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本文為景鑒智庫(kù)創(chuàng)始人、首席分析師周鳴岐在不久前舉辦的“2017中國(guó)民俗文化展業(yè)博覽會(huì)之田園綜合體及文旅高峰論壇”上所作的主題發(fā)言。

十九大報(bào)告高度重視“三農(nóng)”工作，提出實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略。幾日前，中央農(nóng)村工作會(huì)議在北京召開(kāi)，會(huì)議確定了實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的目標(biāo)任務(wù)，到2020年，鄉(xiāng)村振興取得重要進(jìn)展，制度框架和政策體系基本形成；到2035年，鄉(xiāng)村振興取得決定性進(jìn)展，農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化基本實(shí)現(xiàn)；到2050年，鄉(xiāng)村全面振興，農(nóng)業(yè)強(qiáng)、農(nóng)村美、農(nóng)民富全面實(shí)現(xiàn)。

鄉(xiāng)村振興，基礎(chǔ)是經(jīng)濟(jì)振興，田園綜合體以“農(nóng)業(yè) + 文旅 + 地產(chǎn)”三位一體的綜合發(fā)展模式，通過(guò)農(nóng)旅雙聯(lián)、產(chǎn)城一體的方式打造新型城鎮(zhèn)示范區(qū)，將在接下來(lái)的鄉(xiāng)村振興中發(fā)揮重要作用。去年2月，“田園綜合體”被寫(xiě)入中央一號(hào)文件，得到政策大力支持與推廣，目前已在河北、江西等省首批試點(diǎn)18個(gè)田園綜合體項(xiàng)目。預(yù)期未來(lái)田園綜合體將繼續(xù)作為發(fā)展熱點(diǎn)受到重視。

那么，什么是田園綜合體？田園綜合體又該如何發(fā)展？本文將結(jié)合國(guó)內(nèi)外四個(gè)實(shí)踐案例深入分析，總結(jié)歸納成功打造田園綜合體的２大核心４大要素，供業(yè)內(nèi)探討交流。

國(guó)家重視“田園綜合體”的3大原因 

為什么國(guó)家這么重視“田園綜合體”？在我們實(shí)踐打造田園綜合體前，要吃透國(guó)家政策，獲取扶持和補(bǔ)貼，必不可少的要了解國(guó)家政策的出發(fā)點(diǎn)。 

這主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：即農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型的需求，城鎮(zhèn)化發(fā)展的需求，以及可持續(xù)發(fā)展的需求。

1、農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型的需求

中國(guó)作為農(nóng)業(yè)大國(guó)，根據(jù)2016年人口普查的數(shù)據(jù)，現(xiàn)階段有5.89億（占總?cè)丝?2.65%）的農(nóng)村人口，外出務(wù)工農(nóng)民有1.6億，本地務(wù)工農(nóng)民1.2億。農(nóng)村留守的多為老人和孩子，空巢現(xiàn)象非常嚴(yán)重，帶來(lái)不少社會(huì)問(wèn)題。另外，中國(guó)有18億畝的耕地紅線，根據(jù)2016年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，目前中國(guó)有耕地20.25億畝。在現(xiàn)有條件下，要保住紅線，把農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)成其他用途已經(jīng)幾無(wú)空間。

2、城鎮(zhèn)化發(fā)展的需求

提高城鎮(zhèn)化水平仍是當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的一個(gè)目標(biāo)，但是，城鎮(zhèn)化建設(shè)并不是簡(jiǎn)單的農(nóng)村人口往城鎮(zhèn)遷徙，城鎮(zhèn)化建設(shè)過(guò)程當(dāng)中需要考慮到城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施的配套情況、城鎮(zhèn)為了接納農(nóng)村人口而進(jìn)行重新規(guī)劃、農(nóng)村人口就業(yè)和社會(huì)保障、農(nóng)村人口的轉(zhuǎn)移帶來(lái)的農(nóng)業(yè)用地的荒廢等問(wèn)題。

田園綜合體作為農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設(shè)的新思路，可以主動(dòng)使農(nóng)村的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)向城鎮(zhèn)靠齊，將農(nóng)村改造成新型的田園小鎮(zhèn)，從而緩解農(nóng)村人口遷移帶來(lái)的巨大壓力和諸多矛盾，同時(shí)也可以為農(nóng)村的就業(yè)提供新的機(jī)會(huì)。這也是國(guó)家新出臺(tái)政策中多次提出土地確權(quán)、流轉(zhuǎn)、盤(pán)活的原因之一。

3、可持續(xù)發(fā)展的需求

由于常年粗放式的農(nóng)業(yè)種植，目前我國(guó)農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展面臨重大挑戰(zhàn)（部分?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)自于國(guó)家部委相關(guān)報(bào)告）：

1）耕地質(zhì)量下降嚴(yán)重，如黑土層變薄、土壤酸化、耕作層變淺等問(wèn)題日益凸顯。同時(shí)作為一個(gè)缺水國(guó)家，農(nóng)田水利用效率卻遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家，造成地下水超采嚴(yán)重（特別是華北和西北地區(qū)）。

2）環(huán)境污染問(wèn)題突出，全國(guó)土壤主要污染物點(diǎn)位超標(biāo)率為16.1%。不僅有大量的化肥、農(nóng)藥、除草劑等長(zhǎng)期濫用，農(nóng)膜回收率也不足三分之二，還有工業(yè)“三廢”和城市生活污染在農(nóng)村擴(kuò)散。

3）生態(tài)系統(tǒng)退化明顯，全國(guó)水土流失面積達(dá)295萬(wàn)平方公里，沙化土地173萬(wàn)平方公里，石漠化面積12萬(wàn)平方公里。傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)粗放式的生產(chǎn)方式導(dǎo)致農(nóng)田生態(tài)系統(tǒng)結(jié)構(gòu)失衡、功能退化，生物多樣性也受到了威脅。

