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這個6月，南京西路商圈內一座百年建筑“搶足了風頭”。沒錯，它就是查公館！與南京西路相鄰，位于威海路路口的查公館，外形上兼具江南特色與巴洛克建筑風格。這里也曾是民立中學的校舍，并于1999年被評為上海市優秀歷史建筑。

5月19日，經過香港興業國際持續數年的精心修繕后，這棟百年人文建筑現已面向公眾開放，成為連接上海過去與未來的全新人文坐標之一。百年老宅重煥一新，正如香港興業國際集團有限公司董事總經理查懋成先生所說：“對查公館這棟充滿人文歷史印記的老建筑進行修繕、讓它重生，與香港興業國際集團一貫尊人重土的理念是一致的?！?/p>

于此同時，查公館的開幕也代表了，長達16年的大中里片區改造項目，至此得以完整呈現。這塊上海原先最全最大的石庫門里弄之一，變身為集辦公、商業、酒店、娛樂為一體的大型綜合體，見證了上海近百年的商賈繁華、世事滄桑。

一、舊式里弄群亟需“新生”

回顧大中里片區的改造，可以追溯到上世紀90年代。彼時上海面臨產業轉型，進入全新的發展時期。轉型的同時，也伴隨著城市空間結構的重組，以適應后工業時代的城市發展。那時，上海開始大規模實施翻新工程，以舊區改造和城市建設為主導，提出了“一年一個樣，三年大變樣”的口號。

位于南京西路核心地區的“大中里”，始建于1925年，這片英式石庫門里弄群落，彼時是上海最大最完整的石庫門建筑之一。111棟聯排別墅，既有著西式風格的雕花門楣和英式“豐”字形的布局，又設置天井、前后客堂和曬臺等，貼合中國傳統民居生活方式，這是體現上海海派包容性格的作品。

2000年后，南京西路高聳的現代化大樓一幢幢拔地而起，當年需要用金條抵租的石庫門，開始顯得與周邊的環境格格不入。這片0.06平方公里的土地，一直保持著最原真的石庫門生活狀態，1600多戶居民天天上演著“新版七十二家房客”。舊式的石庫門沒有抽水馬桶，公用的廚房里幾家合用一個灶頭。石門一路沿街的小飯店在入夜后，隨意堆放垃圾?！按笾欣铩辈辉龠m合現代人居住。

2002年12月，香港興業國際集團以13.06億港幣從靜安區政府手中取得了“大中里”地塊的土地使用權。大中里的變遷自此拉開帷幕。

二、對標世界頂級商業地段，南京西路商圈能級逐步提升

大中里片區改造有一個巨大的背景，那就是南京西路商圈的重新再定位。

2003年，上海市靜安區區政府、規劃局擬定了《靜安南京西路發展規劃》，明確提出要將南京西路在2010年前“建設成集國際性商務活動、高品級商業購物、時尚性生活消費、精致性城市景觀于一體的城市中心，成為上海躋身于現代化國際大都市的標志性中心城區”。

這樣的定位讓南京西路放眼世界，對比世界頂級的商業地段。如同巴黎香榭麗舍大街、紐約第五大道、東京的銀座等等，無不例外具有一些共性：悠久的歷史、獨特的建筑、多元的客流組成、適宜的街道尺度以及豐富的商業業態。

縱觀南京西路百年發展史，也的確是最有條件躋身世界級商業街行列的。

1、“遠東第一城市”的魅力所在

南京西路始建于清朝同治元年（公元1862年），是中國第一條西式馬路，東起成都北路，西迄延安西路，全長3833米，穿越靜安寺鬧市地區，具有明顯的區位優勢。

上世紀30年代，南京西路隸屬英租界范疇，這里是上海中產階層和知識分子的集聚地，集中了當時全上海最昂貴、最時尚的店鋪，為日后南京西路摩登時尚的商業文化特質奠定了調性。

2、改革開放后，大量外資涌入，繁華商業格局初現

改革開放后，伴隨著政策環境和經濟環境的不斷改善，南京西路得到不斷的開發發展，不少實力雄厚的外資在這里落戶。這里不僅有上海第一家利茲卡爾頓集團的波特曼酒店，沿街還匯集了眾多老字號“王家沙”、“上海開開”、“綠楊村”等名特商店。但是，這個時期南京西路總體的商業零售布局比較分散，商業功能較單一，也沒有核心品牌吸引客流。

