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作為應對老齡化問題的指導性建議，世界衛(wèi)生組織（WHO）在2002年的第二屆聯(lián)合國老齡問題會議上提出了促進“積極老齡化”（Active Ageing）的政策框架和行動計劃。

積極老齡化是指通過促進個人健康、社會參與和公眾安全來提高老年人的生活質(zhì)量。“積極”一詞，指老年人能夠持續(xù)參與社會、經(jīng)濟、文化、精神和公民事務，而不僅僅是保持體力活動或參與勞動。

WHO特別強調(diào)，由于“健康”的定義包括身體、精神和社會三個方面的福祉，因此在積極老齡化的框架中，促進精神健康和社會聯(lián)系的政策與旨在提高身體健康水平的政策同等重要。無論對個體還是政策制定者來說，保持老年人的自理能力和獨立性都是一個關鍵目標。

目前國際上流行的養(yǎng)老模式主要有三種：居家養(yǎng)老、社區(qū)照顧養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老。其中居家養(yǎng)老和社區(qū)照顧養(yǎng)老又被稱為“在地養(yǎng)老”（Ageing-in-place），即通過提供滿足老年人需求的住房和社區(qū)照護設施，幫助老年人維持其獨立性，延緩進入養(yǎng)老機構(gòu)的時間，使老年人能在熟悉的環(huán)境中安享晚年。

相對于機構(gòu)養(yǎng)老，“在地養(yǎng)老”因為既能滿足“積極老齡化”的要求，又減輕了公共財政負擔而成為世界各國和國際組織的共識性策略。而養(yǎng)老社區(qū)的建設是實現(xiàn)“在地養(yǎng)老”的重要舉措。

2、美國養(yǎng)老社區(qū)建設模式

美國經(jīng)濟發(fā)達，老年人口絕對規(guī)模較大，在大型養(yǎng)老社區(qū)的建設方面有著豐富的經(jīng)驗。美國有兩種主要的養(yǎng)老社區(qū)建設模式，一種稱為“活躍退休社區(qū)”（AARC: Active Adult Retirement Community），另一種稱為“持續(xù)照料退休社區(qū)”（CCRC: Continue Care Retirement Community）。目前CCRC受到國內(nèi)學界關注較多，也成為目前中國大量養(yǎng)老地產(chǎn)項目學習的對象。而對于AARC模式，除了一些介紹早期太陽城項目的文獻以外，關于其最近發(fā)展及內(nèi)在特點的研究并不多見。

活躍退休社區(qū)（AARC）是指以滿足健康活躍老人的養(yǎng)老需求為目標而建設的商業(yè)住宅項目。其住宅只出售給年滿55歲以上的老年人，未成年人不得成為永久居民；社區(qū)內(nèi)提供高爾夫球場、網(wǎng)球場、游泳池、休閑會所等大量運動、娛樂設施，以會員制度向業(yè)主提供服務。AARC塑造了一種積極的退休生活方式，因此又被稱為“休閑退休社區(qū)”（Leisure or Lifestyle Oriented Retirement Community）。

自1960年亞利桑那州的太陽城首次以“活躍成年人”（Active Adult）的概念來營銷退休人士社區(qū)以來，AARC的開發(fā)模式取得了巨大成功，在美國老年人住房市場上長期占據(jù)重要的市場份額。目前，全美最大的幾個老年社區(qū)開發(fā)項目，如“太陽城”系列項目【目前全美已建成了十幾個太陽城系列退休社區(qū)，其中規(guī)模超過20k㎡的大型退休社區(qū)有3個，分別位于亞利桑那州、加利福尼亞州和佛羅里達州】，以及本文將要介紹的佛羅里達州群村項目等，都屬于這一類型的退休社區(qū)。

圖2  群村人口規(guī)模及增長趨勢圖

2、因地制宜的運營管理機制

成立“社區(qū)發(fā)展區(qū)”

群村范圍橫跨佛羅里達州中部的三個縣——薩姆特（Sumter）、萊克（Lake）和馬里恩（Marion），其中薩姆特縣占大部分。但群村的地方公共服務不是由這三個縣政府來提供，而是另行成立了十多個“社區(qū)發(fā)展區(qū)”（CDD: Community Development District）地方政府【根據(jù)佛羅里達州的《規(guī)范社區(qū)發(fā)展區(qū)法案》（Uniform Community Development District Act of 1980）設立的地方政府，旨在幫助社區(qū)建設與發(fā)展】，提供包括公共場所、地方道路、給排水及其他基礎設施、安保（非警察事務）、消防、環(huán)衛(wèi)等公共服務。CDD的所有事務由一個5人董事會決定，董事會由社區(qū)居民選舉產(chǎn)生。CDD所提供公共服務的花費通過向社區(qū)居民收取房地產(chǎn)稅和市政公用設施費來支付，這筆錢由群村開發(fā)公司代收代繳。