繼續(xù)在傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)這一條路上深耕，已經(jīng)不符合社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)?？萍嫉陌l(fā)展帶來(lái)了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的快速發(fā)展，不僅農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率將快速提高，同時(shí)推進(jìn)生態(tài)循環(huán)農(nóng)業(yè)發(fā)展，各類污染物殘留和排放也會(huì)大大降低，漸漸優(yōu)化土地的肥力和生態(tài)功能。后續(xù)我也會(huì)以相關(guān)案例展現(xiàn)一下什么樣的才叫現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和生態(tài)循環(huán)農(nóng)業(yè)。

國(guó)內(nèi)外4大實(shí)踐案例分析 

接下來(lái)我們?cè)敿?xì)分析一些具體案例：

1、無(wú)錫陽(yáng)山鎮(zhèn)田園東方項(xiàng)目

我們先看國(guó)內(nèi)的概念首創(chuàng)及標(biāo)桿項(xiàng)目：東方園林打造的田園東方項(xiàng)目。

田園東方的操盤(pán)手張誠(chéng)認(rèn)為田園綜合體的理論溯源于埃比尼澤·霍華德的《明日的田園城市》一書(shū)。

1902 年，埃比尼澤·霍華德在《明日的田園城市》著作中提出“田園城市”理論，其核心思想是“城鄉(xiāng)一體化的生活”，把一切最生動(dòng)活潑的城市生活優(yōu)點(diǎn)，與美麗、愉快的鄉(xiāng)村環(huán)境和諧地組合在一起。張誠(chéng)認(rèn)為，他所提出的“新田園主義”，正是發(fā)源于霍華德田園城市理論中“以人為主體、城鄉(xiāng)一體化、推行社會(huì)改革”的理論體系。

在實(shí)踐中，他將田園綜合體的模式概括為“農(nóng)業(yè) + 文旅 + 地產(chǎn)”三位一體的綜合發(fā)展模式，通過(guò)農(nóng)旅雙聯(lián)、產(chǎn)城一體的方式打造新型城鎮(zhèn)示范區(qū)。其經(jīng)濟(jì)技術(shù)原理是以企業(yè)與地方合作的方式，在鄉(xiāng)村社會(huì)進(jìn)行整體綜合的規(guī)劃、開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)。

長(zhǎng)期以來(lái)業(yè)內(nèi)普遍對(duì)這個(gè)項(xiàng)目一片好評(píng)，看成是田園綜合體的代表。但相關(guān)文章大多集中在意境、情懷等浮于表面的溢美之詞，猶如公關(guān)軟文稿，真正在農(nóng)業(yè)方面、文旅方面、商業(yè)效益方面的成效如何基本看不到，項(xiàng)目方對(duì)其實(shí)際經(jīng)營(yíng)效果和業(yè)績(jī)有任何披露。這讓人不免有些好奇，田園東方的商業(yè)模式和經(jīng)營(yíng)情況究竟是否成功？是否起到了初期宣傳中帶動(dòng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)的作用？我們通過(guò)深入剖析案例來(lái)分析。

田園東方效果圖

田園東方區(qū)位圖

田園東方位于“中國(guó)水蜜桃之鄉(xiāng)”無(wú)錫市惠山區(qū)陽(yáng)山鎮(zhèn)，由東方園林產(chǎn)業(yè)集團(tuán)預(yù)期投資50億元建設(shè)，另?yè)?jù)業(yè)內(nèi)人士透露實(shí)際初期投入僅7000萬(wàn)左右，可謂四兩撥千斤。2013年4月開(kāi)工，2014年首期開(kāi)園，被譽(yù)為國(guó)內(nèi)首個(gè)田園綜合體項(xiàng)目。項(xiàng)目規(guī)劃總面積6246畝，由“三大板塊、六大集群”組成，即現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、休閑文旅、田園社區(qū)三大板塊，及鄉(xiāng)村旅游主力項(xiàng)目集群、田園主題樂(lè)園、健康養(yǎng)生建筑群、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目集群、田園社區(qū)項(xiàng)目集群等。

其農(nóng)業(yè)板塊原規(guī)劃有四園（水蜜桃生產(chǎn)示范園、果品設(shè)施栽培示范園、有機(jī)農(nóng)場(chǎng)示范園、蔬果水產(chǎn)種養(yǎng)示范園）、四區(qū)（休閑農(nóng)業(yè)觀光示范區(qū)、果品加工物流園區(qū)、苗木育苗區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)展示區(qū)）、兩中心（綜合管理服務(wù)中心、資源再生中心）等。

田園東方的綜合體模式。（來(lái)自《新田園主義理論在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中的探索與實(shí)踐》）

田園東方自2014年開(kāi)園至今已逾三年，實(shí)際建設(shè)情況如何？我們拋卻網(wǎng)上那些猶如精修藝術(shù)照般的唯美宣傳圖，從衛(wèi)星視角直觀地看一下規(guī)劃和實(shí)際的對(duì)比。

上圖為田園東方規(guī)劃圖，下圖為衛(wèi)星實(shí)拍圖，圖中紅框部分為當(dāng)前已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。（圖片來(lái)源于百度衛(wèi)星圖）

項(xiàng)目的主體是如上圖所示的這四個(gè)別墅群，每個(gè)單元配屬了一塊農(nóng)地（歐美別墅是房子+花園，它是別墅+菜地）。

上圖為百度衛(wèi)星實(shí)拍圖，下圖為項(xiàng)目導(dǎo)覽圖作對(duì)比

在田園綜合體項(xiàng)目中，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)是發(fā)展的基礎(chǔ)，通過(guò)現(xiàn)代高科技農(nóng)法的引入提升農(nóng)業(yè)的附加值；休閑旅游產(chǎn)業(yè)依附于農(nóng)業(yè)，需要與農(nóng)業(yè)相結(jié)合才能呈現(xiàn)出具有田園特色的文旅項(xiàng)目；地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又依賴于農(nóng)業(yè)和休閑旅游產(chǎn)業(yè)，從而形成以田園風(fēng)貌為基底并融合現(xiàn)代都市時(shí)尚元素的田園社區(qū)。

