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未來也許是大城市更新的時代，看發達國家的核心大城市，都是進入到這個時代。但這樣的局勢一旦到來，就意味著中國大多數房地產企業將退出歷史舞臺。最為重要的是，城市更新這樣微小的開發量根本無法支持大規模房地產企業未來的生存發展。從城市發展路徑的角度看，核心城市向城市群發展的趨勢明確，圍繞核心城市周邊的小城市或核心城市郊區的小鎮開發前景較好。
特色小鎮也因此正在成為國內地產企業轉型發展的新方向。無論是碧桂園、華僑城、綠城、華夏幸福等品牌房企，還是諸多區域性地方企業，都將轉型的戰略指向“特色小鎮”。國家發展和改革委員會頒布了《關于實施“千企千鎮工程”推進美麗特色小（城）鎮建設的通知》。此政策的出臺，對于不少熱情投入特色小鎮開發轉型的房地產企業來說，無疑是一劑強心針。就此，推出房地產開發企業特色小鎮的創新轉型分析。
全國型房開企業轉型特色小鎮開發模式
對于房企而言，借助較低成本獲得大量土地開發權，并在后續運營中持續獲得穩定的現金回報，是特色小鎮最大的亮點，而房企轉型特色小鎮越靠近地產轉型越容易成功，傳統的房地產開發遠郊大盤或產業園區，包裝成小鎮就能受到政府和客戶的追捧，實際上，與傳統房地產大盤開發不同的是，特色小鎮或許更注重持續的運營能力。就全國性房企紛紛試水特色小鎮，總結出4種轉型模式：
1、科技型服務小鎮
隨著基礎設施的完善以及新興產業的興起，城市工商業集中于核心大城市的必要性在逐步降低，新興產業如科技、金融、航空、生物醫藥等對于城市配套要求較低，可在一二線城市周邊布局，分散中心城區壓力。房企擁有大資本、大規模，為科技產業服務，解決科技產業所面臨的成本高、空間擠、環境差問題，提供產業人口住得起的房子，留住產業人口。
《案例：碧桂園科技小鎮》
項目介紹：碧桂園有在郊區做大盤開發的經驗，能夠很好的運用到產業地產中來，同時科技小鎮一定是“重資產”打造，更多的是做平臺搭建，提供產業配套服務，同時是與擁有科技產業資源或運營機構合作，更好更快地讓科技人才集聚、企業入駐，通過龍頭企業帶動關聯企業入駐，實現小鎮的產城融合發展。
選址：一線城市周邊和強二線城市的30-80Km區域，最好不超過60Km
占地規模：2-5 K㎡
難點：產業資源導入和招商
2、農業小鎮
以農業為基礎，配套有醫療、教育、娛樂等設施進行的地產開發，房企要么有農業技術資源要么與擁有農業技術的科技院所合作開發，通過地產開發獲得的利潤，來進行農業整體規劃改造，讓周邊農民成為現代農業工人。
《案例：綠城農業小鎮》
項目介紹：綠城專注于農業15年之久，于2012年與浙江省農業科學院共同推動成立藍城農業公司，旗下有8家子公司，分別負責營銷、檢測、種子和研發、生產基地等，從生產到銷售的農業鏈條已初具雛形。綠城農業小鎮在中心1K㎡進行地產開發建設，利用自身農業技術帶動周邊2K㎡農業改造，建成富有地方特色的大型農業基地，并將周邊農民轉化為現代農業工人，同時配套完善的醫療、教育、娛樂系統。
選址：距離上海、杭州等城市市中心30-50Km
規模：占地3K㎡（其中農業即相關產業占2K㎡，建筑規劃占1K㎡）
特點：有完備的整體規劃，特別是基礎農業的配套，其次是提供穩定的農地和有產權的住房。
3、文旅小鎮
以文化旅游產業為依托，結合生態旅游產品、居住、健康產業為一體的地產開發，房企具備文化旅游產業基礎優勢，同時小鎮本身也是城市旅游目的地，通過與政府合作進行PPP模式的地產開發。
