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在已公布的兩批特色小鎮名單共400多個小鎮中，以旅游文化為主題的的小鎮占比超一半，成為目前特色小鎮的主體。

景鑒智庫創始人、首席分析師周鳴岐認為，如果從特色小鎮的核心要求——必須有特色產業支撐的角度來看，旅游文化類小鎮目前還沒看到非常成功的案例，多是以旅游作為噱頭來做房地產開發的套路。它們很可能成為一堆堆的爛尾樓盤，至多成為旅游綜合體，離特色小鎮的目標很遠。

在他看來，區位、人才、技術、市場、資源以及上下游產業鏈要求等因素，使得特色產業的打造并不容易，相比之下旅游的概念比較寬泛，很多小鎮的打造都可將旅游作為指向或承載體，旅游小鎮的打造更為容易，這是旅游小鎮大熱的一大因素。

在對現有旅游小鎮進行評析時，周鳴岐表示“同質化非常嚴重，問題重重”。

執惠創始人劉照慧表示，特色小鎮本意是助力解決城鄉二元化、產業結構不合理等問題，但相關政策出臺后的落地有走偏跡象，諸如旅游小鎮普遍存在運營能力、人才、資本等的欠缺，加上文化挖掘不夠、與年輕消費者群體消費脫節等一系列問題。同時在消費需求升級、房地產商對既有模式突破訴求的主客觀因素助推下，房地產商成為旅游小鎮建設的一大主體，避免房地產化需加以重視。

執惠梳理發現，在住建部辦公廳《關于做好第二批全國特色小鎮推薦工作的通知》中提到“以旅游文化產業為主導的特色小鎮推薦比例不超過1/3”，同時提到“房地產為單一產業的不推薦”。

過去兩年中，在政策和資本加持下，旅游小鎮體量劇增，房地產化爭議、開發運營矛盾凸顯也相隨左右。

不得不面對的現實是，在消費需求升級撕開的更大市場空間里，旅游小鎮誰將存活，誰又將提前退場？

100個到300個文化節點打造出一個旅游小鎮的價值

執惠梳理已有信息發現，目前旅游小鎮的開發運營存在的主要問題包括：缺乏旅游規劃，開發處于無序狀態，或有規劃，但規劃水平較低，實操性不強，導致開發項目雷同；旅游產品較為單一，可持續性不夠，產品老化、同質化現象較為嚴重，滿足不了消費升級需求；發展機制不夠完善，融資渠道較為單一，后續開發、更新迭代跟不上等。

綠維文旅集團董事長、綠維文旅城鎮規劃設計院院長林峰表示，對任何一個旅游產業而言，綜合型開發形成綜合消費能力是旅游消費“搬運”實現的核心結構，不是門票的概念，而是“旅游吸引核”。

他更多地將旅游小鎮視為一個“景區”的概念，意味著要打造出景點和旅游接待能力，以及旅游線結構。多樣化、多層次的業態和產品要求下，旅游小鎮需要充分挖掘地域性特色和差異化特色，以及面向更大區域發展和輻射半徑的特色，形成獨特吸引力和獨特吸引核。林峰說，一個旅游小鎮的輻射范圍只有一個縣域和地區是不夠的，要在省域里形成它的價值。

他認為，旅游小鎮的開發必須是綜合開發，只開發一個酒店沒有用，只開發一個觀光景區也沒有用，還得開發商街。而光有商街也不行，還需要有差異化、地方化和特色化。特色化還需要中高低不同層面，不同層次都要有接待和分層次的能力，最后形成對本地人、外地人，對本省人、外國人差異化的消費結構。比如本地人更關注吃、喝、娛樂，對紀念品和客棧等訴求不大，客棧多是滿足非本地人的需求。

在林峰提供的旅游小鎮的理想模型中，包括十二個景點、十條主題街區、中央公園、十大廣場、客棧民宿集群、分散式社區、分散式學校醫院城市商業、智慧化城市管理。

這個模型中，旅游小鎮的區域中心是中央公園，其他圈層依次是公共服務圈層、居住圈層、外圍村落，步行商業軸線將節點廣場與這些圈層予以連接。運營邏輯是游線引導動線、觀光帶動商業、休閑支撐度假、人氣引爆地產。