無(wú)錫田園東方這個(gè)項(xiàng)目在地產(chǎn)方面確實(shí)是相對(duì)成功的。目前別墅第一期業(yè)已售罄，目前正準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)第二期項(xiàng)目。第一期田園小鎮(zhèn)目前市價(jià)為15,000-20,000之間，為低密度社區(qū)，多為97-230m2的田園別墅，產(chǎn)權(quán)70年。房?jī)r(jià)高于周邊其他樓盤(pán)60%以上，也高于周邊的別墅價(jià)格。整個(gè)無(wú)錫市單價(jià)20,000以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目不足5%，加上這些別墅多為97-230平米的戶型，總價(jià)多控制在350萬(wàn)以內(nèi)。周邊缺乏相應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，所以有良好的市場(chǎng)前景。

商業(yè)上的成功首先應(yīng)歸功于良好的區(qū)位和通過(guò)田園綜合體概念獲得的低廉地價(jià)。陽(yáng)山鎮(zhèn)靠近錫宜高速，緊鄰新長(zhǎng)鐵路。交通便利，離無(wú)錫市中心大約26公里，東臨上海、蘇州，西臨南京，南臨太湖。自然環(huán)境優(yōu)美，大約有2萬(wàn)畝桃林，7000多畝生態(tài)林，10平方公里山地。附近還有陽(yáng)山火山和溫泉。可見(jiàn)區(qū)位條件得天獨(dú)厚。

在整體的設(shè)計(jì)格局上，田園東方將田園景觀設(shè)計(jì)得更加精致化，在每塊菜地上種上不同的農(nóng)作物，當(dāng)作景觀本身來(lái)打造，以此作為整個(gè)樓盤(pán)環(huán)境支撐。文旅板塊作為烘托，在建筑上繼承了江南的風(fēng)格，粉墻黛瓦，多以平層為主。院子外鋪上木質(zhì)地板，配上遮陽(yáng)傘和桌椅，既有現(xiàn)代風(fēng)情，外部又有田野環(huán)繞、生機(jī)盎然的田園風(fēng)味。

可見(jiàn)，田園東方以高溢價(jià)高附加值、同時(shí)控制總價(jià)的方式，打造了一個(gè)精致化田園風(fēng)情的文旅項(xiàng)目。

作為田園綜合體的試水之作，業(yè)內(nèi)好評(píng)滿滿，筆者也覺(jué)得作為一個(gè)文旅地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)也確實(shí)花了一定的心力，但在此還是提出一些略有不同的觀點(diǎn)。

首先，從商業(yè)模式來(lái)看，作為國(guó)內(nèi)首個(gè)田園綜合體項(xiàng)目，田園東方以田園綜合體的概念獲得較低成本的住宅用地，同時(shí)以文旅項(xiàng)目來(lái)抬高房地產(chǎn)價(jià)值。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有一句話：對(duì)于房產(chǎn)來(lái)說(shuō)“第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位”。如果是以房地產(chǎn)為核心驅(qū)動(dòng)的田園綜合體項(xiàng)目，那么可適性會(huì)受影響，可能被局限在東部發(fā)達(dá)地區(qū)的城市近郊。

此外，從長(zhǎng)期整個(gè)行業(yè)的發(fā)展來(lái)看，田園綜合體需要具有更強(qiáng)的適應(yīng)性。中國(guó)還有廣饒的中西部地區(qū)，東部也不見(jiàn)得都是長(zhǎng)三角、珠三角、京津這樣的發(fā)達(dá)地區(qū)。如果只在發(fā)達(dá)地區(qū)周邊近郊搞田園綜合體，顯然是與前文所提的國(guó)家支持推廣及配套政策的初衷相違。

而田園東方的實(shí)踐模式，通過(guò)近三年的運(yùn)營(yíng)目前還沒(méi)解決好如何做“農(nóng)業(yè)+旅游”的問(wèn)題。第一期的旅游板塊大約有200畝，僅占規(guī)劃總開(kāi)發(fā)面積的4.5%，目前的一些零星業(yè)態(tài)除了作為樓盤(pán)的配套點(diǎn)綴之外，沒(méi)有任何吸引人的爆點(diǎn)。要做好城市近郊度假體驗(yàn)，起碼要給不同口味的游客提供2日以上的體驗(yàn)內(nèi)容，才可能保證一定過(guò)夜率和附加消費(fèi)。

但如圖所示的文旅板塊內(nèi)，產(chǎn)品還非常單薄，要發(fā)展出農(nóng)業(yè)+旅游相關(guān)的“吃、住、行、游、購(gòu)、娛”完整業(yè)態(tài)還有很多東西要補(bǔ)充，當(dāng)前土地面積也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，這就意味著需要更多的資金投入。

如果一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商只會(huì)造房子，做不好農(nóng)業(yè)、做不好旅游，也不打算花時(shí)間去做好，這可比造房子難度高多了，投資回收期會(huì)很長(zhǎng)。有的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方就會(huì)很精明地嚴(yán)格控制文旅板塊的面積和成本，因?yàn)槠髽I(yè)很清楚這兩塊會(huì)變成項(xiàng)目的成本中心、利潤(rùn)的拖累，只能作為提升地產(chǎn)溢價(jià)的配套，而不是真正農(nóng)業(yè)、旅游、社區(qū)三者平衡的項(xiàng)目。于是田園綜合體就可能成了一個(gè)“套路”。其實(shí)現(xiàn)在很多特色小鎮(zhèn)都是相同的套路，這條“路”大家都走得很熟了。

