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1、特色小鎮是中國城鎮化發展到第三階段的必然產物

以歷史的眼光來看，中國房地產行業已經走過了第一階段（從小城鎮到大城鎮集中），到了第二階段，即都市圈大城市群落階段的進程。在這一背景下，以大城市為核心、以特色小鎮為重點的城市群發展開始起步，并將成為城市發展的主要形式，特色小鎮已經具備城市化進程新業態的戰略地位。通過我們對國內以及世界范圍內城市化進程模式的研究，大部分發達國家的發展路徑基本經歷了以下幾個階段： 

第一階段是大城市自發的資源配置進程，充分表現為未進行統一規劃前提下，被交通、自然環境等因素偶發或自發形成的城市自然而然形成的商務、產業和生活等為主要功能的片區； 

第二階段是政府有意識的利用規劃和政策影響和推動產業園區的形成，這里產業園區的范疇更加廣闊，泛指類似于金融街和陸家嘴的金融區，以及以華夏幸福、榮盛發展等開發商為代表運營的航空產業園、軟件技術產業園等生產和服務產業園區等； 

第三階段是以特色小鎮和大城市互為補充的城市化進程，以美國、日本等國為典型代表，特征表現為既有人口超千萬的超大城市紐約、芝加哥，也有因活力而世界聞名的格林尼治和蘋果小鎮。

2、特色小鎮是破解當前房地產行業發展問題的重要手段

今年三四線城市房市火熱現象，我們判斷更多是中短期去庫存政策的推動，不會改變資源、人口向核心一、二線城市聚集的趨勢。同時，從前期房企對于一、二線城市土地資源的追捧而形成的地王頻出現象可以看出：

一方面，通過資金和操盤能力對中小房企實現土地獲取端的擠壓，規?；科蠛唾Y源型房企將成為未來行業中兩類能夠真正持續經營的主體；

另一方面，高房價、高地價類地產項目也要求房企有足夠的資本規模能夠消化吸收其操盤風險，“小而美”房企經營穩健性將受深刻影響。 

從這一趨勢來看，環核心城市的小城市（適用一線）或核心城市近郊城鎮（適用核心二線）擁有地理優勢，來承接核心城市產業、人口和資源等外溢，而相較于產業園區這一更偏重于生產定位的業態，特色小鎮更多了生活和生態的元素，更好的迎合了“人、文化、生態、產業”等多方訴求，特色小鎮將為中國城市化進程和破解房地產行業瓶頸打開新的發展空間。

3、新消費、新市場的增長為特色小鎮建設提供動力

隨著物質生活的普遍提高帶來了鄉村旅游的爆發式增長，城市規模的不斷擴大，生態環境的日益惡化，讓鄉村異地養老度假成為潮流；社會整體消費升級的變化為康養、養老、生態農業、體育運動、休閑娛樂、文化旅游等產業提供了巨大的消費空間。這些無疑都成為推動特色小鎮建設的客觀市場因素。

4、新經濟、新產業的發展豐富了特色小鎮的產業內容

中國經濟動能的轉換以及人們日益增長的對美好生活的迫切需求，加快了大健康、大旅游以及體育、教育及高科技產業的發展。

新經濟帶動的新產業主要包括：以鄉村旅游、特色農業、生態農業、特色養殖等為主的鄉村旅游農業產業；以特色居住、個性體驗為主的民宿產業；以古鎮旅游、特色景點、傳統民俗文化為主的文化旅游產業；以生態休閑、康養度假、養生養老為主的大健康產業；以競技運動、大眾運動、特種運動、運動旅游為主的體育產業；以基礎教育、國際教育、職業教育為主的教育產業；以納米科技、智能機器人、大數據、網絡科技等為主的高科技產業。

5、新資本的參與為特色小鎮建設注入了動力

現有的全國性特色小鎮大部分是以政府為主導力量，經過多年發展形成的獨具特色的小鎮，隨著國家對特色小鎮政策的大力支持，更多民營資本開始關注特色小鎮并相繼出臺遠期發展戰略，這對未來特色小鎮的建設、運營無疑起到推波助瀾的作用。目前，資本的主體構成主要包括產業運營商、傳統地產商、金融投資商等。

6、新政策為特色小鎮建設提供保障

2016年以來，國家和地方圍繞特色小鎮出臺了一系列政策和措施，為特色小鎮建設提供了政策保障，包括地塊審批政策、產業支持政策、稅收優惠政策、融資支持政策以及特色小鎮評選等。并提出了到2020年培育形成各具特色小鎮要達到1000個。這一系列政策的高節奏、多部委密集出臺，拉升了全國對建設特色小鎮的熱情，這對助推特色小鎮建設起到引領性推動作用。

