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長租公寓運營商蛋殼公寓創立于2015年初，在今年初收購愛上租后，其房源量號稱預計近40萬間，躋身頭部梯隊。

近期，蛋殼公寓完成C輪5億美元融資，由環球老虎基金、螞蟻金服聯合領投，春華資本跟投，華人文化產業投資基金、高榕資本和愉悅資本等老股東繼續跟投，其估值預計超過20億美元。

蛋殼公寓前推兩次的融資大致分別在2018年2月26日、6月6日，融資金額分別為1億美元、7000萬美元，加上最新這次，前后間隔并不長。 

背后是資本的青睞，也或反映出蛋殼公寓對資金的“渴求”。成立4年多，蛋殼公寓的房源量呈飆漲態勢。 

長租公寓是大量“燒錢”的行當，重資產模式加上愈加激烈的市場競爭，為爭奪房源擴充規模，拿房、裝修、人力等成本，幾無邊界限定，且回報周期漫長。 

曾身陷租金貸、哄抬租金爭奪房源、虛假房源等輿論漩渦，投訴不少，口碑下滑，蛋殼公寓快速奔跑的隱患更多顯露，運營壓力加劇。而其單一的租金差盈利模式之外，所期許的增值服務還挑戰重重。 

知名資本巨額“押注”，以此搶奪市場和政策紅利的“陽謀”，蛋殼公寓可以撐得住嗎？

類同民宿短租，得房源者得天下，這在長租公寓領域，莫不如是。

租售并舉、租售同權等政策利好，一度帶給長租公寓運營商搏取更多房源的推動力，但重資產的打法使得它們的擴張面臨不小的資金壓力。以蛋殼公寓來說，“房屋托管+標準化裝修+租后服務”的重資產模式，使其前期的拿房、裝修成本投入很大，再加上出租前的裝修期，資金的一出一進存在一定時間差。資金儲備“厚度”成為關鍵。 

運營商擴張越快，資金壓力越大，只能尋求外部資金的支持，融資或通過其他金融路徑，比如租金貸。 

租金貸，簡略而言就是長租公寓運營商和第三方金融機構合作，后者預先把一年或兩年的房租付給前者，租客與金融機構簽訂貸款協議，每月支付房租給金融機構。 

運營商拿著大量預付房租資金繼續擴張，冒險，激進。 

騰訊《深網》去年的報道提到，蛋殼公寓執行董事長沈博陽透露，與一些租房分期平臺達成的合作，是蛋殼公寓的重要資金來源之一。

執惠獲取的一份材料顯示，在未來房源擴張時，蛋殼公寓提出將加強與銀行、金融分期公司的合作，多渠道籌措運營支持資金。 

風險在于，一旦運營商擴張太快，運營能力較弱，很容易資金鏈斷裂，導致爆倉，租客無房可住甚至還需承擔租金，房東無錢可收。 

媒體統計顯示，2018年約有十余家長租公寓運營商爆倉。 

一邊是爆倉，一邊是搶奪房源。 

去年8月17日，我愛我家原副總裁胡景暉曾透露，像自如、蛋殼等長租公寓運營商以高出市場價20%-40%的價格爭奪房源，人為抬高了收房價格導致租金暴漲。 

同期，北京市住建委集中約談自如、相寓和蛋殼公寓等負責人，約談會明確要求住房租賃企業：不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源；不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。

雖然這些被約談方否認哄抬租金搶占房源，但在一個規模即地位、跑馬圈地競爭激烈的情勢中，以更高的房租來撬動房源業主，不失為正常之舉。 

況且，在互聯網+資本的邏輯中，大量“燒錢”跑出規模，獲得市場頭部地位和更大的話語權，進而獲取資本的不斷輸血，如此循環，是為關鍵。 

今年1月中旬，蛋殼公寓以2億美元（含現金和債務）全資戰略收購長租公寓運營商愛上租，涉及愛上租的全部資產、100%股權并入蛋殼公寓。交易完成后，蛋殼公寓管理房間數量近40萬間，觸達區域囊括京滬廣深、杭州等全國10個一線及新一線城市。 