群村地產(chǎn)項目的優(yōu)勢

群村目前在售住宅的價格大多在20萬~30萬美元之間【群村中出售的住宅既有新房也有二手房，最便宜的二手住宅售價為10.5萬美元，少數(shù)由設計師設計的住宅售價則達到100萬美元】，2010—2014年住宅價格平均數(shù)為22.42萬美元。

群村的住宅價格與佛羅里達中部地區(qū)一些較大城市（如奧蘭多、蓋恩斯維爾等）的房價相當，但群村具有普通居住地產(chǎn)項目不具備的優(yōu)勢：購買群村住宅的老年人可以只付房價的5%~10%作為首付款，剩下的可以申請住房按揭貸款，而貸款年限最長可達30年，并且對申請者的年齡沒有上限限制。如果不計算房屋按揭貸款，每個月業(yè)主平均花費在住房上的費用（包括房地產(chǎn)稅、市政公用設施費、休閑設施會員費等）為474美元；包含房屋按揭貸款則為1251美元。這對于美國中產(chǎn)階層的老年人來說，是一個相對可支付的住房花費。

完善的退出機制

群村同時也提供了相當完善的退出機制。當老年人去世，他們的房屋和土地可以被繼承，但除非繼承者年滿55歲，否則不能長期居住在群村。開發(fā)公司提供社區(qū)內(nèi)的二手房租售中介服務，業(yè)主可以委托公司將房屋出租或出售。

圖4  群村平面圖

AARC最重要的特點就是提供大量的休閑娛樂設施，居民在每月繳納一定會費后可以無限制使用這些設施。自從“太陽城”以來，“免費”高爾夫球場就是美國AARC項目用以吸引中產(chǎn)階層退休人士的重要設施。群村中的高爾夫球場規(guī)模不大，但數(shù)量眾多，在整個社區(qū)里均勻布局，既滿足了所有居民都能接近高爾夫球場的要求，又提供了良好的景觀。

此外，群村里還密集設置了社區(qū)級、組團級和鄰里級等不同級別的公共娛樂中心、大量不同種類的室外活動場地（表1），以及13個提供野餐設施的公園、3個寵物公園和1個兒童樂園。

表1  群村中的公共活動中心和室外活動場地

群村內(nèi)部規(guī)劃有3個商業(yè)中心，每個商業(yè)中心圍繞一個小廣場輻射出幾條商業(yè)街，沿街商鋪有餐館、咖啡館、酒吧、服裝店、書店、家居飾品店、藥店等，基本能滿足社區(qū)居民的日常生活需求。每到夜晚，這3個商業(yè)中心的小廣場上都會有樂隊演出。同時，群村周邊還聚集了大量商業(yè)、服務業(yè)設施，美國國內(nèi)主要的大型連鎖超市、銀行、餐館等均有布局。

3、退休社區(qū)與市場化的醫(yī)療服務互惠互利

為了降低開發(fā)成本，早期的AARC項目一般不在社區(qū)中配建大型醫(yī)療設施。但實際上，集中居住大量老年人口的退休社區(qū)與提供市場化服務的醫(yī)療設施是互惠互利的。因此，近年來很多AARC都與地方政府合作，提供一定級別和規(guī)模的醫(yī)療設施來增加項目的吸引力。

群村內(nèi)有一家擁有223張床位、提供24小時急診和手術(shù)的區(qū)域綜合醫(yī)院，還有5家基本醫(yī)護中心和1家特別醫(yī)護中心。為滿足部分失能老人的需求，群村中也有少量提供醫(yī)療看護服務的介護式公寓可供出售，購買介護式公寓房屋的老年人可以得到24小時居家看護的專業(yè)付費服務。

4、為開發(fā)公司職員提供子女教育

因為居民中基本沒有未成年人，所以群村沒有中小學教育設施【群村中有一所獨立于公立學校體系之外的州立特許學校，提供從幼兒園到高中階段的基礎教育，但其服務對象不是群村的未成年居民，而是父母至少有一方為群村開發(fā)公司雇員，或父母在群村內(nèi)運營企業(yè)的少年兒童】，也因此得以減輕一些賦稅。群村中設有一所“終身學習學院”（Lifelong Learning College），提供多種課程供居民自由選擇。