總體上來(lái)說(shuō)，無(wú)錫田園東方仍然稱不上是一個(gè)成熟的田園綜合體，實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)效益提升、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益存疑，東方園林自己也并未進(jìn)行實(shí)際的大規(guī)模復(fù)制（目前幾個(gè)項(xiàng)目都在摸索或概念階段）。

2、景鑒咨詢實(shí)踐接觸中的部分案例分享

接下來(lái)我再簡(jiǎn)單分享幾個(gè)在我們景鑒咨詢團(tuán)隊(duì)在目的地開(kāi)發(fā)顧問(wèn)中實(shí)地接觸到的一些失敗案例及有一些亮點(diǎn)的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，或許能從另幾個(gè)方面給大家一些啟示。（因部分項(xiàng)目尚在顧問(wèn)中不方便公開(kāi)發(fā)表其情況，故部分節(jié)略，僅在會(huì)議中內(nèi)部分享。）

第一個(gè)案例是位于我國(guó)西部某名山腳下的田園綜合體。如這張實(shí)拍圖，有萬(wàn)畝的荷花塘，當(dāng)?shù)厥a(chǎn)的九孔蓮藕品質(zhì)好單價(jià)高。同時(shí)建造了一些游覽步道和服務(wù)區(qū)，原規(guī)劃搞農(nóng)業(yè)+旅游觀光+房產(chǎn)，政府也配給了廉價(jià)土地和不少補(bǔ)貼政策。

希望是美好的，但結(jié)局卻是殘酷的。農(nóng)業(yè)方面，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品近幾年來(lái)面臨成都廉價(jià)貨源的競(jìng)爭(zhēng)，成本降不下來(lái)，結(jié)果盈利困難。文旅方面，項(xiàng)目本身游覽設(shè)計(jì)就很平淡、毫無(wú)吸引力，內(nèi)陸地區(qū)又四季分明旅游淡旺季很明顯，苑內(nèi)旅游配套餐飲很難維持。最后地產(chǎn)方面，由于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)飽和，存量房很大，再加上前期農(nóng)業(yè)和旅游板塊的虧損，極大影響了資金鏈，造成房地產(chǎn)板塊爛尾。而且即使建造完成，估計(jì)也是個(gè)無(wú)人問(wèn)津的樓盤(pán)。

第二個(gè)案例是位于新疆西部的某個(gè)田園綜合體，集農(nóng)業(yè)、餐飲、住宿、賽馬、娛樂(lè)為一體，期望以賽馬為核心的旅游體驗(yàn)（有大型賽馬場(chǎng)和馴養(yǎng)基地），帶動(dòng)餐飲和住宿（配套一個(gè)大酒店），然后輔以大片的農(nóng)業(yè)種植和禽畜養(yǎng)殖主要為旅游餐飲提供原材料。

而實(shí)際情況呢？由于受旅游淡旺季影響嚴(yán)重，體驗(yàn)項(xiàng)目單一，在大陸搞賽馬又不能觸犯相關(guān)的法律禁令，開(kāi)業(yè)后吸引力不佳，住宿和餐飲收入上不去。同時(shí)如此大的場(chǎng)地、設(shè)施，以及賽馬的維護(hù)成本又極高，目前項(xiàng)目也是以停止運(yùn)營(yíng)而告終。目前這塊地平日就幫愛(ài)馬者養(yǎng)養(yǎng)馬，其他設(shè)施和大片土地都荒廢了。

第三個(gè)案例是一個(gè)有一定特色亮點(diǎn)的農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，位于江蘇南京。如圖所見(jiàn)是一個(gè)非常高科技的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，它總占地面積31.93平方公里，建設(shè)周期5年，總投資近40億。圖中的這些大棚充滿高科技，全封閉、自動(dòng)化光控、自動(dòng)化滴灌，就如大家所見(jiàn)的一個(gè)人都沒(méi)有，造價(jià)350萬(wàn)一個(gè)。外面還有一個(gè)露天大池子，是用來(lái)蓄積各處雨水的，然后混入不同的養(yǎng)分，輸送給不同的植物。這就是所謂的循環(huán)農(nóng)業(yè)、智慧農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)等結(jié)合而成的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)！

那么如此高的成本代價(jià)如何消化？這個(gè)項(xiàng)目其實(shí)是做高科技種業(yè)的，可以從圖中看到每排農(nóng)作物下面都掛著牌子，標(biāo)注著這些都是江蘇省農(nóng)科院研究所的項(xiàng)目。這些高科技育種項(xiàng)目都會(huì)有相應(yīng)補(bǔ)貼，并且種子的價(jià)值也會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我們菜場(chǎng)買的普通農(nóng)作物，這就是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)帶來(lái)的高附加值。同時(shí)這個(gè)項(xiàng)目還將以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為核心帶動(dòng)休閑農(nóng)業(yè)和觀光旅游，雖然現(xiàn)在做得非常LOW，畢竟項(xiàng)目方是專業(yè)農(nóng)業(yè)公司，而不是旅業(yè)公司，相信今后在文旅方面顧問(wèn)支持下會(huì)發(fā)展得更好。

通過(guò)以上這幾個(gè)案例，我想總結(jié)給大家兩點(diǎn)：

1、  田園綜合體結(jié)合了農(nóng)業(yè)、旅游、社區(qū)等多個(gè)板塊，甚至還有一二三產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)型項(xiàng)目。橫跨的行業(yè)越多，操盤(pán)就越復(fù)雜，這是一個(gè)系統(tǒng)性工程，遠(yuǎn)不是房地產(chǎn)商“拿地、融資、蓋房、銷售”這么簡(jiǎn)單。其中任何一環(huán)出問(wèn)題，都可能導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目背上資金包袱、甚至失敗。因此在項(xiàng)目前期的調(diào)研、策劃、可研、整合資源等頂層設(shè)計(jì)工作十分重要，沒(méi)有系統(tǒng)論證，拍腦袋就上的項(xiàng)目注定失敗。 