基于蛋殼公寓和愛上租是為彼時分散式長租公寓領域排名前三的企業，這樁交易被認為是彼時業內最大的一樁收購案。從公開數據看，其房源量僅次于自如和相寓。 

執惠獲得的材料顯示，蛋殼公寓有計劃在2019年末管理50萬間公寓，2020年末管理80萬間，2021年3月末達到86萬間的規模。不過這些數據暫未得到蛋殼公寓方面的直接驗證。 

隨著規模化擴大，長租公寓運營商所占有的房源增加，掌握更多議價或定價空間后，漲價的隱憂也增多，尤其在依賴租金差的盈利模式， 且要更多資金去“滾動”規模化，運營和盈利壓力加劇，盡快要給資本方交代的情境下，或將更為顯露。

但這將與不少長租公寓運營商所稱的增加房源有效供給，平穩租金等，走得是兩個方向。

成績計劃逐步遞增的背后，“陰影”開始更多顯露。

近期，媒體報道稱有蛋殼公寓的業務員爆料，蛋殼公寓業務員中普遍存在發布虛假房源問題。

對此，在《南方日報》的報道中，58集團公關人士表示， “針對蛋殼公寓多次發布房源虛假信息的行為，58同城、安居客、趕集網已多次向其發過律師函，并已經開始逐步對蛋殼公寓的房源進行清退、刪帖處理。近期蛋殼公寓改換其他公司主體發帖的房源，我司會進一步核查，一旦屬實，執行刪帖、主體清退等處罰機制。” 

上述報道中，蛋殼公寓北京總公司相關負責人表示，如果存在業務員以個人的名義在別的平臺發布虛假房源信息，確實屬于個別行為。

其后，蛋殼公寓官方3月5日回應稱，蛋殼公寓可以確保自己的官網、app、小程序、官方微信的房源信息絕對真實有效，建議消費者通過蛋殼公寓的官方平臺咨詢、租房或托管房源。但其回應中并未提及58同城等第三方平臺上的房源真實情況。 

3月5日，執惠在58同城、安居客等平臺搜索，未找到有關蛋殼公寓的房源信息。趕集網上有部分房源信息，但多為500多天前發布。 

虛假房源信息一個重要目的是通過“低價優質”的虛假房源觸達租客，先引出租客，再推銷真實的但性價比要弱的房源。 

拿房到出房的存貨周轉速度，很大程度上決定著長租公寓運營的成敗。這也是“甲醛門”出現的關鍵因素。

圍繞蛋殼公寓的爭議還有更多。

執惠在新浪黑貓投訴平臺發現，關于蛋殼公寓的投訴量有132條，從2018年3月14日至2019年3月5日。 

這些投訴涉及不能正常退租、房子沒有滿足基本入住要求、銷售提供虛假信息、拒退定金、保潔不到位、報修拖延等。 

其背后都暴露出蛋殼公寓在運營層面的問題。 

規模暫緩，先顧運營？

一個細節，關于5億美元融資的使用，蛋殼公寓創始人兼CEO高靖對媒體的表述中并未提及進一步擴大房源規模，而是著重于運營層面，包括加大投入，更新迭代基于人工智能的租房大數據系統，實現住房租賃交易的互聯網化和去中介化，提升交易效率；繼續完善內部系統的網絡協同，提高運營效率，降低成本；改造供應鏈系統，完善裝修裝配質量保障體系，提高房屋產品質量，同時制定精細化的服務標準，提升用戶體驗等。 

對這些表述，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，目前對于房源規模擴大方面，從政策上看其實是比較謹慎的，因為這也涉及到資金違規使用、惡意搶奪房源的概念，所以類似表述其實也是公司管理層比較謹慎的考慮。 

他表示，此類表述充分體現了一點，即蛋殼公寓當前會以既有的房源經營為主，后續才會積極進行擴張。房源規模擴大是必須的，運營商本身就想要先聚攏房源然后再聚攏客源。預計此類市場的競爭力度會強化，尤其是一二線城市的存量房源的爭奪。 

他同時認為，此類模式下就要更加謹慎，因為經營業務和龐大融資有了結合，所以一定要在前期注重成本控制，同時要防范一些經營中的問題導致客戶信心不足。換而言之，從挑戰來說，企業規模做大的時候就要格外注意此類風險，往往很多新的成本類似品牌成本等會快速增加。

