月都要支出較高的勞動力成本。還有很高的獲客成本。因此我國民宿的生存能力遠低于日臺，一旦入住率不高，立刻就陷入虧損之中。 

2、 農村基礎和國民素質不同造成我國民宿只能采用專業化經營，缺乏人文氣息

其實境外這種自主經營閑置房屋的經營模式在中國也很多，那就是“農家樂”。可為啥日臺（日本、臺灣）的民居可以做成有一定品質和人文氣息的“民宿”，而中國就只能變成低端粗俗的“農家樂”？

從基礎條件看中國農村的發展遠不如日本，“農家樂”這個形式也很少與旅游景點掛鉤，服務人員參差不齊，鄉村道路不便，飲食安全很難得到保障。同時農村的房屋設計較差，造型老土，住宿體驗一般。

從經營者的綜合素質來看，中國農民的受教育程度和服務意識都較低，很難像日本的那樣將民宿轉變為較精致的服務業態，更不用說為房屋輔以人文和情懷。

這也是為什么中國有一定品質的民宿必然采用公司制、類酒店化運作，成為小型精品酒店的原因。但相比海外民宿，經營者從原住民家庭變為酒店雇員，人情味和地方文化氣息必然就少了許多。標準化培訓酒店服務員很容易，但要培養成一個具有人格魅力、知識閱歷和修養、又能貼心為客戶服務的“老板娘”卻很難。于是所謂的情懷多半只能體現在室內設計和裝潢中了。

3、單體規模過小造成各項單位成本高企，房價性價比差

按照現有標準，民宿客房體量不超過14間。但麻雀雖小五臟俱全，需要達到一定的服務品質，就需要一定的專職服務人員配置。單位客房所需勞動力遠高于服務品質近似的星標酒店，這是精品酒店行業的通病。成本高得多，同品質下的房價就會遠高于星標酒店。

而另一方面，高星級酒店的游泳池、健身中心、SPA、娛樂中心等附屬設施幾乎不可能存在于中國特色的“民宿”這種小型精品酒店內，不然均攤的單位客房成本會高到天際。

價高而質次，競爭力自然就差了。

民宿集中的度假地如果有高品質的大型度假酒店，很可能會對當地民宿經營狀況造成很大的沖擊（在日本情況是反過來的）。

4、民宿缺少品牌效應，獲客渠道單一、成本高

除了少部分行業頭部的民宿企業有一定品牌效應，可以從自己的銷售渠道（如自有官網）得到預訂流量。目前大多數民宿體量小，很難形成規模化效應，獲客渠道主要還是依賴于OTA平臺。有數據顯示，大部分民宿對于OTA平臺的依賴甚至達到了8到9成。團購網站的提成大約在3%，OTA平臺傭金提成有些高達15%，這對民宿經營無疑更是雪上加霜。 

5、受淡旺季影響較大，入住率低，收入結構單一

和普通酒店中商務、旅游客源相當的狀況不同，我國民宿的客源基本都是景區觀光客，因此入住率受季節、節假日、周末等因素影響很大。有調查數據顯示，我國民宿的平均入住率僅30%。入住率的波動過大，也帶來了管理成本的提高或平時服務標準的下降。并且由于以上提到的專業化公司體制經營、單位成本過高等原因，民宿的一般服務員是不會去燒菜的，也很少會專門配備廚師，因此國內民宿往往是不提供午餐和晚餐的，甚至很多早餐也不提供，住宿幾乎成了唯一的收入來源。

再看日本民宿，日本旅游產業發達，游客是以境外游客為主，相對受淡旺季影響就要小得多。而且經營者本身就是住戶，自然可以為住客做一些拿手的地方特色餐食，所以一泊二食是日本常見的民宿產品和經營形式，收入和利潤來源就多了一重。

6、民宿客群來源較局限，國民接受度尚待提高

目前我國民宿的客源主要集中在北京上海深圳等少數一線城市，民宿客群來源十分單一。這一方面是由于一線城市的部分游客住多了星標酒店，在旅游需求上更加前衛，更想體驗有當地人文氣息的民宿的緣故。另一方面也是因為當前民宿產品的性價比尚無法吸引對價格更加敏感的大多數游客。這也造成了前文數據中民宿市場占有率偏低的原因之一。

當前我國民宿行業發展的痛點及建議

1、收入單一，需要打造多元化收入、可復制的民宿商業模式

參考日本和臺灣的發展歷程，不難發現我國民宿目前最大的問題就是缺乏可復制的良好的商業模式。中國社會的整體經濟水平是落后于臺灣和日本的，基建落后，交通不便，旅游業的快速發展也只有最近十幾年，整個市場的配套設施不足。所以中國民宿走向了和臺灣、日本不同的道路。

臺灣和日本發展的條件之一是空置房屋較多，基礎設施完善，維護翻新的成本低。目前中國的民宿需要花費較多的成本進行改造，而且景區附近空置房屋少，基礎設施不如發達的國家和地區。這些需要政府配合，完善道路和網管的鋪設。同時也要控制房屋體量，避免民宿扎堆經營。

中國的民宿業，更像是通過民宅建成的經濟型酒店，大多扎根景區，作為對經濟型酒店的補充，部分民宿的設施甚至不如同價位的酒店。目前中國的大部分民宿均價在150-300元的區間，盈利模式與經濟型酒店趨同，收入主要是客房收入，且沒有價格優勢。近幾年經濟型酒店虧損嚴重，長此以往，民宿行業也將步經濟型酒店的后塵。日本的大部分和風民宿可以讓游客體驗到當地的風土人情，民宿的價格普遍低于同等條件的酒店，且日本民宿多是房東的副業，改造自己的房屋成本較小，維護成本和空置成本低。臺灣的民宿有統一的組織和宣傳，將民宿打造成了旅游景區的一部分，同樣臺灣的民宿也基本為房東的副業，房屋自有經營，中國目前出臺的《旅游民宿基本要求與評價》則是規定了民宿主需要參與接待，這就和日本、臺灣的副業模式不同。