《案例：華僑城文旅小鎮》
項目介紹：華僑城將發揮文化旅游產業的傳統優勢，針對有優質的自然資源或文化旅游資源的城市旅游目的型的小鎮進行有選擇的城鎮化開發，以主題樂園為開發引擎，通過PPP模式進行地產開發。目前華僑城集團分別與成都金牛區政府、大邑縣政府、雙流區政府以及成都文旅集團簽署合作協議，擬投資超千億元打造天回（占地10K㎡）、安仁（占地15K㎡）、黃龍溪（占地16.7K㎡）三大名鎮。
選址：城市旅游目的地型的郊區小鎮
規模：占地10K㎡左右
特點：基于華僑城在文化旅游產業所取得的成績和品牌優勢，同時小鎮自身具備旅游功能。
4、產業新城
以傳統產業園區開發為主體，通過傳統產業聚集帶來產業人口聚集，從而進行土地一級二級聯動開發。房企要具備產業園區開發運營基礎，在城市有產業外溢趨勢的周邊，通過PPP模式進行“地產+園區”的開發，即可獲得地產收益又可獲得園區開發運營收益。
《案例：華夏幸福產業新城》
項目介紹：華夏幸福作為全球產業新城運營商，自2002年以來一直扎根實體經濟領域，以產業新城為載體打造多樣化的發展平臺，構建從園區建設、招商引資到城市運營三大業務體系。華夏幸福打造以產業新城為主體， 抓住一線城市工業外溢趨勢，通過PPP模式在一線城市周邊建立工業園區，同時進行土地一二級聯動開發。
選址：一線城市周邊，同時一線城市有產業外溢趨勢
特點：地方政府有產業轉移需求，同時可提供豐富的土地；大量人口導入。
特色小鎮開發的四要素
特色小鎮是具有特色產業、文化內涵，縮小城鄉發展差距的發展平臺，人和產業是特色小鎮的核心，缺乏產業支撐的特色小鎮，無異于房地產的低效造城運動。特色小鎮的建設一定要結合自身特質，充分挖掘地區特色，找準產業定位，進行科學規劃，形成文化鑄魂、產業興鎮、規劃塑形、生態培元的四位一體的生態閉環。
四位一體的生態閉環
1、文化鑄魂
文化是特色小鎮的內核，只有深度挖掘小鎮歷史文化脈絡，提煉適合小鎮的文化因子，在城鎮建筑塑造、城鎮風貌的營造過程融入文化基因，才能為小鎮潤色，同時做足了文化內涵，才能使小鎮在眾多特色小鎮中脫穎而出，形成自身的文化標簽，并且為小鎮發展注入源源不斷的動力。
2、產業興鎮
特色小鎮的產業不在于廣和多，而在于特而強，產業是小鎮的生命力，脫離了產業支撐，小鎮將無以為繼淪為空城、鬼城。特色小鎮需要結合當地資源、產業基礎，選擇一個具有特色和較高聚集度的產業作為主攻方向，使之成為支撐其未來發展的大產業，同時吸引產業集聚，形成產業鏈，通過產業發展，帶來其他業態的發展，從而盤活整個小鎮。
3、規劃塑形
規劃是小鎮整體的布局考量，通過對小鎮整體的科學規劃，形成功能分區，構建小鎮的形態骨架，同時結合自身文化脈絡及場地特征，打造特色小鎮的肌理結構。
4 、生態培元
自然生態是特色小鎮建設的本底，一旦自然生態遭到破壞，特色小鎮就無從談起，必須依托現狀生態資源，融合低碳、智能、協調、綠色、共享發展理念，按照生態優先和可持續發展的要求，在保持原汁原味風貌的基礎上，適當進行開發保護，打造區域集約化開發的生態閉環。
*本文來源：微信公眾號“文旅小鎮”（ID：），原標題：《房地產如何成功轉型特色小鎮？（綠城、碧桂園、華僑城創新案例） 》。
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