午夜免费电影-中文字幕丰满乱孑伦无码专区-久久久久久亚洲精品无码-国产精品天天狠天天看

景鑒智庫之前發表的文章多以系統化產業研究為主，其實在多年的旅游產業研究與咨詢顧問實踐中，筆者有幸領教了諸多旅游開發套路，細究一下也非常有趣，一直很想與讀者分享。俗話說“套路是一條最長最遠的路”，這個新的系列就稱為“景鑒套路集”，讓我們用比較輕松的方式聊聊套路的問題。  

本次首期套路研究課題是：如何在農林用地上大賣房地產？（還能得到地方政府的支持）

我們先來看這么一個某“集教育、健康、金融、實業和生物技術等多元化產業為一體的企業集團”開發的“文旅教育特色小鎮”產品。為便于引用，本文簡稱其為“某集團”。

在某省一個風景優美鳥語花香的村莊邊，坐落著一所號稱由“英國皇家學校”授權辦學的國際學校，全英語的教育環境，讓學生不出國門就能享受到國外一流的教育資源，據說直接對接了國外高中和大學，入學就是走進一流國外學校的通道啊！還配有中英馬術貴族俱樂部，從小就能受到貴族教育！讓孩子不光是贏在起跑線，更贏在未來！

學費多少？不貴9萬/年起，9年制學校學費需一次性付清！

只要就讀就可以免費獲得一套教育小鎮的木屋別墅，是的免費送啊！

另外學費同時也可獲得本案的一部分股權，讓你真正成為主人！

還有諸多配套教育設施、中醫醫養中心、農莊、酒莊、酒店、民宿等等，真是要啥有啥的田園綜合體，美麗鄉村建設的典范吶！

項目還有地方政府背書，是地方上的招商引資項目，政府按投資1:4建設部分公共設施和配套設施。

心動還不如趕快行動！

房子……額，不對，應該說是學校名額據聞已經賣了大半。

以上的產品套路看懂了么？

啥？沒看懂？那我再來從新翻譯一下。 

在某個窮省的窮市的窮縣的某個鳥不拉屎的村莊邊上（但高速公路與發達省份相鄰），蓋了一個“野雞”國際學校。鳥不拉屎和風景優美其實是同義詞，只是你的視點不一樣。

買學校座位送別墅，和買別墅送讀書還不是一樣？反正交清百八十萬就行了。

房子和學校都是期房，正在建造之中，至于配套設施嘛，除了少部分入口景觀和商業配套，大部分是二期工程……（錢大多還不是“某集團”出的，后文會提到。）

因為房子是送的，所以當然沒有產證。這只是一個說辭。

別墅是木屋，注意是木屋！木屋是臨時建筑，架高的木屋并不破壞植被，在很多土地管理不是很嚴格的省份，在農業或林業用地上建設是管理較松的灰色地帶，并不占用任何建設用地指標。這種房子當然永遠不可能獲得產證，“某集團”把房子存在的產權問題包裝成了“附贈”概念。（對于規劃用地的具體執行上，各地有一定差異。比如上海連農業用地上種什么作物都進行了細致規定，造木屋等臨建根本想都別想。但有些地區就要靈活很多，一般來說越偏遠、越窮的地方越好通融。）

現在我們來胡思亂想一下整個套路： 

“某集團”找到地方政府，許諾在此地投資辦學，同時建造一個大型的現代農業+國際教育+康養理療特色小鎮，田園綜合體、美麗鄉村、鄉村振興等新名詞統統用上。地方政府自然欣然應允，如果項目能動工，給地給錢給政策。 

接下來“某集團”又去北京找了某公辦教育基金會，說有錢有地要辦學的項目，“某集團”負責全部的招生，保證賺錢。由TXZ基金出面辦學，解決教育資質和資源問題，也裝點了門面。 

土地方面，項目大部分是農業和林業用地，居住用地肯定是沒有的，這類用地成本高、規矩多。要造學校給教育用地一般很方便，再配一些旅游用地，沒有拆遷所以大部分宅基地不動，少部分為村集體建設用地，可能再配了一些建設用地指標。而且建設用地都是政府負責的永久性配套設施，房地產用的僅僅是租賃使用權的農業林業用地。“某集團”實際負擔的土地成本極低！ 

同樣，整個項目的建設成本和資金壓力也用套路大大降低了。 

整個項目中，所有和賣錢直接相關的內容，都納入在一期工程中。其他的就屬于二期工程，能不能造，什么時候造，那都是后話。

“某集團”實質上主要建設了居住區域和學校核心區域（不包括那些忽悠人的學習基地和馬術俱樂部），土地三通一平后，以期房的方式運作，大部分用別人的錢來進行建設，然后再賣回給他們。