目前中國民宿仍然處于摸索階段，莫干山的民宿熱潮可能會促使我國的民宿向著高端酒店的方向發展，而烏鎮的統一經營則提供了另一種思路，具體什么樣的商業模式才適合中國，還需要時間來檢驗。

2、投資、運營成本高，投資回收周期長

中國的民宿成本高。前面也說過，中國的民宿大部分通過租下當地的房子來經營，這就牽扯到轉讓費、租金等。同時又由于大部分地區的民宿都缺乏統一的管理和宣傳手段，除去自有客源，大部分需要通過OTA來攬客，廣告費、宣傳費也需要考慮進民宿投資的成本里面。根據邁點網的數據，中國目前品牌民宿只占總體民宿市場的6%，非品牌民宿多達94%，導致了民宿宣傳難度大，獲客成本高。小豬、途家等OTA公司自身也在虧損，整個行業的盈利狀況堪憂。

目前擁有成熟的民宿的景點或者城市不多，投資者傾向投資成熟穩定的民宿。成功的民宿確實能吸引到大量的投資，但當地的租金、人力成本也會相應提高。民宿依靠的是旅游景點，有明顯的淡旺季，淡季的時候入住率低，維護成本高。旺季時面臨同業競爭，有降價經營的壓力。最終推高了整體的運營成本，導致投資回收周期長，嚴重的入不敷出。

在這種情況下，需要投資者在前期做好充足的規劃和相應的對策，避免盲目。

3、民宿行業發展無章可循，標準缺失，亟需規范化

日本頒布法律使民宿合法化，許可制經營又使得民宿標準化，經營的下限得以保障。臺灣出臺的法律也規范了民宿的經營條件，同時有專門的民宿聯盟進行管理宣傳，針對不同的景區有不同的民宿設計。中國目前各地民宿無章可循，市場盲目發展，缺乏標準。大量投資涌入使得整個行業良莠不齊，民宿的上限高但是下限也很低，部分地區基本的服務和權益也得不到保障。2017年8月21日，《旅游經營者處理投訴規范》、《文化主題旅游飯店基本要求與評價》、《旅游民宿基本要求與評價》、《精品旅游飯店》等4項行業標準已經國家旅游局批準，并將從2017年10月1日起實施。據公告信息，民宿為利用當地閑置資源，民宿主人參與接待，為游客提供體驗當地自然、文化與生產生活方式的小型宿設施。在基本要求方面，民宿經營必須依法取得當地政府要求的相關證照，并滿足公安機關治安消防相關要求。民宿單幢建筑客房數量應不超過 14 間(套)。此外，民宿從業人員還應經過衛生培訓和健康檢查，持證上崗。值得注意的是，行業標準中還將民宿劃分為兩種等級，分別為金宿級、銀宿級。金宿級為高等級，銀宿級為普通等級。等級越高表示接待設施與服務品質越高。這些對民宿行業的規范化和標準化有促進作用，但同時一大批民宿也將面臨著調整和整改，甚至倒閉。

4、投資人權益保障水平亟需提高

中國民宿的發展也缺少契約精神，各地房東毀約的新聞，多是因為利益沖突，然后單方面撕破合約。這不僅將投資拒之門外，影響了當地的聲譽，不利于品牌民宿的打造，同時也人為的抬高了民宿的成本。這個只能通過當地政府秉持公平公正，保證合約雙方的利益。

5、品牌化與本土化并重發展

中國的民宿缺乏設計，雖然日本和臺灣也會面臨同質化的問題，但畢竟體量較小。中國民宿數量遠超臺灣和日本，一味的追求擴張，盲目跟風抄襲，導致大部分的民宿千篇一律，而且和當地風格很難搭配，純粹為了追求民宿的擴張而忽略了設計。近幾年雖然隨著精品民宿的出現有所改觀，逐漸有了設計的元素，但是整個行業的升級完善仍然任重道遠。在設計這個方面，筆者認為投資者需要發展品牌經營、專業經營，盡量避免跟風盲從。通過引進專業的設計人才和運營人才，打造自己的民宿品牌，才能更好的發展。

結語

中國的民宿業已經步入新的發展階段。目前頭部企業也面臨著虧損，未來將會有更多的品牌淘汰出局，市場競爭激烈。所以打造品牌化、精致化的民宿將是未來市場的需求。民宿畢竟是非標準酒店的一部分，民宿的發展需要區別于普通的標準酒店，需要融入人文和情懷因素，提供更多除了住宿以外的服務，探索出不同于酒店的盈利模式，也需要創新的管理模式。未來的民宿市場，雖然挑戰很大，但是機遇也很大，活用好市場上的資源，找準發展的方向，才能在民宿市場的紅海中脫穎而出。

*本文作者：周鳴岐（WeChat:ZMQ_V_），景鑒智庫創始人、首席分析師，長期致力于行業分析及企業戰略研究，政府顧問、文旅項目策劃及投資顧問、財務顧問。馬寶山，景鑒智庫分析師。本文版權歸作者所有。更多作者原創研究，也可關注公眾號：景鑒文旅智庫（jjwlzk）。