5、友好的道路設計

與一般社區(qū)不同，純粹的人車分流和以步行為主的內(nèi)部交通組織方式并不適合大型退休社區(qū)。相反，一個建立在低速機動交通基礎上的高可達性環(huán)境可能更符合老年人的出行需求。

群村的居民普遍使用高爾夫球車作為代步工具，這種小車使用油/電混合動力，無須駕照即可駕駛，可以“門對門”地抵達社區(qū)的任何角落，包括商業(yè)中心、公共娛樂中心、醫(yī)療設施等（圖4）。

同時，群村社區(qū)內(nèi)也有觀光巴士運行，主要為來訪者服務。群村的內(nèi)部道路并不排斥普通機動車，但車速需控制在10英里/小時（16km/小時）以下。

雖然是人車混合交通，但道路設計仍然是步行友好的，雙向2車道的橫斷面使行人可以方便地過街，且兩側(cè)設有寬闊的人行道。在工作日，薩姆特縣公交系統(tǒng)為群村提供公交服務，但基于美國的傳統(tǒng)，群村的對外交通仍然主要依賴私家車，有多條州際公路和縣道穿過社區(qū)通往鄰近各個城市。

圖4  群村的高爾夫球車

6、土地混合使用

對于強調(diào)“活躍退休生活”的AARC項目來說，符合新城市主義發(fā)展理念的土地混合使用是社區(qū)規(guī)劃中至關重要的一點。通過土地混合使用規(guī)劃和高可達性交通網(wǎng)絡，社區(qū)中的居住區(qū)域與各種公共設施緊密聯(lián)系在一起，提供了一個有利于社會交往的、緊湊的城市空間。此外，連續(xù)的街道界面、人性化的街道尺度、豐富的公共空間、精致的戶外景觀等良好的城市設計，也使群村更加符合美國中產(chǎn)階層的審美需求和欣賞標準（圖5）。

嚴格限制居民入住年齡

AARC項目在社區(qū)發(fā)展方面最大的創(chuàng)新是它的年齡限制。群村規(guī)定，只有年滿55歲的人才可以長期居住在該社區(qū)，19歲以下的來訪者每年居住時間不得超過1個月。雖然這項規(guī)定使AARC項目受到許多批評，認為這種社區(qū)人為設置了代際交流障礙，不能滿足老年人與子孫情感交流的需要，但AARC項目上市前的市場調(diào)研表明，老年人歡迎子孫來拜訪、小住一段時間，隨后卻希望他們離開，留給自己一個清凈的空間。這種項目在美國退休住房市場上的持續(xù)成功證明了這一點。

社會階層和種族一致

群村社會階層和種族的一致性也非常突出。2014年，群村居住人口中有98.2%是白人；年均家庭收入55708美元，貧困人口只有4.7%；高中以上教育水平人口占94.9%，大學以上占35.7%。類似的情況也出現(xiàn)在其他有代表性的AARC項目中，盡管許多AARC社區(qū)一直在努力吸引不同階層和不同膚色的人群，但中產(chǎn)階級白人仍然是該類項目的主要客戶群體。實際上，從公共經(jīng)濟學的視角來看，社區(qū)中提供的準公共產(chǎn)品種類越豐富、品質(zhì)越高，對居民的社會階層一致性要求越高，因為所有人都必須心甘情愿地購買優(yōu)質(zhì)高價的公共服務。因此，AARC的會員制公共設施服務體系，從根本上決定了社區(qū)居民高度一致的社會特征。

2、社區(qū)高度自治

群村是一個高度自組織的社區(qū)。除了前文所述的“社區(qū)發(fā)展區(qū)”地方政府外，居民還建立了兩個民間組織——房地產(chǎn)擁有者聯(lián)盟和群村業(yè)主聯(lián)盟。

同時，開發(fā)公司和居民共同創(chuàng)辦并運營自己的地方媒體，包括網(wǎng)站（群村新聞網(wǎng)）、報紙（《群村每日太陽報》）、廣播電臺和閉路電視等。

此外，開發(fā)公司還定期發(fā)行社區(qū)娛樂活動專刊，詳細刊登所有公共娛樂中心的活動安排，以及居民自己組織的俱樂部活動時間、地點和內(nèi)容。創(chuàng)辦和參加各種俱樂部、進行豐富的社交活動是群村居民的一種生活方式，據(jù)不完全統(tǒng)計，群村中居民自組織的俱樂部數(shù)量已達到600多個。