2特色小鎮建設取得的階段性成果與模式總結

1、 兩批國家特色小鎮項目階段性成果總結

經過近2年的發展，中國127個第一批特色小城鎮和第二批266個特色小鎮（包括非建制鎮的特色小鎮和建制鎮的特色小城鎮）已經取得了較好的成果，主要是表現為新增大量就業崗位、基礎設施配套基本達標、絕大部分小鎮擁有省級上非特質文化遺產、體制機制創新取得較大進展。具體來看：

（1）新增大量就業人口，顯著提升人均收入。根據相關機構統計數據，整體特色小鎮帶動新增就業人口近25萬人，平均每個小鎮新增工作崗位近1000個，居民人均純收入較全國平均水平高 1/3。 

（2）地理分布特征方面，平原、丘陵、山區的比例基本上為三分天下；從交通便利性來看，農業地區占比為 43%，大城市近郊 30%，城市遠郊 27%；基礎設施配套等相對完善，多數小鎮實現普及自來水、較高的生活垃圾處理率、銀行和生活商業覆蓋等，基本達到縣級平均水平。 

（3）功能類型角度來看，兩批特色小鎮中旅游文化類的小鎮最多，產業類小鎮數量較少。據統計，兩批特色小鎮中,85%的小鎮擁有省級以上非物質文化遺產，80%以上的小鎮定期舉辦民俗活動，70%以上的小鎮保留了獨具特色的民間技藝。

（4）體制機制創新效應顯著。資金來源方面來看，約一半的小鎮采用了 PPP 模式，有近 3/4 的小鎮采用購買市場化服務項目的模式進行運營；約 90%以上的小鎮建立了規劃、建設、管理機構和“一站式”綜合行政服務，大大縮短了行政管理的鏈條并提升了效率，同時約 80%的小鎮設立了綜合執法機構。

2、政府主導和企業主導兩類發展模式的優劣勢分析

除了取得上述成果，我們同樣發現，多數小鎮仍然坐落于大城市內部或近郊區域，更多的還是對于城市內原有資源和新增外部資源的重新整合，是對于原有商務CBD 等區域產業發展業態的一種模式升級，將原有濃重的商業或產業生態添加更多宜居、宜業、宜娛的元素。

同時，這些小鎮的開發模式不外乎兩種，一種是“政府引導，企業主導”模式，一種是“政府大包大攬”模式，在此，我們不妨通過兩個典型案例來分別說明兩種模式的主要特點：

（1）“政府引導，企業主導”的開發模式

這種開發模式更多強調產業自身的內驅動力，政府在特色小鎮的建設過程中更多的是配建制度和環境的角色，以最高層級的規劃作為引導力量，在建設過程中由企業和社會資本起主導作用，負責具體的戰略落實、建設和運營。

以杭州玉皇山南基金小鎮為例，小鎮坐落于上城區目前僅有的成片規劃區塊，規劃面積 3.2 萬平方公里，玉皇山南基金小鎮堅持政府引導、企業主體、市場化運作，成立了玉皇山南建設發展公司，充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，以企業為投資建設主體，主導小鎮的“國際化”、“專業化”、“市場化”發展。 

（2）“政府大包大攬”發展模式

與民營經濟力量較強相伴隨的一般是該區域的經濟活力較強，而與之相對的，政府力量占絕對優勢地位的區域往往表現為經濟活力較差，進而在特色小鎮建設過程中，由于企業和社會資本能力不足，政府角色定位多表現為“大包大攬”模式。

以西藏山南市扎囊縣桑耶鎮為例，該類小鎮的典型特質是依托當地優質的歷史文化底蘊、民俗文化傳統、特色景觀資源，這些是滿足建設特色小鎮的重要條件。

我們認為，這類文旅小鎮存在且生命力活躍的一個大前提是在大城市周邊，滿足城市人群周邊游需求，而對于獨懸于生態環境較優質但交通不便、或是景區缺乏足夠特色的文旅小鎮將面臨非常尷尬的境地，尤其考慮到這一區域經濟活力不強、基礎設施建設較差、地方政府財力薄弱三大問題，此類特色小鎮的建設最具可操作性的方案即為政府全權負責型。

