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對想投資日本民宿做房東的人來說，形勢開始變得有些艱難了。

6月15日起，日本民宿新法將全面實施。這意味著這個長期處于灰色地帶的民宿業終于得到官方認可，但深究細節，就會發現限制多多，能合法申請到牌照乃至盈利，都不容易。行業洗牌由此開始，已經進入該行業的中資不少開始打退堂鼓，剩下的則急尋出路，有的轉而考慮合伙購買合資格的公寓樓再經營。

與此同時，日本旅游依然火熱，包括民宿在內的旅游住宿市場料將持續火爆，為此不少大資本紛紛進場。未來中資能否繼續以及如何分羹，值得關注。

“今年以來，中國人投資日本房產做民宿的熱潮開始冷卻，轉折點在于日本民宿新法，新法對民宿設置了很多的條條框框，看起來是打壓這個市場的，前景并不樂觀。公寓幾乎無法申請到民宿牌照了，民宿新法規定一年只能經營180天，有些地區甚至只限周末經營，其實就是不想讓這些民宿繼續存在。”在日創業華人馮翱對21世紀經濟報道表示，他在日本開設了民宿管理公司有人家。

某網絡名人一則“買下日本一條街”做民宿的消息在年初引發了熱議，對于有志于去日本做民宿房東的人來說，可能更需要關心的是當地即將施行的民宿業新政，因為一些中國房東已經受到了影響。

6月15日起，日本將全面開始實施《住宅宿泊事業法》（下稱民宿新法），民宿這個長期處于灰色地帶的行業終于得到了日本官方的認可，但深究細節，就會發現未來合法合規的民宿全國統一每年經營上限為180天，另外在中央政府頒發的新法基礎上，各個區域還有自主權來調整對當地民宿業的管理規范，比如京都市住宅區域的民宿每年只能在1月15日-3月16日之間經營，銀座所在東京中央區民宿只能在周末經營，澀谷區只能在學校放假期間經營民宿等等。

新法限制民宿盈利空間

“一段時間以來，伴隨著日本民宿市場的擴張，也帶了一些問題，甚至演變成為了社會問題，因此政府推出了民宿新法來管理和規范市場。首當其沖的一點是，原本可以全年經營民宿，但新法出臺后，一年只能經營半年左右，另外還有很多的條件限制，這對市場沖擊巨大，業內房源不斷流失。新法確實打擊到了中國客戶的興趣，因為直接影響他們的收益了。”有一居合伙人康樂4月24日對21世紀經濟報道表示，該公司為中國投資者提供從房產交易到民宿管理的日本民宿一條龍服務。

據康樂介紹，公司成立一年半以來，成交量近500單，但新政前景下，中國房東正在尋求出路。

“目前有一半以上的房東決定先不做了。我們給房東提供了四種方案，第一種是合法合規化來繼續經營，但這也意味著收入會下降一半左右。第二種是把房子轉成長租，收入大約是過去的2/3到一半左右。第三種是把房子賣了，像東京地區的房價去年漲幅在5%-8%之間。還有一小部分的客戶，他們的房子符合要求，可以繼續全面經營，我們幫助他們去申請相關的許可，按照新規幫他們繼續管理。”康樂說。

“我們從中國的合作渠道方接到將客戶的短租民宿轉為長租的需求已經有段時間了，最近這種需求出現增長，每個月都會接到這種需求。新法還是引發了一定的恐慌情緒，一種情況是擔心被投訴，還有就是新法的出臺讓他們突然意識到自己此前都是在非法經營民宿，害怕留下不良案底。在日本民宿如果運營得好，確實回報比長租高不少。但平均來說，短租比長租的回報高了1%-2%左右。據我了解有些直接退出的案例，可能有些投資人都還沒回本，因為前期的軟裝投入不小。”一家日本華人中介公司員工4月25日對21世紀經濟報道表示。

