新用戶登錄后自動創(chuàng)建賬號
登錄
登錄表示你已閱讀并同意《執(zhí)惠用戶協(xié)議》
注冊
第三方登錄
請輸入您要查詢活動名稱或日期
搜索
城市區(qū)域是復(fù)雜并處于動態(tài)變化的系統(tǒng)，反映著經(jīng)濟、社會、物質(zhì)和環(huán)境的過渡與轉(zhuǎn)換。城市更新可以看作是這些過程相互影響的產(chǎn)物，也是對城市衰落地區(qū)所呈現(xiàn)的機遇和挑戰(zhàn)的回應(yīng)方法。而城市更新也有不同的空間尺度，從城市區(qū)域到建筑群再到單體建筑物。
英國是世界上城市更新開展很早并且公認做得很好的國家。在首都倫敦，也不乏像考文特花園，倫敦碼頭區(qū)（金絲雀碼頭）這樣優(yōu)秀的改造項目。在近20年的時間里，還有一個被拉入教科書的旗艦性改造項目，那就是國王十字車站區(qū)域了。
本文所介紹的項目就位于國王十字車站區(qū)域，是這個區(qū)域城市更新不可或缺的一部分。從一個廢棄的工業(yè)倉儲建筑轉(zhuǎn)換為時尚潮流的購物中心，卸煤場即將完成華麗轉(zhuǎn)身，并在2018年秋天開業(yè)。這個建筑是如何改造設(shè)計來實現(xiàn)功能轉(zhuǎn)換呢？
國王十字街區(qū)在倫敦的位置
一、卸煤場的區(qū)位分析
國王十字街區(qū)位于倫敦市中心，大部分隸屬于卡姆登區(qū)（有著名的卡姆登市場），東南角有一部分延伸至伊斯靈頓區(qū)，再開發(fā)區(qū)域占地27公頃，投資20億英鎊（約合180億人民幣）。卸煤場項目位于國王十字街區(qū)的核心地帶，北接Lewis Cubitt廣場，西臨儲氣罐公園，東臨倫敦藝術(shù)大學(xué)中央圣馬丁學(xué)院（著名時裝設(shè)計師的搖籃），向南與國王十字車站和圣潘克拉斯車站僅以一路相隔。
國王十字街區(qū)平面圖
國王十字車站有著《哈利·波特》故事開始的地方，9又3/4站臺及紀念品商店，并且這里是英國重要的交通樞紐，是東海岸火車線的南端終點站，向北通往蘇格蘭重要城市。圣潘克拉斯車站則是英國乘坐歐洲之星列車的站點，也是歐洲之星項目的通過推動了整個國王十字街區(qū)更新的進程。
根據(jù)規(guī)劃預(yù)測，至2020年，國王十字街區(qū)將擁有1900套新住房，340萬平方英尺（約315870平方米）的辦公空間和50萬平方英尺（約46452平方米）的零售空間。國王十字街區(qū)的開發(fā)商非常注重街區(qū)的品質(zhì)，公共空間約占街區(qū)面積的40%。街區(qū)內(nèi)著名的公共空間場地有潘克拉斯廣場，Lewis Cubitt廣場，Lewis Cubitt公園、儲氣罐公園以及谷倉廣場。
Lewis Cubitt 公園
儲氣罐公園
儲氣罐公園住宅
谷倉廣場大階梯
谷倉廣場噴泉（夜間）
谷倉廣場噴泉（白天）
2010年，倫敦藝術(shù)大學(xué)中央圣馬丁學(xué)院入駐谷倉廣場（也是由糧倉改造成為教育文化用樓），2013年1月，谷歌宣布在將國王十字街建立新的英國總部，此后，PRS音樂、路易威登、亞馬遜、facebook、環(huán)球唱片、哈瓦斯集團等注重氛圍和形象的文創(chuàng)與奢侈品巨頭也落戶這里。圣潘克拉斯廣場6號的Youtube Space共享空間也為這一街區(qū)增添了年輕活力和媒體效應(yīng)。