如果由政府全權負責，那么特色小鎮的設計和建設的水平應該不會出太大的問題，但是在整個特色小鎮的不斷開發和升級中，需要大量的資金投資，采用股權投資、PPP或基金模式都有可能，但一定要關注的是政府政策支持的力量和資金持續的流入。 

值得注意的是，文旅小鎮的優質生態環境只是吸引人口流入的充分條件，而不是充分必要條件，旅游只是人口的流動，而并不意味著小鎮能夠實現長久的人口導入，尤其是西部的特色小鎮對這一問題尤其應該給予充分重視。

3房企主導與產業主導的特色小鎮之商業模式及案例分析

特色小鎮不僅被整個地產行業，還被本屆政府寄予厚望，有望實現緩解大城市病、推新型城鎮化以及創業創新等功能。目前就特色小鎮的商業模式來看，主要分成房企主導的“銷售+持有”的現金流平衡模式和產業主導的“產業鏈打造+代建運營”的軟硬件結合模式。

1、房企主導：銷售+持有的現金流平衡模式——未來面臨嚴峻挑戰

目前多數由房企主導的特色小鎮開發模式可以從三個角度進行分析：布局低進入壁壘產業、以持有+銷售模式實現現金流平衡，面向的群體主要針對大城市周邊度假、康養人群。

從小鎮的主導產業來看，多數以文旅、農業、養老等自然資源屬性較強的產業為主導，大部分此類小鎮毗鄰大城市，同時此類小鎮的產業選擇并不是最關鍵的，因為很難形成強大的比較優勢，那么決定此類小鎮能否具有活力的關鍵就是區位，需要在主體客群的通勤范圍內（軌道交通 1-2 小時的交通圈內）。 

從開發運營本質來看，房企運營的特色小鎮核心仍然是地產開發業務，即在滿足政府規劃要求的基礎上，房企通過獲得部分可銷售住宅和商業用地，通過銷售實現現金流回籠，支撐其余部分自持住宅和商業以及整個小鎮的整體運營管理，并沒有脫離房地產開發的實質，同時這種模式有望通過項目自身的資金平衡來實現巨額的投資，實際需要占用的資金體量不太大。我們也同時注意到，這一類小鎮最大的特色是獲取收益的周期短，與當前地產行業中的住宅產品有異曲同工之效。 

總體來看，房企參與特色小鎮的建設運營多數還未脫離其天然的地產開發基因，甚至部分地方政府也在以特色小鎮作為概念來賣地，這是近期四部委聯合發布《關于規范推進特色小鎮和特色小城鎮建設的若干意見》嗆聲各地“一窩蜂”搶建特色小鎮的現狀的原由之一。 

該意見明確“嚴控房地產化傾向，各地區要綜合考慮特色小鎮和小城鎮吸納就業和常住人口規模，從嚴控制房地產開發，合理確定住宅用地比例，并結合所在市縣商品住房庫存消化周期確定供應時序。適度提高產業及商業用地比例，鼓勵優先發展產業”。 

我們認為，如果新增的特色小鎮中大比例仍然是這種“新瓶裝舊酒”的模式，必然是與我國本屆政府對地產行業的定位思路相悖，未來這種新興業態面臨的政策風險也將快速積累。隨著相關政策意見的落地，未來房產驅動型模式將面臨嚴峻挑戰。 

2、產業主導：產業鏈打造+房屋代建的軟硬件結合模式

從國家層面上考慮，建設多個擁有強大比較優勢的產業小鎮是符合國家創業創新的要求，尤其是培育有巨大發展潛力的特色小鎮，具有強國富民的戰略意義。

具有主導產業的特色小鎮最大的特點是圍繞著優勢產業打造產業生態，以產業聚集和產業鏈延伸為主要的實現形式。此類小鎮最核心的內容是某領域領軍企業的導入，只有這一前提確定后，后續圍繞這一產業或企業的配套企業不斷流入，才會形成具有活力的產業環境。 

從商業模式來看，產業特色小鎮的建設都是圍繞著特定產業或企業，需要政府大力引導同時企業大量投資，這一模式如果沒有金融資本的配合，企業將會面臨非常大的壓力，如果有金融資本的配合，那么還要面臨資金期限與項目收益期限相匹配的問題。另外，產業為中心決定了房地產企業在這個項目里的角色是配角，最有可能參與的角色是代建。

對比兩種模式，房企開發模式的優勢在于房企對于整體資源的協調能力，尤其是如果房企能夠實現與產業的深度結合，會使兩種模式的優勢效應成倍放大；產業主導模式的優勢在于對產業資源的強力把控，尤其是某個領域的領軍企業，沒有核心競爭力的產業小鎮不可能擁有旺盛的生命力。 