相關分析指出，新法的實施將引發日本民宿業的洗牌，“小打小鬧”的個人參與者或面臨出局。

“短期來說，民宿的數量應該會下降，因為就目前來說，大部分的民宿其實并不合法，也并不符合新法的要求。不僅是中央政府層面，地方政府也有權制定一些當地對民宿市場的限制。”瑞銀財富管理日本首席投資官兼首席經濟學家青木大樹4月26日對21世紀經濟報道表示。

日本政府于去年6月正式頒布了民宿新法，今年3月15日起，日本觀光廳開始接受民宿許可申請，據日本觀光廳4月18日公布的數據顯示，申請工作開展一個月以來，僅收到了232份申請。而據Airbnb愛彼迎方面向21世紀經濟報道表示，截至2018年2月1日，愛彼迎在日本擁有62000個房源。

“今年以來，中國人投資日本房產做民宿的熱潮開始冷卻，轉折點在于日本民宿新法，新法對民宿設置了很多的條條框框，看起來是打壓這個市場的，前景并不樂觀。公寓幾乎無法申請到民宿牌照了，民宿新法規定一年只能經營180天，有些地區甚至只限周末經營，其實就是不想讓這些民宿繼續存在。”在日創業華人馮翱4月25日對21世紀經濟報道表示，他在日本開設了民宿管理公司有人家。

“小打小鬧”式經營者或出局

日本自2007年起就推出了推進觀光立國基本法，此后“安倍經濟學”又推動日元大幅貶值配合放寬旅游簽證的措施，訪日游客數量持續上漲，據日本觀光廳公布的數據顯示，2012年訪日游客數還不到1000萬，2015年激增到了1950萬，2017年人數達到了2900萬左右，日本政府定下了要在舉辦東京奧運會的2020年吸引4000萬游客入境。

不過，在訪日游客不斷增長的同時，當地卻存在旅游住宿入住率很高、客房短缺的問題。由此，不少人從中嗅到了商機，民宿規模在日本迅速擴張。據日本民宿數據網站AirbDatabank統計顯示，2016年2月，愛彼迎上的全日本房源不到3萬，而到今年，該數字已增長到了超6萬，且房源主要集中在東京、大阪和京都。

據愛彼迎方面向21世紀經濟報道介紹，去年一年，有600萬游客在日本使用愛彼迎出行，創造了超5700億日元（約合335億人民幣）的收入。

值得注意的是，民宿此前僅允許在一些特區內經營，原則上不允許在居民區經營民宿，但實際情況是存在大量灰色民宿，據日本厚生勞動省去年3月公布的抽查結果顯示，該部門在民宿平臺抽查了1.5萬間民宿，結果發現取得了經營許可的僅為16.5%，其余的為無證經營或狀態無法確認。

愛彼迎日本官網此前發布的通知顯示，在6月15日前，將依據民宿新法，對網站上的違法民宿房源進行清理。

居民區內民宿的快速擴張，也引發了當地居民的一些不安和怨言，這對民宿經營者來說，意味著經常要處理鄰居的投訴。

“在我管理民宿的過程中，可以說警察、消防和保健所找上門來是 ‘家常便飯’，每天有很多此類的突發事件要處理，主要是被人舉報。”馮翱說。

“我之前做’二房東’經營民宿，經營不久就被舉報了，公寓樓的管理組合（相當于物業）來找我的時候，還帶著我在網上登記的房源信息，根本沒有回旋余地，后來就被退租了。我在日本的經驗告訴我，做任何事情不要抱著僥幸心理。新法幾乎是排除了公寓樓做民宿的可能性，現在新法規定不經公寓樓的管理組合同意，即便你是房屋擁有者，也不能經營民宿。剩下很小部分沒有管理組合管理的，房東自己打點的小型公寓樓，可能有商量的可能性，但一般日本房東都不愿意。這么看來，以后東京都內可以做民宿的房子就真沒多少了。”在日經營民宿公司優宿的華人張笑4月24日對21世紀經濟報道表示。

“新法出臺之后，’小打小鬧’式的經營方式肯定是不能做了，也就是說租幾套公寓做民宿，然后經營到遭到舉報為止，這種方式是不可行的了。未來需要團隊化、規模化去操作。”張笑說。

