午夜免费电影-中文字幕丰满乱孑伦无码专区-久久久久久亚洲精品无码-国产精品天天狠天天看

最近一則核彈級的利空消息引起了房地產(chǎn)圈的巨震。6月26日國開行證實(shí)，國開行各分支行暫停棚改項(xiàng)目審批，且審批權(quán)限上收總行屬實(shí)。之前簽訂的合同依舊有效，已經(jīng)在放款的存量項(xiàng)目還是照常繼續(xù)撥款。（所謂“棚改”，是指為改善困難家庭住房條件的城鎮(zhèn)危舊住房改造工程。）簡單的說，政策會(huì)大幅度收緊，只有總行有權(quán)利批錢，流入房地產(chǎn)的國開行資金會(huì)大幅減少。過去執(zhí)行的貨幣化拆遷安置方式，將改為實(shí)物安置為主。

地產(chǎn)股聞?dòng)嵄┑两癫恢埂?/p>

這個(gè)政策會(huì)在今后對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生巨大影響，在文旅地產(chǎn)不分家的當(dāng)下，有必要探討一下今后旅游行業(yè)良性發(fā)展之路。

先解釋一下，什么叫貨幣化棚改？

所謂貨幣化棚改就是區(qū)別于實(shí)物化棚改。2015年，國家推出棚改三年計(jì)劃，要求積極推進(jìn)棚改貨幣化安置，以緩解和消化商品房庫存。棚改規(guī)則逐漸轉(zhuǎn)向?yàn)樨泿呕仓?，也就說拆遷之后不給房子給現(xiàn)金，拆遷戶自己再去買房子。以前對城中村和鄉(xiāng)鎮(zhèn)棚戶區(qū)進(jìn)行改造，都是拆遷之后以房換房，僅補(bǔ)償少量貨幣，這就是實(shí)物化棚改。而貨幣化棚改，則是拆遷時(shí)一次性補(bǔ)償一個(gè)大筆拆遷費(fèi)，然后讓你自己去市場上買房。

拆遷款的數(shù)目可不小，但架不住會(huì)印鈔的央媽。

2014年底，央媽在國開行等金融機(jī)構(gòu)中，搞出了一個(gè)叫PSL的東西來幫地方政府推進(jìn)棚改。

PSL，中文名叫“抵押補(bǔ)充貸款”。實(shí)質(zhì)是一種期限長、利率低的貸款。雖然貨幣在不斷收緊，但是通過這個(gè)PSL，央媽依然可以給親兒子房地產(chǎn)輸血。三年棚改計(jì)劃之前的2014年，棚改貨幣化安置比例是9%，2015年至2017年的比例分別是29.9%、48.5%、60%，快速躍升。

截止 2017年末， 央行PSL 余額為26876 億，到2018年5月末PSL余額為31247億元。也就是說三年半時(shí)間，央行為房地產(chǎn)市場定向放水3萬億，而且主要都流向了三四線城市。

對于地方政府而言，貨幣化拆遷等于中央支援地方搞大拆大建，原本艱難無比的城中村改造，在中央放水的天量現(xiàn)金之下馬上順利成交。（見下圖）

具體路徑如下：

1、 央行向政策性銀行（如國開行、農(nóng)發(fā)行）發(fā)放PSL貸款；

2、 政策性銀行獲得貸款資金后向地方政府發(fā)放棚改專項(xiàng)貸款；

3、 地方政府獲得貸款資金后向拆遷戶發(fā)放貨幣補(bǔ)償款征地；

4、 拆遷戶用補(bǔ)償款和積蓄、貸款購買新房，集中拆遷集中購買必然炒高房價(jià)；

5、 地方政府拆遷賣地給房地產(chǎn)開發(fā)商，房價(jià)提高、地價(jià)自然水漲船高；

6、 房地產(chǎn)開發(fā)商購地后漲價(jià)賣給下一波拆遷戶；

7、 地方政府償還政策性銀行棚改專項(xiàng)貸款，拆遷和賣地中賺的差價(jià)利潤可以建設(shè)更多政績工程；

8、 政策性銀行收到償還款后再償還央行PSL貸款。

你們看看，這就是金融工具的好處，所有各方都喜滋滋地賺了錢。拆遷戶看著自己買的房子不斷升值喜極而涕，還想著多借點(diǎn)錢再買一套升值；房地產(chǎn)開發(fā)商自然賺得盆滿缽滿，原來為了一二線城市地皮搶破頭，現(xiàn)在居然連十八線縣城房價(jià)都能破萬；地方政府解決了難題、撈了錢、又得了政績；國家的去杠桿目的也達(dá)到了（去誰的杠桿、加誰的杠桿，大家自己判斷）。很多過去房屋庫存量巨大、空置率超高的“鬼城”，一下子供不應(yīng)求，房價(jià)一飛沖天。