下面我們分別以房產驅動型——碧桂園科技小鎮、產業驅動型——杭州云棲小鎮來探尋可鑒之策。

（1）碧桂園科技小鎮——以房產驅動

碧桂園集團計劃五年投資不少于 1000 億建設特色小鎮，巨額資本為產業創新生態圈發展和房企轉型新途徑探索提供堅實基礎。

以碧桂園惠州的潼湖科技小鎮為例，該小鎮是針對深圳、廣州兩大核心城市的交通和空間擁擠、房價高企、產業運營成本攀升和人口導入能力減弱等問題。目前科技小鎮軟硬件建設能力方面已經頗有成果，最大的特色是生態、智慧、創新，在原有造城能力不斷提升的基礎上，對招商引資、運營管理、金融能力、合作機制等方面均有不同程度的創新。碧桂園科技小鎮的建設運營特點主要表現為三點：

①位置布局于核心一、二線城市，不論從現狀還是未來，都將受益于前述城市資源外溢效應；

②以產業生態圈為核心，要求不斷完善產業生態鏈搭建和運營工作，以產業發展為主要脈絡，房企有望通過持有型物業、產業基金、股權投資等模式獲益； 

③完善的產業配套才能真正促進“生產、生態、生活”結合，教育、醫療、公共服務 、住宅等全配套體系將是小鎮宜居的必要因素，只有配套完善才有望實現產業人口的持續導入。 

碧桂園的科技小鎮作為轉型創新的探索，在獲得階段性成果的同時，也面臨著巨大的挑戰，主要包括三個方面： 

第一，特色小鎮是新型的地產開發業態，不同于以往的快周轉模式和持有運營模式，小鎮需要房企能夠真正提供各業態力量均衡的綜合性服務； 

第二，政策支持多集中于融資方面，對于特色小鎮規劃設計、建設施工、土地獲取等很多方面，仍然需要進一步明確； 

第三，特色產業資源的導入，碧桂園建設特色小鎮的優勢在于建設和運營，雖然在自身的經營發展中已獲得了大量優質產業資源，但是如何招商引資、深度融合，仍然還有很長的路要走。 

（2）杭州云棲小鎮——以產業驅動

以西湖云棲小鎮為例，這個特色小鎮是以云計算大數據為核心進行拓展開發的。小鎮以云計算產業園、阿里云創業創新基地、大數據中心、云棲小鎮超級孵化中心、浙江信維北斗產業園、云棲小鎮國際會展中心等項目構成。目前小鎮成果卓著，打造了云計算為代表的信息經濟產業生態圈，發展智能硬件產業，同時形成了全球規模最大的云計算及DT時代技術分享的云棲大會，在整個產業享有盛譽。

首先從產業選擇來看，眾所周知，云棲小鎮是基于云計算大數據為核心技術的產業小鎮，阿里集團是推動杭州互聯網生態蓬勃發展的支柱性力量，阿里的存在，使云棲小鎮的成長具備了先天性的優勢。在2016年中，云棲小鎮入駐企業超過400家，涉云企業300家，產值超過 100 億。

其次，從小鎮的區位選擇來看，坐落于杭州之江國家旅游度假區，交通便利，小鎮四面環山，環境怡人，具有得天獨厚的生態優勢，也正是基于此特點，小鎮規劃中還提出接待30萬人次的旅游目標。 

最后，從其運作模式來看，小鎮采用了政府主導、民企引領、創業者為主體的模式，充分尊重了市場力量的作用。與部分區域政府“大包大攬”的整體思路不同，浙江省政府更傾向于以 基金模式撬動社會資本、發揮社會資本主觀能力性的工作思路，而這成為特色小鎮能否成功的關鍵。 

綜前所述，轉塘科技園（云棲小鎮前身）能夠實現從農業鎮向特色小鎮成功轉型的影響因素有三：產業優勢、交通便利、模式領先，缺一不可。

4特色小鎮的可行性評價體系有助于行業標準與規范的建立

順應國家政策要求及行業發展需要，我們結合2017年度所服務的主要特色小鎮的產業方向進行了歸類和總結，初步形成了一套特色小鎮的可行性評價體系。借助該評價體系，無論是政府還是投資機構，通過內部評測初步能對項目的可行性做一判斷和風險預估。