3、地鐵貫通后，節點地段及功能區效應凸顯

1999年上海地鐵二號線的貫通是南京西路商業格局變化的一個分水嶺。

地鐵站帶來呈幾何級上升的人流量，土地的增值效應隨之顯現。地鐵站給整體商業環境也帶來了變化。南京西路從零散的、不成體系的商業格局演變為以地鐵口為中心節點地段的多功能商業圈，業態更豐滿，不同區域的功能型逐步凸顯。

最西端為文化觀光休閑區，以靜安寺站為中心，輔以靜安寺廟、靜安公園等特色景觀；又有波特曼、錦滄文華等高端商務酒店以及展覽中心補充商務功能。

中段為高端商務商業區，以南京西路站為中心，“梅恒泰”金三角呈犄角對立。

東段吳江路出口的人流量，曾給吳江路小吃一條街的后街文化一度帶來輝煌。但相比靜安寺和梅恒泰商圈的兩大節點，這里的業態品質、城市形象明顯落后，與南京西路打造世界級街區的定位不符，亟待更新。

4、消費升級的大環境下，商業內容不斷更新

這時期的南京西路作為上海影響力最大的商圈，業態涵蓋衣食住行的各個方面，商業商務融合共生，形成西段“金五星”、中段“金三角”的格局，但唯獨東段的商圈不成氣候。

同時，隨著電商的異軍突起，“上寫字樓，下商場”的綜合體項目千篇一律，消費者對商業的要求發生改變，對消費的環境、空間、商品、服務、內容等都有著不一樣的期待。

可以說，市場需求的不斷變化，推動了城市更新。南京西路的老牌百貨和購物中心都進行了積極的改造，東段的大中里項目在這個時代背景下，被給予厚望。

作為南京西路最后一塊完整的地塊，大中里地理位置獨特。它北接南京西路，西臨石門一路，南鄰威海路，東靠青海路，位于南京西路的最東端，三條地鐵交匯處，總占地面積約6.3萬平方米，承擔著南京西路東段節點性地標建筑的使命。同時，它又臨近成都路高架，處于南京西路和南京東路的交界處。

去年，大中里項目隨著興業太古匯的試運營逐步展現在世人眼前，這是一座具有獨特文化氣息和品牌地位的商業新地標，提升了整體南京西路商圈的能級。

三、大中里的精品化復興，是上海面向未來和致敬傳統的城市更新樣本

南京西路和上海其他商業圈最大的不同是它不僅有豐富多元、業態組合配置合理，同時保留了大量傳統文化、海派文化、名人故居及保護建筑。如靜安寺、靜安別墅、香樟花園、美琪大戲院等，這些都成為融合傳統與現代的最具代表性的上海市旅游文化地標。

馬路這邊是現代摩登的商場，另一邊則是完整保留的老上海風貌；一邊是最新的時尚地標，拐進后街又是另一派風貌。這才是南京西路獨特的魅力所在。

可以說，改造后的大中里項目是整條南京西路的濃縮和精華。它不僅擁有更為豐富的業態，在場地的規劃設計上呼應原有地塊的歷史文化，更重要的是它對海納百川文化的繼承，才得以讓上海市民感受到多元的創新與前所未有的體驗感。 

1、節點地段地標性建筑“新舊共存”彰顯區域文化

大中里片區的改造正好逢迎了上海這段獨特的地產業爆發的歷程。上海始于1999年的房價飆升，以至于地價飛漲相同步，到了2005年左右，中心城區土地供應幾近“斷流”。一邊是新批土地減少，一邊是動遷成本高漲。

考慮到土地的利用價值以及南京西路高端商圈的定位，香港興業集團摒棄了原先將三分之二土地用于住宅的方案，主動提出把整塊地變成商辦組合，不僅提高了土地利用價值，也為整個區域內的樓宇經濟帶來大幅提高。

于是，原本只有單一居住功能的舊式里弄群，成為了娛樂、辦公、酒店、商業等多種業態組合的綜合體。超大型商業綜合體總樓面積約為32.2萬平米，在南京西路商圈獨一無二。其中購物中心面積10萬平米。另有百年歷史建筑查公館、兩幢甲級寫字樓和兩家精品酒店鏞舍和素凱泰組成。

新與舊在這里交替，也在這里共存。這里有百年優秀歷史建筑，也有最IN的興業太古匯。“愛混敢嗲”的定位，把客群定位在城市的年輕群體，與梅恒泰高端商務、嘉里中心側重家庭親子的定位形成差異，成為南京西路活力新站點，補全了南京西路的商業格局。