放著這么好的政策一定要好好利用，這幾年地方上對于棚改那是相當(dāng)?shù)臒崆?，沒有條件，創(chuàng)造條件也要上！比如有媒體報(bào)道，2016年，江西九江某區(qū)38棟別墅型商住樓（100余戶）也要進(jìn)行“棚戶區(qū)改造”。

如今，瘋狂的盛宴終于到了該謝幕的時(shí)候，擊鼓傳花的游戲在強(qiáng)大外力的同時(shí)作用下，最終會(huì)造成什么后果，決策層已經(jīng)非常清晰。這次突然的政策大轉(zhuǎn)向不僅會(huì)強(qiáng)力沖擊房地產(chǎn)行業(yè)，也將快速傳導(dǎo)到我們旅游行業(yè)。 

（注：2017-2019年完成量為預(yù)計(jì)數(shù)）

目前旅游項(xiàng)目開發(fā)或多或少都會(huì)配上一些房地產(chǎn)，房地產(chǎn)本身就是個(gè)暴利的買賣，而旅游地產(chǎn)能讓這個(gè)暴利起碼再翻一倍！以旅游投資為名往往可以拿到很便宜的建設(shè)用地，旅游項(xiàng)目本身又對周邊土地和房地產(chǎn)價(jià)值有顯著的拉升效果。幾十萬/畝拿的地，幾年后升值到幾百萬甚至上千萬，這種案例比比皆是。 

整個(gè)邏輯鏈?zhǔn)沁@樣的： 

因?yàn)槁糜雾?xiàng)目盈利難，投資回收期很長，所以要配上建設(shè)用地來造房子進(jìn)行財(cái)務(wù)平衡；

因?yàn)槿木€城市的房子不愁賣，而且價(jià)格趨勢不斷向上，所以配的土地對投資方才有價(jià)值；

因?yàn)樯衔乃治?，三四線城市被激發(fā)了巨大的剛需，以及不斷提升的房價(jià)，所以以上兩條才得以成立。不然光以一二線城市溢出的購買力去買鳥不拉屎地方的旅游地產(chǎn)，要賣到哪年哪月去？

近幾年來旅游投資欣欣向榮，年年跑贏宏觀經(jīng)濟(jì)。但也有很多隱憂，其中最大的一個(gè)就是旅游開發(fā)過度的房地產(chǎn)化！包括一些與“棚改”結(jié)合的大型造景運(yùn)動(dòng)，筆者就有幸參與過幾個(gè)城市新建“古城”的規(guī)劃評審；以建設(shè)主題樂園為名的大型造城運(yùn)動(dòng)；“熱衷”于解決農(nóng)民問題，給農(nóng)民蓋了大片別墅區(qū)的田園綜合體、美麗鄉(xiāng)村運(yùn)動(dòng)；還有剛退燒的特色小鎮(zhèn)，造了幾千座小鎮(zhèn)，火的時(shí)候那一群“小鎮(zhèn)專家”天天各種吹……

（2013-2017年全國旅游業(yè)實(shí)際完成投資情況  單位：億元）

根據(jù)景鑒智庫數(shù)據(jù)，“旅游+地產(chǎn)”已成為旅游投資的絕對主力，投資項(xiàng)目類型前三位分別為大型綜合類實(shí)際完成投資4638.48億元（30.92%）、基礎(chǔ)設(shè)施（9.74%）、旅游村鎮(zhèn)（9.10%），自然景區(qū)（8.45%）和主題公園（7.85%）分列第四、第五位。大型綜合是個(gè)什么東西？旅游村鎮(zhèn)又包含了些什么？你說呢？