中國投資者合作尋出路

那么民宿新法施行后，在日本還有合法合規全年經營民宿的方式嗎？多位業內人士向21世紀經濟報道表示，在新法之下，對于以盈利為目的的個人來說，申請民宿牌照意義不大，想要合法合規地全年運營民宿，那么就需要取得簡易宿泊（簡易旅館）牌照，投資門檻也會相應地變高，可行的房型也縮減至了一戶建（即獨立住宅）和小型公寓樓。

“因為新法的出臺，我們去年就開始業務轉型了，只做旅館和一戶建（即取得簡易宿泊牌照）的運營。”馮翱說。

“比方說，有客戶在大阪買一套20平方的公寓，價格大約是60-100萬人民幣之間，現在按照新規去買一戶建的話，好一點的在300萬人民幣左右，對于國內投資者來說，門檻相應提高了。”康樂說。

“新法要求在每層配有兩個洗手間、有逃生指示、不能超過三層，另外還有房屋總體面積等要求，且各個區的要求會有所不同，符合要求以后，就可以去申請簡易旅館牌照，然后才可以經營。”康樂說。

但也有業內人士指出，一戶建并不一定是合適的備選方案，因為其中有許多樓房都不符合簡易旅館的要求。

“很多一戶建可能也不符合要求，要按照規定來改建的話，前期投入巨大。”張笑說。

張笑指出，目前摸索出的可行方案是投資小棟公寓樓后申請簡易旅館牌照，然后就可以合法合規全年經營民宿了。

“我們現在摸索出來的可行方案是買一棟小樓，申請簡易旅館牌照，再結合我們公司的營銷和管理能力來運營。我們此前買下了一棟十間公寓的小樓，也是作為一個銷售樣板，后續可以拿出相應的回報數據去吸引更多投資人。客戶經濟實力較好，那么就可以投資一整棟，另外還可以幾個客戶一起投資，基于擁有的部分產權，來獲得相應的回報，還可以做5年期、3%利息的貸款。最近，我們在看一棟14間公寓的小樓，牽頭了幾位我們幫忙管理泰國民宿的中國客戶，后續可能會一起買下這棟樓申請簡易住所牌照。”張笑說。

更多大資本入場

隨著日本民宿市場的全面解禁，一邊是小本經營的民宿從業者面臨出局，另一邊則是“大資本”開始入場。比如日本互聯網巨頭樂天在2017年3月與當地房企合資成立了民宿公司，另外還有大型旅行社JTB和大型私鐵公司京王也加入了進來。

另外，在民宿業面臨轉型之際，當地酒店業也趁勢尋求擴張。根據世邦魏理仕近期發布的報告顯示，包括東京、大阪在內的日本八大城市的酒店客房數量預計到2020年將達33萬間，較2016年將增長32%。

“2016年在入境游客增長和正規住宿增長之間出現了分化的現象，不過到了2017年，因民宿市場的增長有限，入境游客增長和正規住宿增長之間恢復了正相關關系。最近，尤其是東京和大阪地區，出現了一些新的酒店和住宿設施，到2020年東京奧運會舉辦之前，盡管我預計民宿數量會因新法的實施而下降，但酒店和旅館住宿供給方面會受益更多。不過長期來看，隨著入境游客數量的不斷增長，日本又存在住宿不足的狀況，新法的推出有助于日本民宿市場長期增長。近幾年來，旅游業是日本政府發展經濟的一大重點，如果新法實施一段時間后，政府發現民宿市場的發展出現了大幅放緩，可能會考慮放松監管。所以，我對民宿業的長期前景持更為積極的看法。”青木大樹說。

日本瑞穗研究部門今年1月發布的報告稱，鑒于近期發展，對于2020年奧運會期間日本旅游住宿會否出現短缺的擔心正在消退，另外，也需要密切關注民宿新法的實施對當地住宿容量帶來的影響。

*本文來源：21世紀經濟報道，作者：姚瑤，原標題：《日本民宿新法即將實施 中國投資者急尋出路》。