2、  即使有各級(jí)政府的相關(guān)支持政策和補(bǔ)貼，實(shí)際打造中依然困難重重，在項(xiàng)目動(dòng)工前應(yīng)充分考慮到，有各項(xiàng)準(zhǔn)備和解決辦法。目前純房地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)文旅項(xiàng)目已經(jīng)很難做，不是誰(shuí)都有本事去發(fā)達(dá)城市近郊拿一塊地去蓋房子玩套路。

如果要向占中國(guó)絕大部分比重的欠發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)展，就必須要充分考慮到農(nóng)業(yè)和文旅等其他板塊能否持續(xù)良好發(fā)展。比如說(shuō)農(nóng)業(yè)板塊產(chǎn)出的東西是否具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力？現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)的口號(hào)都很好，但這些都是有很大成本的。即使你的農(nóng)作物品質(zhì)好，也可能面臨劣幣逐良幣的現(xiàn)象。再比如中國(guó)大部分地區(qū)季節(jié)性很強(qiáng)，如何做好配套文旅板塊發(fā)展，讓項(xiàng)目四季皆有不同體驗(yàn)，都能形成良好的收入就又是一個(gè)問(wèn)題。

接下來(lái)我們?cè)倏纯粗袊?guó)大陸外的較為成功的案例。

3、臺(tái)灣南投縣埔里鎮(zhèn)桃米村

桃米村位于臺(tái)灣南投縣埔里鎮(zhèn)西南約5公里處，占地18平方公里，人口1264人。1999年9月21日，臺(tái)灣發(fā)生“集集大地震”，桃米村是重災(zāi)區(qū)。地震過(guò)后，在新故鄉(xiāng)文教基金會(huì)的幫助下，村民決定將村子定位成生態(tài)農(nóng)業(yè)社區(qū)來(lái)進(jìn)行規(guī)劃和建設(shè)。

桃米生態(tài)社區(qū)的入口處，青蛙為當(dāng)?shù)氐臉?biāo)識(shí)

桃米生態(tài)社區(qū)概覽圖，來(lái)源于其官網(wǎng)

桃米村原本以種植地瓜、早稻為主，之后陸續(xù)種植樹(shù)薯、甘蔗、紅茶、香菇、生姜等經(jīng)濟(jì)作物。隨著農(nóng)村產(chǎn)業(yè)的沒(méi)落，社區(qū)許多土地陸續(xù)休耕，青壯年人口外流，社區(qū)逐漸凋敝。災(zāi)后重建的過(guò)程中，繼續(xù)發(fā)展傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)已經(jīng)沒(méi)有前景?；饡?huì)的專家們提出了“桃米生態(tài)村”的概念，目標(biāo)是將桃米村從一個(gè)傳統(tǒng)農(nóng)村轉(zhuǎn)型成一個(gè)結(jié)合有機(jī)農(nóng)業(yè)、生態(tài)保育和休閑體驗(yàn)的教育基地。同時(shí)專家們也發(fā)現(xiàn)該地區(qū)生態(tài)資源豐富，尤其是青蛙，當(dāng)?shù)負(fù)碛袓u內(nèi)79%的青蛙品種。

基金會(huì)為當(dāng)?shù)鼐用裨O(shè)計(jì)了一系列有關(guān)民宿、餐飲、解說(shuō)、景點(diǎn)開(kāi)發(fā)等課程。這些方面的培訓(xùn)，讓當(dāng)?shù)鼐用癫挥迷僖揽渴杖牒艿偷霓r(nóng)業(yè)（2000年當(dāng)?shù)剞r(nóng)民年收入約10萬(wàn)新臺(tái)幣，彼時(shí)大學(xué)生收入約為30萬(wàn)新臺(tái)幣）。

經(jīng)過(guò)這些年的發(fā)展，當(dāng)?shù)氐穆糜问杖朐鲩L(zhǎng)迅速，各類業(yè)態(tài)的發(fā)展和數(shù)量都有了可觀的進(jìn)步。

當(dāng)?shù)貎H有1000多人口，年接待游客近幾年接近100萬(wàn)人次。從開(kāi)發(fā)這個(gè)項(xiàng)目到10多年間，當(dāng)?shù)貭I(yíng)收年復(fù)合增長(zhǎng)率162%，漲速驚人。同時(shí)社區(qū)獲得的每一筆收入，包括民宿、餐飲等，都需要上交5%-7%，導(dǎo)覽解說(shuō)上交10%，作為公眾支出照顧社區(qū)弱勢(shì)群體，構(gòu)筑了一個(gè)較好的社區(qū)環(huán)境。

桃米村的社區(qū)通過(guò)當(dāng)?shù)氐穆糜巍⑥r(nóng)業(yè)來(lái)支持和建設(shè)。農(nóng)業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)型成生態(tài)農(nóng)業(yè)，融入旅游的因素，吸引了大量的游客，為當(dāng)?shù)氐膭?chuàng)收做出了貢獻(xiàn)。最終，三個(gè)產(chǎn)業(yè)相互促進(jìn)，發(fā)展出了一條可持續(xù)的生態(tài)旅游模式。桃米村也成了臺(tái)灣著名景點(diǎn)之一。

4、香水之都——法國(guó)格拉斯小鎮(zhèn)

法國(guó)格拉斯是現(xiàn)代香水的發(fā)端之地，生產(chǎn)了法國(guó)2/3的天然芳香，誕生了香奈兒5號(hào)等世界知名香水，每年香水業(yè)為小鎮(zhèn)創(chuàng)造超過(guò)6億歐元的財(cái)富。被譽(yù)為“香水之都”、全球最香的小鎮(zhèn)，法國(guó)香水的搖籃。這里有花宮娜最古老的香水加工廠, 還有香奈兒、莫利納爾、嘉利瑪?shù)戎闼庸S。