國王十字街區(qū)的零售、辦公、娛樂、居住、文化、教育用地約為67英畝（406.7畝），27英畝（163.9畝）新的街道、廣場、公園、花園環(huán)繞其中。更新完成后，會有42000人在這里工作、學(xué)習和生活。從人口學(xué)角度來看預(yù)測，高收入階層將占40%，平均年齡在 25-39歲，人群比例年輕化。此外，從2014年開始，人流量增長在年均40%。
二、卸煤場的改造設(shè)計
1.建筑的變化
維多利亞時期的倫敦是靠煤炭供能的城市，倫敦煙霧事件也是這種城市能源結(jié)構(gòu)導(dǎo)致的。國王十字街區(qū)就是當時的煤炭儲存中心，卸煤場由兩幢大型建筑組成，曾是維多利亞時代的煤炭倉庫，火車將煤炭從英格蘭北部運到這座倉庫，再供給倫敦的家庭和公司。
作為國王十字街區(qū)再開發(fā)的一部分，這個在19世紀中葉由深紅色磚塊和鋼鐵結(jié)構(gòu)搭建起來的倉儲建筑，維多利亞風格和現(xiàn)代主義建筑風格的混合體，已被Heatherwick Studio （著名建筑事務(wù)所）在保護與改造開發(fā)中重煥光彩。
Heatherwick Studio的創(chuàng)始人Thomas Heatherwick先生對于卸煤場的設(shè)計曾這樣講到：“由于場地的特殊性，卸煤場項目對我們設(shè)計工作者有很大的吸引力，這兩座磚材料，有立柱空中走廊結(jié)構(gòu)，扁長型的建筑就像被分開成一定角度的巨型Kit Kat巧克力餅干，傳統(tǒng)零售空間落地的想法在這里并不適用，這賦予了項目激動人心的新的可能；而我們的改造就是在它原有結(jié)構(gòu)特點下，把它轉(zhuǎn)換成一個在倫敦多元豐富的新地標”。
從工業(yè)建筑變身商業(yè)建筑，最重要的是要考慮公共空間和社交場所的設(shè)計。這個項目通過天橋連接工程和曲線狀屋頂延伸設(shè)計，來創(chuàng)造出這個未來商場的新核心，同時建筑有了地標感。依照建筑空間結(jié)構(gòu)，卸煤場可分為六個單元，東西各兩個單元，沿街地面層單元和里側(cè)拱形立面地面層單元。每個單元都有其特點，與即將入駐的品牌風格相統(tǒng)一。
一樓平面圖
二樓平面圖
頂樓平面圖
立面效果圖
全景圖1
全景圖2
同時，卸煤場具有較好的可達性，并且內(nèi)部空間也在改造設(shè)計的過程中連接起來。從攝政運河，儲氣罐公園，Lewis Cubitt廣場，谷倉廣場或者國王十字車站到這里都很便捷。這個項目有較大的公共互動空間，將頂層兩座屋頂延伸連接起來的巧思有創(chuàng)造了一個新的景觀視角點。
空間可達性分析圖
頂樓景觀視角
2.功能的變化
卸煤場從廢置到重新開發(fā)利用為商場，融合店鋪、咖啡店、酒吧、餐廳業(yè)態(tài)，100,000平方英尺的商業(yè)面積（約9290平米），有著吸引來倫敦、英國乃至全世界的游客的目標。
從2010年起，倫敦時裝周就在這里走秀，比如品牌PAUL SMITH，ALEXANDER MCQUEEN, MARY KATRANTZOU都曾在這里發(fā)布新品。鄰近中央圣馬丁學(xué)院天然的地緣優(yōu)勢也為這里時尚氣息提供源源不斷的動力。
卸煤場秀場實況
卸煤場購物中心對國際大牌、新興設(shè)計師和獨立零售商都同樣歡迎，十分注重零售商與購物者之間的聯(lián)系，來創(chuàng)造一個有代入感的購物空間，零售和娛樂功能并重。通過店鋪設(shè)計、顧客服務(wù)和品牌活動拉近與顧客的距離，并與顧客分享產(chǎn)品及品牌故事。時尚、餐飲、生活、文化和工藝商鋪會自然而然地成為這里的合伙人，混合分布有60家品牌左右。整座建筑物的四個角分布有較大的零售單元。