2、大中里地塊從規劃到建筑風格，充分尊崇場地的歷史

今天的興業太古匯兼備“古、今、中、西”的元素，老上海建筑特點和街道尺度得以保留，但又不是復刻石庫門的建筑外貌，在現代的建筑中，融合了海派風格，打造的是一個優雅的文化聚集地和商務社交空間。

大中里項目及周邊整體規劃

對比紐約、倫敦等國際大都市的操作樣本，作為上海如此心臟地段的城市更新，在當下緊湊城市的發展原則下，大中里的改造首先是提升了土地承載力和建筑容量，大幅拉高了容積率。其次，整體區域為了配合靜安區的文化保護發展方向和原有的歷史底蘊，采取開放式的設計風格，充分融合了周邊的建筑風格與肌理和原址的背景故事。

通過這張平面圖，我們先來看項目周邊四至范圍內的發展布局。 

項目北臨南京西路，吳江路步行街與項目內的步行道相接。在這個交匯區域里一幢獨棟建筑，作為星巴克全球工廠店，成為世界知名打卡圣地。

項目西面是主干道石門一路，矗立著兩座甲級寫字樓。在石門一路，結合地鐵13號線出口處，設計半圍合的廣場，廣場中心是一顆百年古樹——廣玉蘭。這樣的設計不僅緩沖了從地鐵出來的人流量，也達到保護古樹的目的。

項目東臨僻靜的青海路，北接優雅有格調的威海路。查公館和兩家精品酒店則落在這塊區域內，既保證酒店住客的交通便捷，又保持了獨特的鬧中隱居。

3、傳統時代特色的空間環境，得以最創新開放的活化利用。

“大中里”自建造伊始就帶著中西合璧的氣質。21世紀初，吳江路小吃一條街名聲鵲起，一度成為城中熱點。 2018年，這片土地依舊熱度不減。

四、百年歷史文化的傳承

城市更新并不是只有“拆”和“建”，還有“保留”和“傳承”。 保留城市的記憶，傳承城市的文化。創造生活的新場所，讓城市的居民美好生活有承載的空間。現在的查公館，曾經的邱氏老宅，經歷了13天平移57米的奇跡。

三層高的建筑，屬于仿城堡式古典樣式。立面對稱，比例和諧。清水紅磚墻，人字形屋面，紅色平瓦鋪蓋。1999年被定為優秀歷史建筑。

上世紀三四十年代，邱氏大宅歸民立中學所有。后西樓于90年代拆除，剩下的東樓年久失修，內部殘破不堪，塔尖曾遭受雷擊和火災毀壞而拆除。歷史老樓傷痕累累。

優秀歷史建筑承載城市記憶，該如何被妥善安置，是城市更新中需要思考的難題。

21世紀初，香港興業國際決定將東樓修繕一新，重現歷史風采。為了適應整體地塊的規范方案，老樓于2010年1月26日進行平移，歷時13天，以每分鐘約2厘米的速度移動了57米。

邱氏老宅作為歷史文化保護建筑，見證上海百年歷史，企業接手比拼的絕不僅僅是資金成本實力，而是理念、責任和勇氣，延續歷史文脈，考驗的不僅僅是老房子的保留，歷史文化的精神遺存顯得尤為重要。

城市更新是城市規劃中非常專業的詞語。它的定義是：消費升級場景下的創新內容植入。城市更新的重點，在于那些被低估的，沒有被挖掘的資產價值，通過創新改造，注入新的內容，激發新的活力。它的目標和意義遠不止于建造幾座地標式的建筑，核心是搭建提供城市人民生活和活動方式密切相關的公共空間，完善城市功能，使場地煥發活力。

大中里項目，經過16年的打磨，誕生一張符合上海氣質和個性的、獨一無二的“城市名片”。隨著城市的進程，這塊土地上的內容必將持續改變，然而不變的是上海開埠后的就形成的創新、包容的文化氣質，以及南京西路的繁榮繁華。

*本文來源：微信公眾號“房地產觀察家”（ID:realestatereview），作者：戴小西、鄒毅，執惠專家作者，領易咨詢總經理（個人微信號：brian378183884)，原標題：《從石庫門群落到城市綜合體——解讀查公館及其背后大中里的文化與摩登》。