筆者并不反對“旅游+地產(chǎn)”的模式，在創(chuàng)新商業(yè)模式出現(xiàn)前，配套地產(chǎn)是很實(shí)際的資金平衡方式。但目前很多開發(fā)商做得太過了，吃相太難看，本末倒置！

這幾年旅游投資的高速增長與房企大規(guī)模進(jìn)軍旅游行業(yè)的時(shí)間點(diǎn)高度吻合。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有三分之一以上的百強(qiáng)房企攜巨額資本進(jìn)入旅游行業(yè)，并主要集中于大型文旅綜合體項(xiàng)目開發(fā)。顯然在一二線大城市紛紛開始限價(jià)、限購、限貸大行情下，房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)正從大城市向偏遠(yuǎn)地區(qū)轉(zhuǎn)移。而通過做旅游項(xiàng)目“曲線救國”，還可以繞開諸多對房地產(chǎn)的限制政策，以遠(yuǎn)低于市場的價(jià)格獲得土地，最終收得比做中心城市地產(chǎn)更高的利潤。

三年前開始的“特色小鎮(zhèn)熱”大家都記憶猶新，各級政府出臺了40多項(xiàng)特色小鎮(zhèn)文件支持和規(guī)范。但國家的一本好經(jīng)卻被一眾房產(chǎn)商念歪，現(xiàn)在已鮮有報(bào)道，日趨冷卻退出。在這幾年里，有多少小鎮(zhèn)項(xiàng)目實(shí)質(zhì)變成地產(chǎn)開發(fā)的圈地運(yùn)動(dòng)，而造的很多所謂特色小鎮(zhèn)也大多集中在文旅類。因?yàn)殡S便造些仿古建筑都可以掛上文旅小鎮(zhèn)的名義，可如果切實(shí)做幾個(gè)產(chǎn)業(yè)來，那可不是一件簡單的事情。 

這股風(fēng)氣也蔓延到主題樂園開發(fā)和田園綜合體、鄉(xiāng)村振興改造等新概念建設(shè)中。大規(guī)模圈地的典型，比如萬達(dá)的萬達(dá)文旅城（融創(chuàng)收購）、山水文園的六旗樂園等等。前不久國家5部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范主題公園建設(shè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》才及時(shí)剎住了這個(gè)行業(yè)劣化趨勢。

顯然旅游行業(yè)的去地產(chǎn)化會(huì)是未來的一個(gè)長期發(fā)展趨勢和政策方向。相關(guān)事例還有一個(gè)，比如海南今年的建設(shè)自貿(mào)區(qū)新政，將旅游作為五大重點(diǎn)發(fā)展行業(yè)之首，配套大量支持政策，但馬上跟著史上最嚴(yán)全島房地產(chǎn)限購。

這次的“棚改”收權(quán)收緊，結(jié)合今年4月“資管新規(guī)”正式實(shí)施，以及中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)提出“結(jié)構(gòu)性去杠桿”，這三板斧從購買需求到資金上，極大壓制了房地產(chǎn)行業(yè)。未來在三四五線城市房地產(chǎn)市場會(huì)表現(xiàn)得更為明顯。很多房企從過去的“全覆蓋”戰(zhàn)略，即指在三四五線城市所有的縣城甚至是發(fā)達(dá)鎮(zhèn)區(qū)均鋪開項(xiàng)目；到如今轉(zhuǎn)為“全面加速資金回籠”，“早銷、多銷、快銷”，要把原計(jì)劃2019年供貨的房源都提前至2018年銷售。在這樣的趨勢下，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)內(nèi)陸地區(qū)文旅項(xiàng)目的動(dòng)力一定會(huì)大大下降，可以預(yù)見文旅項(xiàng)目投資將會(huì)受到相當(dāng)?shù)挠绊憽?/strong>

房企投資退潮后，旅游行業(yè)又將往哪些方向發(fā)展呢？

筆者認(rèn)為可能會(huì)有以下的一些趨勢： 

1、 大型旅游開發(fā)項(xiàng)目回歸本源，更加注重本身的盈利性和品質(zhì)的打造。

只有脫離房地產(chǎn)暴利，旅游行業(yè)才能迎來真正的成長。如果炒炒地皮、造造房子就能發(fā)財(cái)，誰還會(huì)認(rèn)認(rèn)真真打造旅游產(chǎn)品？地產(chǎn)應(yīng)該是輔助和平衡，而不是目的和盈利核心。旅游項(xiàng)目不能成為一個(gè)成本中心，必須是利潤中心。

