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千億陣營開始分層

今年的房地產大家談的最多的，是“千億”。隨著“千億”陣營越來越大，房企之間的“階層”也越來越明顯，我們可以簡單梳理一下。

第一陣營是碧桂園、萬科、恒大三家5000億俱樂部成員

根據易居中國克而瑞研究中心10月初發布的《2017年前三季度中國房地產企業銷售TOP100》數據，碧桂園今年前三季度的銷售規模已突破4000億元，萬科和恒大也分別達到了3947.8億元和3658.8億元，預計三家龍頭房企年內都有望突破5000億。在上一篇文章中（萬億級地產商的到來，誰的歡喜誰的憂？），我們提到過，它們在未來的三到五年內目標是萬億。TOP3早已經在全國布局，在建項目超過500個，和后面競爭者拉得比較開。

第二陣營是今年3000億的俱樂部成員

截至9月底，保利、融創、綠地都突破2000億，預計這三家房企年內有望邁入3000億房企陣營。需要注意的是，2016年中國房企銷售前三名中，恒大是3731.5億元，萬科是3622億元，碧桂園是3090.3億元，不知保利等三家目前居于第二陣營的房企能否如TOP3一樣，一年時間強勢沖上5000億。

第三陣營集中在TOP20中，這是1000億俱樂部

截至2017年三季度末，突破千億規模的房企已達11家。除了去年已上千億的中海地產、金地集團，華夏幸福、華潤置地在9月也邁入千億俱樂部，業績分別達到了1010.3億元和1004.1億元。綠城中國目前離千億也只有一步之遙，除此之外，招商蛇口、新城控股、旭輝集團目前的規模都在700-800億左右，今年年底有望達到千億。克而瑞預估，今年邁入千億關口的房企將突破17家。

第四陣營是準千億房企

據克而瑞統計，目前提出千億目標的房企已多達六七十家，世茂房地產、魯能集團、富力地產、中南置地、陽光城目前的業績規模在600-700億元左右，沖千億也就這一兩年的事。

第五陣營則是目前仍徘徊在500億以下的房企

房企分層的結果，導致的是對市場份額競爭的白熱化。根據二八法則和馬太效應，強者恒強在房地產市場也不例外，事實上，根據克而瑞研究中心統計數據顯示，這種效應已經逐漸顯現出來，目前，TOP100房企的集中度達到53.2%，占據市場份額過半。預計2017年末，TOP3、TOP10、TOP20和TOP30房企的金額集中度將分別達到13%、25%、35%和40%。而到2020年，TOP10和TOP30房企的集中度將分別達到47%和70%。

從長遠來看，20%的企業會越來越優秀，80%的企業則會慢慢被淘汰，這不可避免。

“千億”是張門票

對于房地產企業來說，大有大的煩惱，小有小的煩惱。但規模無疑是當前房企最看重的。從500億到千億的階段也越來越被重視。我們可以先看2016年3季度和2017年3季度百強房企的銷售收入的對比：

2016年3季度：TOP100國瑞置業102億、TOP50時代地產221億、TOP20新城控股455.4億、TOP10萬達集團783.2億、TOP3碧桂園2139.3億。超過500億的房企共16家。

2017年3季度：TOP100弘陽集團103.7億、TOP50路勁基建258.3億、TOP20中南置地626.7億、TOP10華夏幸福1010.3億、TOP3恒大3658.8億。超過500億的房企共25家。

對比2016年和2017年前三季度銷售數據，我們不難發現，在TOP100-TOP50之間，變化差距并不大，從TOP50開始，差距逐漸拉大，而到了TOP20，今年的銷售比去年高了171.3億，已經非常明顯。

可見，未來房企的競爭更多的是在千億和準千億（500億-1000億之間）房企之間。

時任中南置地董事長陳昱含在今年3月份的一次演講中也提到，房地產已經到了一個戰國時期，在發展的過程中首先是弱肉強食，優勝劣汰；優秀企業對體制機制及戰略戰術的運用上相對趨同，要想捷足先登，就需要看到發展趨勢；而這個趨勢是，要在行業內未來有發展，“千億”是張門票。福晟集團董事局主席潘偉明也認為：“未來，前30%的企業或將控制50%以上的市場。”而行業內普遍認為，3-5年后，企業年銷售額達到1000億，將成為大開發商的基礎評判標準。

地產新勢力靠什么拿到征戰全國的門票

在沖擊千億的過程中，企業擁有怎樣的核心能力將成為制勝關鍵。

陳凱在易居沃頓第六期房地產實戰研修項目課堂上也曾總結房企在人才引入方面的原因。年銷售在50億元左右，核心競爭力是產品；年銷售在100億-300億之間，靠的是營銷力和資金周轉能力；年銷售在500億-1000億靠的是高周轉和組織力；年銷售在1000億到3000億，靠的是人力資本和企業機制；3000億以上的，靠的是產業鏈的整合能力。

如家酒店集團董事長孫堅也在易居沃頓第六期房地產實戰研修項目課堂上對臺下眾多的房企高管發表過類似的看法，孫堅認為，純粹的“管理有方”已經不足以帶動一個企業。企業更多要考慮的是怎么精細化，怎么實施戰略，怎么提高運營效率，在市場營銷上怎樣才能做得更加具體。而所有的這一切，都需要更懂管理，也更懂創新的人才來實施。