卸煤場由國王十字物業(yè)服務(wù)公司（King’s Cross Estate Services）負責管理，Cushman&Wakefield和Nash Bond公司是招商代理。目前國王十字區(qū)已有&Other Stories，Jigsaw，CARHARTT WIP等服裝品牌，健身品牌Frame，運動品牌Nike，餐廳Granger&co，DISHOOM等，對于卸煤場的招商起到很好的周邊帶動作用。
三、更新的意義
功的城市更新項目所帶來的功能轉(zhuǎn)變意義巨大，會有益于整個區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展，社會和諧，促進整個地區(qū)形象的提升，帶來新的就業(yè)和工作機會。廢棄的建筑、衰敗的區(qū)域，通過資本的進入，開發(fā)商的戰(zhàn)略實施，設(shè)計師們的巧思，施工者的高質(zhì)量完成，招商公司的推進與牽線，物業(yè)管理公司的后勤服務(wù)，重新煥發(fā)生機。
城市更新作為一種政策、規(guī)劃方法與手段，像是一個城市的醫(yī)生，針對不同的癥狀開出不同的藥方。城市更新需要一個周期，也分為不同的階段，很多時候也是小范圍的更新嵌入大范圍的更新。城市更新可以是政府發(fā)起自上而下，也可以是民間自下而上，或者更是兩種方式相結(jié)合。地產(chǎn)開發(fā)拉動的城市更新是一種很重要的更新類型，除此之外，還有文化拉動的城市更新。然而，這兩種方式在一定的時間點也會融合在一起。
城市更新是城市發(fā)展到一定階段的必然現(xiàn)象，是城市規(guī)劃的一種升級，在國王十字街區(qū)的整體更新中，從1995年左右開始，預(yù)計2021年完成，是多方合作，多種利益群體共同努力的結(jié)果。伴隨著時間的流逝，國王十字街區(qū)以更加健康、多元、活力與國際化的姿態(tài)與倫敦人民乃至世界人民分享著城市更新的奧秘。
*本文來源：微信公眾號“房地產(chǎn)觀察家”（ID：），作者：李雪瀅，鄒毅，執(zhí)惠專家作者，領(lǐng)易咨詢總經(jīng)理（個人微信號：brian378183884)。原標題：《英國人改造房子又出新作：卸煤場變身購物中心》。
版權(quán)聲明
執(zhí)惠本著「干貨、深度、角度、客觀」的原則發(fā)布行業(yè)深度文章。如果您想第一時間獲取旅游大消費行業(yè)重量級文章或與執(zhí)惠互動，請在微信公眾號中搜索「執(zhí)惠」并添加關(guān)注。歡迎投稿，共同推動中國旅游大消費產(chǎn)業(yè)鏈升級。投稿或?qū)で髨蟮勒埌l(fā)郵件至執(zhí)惠編輯部郵箱zjz@tripvivid.com，審閱通過后文章將以最快速度發(fā)布并會附上您的姓名及單位。執(zhí)惠發(fā)布的文章僅代表作者個人看法，不代表執(zhí)惠觀點。關(guān)于投融資信息，執(zhí)惠旅游會盡量核實，不為投融資行為做任何背書。執(zhí)惠尊重行業(yè)規(guī)范，轉(zhuǎn)載都注明作者和來源，特別提醒，如果文章轉(zhuǎn)載涉及版權(quán)問題，請您及時和我們聯(lián)系刪除。執(zhí)惠的原創(chuàng)文章亦歡迎轉(zhuǎn)載，但請務(wù)必注明作者和「來源：執(zhí)惠」，任何不尊重原創(chuàng)的行為都將受到嚴厲追責。
本文來源執(zhí)惠，版權(quán)歸原作者所有。
發(fā)表評論
登錄后發(fā)表評論