在整個(gè)旅游項(xiàng)目開發(fā)中，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)板塊不再能獲取暴利，才能驅(qū)動(dòng)投資方專注于旅游板塊的打造。整個(gè)行業(yè)的良性發(fā)展，不能靠個(gè)別幾個(gè)“大師”的情懷，而要在體制上、系統(tǒng)上形成一個(gè)以商業(yè)利益推動(dòng)的、不斷進(jìn)取的良性循環(huán)。

在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢下，資本會(huì)尋求有足夠體量、具有避險(xiǎn)作用的重資產(chǎn)。優(yōu)秀的大型旅游開發(fā)項(xiàng)目雖然投資周期長，但占有稀缺資源、能夠穩(wěn)定盈利，能夠?qū)_高風(fēng)險(xiǎn)投資，在資本市場上絕對是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。 

2、 旅游產(chǎn)業(yè)的供給側(cè)改革，充滿機(jī)遇，將促進(jìn)行業(yè)洗牌。 

城鎮(zhèn)居民收入水平提升帶來的消費(fèi)升級，促使當(dāng)前國內(nèi)旅游產(chǎn)業(yè)必須進(jìn)行供給側(cè)改革。這個(gè)變革不僅僅是旅游產(chǎn)品上的，也是相關(guān)企業(yè)核心競爭力上的。

在產(chǎn)品方面，未來的旅游目的地產(chǎn)品將更多地從單純的觀光旅游向多層次、多元化、個(gè)性化的度假旅游轉(zhuǎn)變，更加注重體驗(yàn)而不是景觀，大大提升內(nèi)容和品質(zhì)滿足游客的需求。因?yàn)橹挥写蠓忍岣叨蜗M(fèi)，并且把低頻消費(fèi)的觀光產(chǎn)品轉(zhuǎn)變成高頻消費(fèi)的休閑體驗(yàn)產(chǎn)品，投資才可能有效回收。 

要實(shí)現(xiàn)這樣的產(chǎn)品，開發(fā)方的核心能力是關(guān)鍵。核心能力決定了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)、決定了內(nèi)容、決定了成本、決定了運(yùn)營能力。是否具備旅游開發(fā)的核心能力，是旅游開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的根本性差異，或者說就是企業(yè)的基因。

現(xiàn)在很多旅游項(xiàng)目實(shí)際上成了一個(gè)大型外包工程，前期定位和可研缺失、規(guī)劃外包、設(shè)計(jì)外包、工程外包、內(nèi)容外包、招商外包、營銷外包、甚至最后連運(yùn)營也外包。開發(fā)商成了包工頭。有一句老話放這里也很貼切：核心能力是買不來的！獨(dú)特的、前沿的、高品質(zhì)的產(chǎn)品還是要靠自身能力去打造，只有邊緣的、無關(guān)大局的產(chǎn)品和服務(wù)才適宜外包。旅游開發(fā)企業(yè)要完成這樣的體系建設(shè)成本很高，但這也正是今后旅游項(xiàng)目開發(fā)的門檻，也是行業(yè)洗牌中脫穎而出的實(shí)力。

3、 產(chǎn)業(yè)鏈整合，形成新的盈利模式 

旅游不僅是一個(gè)行業(yè)，現(xiàn)在圍繞著旅游已經(jīng)形成了一個(gè)大旅游產(chǎn)業(yè)。以優(yōu)質(zhì)旅游目的地產(chǎn)品為中心，輻射開更多的配套、延伸產(chǎn)業(yè)，將改變旅游項(xiàng)目開發(fā)依靠房地產(chǎn)現(xiàn)金流的歷史。如果依然死抱著房地產(chǎn)一棵大樹，早晚要走到盡頭。 

延伸產(chǎn)業(yè)中較有前景的比如康養(yǎng)。隨著人口老齡化加劇，第一代獨(dú)生子女的父輩們都已步入老年，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老不可避免。同時(shí)居民收入提升，對生活品質(zhì)的追求，也使老年人有了更高的康養(yǎng)需求?？叼B(yǎng)產(chǎn)業(yè)很可能趕上房地產(chǎn)，成為新一代“剛需”。旅游與康養(yǎng)、醫(yī)療的結(jié)合，將會(huì)打開一個(gè)巨大的、快速增長的新市場。