同時，可以通過該評價體系來對標自身項目的優勢和缺失，從而達到對項目的立項、建設以及后期運營提供一定的指導意義。本次評價系統是基于我們在行業研究和項目服務實踐的總結，未來我們將在行業研究和項目咨詢中不斷完善和改進。

分值：1-5；“1”為最低分，“5”為最高分，項目條件越接近設定指標分值越高，項目可行性越大，“3”為中間分值，低于該分值項目的風險性越大。

上述四類小鎮是2017年度我們所服務的最多類型的小鎮，這在一定程度上代表了未來特色小鎮最受熱捧的四個產業方向——文旅、康養、體育和教育。從上述評價體系可以看出，一個地塊是否具備開發特色小鎮的條件，適合開發什么類型的小鎮，什么樣的投資主體具備開發及運營的能力實際上是有章可循的。

經過2017年在近20個小鎮項目的咨詢服務實踐的基礎上，我們發現無論是地方政府還是投資主體在實際運作過程中，對具體地塊的產業方向選擇、主題定位、產業布局以及未來運營思路并不是很清晰，尤其是近2年小鎮之風勁吹的情況下，業內似乎產生了只要是地都可以做小鎮的一種錯覺。為此，我們分別通過國內優秀代表案例對上述四類小鎮做一個剖析：

1、文旅小鎮——拈花灣★★★★★

對于當前的旅游行業來說，拈花灣是這兩年橫空出世和如雷貫耳的名字，我們前些年有幸參與了項目前期策劃的全過程，并參與籌劃了整個項目的商業模式構建和財務模型的建設，經過5年的籌備和建設，這兩年眼看著項目逐步生長開來，獲得市場一片叫好和叫座。 

項目位于江蘇無錫的濱湖區，生態自然景觀優越，綠化覆蓋率80%，且地處于長三角核心城市圈內，距離蘇州、南京、上海等大城市的車程距離均在3小時以內，是城郊游憩型旅游度假地產項目。

離靈山大佛景區約五公里路，離無錫市區約有三十公里的路程，是集吃、住、游、購、娛、會務于一體的禪文化主題旅游度假小鎮，業態以禪文化+休閑產業+居住，內部配套包括禪意商業小鎮、佛教論壇中心、禪修精品酒店、大禪堂（未建）和梵天花海濕地公園等。 

如果說靈山大佛景區是觀光為主題，那么拈花灣景區就是旅游的高級階段——度假小鎮。整個小鎮緊扣禪意文化的靈魂，以心靈度假為特色，衍生開各種生活方式情景的營造，其建筑設計之精致、工程之用心、景觀意境之優美、文化體驗業態之全面，在國內獨樹一幟，難有出其二者。

2、康養小鎮——烏鎮雅園★★★★★

項目總占地面積約1500畝， 其中1000畝是配套。項目整體規劃分為三大主題、六大板塊：

休閑度假——地塊西北部的濕地邊緣修建中式特色商業區，濕地北面則修建養生度假酒店；

健康醫療——地塊東北部將修建成半護理和全護理養老中心，在其附近為雅達國際康復醫院，為護理養老中心提供充分養老保障。 

養生養老——地塊南部為養生居住區，包括別墅、高層公寓、多層公寓和頤樂學院四種物業形態。 

烏鎮雅園總占地面積650畝，包含100畝的頤樂學院和50畝的白馬湖公園，也就是說，建造住宅用地只有500畝。總建筑面積約50萬平方米，其中，老年公寓為主要業態，占46萬平方米。 

雅達國際康復醫院占地約200畝，總建筑面積約7.3萬方，總建筑面積大約4萬平方，由雅達國際運營投資，總投資約8億元。由綜合主樓、病房樓、服務樓、后勤宿舍樓以及老年門診等在內的8幢樓宇組成，北側是護理院組團，約12000方，提供全護理服務，南側是養老院組團，提供半護理。規劃有350張床位，大概可以容納500~600人。  

頤樂學院作為綠城烏鎮雅園核心的園區配套，建筑面積約3.5萬平方米，規模相當于浙江老年大學的1.5倍，是目前國內規模最大、設施最全的老年大學之一，其設備在全國處于領先地位。 配有教學樓、行政會展樓、游泳體育館、大禮堂、健康促進館、棋樂軒、靜修堂、門球場、網球場、中西餐廳、辦公樓、幼兒園及配套商業等齊全設施。 