群村雖然自成一體，但與外部社會也有著豐富的聯(lián)系。群村居民積極參與美國政治活動，在歷次總統(tǒng)大選中都是共和黨的“票倉”，以至于多位美國政界高層人士為了競選而親自拜訪群村。

高度的社區(qū)自組織性和社會參與性締造了群村居民對社區(qū)的強烈認同感和歸屬感，這是美國許多著名AARC社區(qū)取得成功的重要經(jīng)驗。

AARC模式與美國中產(chǎn)階級郊區(qū)化和子女獨立的文化背景有很深關聯(lián)，而這些方面中國與美國有一定差異。在中國，老年人與子女在生活上、情感上相互依賴的程度更深，也更加普遍。但并不排除一部分老年人在孫子女逐漸長大、自己健康狀況良好的情況下，想要遠離城市的擁擠和污染，在青山綠水間追求更為充實、活躍的退休生活的愿望。

AARC模式即提供了這樣一種可能性，在填補中國養(yǎng)老社區(qū)建設空白的同時，也使中國退休住房市場日益細分化而發(fā)展日趨完善。

當然，我們在借鑒AARC模式的時候也要根據(jù)中國的國情加以改造，比如取消來訪者的年齡限制和居住時間限制、增加醫(yī)療照護設施、改變居住區(qū)規(guī)劃形式、提高居住人口密度、探索公共服務設施配置標準等。但作為AARC模式的核心，提供大量的文娛活動設施應該是我們學習的重點。

2、 中國養(yǎng)老社區(qū)建設模式與空間布局

借鑒美國退休社區(qū)建設的實踐經(jīng)驗，結(jié)合中國的國情綜合考慮，筆者認為中國養(yǎng)老社區(qū)的建設模式及空間布局主要有以下幾種。

城市普通居住區(qū)的適老化改造

目前城市中的普通居住區(qū)，將有一部分隨著老齡化的逐步推進而自然成為老年人口占多數(shù)的社區(qū)。對這些居住區(qū)應該進行適老化改造，在住宅內(nèi)部和社區(qū)公共場所配建一些適老化配套設施，增加老少居、老年套型或樓棟等。這些居住區(qū)支持多代混居，與中國低齡老年人（60~70歲）為子女承擔照顧孫子女等家務的習慣比較吻合，因此會具有長期穩(wěn)定的市場需求。

大都市區(qū)邊緣的老年城

在大都市區(qū)邊緣自然環(huán)境較好的縣市，可以有意識地規(guī)劃建設一批大規(guī)模綜合型養(yǎng)老社區(qū)，形成以老年人口為主的老年城。建設模式應以AARC為主，CCRC為輔。

實際上，AARC與CCRC本質(zhì)上都是以老年居民為主的社區(qū)，只是一個著重提供活動設施，一個著重提供醫(yī)療照護設施，老年人可以根據(jù)自身健康狀況和不同生命階段的需求自由選擇居住地點。

AARC與CCRC可以毗鄰布局以共用公共資源。老年城吸引的居民主要是本地希望遠離城市污染和擁擠環(huán)境的退休人士，他們與子女雖然不共同生活，但仍然互動頻繁。因此老年城必須與大都市區(qū)核心保持便捷的交通聯(lián)系，以便子女隨時探望。同時，老年城應有自己的商業(yè)中心和公共活動中心，并提供復合功能的緊湊城市環(huán)境和可達性較高的機動交通以方便老年人出行。

風景旅游城市的養(yǎng)老+度假社區(qū)

在氣候適宜、自然環(huán)境優(yōu)越的風景旅游城市，可以建設一些“養(yǎng)老+度假”類型的社區(qū)。這些社區(qū)吸引的居民主要是來自全國，甚至全世界追求高品質(zhì)退休生活的健康活躍老人，因此其建設模式主要是AARC模式。子女一般不會隨遷，而是以短期探訪為主。這一類型社區(qū)建設過程中需注意引導居民從候鳥居住模式變成常年居住模式，為此首先要提供高品質(zhì)的公共服務設施，其次需要重視以地緣和亞文化圈為基礎構(gòu)建社區(qū)社會網(wǎng)絡。

3、 中國養(yǎng)老社區(qū)建設需注意的問題

選址與規(guī)模

許多關于養(yǎng)老社區(qū)的文獻都已經(jīng)認可以老年居民為主體的綜合型養(yǎng)老社區(qū)建設模式，但對于將老年人與其他年齡段人群分開居住仍有頗多顧忌，認為應限制養(yǎng)老社區(qū)的規(guī)模，并在城市中與普通社區(qū)混合布局。