現(xiàn)在連郁亮都要把萬科后面“地產(chǎn)”兩個(gè)字拿到，他在6月29日的萬科2017年度股東大會(huì)中表示：“十年后萬科還是房地產(chǎn)公司的話，應(yīng)該是比較慘的。”“養(yǎng)老地產(chǎn)這個(gè)詞我是不贊成的，萬科做的是“養(yǎng)老服務(wù)”，而不是地產(chǎn)，用地產(chǎn)的方式做養(yǎng)老服務(wù)是錯(cuò)上加錯(cuò)，換個(gè)方式賣房子我們不干的。老百姓需要的是養(yǎng)老服務(wù)，不是養(yǎng)老地產(chǎn)。很多人請我們?nèi)プ鲳B(yǎng)老地產(chǎn)，我們都拒絕了。養(yǎng)老是個(gè)大業(yè)務(wù)，哪怕現(xiàn)在還沒有合適的商業(yè)模式，但我們?nèi)詴?huì)花很多的精力去把這個(gè)業(yè)務(wù)做好?！?nbsp;

4、 掌控優(yōu)質(zhì)資源，顛覆行業(yè)格局

旅游資源是不可復(fù)制的，特別是區(qū)位憂、品質(zhì)好、文化厚的優(yōu)質(zhì)資源，那可是人人想得之的寶地。旅游企業(yè)核心能力會(huì)演化成優(yōu)質(zhì)資源的獲取、掌控能力，一旦形成規(guī)模效應(yīng)和品牌吸引力，甚至影響到線上平臺和整個(gè)旅游業(yè)的格局。

大家想象一下，現(xiàn)在OTA之所以久戰(zhàn)不決，因?yàn)樵诼糜萎a(chǎn)業(yè)鏈的后端是非常透明的。大家的渠道和成本都相近，那么競爭就變成了價(jià)格戰(zhàn)、燒錢戰(zhàn)。資本血流成河啊！OTA看上去很風(fēng)光，但核心能力弱，對優(yōu)質(zhì)資源掌控力很差。 

5、 企業(yè)的戰(zhàn)略慧眼，決定企業(yè)的命運(yùn)

什么是戰(zhàn)略？戰(zhàn)略不是短視地考慮企業(yè)能增加多少收入和利潤，而是放眼看未來！未來額需求、未來的機(jī)遇、未來的挑戰(zhàn)、未來的布局謀變。 

行業(yè)的大變局，需要企業(yè)有大智慧、大戰(zhàn)略。一個(gè)行業(yè)通行的商業(yè)模式（比如“旅游+地產(chǎn)”）一旦出現(xiàn)了巨大的變數(shù)，既是風(fēng)險(xiǎn)、又是機(jī)遇。就看企業(yè)的決策者如何看待，如何系統(tǒng)性研究，如何強(qiáng)化能力，如何為未來布局。

筆者相信會(huì)有走短線、賺快錢，撐著時(shí)機(jī)再撈一票的企業(yè)；會(huì)有不斷發(fā)明新名詞、新概念，就是沒作品、沒干貨，到處不顧口碑搞忽悠的“世界級”企業(yè)；但也會(huì)有一些真正有追求、善于發(fā)現(xiàn)價(jià)值的人。

從商業(yè)邏輯來說，越是透明的行業(yè)，門檻越低、競爭越激烈、利潤率越低甚至大范圍虧損。而越是錯(cuò)綜復(fù)雜、交易不透明、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)鏈多、能看透的人越少、門檻越高、同質(zhì)競爭越少，最終也能獲得更大的價(jià)值。造福國家、造福地方、造福人民！

作者簡介：周鳴岐（WeChat: ZMQ_V_），景鑒智庫創(chuàng)始人、首席分析師。多地政府旅游產(chǎn)業(yè)顧問及文旅企業(yè)戰(zhàn)略顧問，長期致力于行業(yè)分析及企業(yè)戰(zhàn)略研究，文旅項(xiàng)目策劃及投資顧問、財(cái)務(wù)顧問。本文版權(quán)歸作者所有。更多作者原創(chuàng)研究，也可關(guān)注公眾號：景鑒智庫（jjwlzk）。