格拉斯小鎮(zhèn)位處坡地，傍山而建，面朝大海。夏季地中海吹來(lái)的季風(fēng)濕潤(rùn)宜人，阿爾卑斯山下的地下水加上充足的陽(yáng)光，山坡又使各種花卉均找到了適宜生長(zhǎng)的海拔高度，使格拉斯成為花草優(yōu)生地帶，每年在這個(gè)地區(qū)采集的花朵有700萬(wàn)公斤之多?；ɑ芊N植業(yè)包括了茉莉、月下香、玫瑰、水仙、風(fēng)信子、紫羅蘭、康乃馨及薰衣草等眾多品種，其香精成為眾多香水師趨之若鶩的理由。這個(gè)小鎮(zhèn)從16世紀(jì)起就從事花卉種植業(yè)及香水制造，有大量世代從事此產(chǎn)業(yè)的技師以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。

香水之都——法國(guó)格拉斯的一二三產(chǎn)業(yè)結(jié)合的業(yè)態(tài)：

圖1、2，香水制造體驗(yàn)。

在格拉斯有許多香料店和香水博物館。游客可以通過(guò)參觀香水博物館了解制造香水的過(guò)程，并在香水工廠可以體驗(yàn)親手制作香水的樂(lè)趣。

圖3、4，原產(chǎn)地購(gòu)物。

格拉斯是正宗的香水出產(chǎn)地，很多人專門(mén)前來(lái)調(diào)制購(gòu)買專屬自己的香水。

圖5、6，花田觀光。

格拉斯四季皆能觀賞到美麗的花田，圣誕過(guò)后黃絨花將格拉斯染成一片金黃， 5、6月份玫瑰是田間的主角，8、9月份則是茉莉盛開(kāi)。

小鎮(zhèn)因?yàn)橄闼苍O(shè)置有國(guó)際香水博物館、弗拉戈納爾美術(shù)館、弗拉戈納爾香水工廠、普羅旺斯藝術(shù)歷史博物館等著名景點(diǎn)，吸引全世界的愛(ài)香及旅游的人士到來(lái)。格拉斯每年舉行國(guó)際玫瑰博覽會(huì)和“茉莉花節(jié)”，小鎮(zhèn)在茉莉花節(jié)要舉行盛大的活動(dòng)，裝飾華麗的花車穿過(guò)市鎮(zhèn)，并設(shè)置焰火、免費(fèi)派對(duì)、民間音樂(lè)團(tuán)體和街頭表演者等活動(dòng)。格拉斯小鎮(zhèn)已成為探訪香水之路的旅行者們爭(zhēng)相拜訪的圣地之一。

格拉斯小鎮(zhèn)成功的關(guān)鍵要素在于：產(chǎn)業(yè)專門(mén)化及集群化，打造專門(mén)化的內(nèi)生性主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，形成內(nèi)源內(nèi)生性區(qū)域經(jīng)濟(jì)造血體系，形成產(chǎn)業(yè)集聚和規(guī)?；?yīng)，向產(chǎn)業(yè)鏈縱深延展；原產(chǎn)地品牌形象打造，引入知名產(chǎn)品制造企業(yè)進(jìn)行合作，將區(qū)域品牌與產(chǎn)品品牌相結(jié)合，從而形成強(qiáng)有力的原產(chǎn)地形象；優(yōu)美的城鎮(zhèn)地貌景觀設(shè)計(jì)，為旅游觀光提供了良好的視覺(jué)效果；復(fù)合型城鎮(zhèn)功能的完善配套，不僅有利于吸引產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需的人才，更有利于促進(jìn)旅游的發(fā)展。這樣相互促進(jìn)，使得格拉斯小鎮(zhèn)這樣的農(nóng)業(yè)+旅游得到了綜合性的發(fā)展。

田園綜合體成功的核心 

說(shuō)完了這些或成功或失敗的案例，大家一定有一個(gè)疑問(wèn)，田園綜合體究竟該如何建設(shè)？我談一下自己總結(jié)的一些粗淺的觀點(diǎn)。

1、擺脫房地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)的開(kāi)發(fā)思維定式

就在幾天前的12月20日，財(cái)政部長(zhǎng)肖捷在人民日?qǐng)?bào)刊發(fā)了題為《加快建立現(xiàn)代財(cái)政制度》的文章稱，按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。

房產(chǎn)稅其實(shí)早已不是什么新聞，長(zhǎng)期以來(lái)“只聞雷聲、不見(jiàn)風(fēng)雨”。而且其實(shí)早在今年的11月，肖捷已經(jīng)在《黨的十九大報(bào)告輔導(dǎo)讀本》中談及房地產(chǎn)稅，當(dāng)中也明確未來(lái)的房地產(chǎn)稅將按照房屋評(píng)估值征收。

但此次再提房產(chǎn)稅背后的意義非比過(guò)往。其一，這次是在人民日?qǐng)?bào)上發(fā)表；其二，發(fā)表時(shí)機(jī)選在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議閉幕日當(dāng)天。這意味著房地產(chǎn)稅的立法將提速，靴子落地會(huì)比過(guò)去大家所認(rèn)為的快得多！

這對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)肯定是一個(gè)長(zhǎng)期利空趨勢(shì)。房地產(chǎn)稅開(kāi)征意味著地方財(cái)政從目前的賣地財(cái)政向依靠征收房地產(chǎn)稅進(jìn)行轉(zhuǎn)變。從中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)有較大幅度的波動(dòng)，并根據(jù)新立法的稅率、是否免征達(dá)到新的平衡。投資性購(gòu)房將會(huì)被遏制，市場(chǎng)需求減小，而且大量的二手房會(huì)被折價(jià)拋出。這對(duì)年輕人口流入集中的一二線大城市或許影響不大，但其他大部分城市的地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)受到很大的打擊。從國(guó)際上的案例來(lái)看，比如紐約是美國(guó)房地產(chǎn)稅偏重的城市，但紐約房?jī)r(jià)情況大家眾所周知。