這樣看來就能理解，準千億房企為什么對人才的引進這么賣力了。

在之前的文章中，我們就介紹過始于華潤，器重于龍湖，得意于陽光城的陳凱。8月7日，中南控股發了一份最新的人事任免，陳凱任中南置地董事長，陳昱含則由董事長改任總裁。陳昱含是中南控股創始人陳錦石的女兒，此番二代加明星職業經理人的班子，當然不僅僅是為了接班人的“傳幫帶”，更是中南置地作為一家準千億房企對人才的渴求。

中南置地發力全國，重金“招兵買馬”也已是行業公開的秘密，陳凱并不是中南控股招到的唯一大將。2016年1月，中南控股上市公司中南建設發布消息，引入著名大數據專家、阿里巴巴集團原副總裁涂子沛為中南建設集團董事，中南建設公告稱“引入涂子沛先生有助于發揮其大數據方面的能力，將其能力運用于中南建設大數據方面的轉型戰略規劃，促進大數據與公司傳統房地產業的結合及公司在上海承泰個人數據業務的發展”。

除了陳凱和涂子沛，中南置地內部多個條線在過去一年都進行了強力引援。據媒體統計，現中南置地高級副總裁辛琦、營銷副總裁甘玫、成本副總裁曾志超、人事副總裁張寬權、蘇北區域董事長畢興礦都是從2016年開始陸續進入中南置地的。他們大多是曾經任職碧桂園、萬科、華夏幸福、龍湖、復星地產、旭輝等明星企業的高管。比如辛琦為陽光城前CFO及首席運營官，在收并購方面經驗豐富。

同為準千億俱樂部的陽光城在陳凱離開后，繼續引入明星高管。繼引入碧桂園高管朱榮斌擔任陽光城集團執行董事長和吳建斌擔任陽光城執行副總裁后，原世茂副總裁闞乃桂也跳槽至陽光城擔任集團合約管理部負責人，陽光城招兵買馬的速度不斷加碼。“二斌”等加入后陽光城不斷改革，也讓這家公司開始了自己的地產下半場決戰。

中南地產和陽光城的人才引入是當前地產新勢力崛起的冰山一角，比如近期崛起的福晟集團在9月公布其“千億千人”計劃，所謂“千億”，即福晟將于2020年實現千億規模；而“千人”則指的是，在2020年，福晟雙一流院校人才儲備達到千人規模。

全國化和多元化

伴隨著人才戰略展開的，對準千億房企來說，是 布局的全國化 和 業態的多元化 。

首先從戰略上看，全國化布局必不可少。千億目標下，做區域龍頭顯然已經無法滿足這個目標，布局全國是不得不走的一步。易居中國執行總裁丁祖昱認為，富力、中南、陽光城等準千億房企，一方面是抓拓展，在資源整合方面全力以赴。另一方面是抓管理，不約而同地進行了管理團隊的調整。

拓展方面，陽光城是一個很好的例子。

2015年起至今，陽光城完成并購案多達30余起，2016年更是加大手筆，在并購市場下單125億元，通過收購獲取13個項目、55宗地塊，并購區域橫跨長三角、珠三角、中西部重點城市，基本完成全國化布局。陽光城目前已經成為全國同等規模公司里，土儲增長最快、結構最良性、最具備業績增長潛力的房企之一，這也是其能很快從一家地方房企成長為全國性房企的關鍵因素。

其次是業態的多元化。對于有野心的地產企業來說，“小而美”的也許已經不符合當下這個時代，房企步入千億甚至萬億規模已經是大勢所趨。而要打造千億甚至萬億，多元化的布局是共同的選擇。

白銀時代，萬科、華夏幸福等都提出了戰略轉型，不再單純地做房地產開發，而轉向城市運營服務商方向，目前幾乎所有大型房企都在實施城市運營商戰略。中南地產在內部已經提出從單純的住宅開發向多業態齊頭并進的城市運營商轉變，中國金茂（三季度銷售378.3億元，排名33）也以城市運營商的身份畫好了自己的五年路線圖：未來，金茂的版圖要從23個擴到40個，簽約額從500億元提升到2000億元，持有面積從50萬平方米提高到200多萬平方米。8月17日，中國金茂上市十周年，中化集團掌門人、中國金茂董事長寧高寧現身為金茂新形象搖旗助威，這天，他們推出了“為人構城”的新企業LOGO。今年，金茂的目標是580億元。

金茂版的“城市運營商”是房企多元化的一個縮小版，金茂總裁李從瑞說，金茂版“城市運營商”最終形成的是三類主品：新城的建設、城市舊改項目和特色小鎮。金茂在長沙的梅溪湖新城，正是中國金茂做好“城市運營商”的一個縮影。

新城建設是所有房企的野心，想想碧桂園的森林城市就知道了，舊城改造萬科是龍頭，而特色小鎮華夏幸福是典范，幾乎所有的邊角都有巨頭涉足，對于地產新勢力來說，雖然未來機會很大，但壓力不小，畢竟既擁有現在，又擁有未來，是對人才、資金和戰略等各個方面的綜合考驗。

*本文來源：微信公眾號“秦朔朋友圈”（ID：qspyq2015），作者：梁云風，原標題：《地產新勢力崛起：看準千億房企如何負重前行》。