綜上，烏鎮雅園在康養設施的配置面積之大、功能之全在國內至今無人能及，這對項目最終成為國內最成功的康養產業小鎮項目之一起到了關鍵性重要。

3、體育小鎮——新西蘭皇后鎮★★★★★

得天獨厚的自然條件：皇后鎮是新西蘭的探險之都位于瓦卡蒂普湖 (Lake Wakatipu)北岸，是一個被南阿爾卑斯山包圍的美麗小鎮，依山傍水。其海拔高度為310米，是全國地勢最險峻美麗而又富刺激性的地區，故該區以“新西蘭最著名的戶外活動天堂”而得名。

豐富的極限運動項目：皇后鎮是世界上公認的"探險之都"，常年運營的活動與景點約220 種之多。從充滿傳奇色彩的蹦極到噴射快艇，從漂流到山地自行車，戶外探險者見隨處可見。皇后鎮擁有世界上第一個商業化的蹦極場地——卡瓦勞大橋（Kawarau），其經營歷史可追溯至1988年。

此外，商業噴射快艇的發源地也在皇后鎮。游客們可以在著名的休特弗河上觀賞壯麗的峽谷風光，也可以在皇后鎮碼頭（Queenstown Pier）乘坐"卡瓦羅號"噴射快艇（Kawarau Jet），體驗穿越休特弗河峽谷（Shotover River Canyons）的驚險感覺。休特弗河與卡瓦羅河四季皆可進行漂流活動。甚至是在冬季，你也可以乘坐直升機前往休特弗河體驗漂流的樂趣。

綜上，皇后鎮依托良好的天然地理條件形成了以極限運動為核心、運動旅游為主導產業，聞名世界的特色休閑運動小鎮。

4、教育小鎮——綠城舟山長峙島★★★★★

作為綠城小鎮集團的戰略合作伙伴，我們參與了諸多項目的前期策劃和頂層設計工作。其中綠城舟山長峙島項目就是一個經典的教育小鎮項目案例。

綠城長峙島項目總建設用地約3400畝，規劃地上建筑面積200余萬平方米，項目規劃人口約3.5萬人。項目開發以教育為產業方向，配以商業、酒店、辦公、文化、醫療、休閑娛樂等設施。營造特色、高品質的社區，建成相對獨立又互補于臨城新區的理想宜居小鎮。

長峙島項目配套業態主要分為文化教育、健康醫療、居家生活服務三大類，其中文化教育業態在不考慮體育公園的前提下，各類學?？偨ㄖ娣e達12萬平方米，學校數量達5所之多，其中綠城育華學校近8萬方，整體文化教育在配套業態中面積占比51.8%，可見教育產業是該項目配套的核心產業。

5特色小鎮未來發展的7大趨勢

立足上述大背景以及我們對該行業長期深入的研究，2018年關于特色小鎮的發展趨勢，我們預計將會出現以下幾個變化：

（一）特色小鎮的產品線將更加清晰

經過2017年的產業發展趨勢分析及產品模型研究，特色小鎮建設始終堅持產業先導原則已成為業內共識，而產業的發展前景和特色性直接決定了未來小鎮的活力。

所以，選擇特色小鎮的戰略發展方向是產業研究的核心。經過一年的探索實踐，特色小鎮的產品線已逐漸明朗，具備行業前瞻性的開發商已搶先發布自己的小鎮發展白皮書，為搶占特色小鎮高地繪制了宏觀發展藍圖。根據我們的行業觀察及深度研究，我們認為無論未來小鎮開發主體如何變化，特色小鎮將圍繞以下幾個最有前景的產業方向進行突破：

1、以康養為主要產業的康養特色小鎮

2、以生態農業為主要產業的田園特色小鎮

3、以體育運動為主要產業的體育特色小鎮

4、以教育為主要產業的教育特色小鎮

5、以文化旅游為主要產業的特色旅游小鎮

6、以高科技研發為主要產業的特色科技小鎮

綜上所述，特色小鎮未來將圍繞健康、旅游、體育、文化、農業、高科技等幾個主要產業方向發展。

（二）特色小鎮的先鋒方陣初顯雛形

如果將2016年看成特色小鎮的發展元年，經過2017年的深度摸索和產業規劃，2018年將迎來一批特色小鎮的落地實踐。具備長遠戰略規劃和產業資源優勢的地產開發商、產業運營商等社會資本將進入特色小鎮的先鋒方陣，引領中國特色小鎮的發展。 