一期中已經完工或正在施工的配套設施：

1）商業街、道路、游客服務中心等都是地方政府負責投資興建，體現政府對項目的大力支持和背書。

2）現代農業部分一分沒花，而是分包給了一家也在本地投資的農業企業，由政府按標準給予農業建設補貼，這樣現代農業的元素也有了。

3）只有現有鄉村的風貌景觀改造由“某集團”負責，是最早完工的，沒有動遷也沒要村民一分錢，自掏腰包花費也并不大。在農村搞項目，要動用這么多集體用地，肯定先要讓當地百姓嘗到甜頭。村莊在項目入口位置，整個景觀做好了，故事才編得下去，房子才賣得掉。政府看到你實實在在做了惠民工程，也才會來一起造配套。 

最后“某集團”拿了錢，賣了房，吃完大餐拍屁股走人。

至于9年制學校……我惡意揣測一下，大概要不了多久就沒錢辦下去了吧。至于許諾的配套二期工程，完全和收益無關，該撈的錢早撈完了，大家覺得“某集團”真會如規劃圖去造么？呵呵……

一旦業主鬧將起來，那也是找地方政府和基金會啊，這不是你們招商引資的么？不是打著你家旗號辦學的么？爛攤子就交給他們收拾吧。

如果還搞不定，打起官司來……業主呀，提醒一下你記不記得當時簽了股權轉讓協議？你已經是項目開發公司的主人了，怎么能打官司告自己呢？哈哈……

該如何看待旅游行業中的各種套路？

筆者并不是學院派白蓮花，從商業來看，能多賺的利潤沒有不賺的道路，項目開發中多多少少都會有那么點套路。特別是旅游項目開發復雜度高、投資大、回收慢，如果用常規思路開發，很多項目根本沒有可行性。并不是每個開發方都是錢、資源、關系都不缺的大佬。 

但不管是做什么行業，從商應有基本底線，一是違規的事情不能做，二是坑人違背道德的事情不能做。 

現在的文旅項目開發中，存在著不少套路化現象。一旦有什么開發類型是國家力推、政策支持的，比如PPP、特色小鎮、田園綜合體等，不管有條件的沒條件的都立馬如餓狼般蜂擁而上，各種套路層出不窮。有趣的是在各種偽概念下，居然還能冒出很多搖旗吶喊的專家，其實他們懂個屁，真正的套路開發水深著呢。

很多政策出發點是非常好的，但被套路玩家玩著玩著就給玩壞了，運動式發展后往往會是一片狼藉。然后相關部門再出這個文件那個文件去規范，套路玩家再尋找下一個突破口。

旅游行業水深套路多，也有著內部原因。從地方政府方面來看，旅游開發牽扯的事項多特別是土地，所以肯定要由地方一把手決策。但不管是地方決策人，還是分管領導，或是相關各局負責人，對旅游產業的專業度大都較為欠缺，對政治的敏銳度往往高于商業運作和決策能力，又有著政績和招商方面的迫切需求。這在中西部欠發達地區特別明顯，人口流出和產業空心化明顯，經濟越不景氣、招商吸引力就越差，政績壓力就越大，這就很容易被一些套路奸商所忽悠。有些地方政府為了避免這樣的情況，會聘請一些實戰性的戰略和產業發展顧問，而不是理論學院派，來輔助地方的整體謀劃。

從企業方面來看，一個能在行業里真正有所為的企業，必然靠的是“正道”而非“奇術”。所謂“正道”就是企業戰略，如何戰略定位、如何發展企業核心能力、如何整合資源，最終形成一整套別人無法復制的商業模式。而成天玩概念、喊口號、鉆空子、玩套路等“野路子”，初期可能會得益，但賺快錢、利益來得越容易，越會忽視提高自身的核心能力。最終這類企業必然會遇到發展瓶頸，突然一個國家文件出臺就可能使很多布局前功盡棄，貽害自身。比如說現在PPP的大清理，又如主題公園的行業新規。（參見前文《景鑒研究：從主題公園新規，看中國文旅產業未來發展》。）

下期套路集，我們再聊聊J公司如何用線上渠道門票包銷擴大十余倍收入，再忽悠各類項目和土地的有趣故事。

作者簡介：周鳴岐，景鑒智庫創始人、首席分析師。

免責聲明：本文僅代表作者個人觀點，與執惠無關。其原創性以及文中陳述文字和內容未經本站證實，對本文以及其中全部或者部分內容、文字的真實性、完整性、及時性本站不作任何保證或承諾，請讀者僅作參考，并請自行核實相關內容。