如果是以地產(chǎn)為導(dǎo)向的模式去操作，除非開(kāi)發(fā)商有能耐在一二線城市郊區(qū)拿到土地和住宅建設(shè)用地指標(biāo)，不然可復(fù)制性和成活率是非常差的。

2、農(nóng)業(yè)、旅游、宜居的有機(jī)結(jié)合才是田園綜合體

真正的田園綜合體絕對(duì)不是單純的房地產(chǎn)項(xiàng)目，本質(zhì)上是一二三產(chǎn)業(yè)的相互促進(jìn)和協(xié)同發(fā)展。仍然需要以農(nóng)村為根本，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村生產(chǎn)生活生態(tài)“三生同步”、一二三產(chǎn)業(yè)“三產(chǎn)融合”、農(nóng)業(yè)文化旅游“三位一體”，集循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、農(nóng)事體驗(yàn)于一體。（這也是國(guó)家財(cái)政部對(duì)其的要求。）另外從經(jīng)濟(jì)上看，也只有農(nóng)業(yè)旅游社區(qū)三個(gè)板塊都能成為利潤(rùn)中心，才能在廣大的農(nóng)村具有充足的生命力和落地性，也符合國(guó)家重視發(fā)展“田園綜合體”的目的和出發(fā)點(diǎn)。

循環(huán)農(nóng)業(yè)就是充分利用農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的資源，發(fā)展多層次利用技術(shù)，促進(jìn)生態(tài)發(fā)展，減少農(nóng)業(yè)污染和資源的浪費(fèi)。變廢為寶，實(shí)現(xiàn)效率最大化。創(chuàng)意農(nóng)業(yè)就是不僅圍繞著農(nóng)產(chǎn)品的種植、開(kāi)采和加工，更可以發(fā)展周邊行業(yè)如原創(chuàng)的特色食品、飲品，開(kāi)發(fā)出農(nóng)業(yè)用地的旅游觀光功能等，體現(xiàn)出農(nóng)業(yè)的人文和科技要素。農(nóng)事體驗(yàn)可以提供農(nóng)業(yè)勞動(dòng)體驗(yàn)的服務(wù)，使游客體驗(yàn)到當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)生產(chǎn)的樂(lè)趣。

旅游業(yè)的發(fā)展也與農(nóng)業(yè)發(fā)展密不可分。通過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)的規(guī)范化、機(jī)械化、特色化，進(jìn)而開(kāi)發(fā)出相應(yīng)的體驗(yàn)點(diǎn)、農(nóng)產(chǎn)品基地等作為旅游項(xiàng)目，同時(shí)也發(fā)展相應(yīng)的餐飲住宿行業(yè)，生態(tài)旅游行業(yè)，進(jìn)一步發(fā)掘當(dāng)?shù)氐穆糜翁厣拖鄳?yīng)的景點(diǎn)，打造出一條依托農(nóng)業(yè)也能提高農(nóng)業(yè)附加值的產(chǎn)業(yè)鏈。

田園綜合體的規(guī)劃同時(shí)也是對(duì)當(dāng)?shù)氐纳鐓^(qū)的設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)。建設(shè)田園綜合體的過(guò)程當(dāng)中，通過(guò)先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念、現(xiàn)代化的配套設(shè)施，科學(xué)的社區(qū)規(guī)劃安排，提升當(dāng)?shù)氐纳鐓^(qū)質(zhì)量和環(huán)境，改善了當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量，合理安排當(dāng)?shù)氐木幼↑c(diǎn)，同時(shí)也能提供就業(yè)機(jī)會(huì)，從而在另一種意義上實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化。

當(dāng)然，打造農(nóng)業(yè)+旅游+社區(qū)三位一體的田園綜合體的話，需要這三個(gè)方面相輔相成。農(nóng)業(yè)作為核心產(chǎn)業(yè)，需要為旅游的發(fā)展提供條件和創(chuàng)意，也可以通過(guò)農(nóng)業(yè)用地的規(guī)劃實(shí)現(xiàn)新型社區(qū)的建設(shè)。旅游產(chǎn)業(yè)一方面可以充分開(kāi)發(fā)出當(dāng)?shù)氐馁Y源，促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，另一方面又可以為當(dāng)?shù)靥峁┲群透吒郊又档穆糜问杖搿Ｉ鐓^(qū)建設(shè)也需要農(nóng)業(yè)的發(fā)展，農(nóng)民生活水平的提高，以及旅游業(yè)的發(fā)展來(lái)推動(dòng)，在規(guī)劃好的基礎(chǔ)上，合理安排農(nóng)業(yè)用地、旅游景點(diǎn)、新型社區(qū)。三者結(jié)合，共同促進(jìn)，才能發(fā)展出良性的、可持續(xù)的田園綜合體。

田園綜合體成功的4大要素 

在田園綜合體的規(guī)劃和建設(shè)的過(guò)程中，不僅僅是簡(jiǎn)單的發(fā)展三個(gè)產(chǎn)業(yè)，也需要考慮以下幾個(gè)方面的問(wèn)題。

1、  強(qiáng)有力的政策支持

建設(shè)田園綜合體的投入巨大，要?jiǎng)舆w安置、土地流轉(zhuǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、引進(jìn)高科技種植、引種培育、專家支持等等。而經(jīng)濟(jì)作物的培育并產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益是需要時(shí)間的，比如果樹(shù)起碼3 年以上，不可能短期得到回報(bào)，因此在項(xiàng)目初期會(huì)面臨巨大的經(jīng)濟(jì)壓力。

這就需要各級(jí)政府在政策上的支持和引導(dǎo)、資金和人力的支持、土地所有權(quán)和產(chǎn)權(quán)的界定以及劃分，這些都離不開(kāi)政府的有力支持。同時(shí)周邊配套基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)又需要政府的支持和投入。所以建設(shè)田園綜合體，當(dāng)?shù)卣闹С至Χ确浅Ｖ匾?，田園綜合體的規(guī)劃也需要分析政府能投入的力度、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的周期和投資回報(bào)周期。