整體來看，因為2018年的諸多運營問題，包括蛋殼公寓在內的長租公寓已積壓了不少負面評價，租客的信任度有所下降，口碑走低，對于正處于徘徊期的長租公寓來說，是一個不利信號。

在市場負面情緒釋放過程中，拿到巨額融資后的蛋殼公寓，其運營能力的提升要求或將更為迫切。

作為“二房東”，分散式長租公寓運營商的盈利模式主要是租金差價，渠道尚單一。

這一渠道的弊端在于，租賃情況的不穩定導致租金也不穩定，對尋求資產證券化也帶來不利。另外分散式公寓的租約多在3-5年間，通過租金差拿回前期投入成本后，留給盈利的時間不多乃至沒有。 

執惠獲得的材料顯示，蛋殼公寓歸屬的公司主體紫梧桐(北京)資產管理有限公司，截至2017年度仍處于虧損狀態。如何在有效租約內，獲取更多收益，成為長租公寓運營商亟需突破的問題。增值服務是不少長租公寓運營商瞄準的重點。

在拿到B+輪融資后，36氪的文章提到，蛋殼公寓創始人兼CEO高靖表示，蛋殼公寓其實是一個綜合服務商，兼具資產管理、服務、金融三個屬性，前期做好基礎的租賃業務，在形成一定規模以后，服務和金融才是各家未來的比拼重點。 

在《深網》的報道中，沈博陽曾表示，“維修、裝修、保潔,這些東西有可能都變成我們的增值服務提供給用戶。從某種意義上講我們的平臺會變成一個生活服務入口,而且非常深度。” 

由此來看，蛋殼公寓的增值服務邏輯大致是在住的鏈條上衍生新服務，并基于居住生活場景，租客這一流量入口與娛樂消費等端口對接，賺取服務效益。

螞蟻金服此次參與最新投資，即有看中長租公寓租客所形成的金融、支付和信用的應用場景之意。

不過，增值服務價值空間的釋放和變現還面臨兩個問題，一是它的用戶或客群要海量化，既為攤銷降低增值服務成本，同時還具備誕生一個較大體量消費池的可能性，比如搬家、家具租賃等消費，較為低頻，需要足夠大的租客體量消費，才可言效益；二是消費場景較弱，直接的問題就是諸多增值服務有較多類同的市場供給，租客為何要購買公寓提供的服務？  

相比集中式公寓，分散式公寓的租客分散，服務半徑長，或一定服務半徑內的租客體量規模較小，這將提升服務成本，也削弱了消費場景的輸出能效，從而影響到增值服務的空間拓展。 

加上租客在消費方面的專業判斷能力較弱，用以做專業判斷的時間成本也較少，沒有足夠強的消費場景體驗，沒有強烈的消費黏度，新增服務的消費幾何將打上問號。

從擴增規模形成足夠體量的用戶，再到培育用戶消費，并保持一定的消費黏度，再到租客流量變現，長租公寓的增值服務有一段漫長的路程要走。

而做高用戶量就要擴增房源規模。幾萬、十萬級或數十萬間房源，距離海量化用戶還有點遠。自如CEO熊林曾對長租公寓“規模關”的設置是100萬間房源，單體城市20萬間。 

他認為，房源達到100萬間后，還有“增值關”要過，到這一關才能談對租客的社交、郊游以及各種活動等內容能否帶來升值空間。增值關過了才能盈利，從前期布局到實現盈利，長租公寓是極其漫長的過程。

高靖在接受《中國經濟周刊》采訪時也曾表示，沒有規模，增值服務很難產生效益。

若參考熊林的觀點，蛋殼公寓還需大規模擴曾房源，這背后是拿房成本、裝修成本和人力成本等大概率的走高，其“燒錢”程度將可能更盛，風險也加劇。

而且蛋殼公寓的運營能力能否適時跟上，也實在關鍵。一旦擴張和運營“兩條腿”節奏沒能一致，倒下的可能是更龐大臃腫的巨人。

在租金差模式之外，如果沒有“跑”出其他有效的贏利點，對于租金的依賴難以減弱，而租金貸被更嚴管控、資產證券化不夠樂觀時，要么繼續融資“燒錢”，要么爆倉？

留給蛋殼公寓的時間或并不是很多。