根據我們的服務經驗來看，華夏幸福、綠城集團、綠地集團、華僑城集團、碧桂園、萬科、恒大、保利、新華聯、新城控股、正榮集團等品牌開發商都已制定了明確的特色小鎮發展戰略并正加速推進，一批具備產業及運營優勢的諸如華誼兄弟、中青旅、棕櫚股份等也將以產業為龍頭，積極推進特色產業小鎮的布局。 

（三）缺乏產業資源及運營戰略將提前退場

通過我們2017年的服務實踐及行業交流，想搭載特色小鎮之風以期分享政策紅利、產業紅利的社會資本不在少數，隨著時間的推移，很多開發商已經意識到，沒有足夠的資本支撐、沒有優勢的產業資源、沒有產業招商及運營的能力，要想參與特色小鎮的開發幾乎是不可能的，即使獲得開發機會也是一種無畏的冒險。 

在目前宏觀政策背景下，帶著傳統房產開發思維力求通過住宅去化回籠資金來反哺產業初期運營的想法是不切實際的，如果沒有清晰和長遠的產業規劃和戰略發展思路，這樣的小鎮將不具備可持續發展潛力更無特色可言。 

只有牢牢把握特色小鎮的核心是產業，開發的核心是產業運營，運營的效益是社會效益、經濟效益、生態效益等綜合效益的結合，方可在業內樹立自身的核心競爭力。如果依然堅持用地產的開發邏輯來運作特色小鎮，沒有從根本上去建立產業運營的發展戰略，沒有足夠的資本為未來產業運營做支撐，這部分開發商將不得不提前退場。 

（四）踐行跨界、融合、共享發展理念是趨勢

特色小鎮力求一、二、三產業的高度融合，追求生產、生活、生態三生融合。保持產業、文化、旅游三位一體，實現產業和城鎮融合發展。特色小鎮在確保核心產業“特”的同時，必須進行多產業跨界融合才能確保小鎮產業鏈的內生活力。

一個完整的特色小鎮生態系統，通常分為核心產業、衍生產業和配套產業三個層級，由內而外實現共榮共生共享。

1、單一產業難以為繼。非工業類特色小鎮，以康養、田園綜合體、民宿、旅游、文化為主題的小鎮。單純做任何一個產業，生態系統都將難以建立，投資收益更難以保證。 

2、統一運營才能協調發展。產業布局不同、服務領域不同、產品基因不同、運營周期不同、盈利模式不同。碎片化運營的結果將令小鎮失去活力，投資回報遙遙無期。 

3、融合的關鍵是產業鏈的挖掘、細分和創新。只有將當地的特色手工藝、非遺文化、土特產、歷史符號等進行充分挖掘，并通過創新手法實現被傳播、接納體驗、加工實現產品化、被售買。才能實現由核心產業向衍生產業過度，激發產業活力，最終實現投資效益最大化。 

4、小鎮商業模式需集成創新。以一種前所未有的視角，再造產業流程、供應鏈條、管理流程，把散落各處的碎片資源重新配置，變成滿足市場需要的新東西。  

（五）小規模、緊湊型、集約化、產業化發展是突破方向

特色小鎮并不是行政區劃單元上的小鎮，它非鎮非區，也不是產業園區，而是相對獨立于市區，有明確產業定位、文化內涵、旅游特色和一定社區功能的發展空間平臺。

特色小鎮是新型精品鎮，是按創新、協調、綠色、開放、共享發展理念，結合自身資源優勢，找準產業定位，進行科學規劃，挖掘產業特色、人文底蘊和生態稟賦，實行產城融合、服務配套、管理健全的發展模式。 

特色小鎮追求“小而美”，需改變單純求大思維，特色小鎮的小尺度、近距離、微景觀是其發展的優勢。應在小而特、小而優、小而美、小而精上多下功夫，從追求規模到追求質量轉變，才能探索出更廣闊的前景。小城鎮不要克隆大中城市形態，要突出自身的地方特色，包括地方文化特色、建筑特色、產業特色、生態特色、旅游特色等。 

特色小鎮的區位由其核心產業決定。由于特色小鎮的產業還是以承載核心城市的外溢需求及上下游產業鏈關系為主，因此一般不宜遠離核心城市，所以特色小鎮一般位于城市遠郊或城市周邊區域。但是具備旅游功能的特色小鎮依托其自然資源，一般會稍遠離城市中心地段，但也應該保證道路交通等基礎設施的便捷性。 

（六）旅游+大健康特色小鎮將成為熱門

健康小鎮是醫養資源與休閑度假相結合的產物，發展的關鍵在于依托優勢環境，從健康檢測、健康醫療、健康促進、慢病療養、精神康復、休閑養老角度入手，并延伸發展與健康相關的中藥、養生、運動、有機農業等產業，推動區域經濟發展。