2、因地制宜找準(zhǔn)定位

中國(guó)農(nóng)村這么廣大，每個(gè)地區(qū)的實(shí)際情況都不同，因此因地制宜非常重要。雖然我們說(shuō)一二三產(chǎn)業(yè)“三生同步”、“三產(chǎn)融合”、“三位一體”，但肯定還是根據(jù)實(shí)際情況，要有所側(cè)重和循環(huán)開(kāi)發(fā)先后順序的。

像在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，地價(jià)等各項(xiàng)成本都很高，投入大、財(cái)務(wù)成本負(fù)擔(dān)重，所以肯定需要初期有一定的房地產(chǎn)銷售進(jìn)行資金平衡。而且較好的區(qū)位房子賣得出價(jià)，去化也相對(duì)較快。然后可以把地產(chǎn)獲得的部分利潤(rùn)回哺農(nóng)業(yè)和旅游板塊，繼續(xù)推進(jìn)項(xiàng)目的長(zhǎng)期發(fā)展。

但在其他欠發(fā)達(dá)甚至貧困地區(qū)就完全不同，地價(jià)便宜、拿地也相對(duì)容易，但隨著房地產(chǎn)形勢(shì)越來(lái)越不妙，如果以房地產(chǎn)先行，且不說(shuō)荒郊野外的房子賣了能有多少利潤(rùn)，這種地方的房子真的賣得動(dòng)么？一旦過(guò)于依賴地產(chǎn)板塊，那么項(xiàng)目很大可能會(huì)爛尾。

這樣的地方更應(yīng)該以農(nóng)業(yè)+旅游先行。通過(guò)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)優(yōu)化產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推進(jìn)農(nóng)業(yè)的提質(zhì)增效，使農(nóng)業(yè)本身就能產(chǎn)生強(qiáng)大的利潤(rùn)支撐和生命力。同時(shí)在策劃、規(guī)劃、建設(shè)和設(shè)計(jì)種植結(jié)構(gòu)時(shí)注重將農(nóng)業(yè)與旅游有機(jī)結(jié)合，打造特色的農(nóng)事農(nóng)樂(lè)體驗(yàn)景區(qū)。有了人氣支撐，抬升了土地價(jià)值，這時(shí)打造度假和居住社區(qū)就是順勢(shì)而為了。

3、完善的產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)

首先是農(nóng)業(yè)+，農(nóng)業(yè)要向高科技、規(guī)?；б妫瑫r(shí)延伸產(chǎn)業(yè)鏈，深加工提高附加值，之前的案例中就有提到過(guò)。深化產(chǎn)業(yè)鏈還可以培育知名品牌，設(shè)計(jì)創(chuàng)新產(chǎn)品，推進(jìn)農(nóng)村電商和物流服務(wù)業(yè)等等?？萍佳邪l(fā)+工業(yè)制造+現(xiàn)代農(nóng)業(yè)+配套產(chǎn)業(yè)鏈，這就是典型的“三產(chǎn)融合”。 

然后是旅游+，將產(chǎn)業(yè)鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)與旅游相結(jié)合，不僅僅是參觀還要有體驗(yàn)，同時(shí)優(yōu)化田園綜合體的景觀設(shè)計(jì)，有特色的產(chǎn)業(yè)也就帶來(lái)了獨(dú)特的旅游產(chǎn)品。

4、全面的操盤(pán)能力

田園綜合體作為一種農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的新型發(fā)展方式，政策多、投資大、見(jiàn)效慢、回收期長(zhǎng)。它不是一個(gè)很簡(jiǎn)單的農(nóng)業(yè)旅游項(xiàng)目，更不是農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，而是一個(gè)環(huán)環(huán)相扣的、互相協(xié)同的模式。

因此在投資建設(shè)的過(guò)程中即設(shè)計(jì)好盈利模式，又要對(duì)投融資直至獲利的整個(gè)周期進(jìn)行系統(tǒng)性的資本、資金流籌劃，還要充分考察當(dāng)?shù)貐^(qū)位、自然、人文、交通等各個(gè)方面的情況，結(jié)合當(dāng)?shù)氐奶厣?，做出切?shí)可行的規(guī)劃和戰(zhàn)略最終形成一個(gè)落地性強(qiáng)、良性的、協(xié)同發(fā)展的操作模式。這樣的系統(tǒng)性工程對(duì)于操盤(pán)團(tuán)隊(duì)提出了很高的要求，既要有跨行業(yè)全面的專業(yè)知識(shí)、多元化的視野，強(qiáng)大的資源整合能力，又要有靈活敏銳的實(shí)戰(zhàn)商業(yè)操盤(pán)能力。相信這在未來(lái)的田園綜合體甚至整個(gè)文旅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中都是非常稀缺的能力。

真正意義上的田園綜合體，需要各個(gè)板塊相互促進(jìn)和支持，有一套成熟的可持續(xù)的模式。中國(guó)的田園綜合體今后需要如何發(fā)展，還是要通過(guò)不斷的研究和實(shí)際探索，來(lái)進(jìn)一步的發(fā)展和完善，這個(gè)也是我們?cè)谙嚓P(guān)項(xiàng)目咨詢中努力完善的課題。

謝謝大家的聆聽(tīng)！

*本文作者：周鳴岐（WeChat: ZMQ_V_），景鑒智庫(kù)創(chuàng)始人、首席分析師。多地政府旅游產(chǎn)業(yè)顧問(wèn)及文旅企業(yè)戰(zhàn)略顧問(wèn)，長(zhǎng)期致力于行業(yè)分析及企業(yè)戰(zhàn)略研究，文旅項(xiàng)目策劃及投資顧問(wèn)、財(cái)務(wù)顧問(wèn)，公眾號(hào)：景鑒智庫(kù)（jjwlzk）。本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)。