以群村為代表的AARC項目是具有嚴格年齡限制條件的大型社區(qū)。實際上，群村已經(jīng)發(fā)展為一個大都市邊緣地區(qū)的老年城。商店、超市、餐館里的老板和顧客都是老年人，街上熙熙攘攘的人群、娛樂中心里打牌下棋的、活動場地上打球游泳的、公園里遛狗野餐的也都是老年人。在這里，老年人自我服務、自我管理，年輕人只起到從屬、輔助的作用，只有在醫(yī)院、銀行、市政等一些不適合老年人工作的崗位上才能看到年輕人的身影。AARC社區(qū)居民一致的年齡結(jié)構(gòu)和一定的人口規(guī)模構(gòu)建了一個以老年人為主流社會群體的烏托邦。

到2050年中國老年人口將占總?cè)丝诘?/3，約有4.3億~4.5億人。在未來的中國社會中，老年人不是傳統(tǒng)意義上的邊緣人群、弱勢群體，他們就是主流社會。由于達到一定規(guī)模的同質(zhì)人群有助于形成“主流社會群體”的認知，因此養(yǎng)老社區(qū)的建設不應該有規(guī)模的限制。并且，大規(guī)模的養(yǎng)老社區(qū)能夠滿足高級服務設施所需的門檻人口，有助于建設商業(yè)服務中心和公共活動中心，從而提高城市環(huán)境的多樣性而增加其吸引力。至于較大規(guī)模社區(qū)內(nèi)部的交通組織問題，應該設法提高老年人的機動性，而不是用“步行適宜”的交通模式來限制老年人的活動內(nèi)容和活動范圍。

此外，老年人與年輕人的生活方式完全不同，隨著老年人口絕對數(shù)量和比例的增加，他們在空間使用上與年輕人的沖突也會越來越多，諸如廣場舞大媽與高考學子之間的空間權(quán)利之爭可能時有發(fā)生。將養(yǎng)老社區(qū)和普通社區(qū)分開布局可能是解決這一問題的有效方法。以老年人口為主的老年城，由于無須考慮與就業(yè)中心之間的通勤問題，完全可以布局在大都市區(qū)邊緣環(huán)境更好、地價更便宜的地區(qū)。

配套設施與社會網(wǎng)絡構(gòu)建

國內(nèi)現(xiàn)有關于養(yǎng)老社區(qū)的討論均比較注重提供老年人基本生活所需的服務，如購物、就餐、生活照料等，對醫(yī)療照護設施尤其重視，而文娛活動設施則一般僅限于社區(qū)老年活動中心。同時，在養(yǎng)老社區(qū)建設實踐中，CCRC項目備受養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)推崇。但是，著眼于提供基本生活服務的養(yǎng)老社區(qū)只能滿足人的生理需求和安全需求等低階需求，而對人的社交需求、尊重需求和自我實現(xiàn)需求等高階需求無能為力。老年人不會因為年齡的增長就不再具有這些高階需求，相反，老年人更需要來自外界的尊重、肯定和情感支持。

群村的經(jīng)驗表明，文娛活動是相當一部分健康的老年人退休生活的主體，同時，積極參與文娛活動也是他們構(gòu)建起新的社會網(wǎng)絡的有效途徑。對退休的老年人來說，以往基于業(yè)緣的社會關系網(wǎng)絡不再居于主要地位，而傳統(tǒng)社會中基于血緣的社會網(wǎng)絡在現(xiàn)代少子化社會中也越來越弱化，因此，基于地緣和“圈子”文化而構(gòu)建的社會網(wǎng)絡就愈發(fā)重要起來。群村中的老年人來自世界各地，他們基于各自的興趣愛好自發(fā)創(chuàng)辦了600多個俱樂部。這些俱樂部構(gòu)成了群村中社會網(wǎng)絡的基礎——一種超越血緣、業(yè)緣的地緣亞文化圈社會網(wǎng)絡。

到2050年中國老齡化達到頂峰時，60~70歲的健康活躍老人的主體是1980年代和1990年代計劃生育的一代人，他們血緣關系的牽絆較少，而在其成長過程中“圈子”文化日漸興起，具有構(gòu)建這種地緣亞文化圈社會網(wǎng)絡的需求和可能。因此，中國養(yǎng)老社區(qū)建設需要更加重視提供豐富多彩的文化娛樂設施，并且充分調(diào)動老年人的積極性參加各種社交活動，幫助他們建立社會關系網(wǎng)絡。積極的退休生活、豐富的社交活動將有助于老年人保持健康、向上的精神狀態(tài)，也有利于提高老年人的身體健康水平。