1、健康產業市場潛力巨大

大健康時代下，隨著物質條件的不斷改善及精神追求的崛起，人們對健康的追求，已不再僅僅是沒有疾病，而是涉及物質和精神的各個層面，追求多元化、個性化的健康服務。大健康是隨著人們健康理念的延伸而形成的一種全局理念。其核心是自我健康管理，通過排除或減少健康危險因素，達到身體、精神、心理、情緒、社交、道德等方方面面的健康。根據《關于促進健康服務業發展的若干意見》，到2020年健康服務業總規模達到8萬億元以上，可見市場潛力巨大。

2、國家政策支持產業發展

國務院在2016年發布的《健康中國2030”規劃綱要》中指出，“應積極促進健康與養老、旅游、互聯網、健身休閑、食品融合，催生健康新產業、新業態、新模式。發展基于互聯網的健康服務，鼓勵發展健康體檢、咨詢等健康服務，促進個性化健康管理服務發展，培育一批有特色的健康管理服務產業，探索推進可穿戴設備、智能健康電子產品和健康醫療移動應用服務等發展。

培育健康文化產業和體育醫療康復產業。制定健康醫療旅游行業標準、規范，打造具有國際競爭力的健康醫療旅游目的地?！苯】诞a業已經成為新常態下服務產業發展的重要引擎，在未來20年，必將迎來一個發展的黃金期。 

3、健康與旅游加速融合，為康養小鎮的發展奠定基礎

世界醫療旅游協會報告稱全球醫療旅游產業未來年增速有望保持15%-25%的高增長率，2017年的市場份額預計將達到7000億美元。而國際傳統旅游產業的增長率近幾年一種保持在3%-5%之間。數據統計顯示，以健康養生為目的的旅游消費者整體上比普通游客多花費130%，收入效應遠遠大于傳統的旅游產業及醫療產業。 

（七）特色小鎮的PPP合作模式將呈上升趨勢

持續穩定的資金來源是特色小鎮發展的關鍵，因此合適的融資模式對于特色小鎮的發展將至關重要。政府和社會資本合作的PPP模式在中國各級地方政府已逐步廣泛運用，未來將呈現上升趨勢。PPP模式的利好主要表現為以下幾點：  

1、減輕財政壓力，開拓融資渠道

以政府和社會資本合作為基本特征的PPP融資模式，能夠有效地綜合使用財政資金和社會資本，彌補特色小鎮資金缺口，豐富資金來源。由于 PPP 模式下，特色小鎮建設所需的資金是以項目公司為主體進行融資的，因此不會增加政府部門的負債。

同時，未來通過小鎮進入成熟階段后產生的穩定現金流收入，可以發行資產證券化產品進行融資進一步支持小鎮的發展。當然，初期對于產業的規劃同樣非常重要，政府部門通過參股 PPP 項目公司，在規劃階段也擁有相當的話語權。 

2、降低和分散風險

在特色小鎮建設中采用PPP模式，政府和社會資本通過相應的合約，對投資、建設過程中的相關責任進行明確界定。在特色小鎮建設的初期，政府可以承擔較多的項目風險，而社會資本則參與風險的管控。當特色小鎮的項目完工，社會資本參與特色小鎮的經營，承擔相應風險。這樣政府和社會資本可以發揮自身優勢在項目的不同階段管控相應風險，降低和分散風險，提高特色小鎮建設的效率。 

3、有利的政策導向

政府為了吸引社會資本參與特色小鎮的建設，多方面落實相關政策，提供優惠條件，包括從多方面，解決好社會資本的投資回報問題。包括土地、稅收、銀行信貸支持以及財政政策方面等。 

4、實現投資回報和社會效益的平衡

特色小鎮不同于一般意義上的政府公益性項目，是一個融合產業、文化、旅游、社區功能于一體的產業平臺。定位準確、運作科學、機制合理的特色小鎮，未來產生的價值，可以滿足社會資本的投資回報要求。同時，對政府經濟轉型升級、新型城鎮化建設，都具有重要意義。 

以上研究分析及行業觀察，期望能為關注于中國特色小鎮發展的開發商、產業資本、政府機構等提供可鑒之策并引發更多行業思考，共同為2018年中國特色小鎮梳理出更有價值的發展路徑，為行業的健康穩定有序發展貢獻力量。