林峰告訴執惠，任何一個旅游小鎮都要有大量的文化節點，這些文化節點一定是和商業點相結合、和廣場相結合、和景點相結合構成動線關系，每一個動線關系一定跟土地價值、房地產有效結合，這才是我們真正要的小鎮設計。

他說，每一個文化節點不是文化的簡單添加，不是做沒有文化價值的空間，而是要用文化去塑造這些內容，100個到300個文化節點才能構成一座旅游小鎮豐富的文化內容，打造出一個旅游小鎮的價值。

周鳴岐對執惠表示，差異化、精致化是旅游小鎮未來的發展方向，簡單復制無亮點的小鎮無疑將被市場所淘汰。有些地區的小鎮基于項目成本的考慮可能無法做到盡善盡美，但至少應該有亮點，有核心吸引點，成為吸引游客前來游玩的理由。這種亮點應該是有創造性的，不僅僅是單純的自然物，是旅游人的智慧與自然美景有機結合的東西。

他認為，旅游小鎮綜合性的業態至少要能滿足游客至少兩到三天的短時短途休閑度假需求，適應周邊城市游客周末游玩，這樣淡旺季和假日經濟不會太明顯，也較易回收成本，相信今后這類適應市場需求的項目會越來越多。

領易咨詢總經理鄒毅在去年12月的一篇文章中也提出，特色小鎮是新型精品鎮。特色小鎮追求“小而美”，需改變單純求大思維，特色小鎮的小尺度、近距離、微景觀是其發展的優勢。應在小而特、小而優、小而美、小而精上多下功夫，從追求規模到追求質量轉變，才能探索出更廣闊的前景。

堅持地產開發邏輯的開發商將提前退場

在上述去年12月的文章中，鄒毅提出，后城鎮化、消費升級和房地產商轉型需求推動特色小鎮發展。特色小鎮未來發展有7大趨勢，其中 “以文化旅游為主要產業的特色旅游小鎮”將是特色小鎮進行突破的最有前景的產業方向之一。

這個過程中，房地產商依然是繞不過的關鍵群體。

林峰表示，拿地做旅游，然后用地產的利潤投入到一部分旅游產品中，形成了旅游產業發展的核心主線。

在他看來，旅游、消費和不動產經營是相互結合的，是非常正常的發展模式，旅游小鎮的開發更是逃避不了這樣一種結構?？茖W的土地開發、房地產開發與產業經營之間融合，多個產業主體共同參與旅游小鎮開發，形成區域綜合經營開發的架構。在區域綜合開發架構中，就要包含旅游地產的開發，以及這一相關產業的經營開發，比如旅游景區經營開發，休閑項目開發等，這些是相互結合的。

不過，這也取決于房地產商的真實意圖。

周鳴岐認為，從消費升級的角度來看，游客的產品的需求和對品質的要求都在不斷提升，這使得旅游小鎮的開發運營方必須聚攏整合各方面資源，在開發前期就給項目設計好具有實際可行性的商業模式，一整套解決方案，和詳盡嚴謹的測算分析。項目配比一定的房地產和建設用地指標可以是平衡收支的一個手段，但如果成了目的，造一堆堆房地產鬼鎮，那從未來發展來看一定是個多方都輸的模式。從市場發展角度來說，打造文旅小鎮一個非常復雜的、跨越多個行業和專業的系統工程，對旅游小鎮開發運營團隊的要求會越來越高。

在他看來，這會是一個變革的過程。在這期間，旅游小鎮產品供給與需求的矛盾會越加突出。如果開發主體比如房地產商“披著旅游的外衣”，實際上是地產開發，出于投資與回報的速成，那必然對小鎮的持續良好運營和發展難有完整的規劃和可行思路。這種思路打造的小鎮必然被市場淘汰。

鄒毅曾表示，只有牢牢把握特色小鎮的核心是產業，開發的核心是產業運營，運營的效益是社會效益、經濟效益、生態效益等綜合效益的結合，方可在業內樹立自身的核心競爭力。如果依然堅持用地產的開發邏輯來運作特色小鎮，沒有從根本上去建立產業運營的發展戰略，沒有足夠的資本為未來產業運營做支撐，這部分開發商將不得不提前退場。