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寶能集團（以下以“寶能系”為其企業統稱）近日“拿下”云南騰沖北海鄉區域34宗土地，總面積約2239.9畝，約合149.33萬平方米，總成交價為14.79億元。這一千畝大盤計劃集娛樂休閑養生度假于一體，打造成世界級火山濕地康養度假目的地。

騰沖是康養地產布局的適宜之地，加上海南全域、云南西雙版納等城市限購帶來需求外溢效應，引來諸多房企扎堆布局。

2016年與萬科的“寶萬大戰”讓寶能系“暴得大名”。“大戰”落定后，寶能系在地產市場仍多有動作，其旗下的前海人壽在去年上半年增持了北辰實業、榮盛發展、金地集團的股票。華僑城A2018年中報顯示，前海人壽持股7.5%，是其第二大股東。

寶能系自己也直接布局文旅地產。據公開信息，其此前已計劃在國內多個二三線城市投資百億級的類似在騰沖的項目。

千畝大盤“做活”不易，毋論多個類似大盤。寶能系意在深度涉水文旅，還是謀圖大量低價拿地，行圈地之舉？

上述寶能系拿下的34宗土地位于騰沖北海濕地旁雙海村、崗峨村、盈水村，全部屬于城鎮住宅用地。

騰沖市政府網站信息顯示，寶能系拿下的34宗地塊受讓方中，有14宗為騰沖市北海濕地生態旅游投資有限公司，面積約為61.34萬平方米；16宗為騰沖寶能房地產有限公司，面積約為70.55萬平方米；剩余4宗為騰沖寶匯置業有限公司，面積約為17.44萬平方米。

寶能系所獲得地塊的部分信息。來自騰沖市政府官網

騰沖寶能房地產有限公司、騰沖寶匯置業有限公司，都為騰沖寶匯實業投資有限公司全資子公司，再上溯隸屬關系，它們都是寶能城市發展建設集團有限公司板塊，歸屬寶能地產股份有限公司。

項目的文旅與地產結合屬性已然明顯。

觀點地產網報道顯示，寶能將利用地塊建設一座集娛樂休閑養生度假于一體的世界級火山濕地康養度假目的地，項目推廣名為寶能·彩云之上。其一期項目占地面積為325.599畝，建設面積13.04萬平方米，主要建設內容包括營銷中心、濱水風情商業街、產權式酒店、住宅及其水、電、路、消防、景觀等配套基礎設施工程，總投資約13.95億元。項目實施單位為騰沖市北海濕地生態旅游投資有限公司。

一期項目用地面積約占項目土地總面積的1/7。不難看出其邏輯是以地產項目開發建設先行，來回流部分資金。

這一項目并非寶能系首次意圖布局云南旅游市場，早在2017年12月，其即與昆明安寧市政府簽訂安寧國際體育旅游度假小鎮項目投資框架協議。根據協議，寶能集團預計投資355億元，在安寧打造國際體育旅游康養度假小鎮和產業新城，涉及用地8500畝。這是安寧歷史上簽訂的投資規模最大的文體產業總體合作協議。

不過，1年多過去，從公開信息看，該項目尚未見實質的開工建設動作。如今，寶能系轉身在騰沖拿下千畝級土地。

房地產市場調控政策或是一個影響因素。

2018年6月，西雙版納景洪市政府出臺出臺限售限購政策； 7月1日，昆明市發布限購政策；7月9日，大理也出臺穩定商品住房市場的調控政策。

反觀騰沖，一直未采取限購措施，承接了西雙版納、昆明、大理限購后的部分購房外溢效應，市場想象空間被放大。

2、騰沖文旅地產競爭加劇

騰沖文旅地產市場的變化，和海南限購也有關系。

2018年4月海南省出臺了號稱史上最嚴的全域限購政策，這將不少本欲在海南購房的投資客，主動或被動的推到同是旅游高地的云南，西雙版納和大理的房價隨之高漲，大理房價直逼乃至超過昆明。之后就是這些區域也被限購。騰沖享有“坐收之利”。

騰沖市場能夠承接外溢需求，也在于自身條件較突出。

騰沖旅游資源豐富，擁有火山熱海、和順古鎮、北海濕地、銀杏村、云峰山等一批核心景區，以高黎貢山豐富的自然資源與火山溫泉旅游資源相對突出；其屬熱帶季風氣候，年均氣溫14-16℃，夏無酷暑、冬無嚴寒，避寒避暑都比較適宜，是康養佳地。

交通區位方面，騰沖距昆明600多公里，有國家級口岸猴橋口岸，是孟中印緬經濟走廊上的重要經濟門戶。騰沖駝峰機場現已開通至北京、深圳、重慶、成都、西安、長沙、南京等累計17條支行航線，2018年完成旅客吞吐量117萬人次，同比增長17.3%。大瑞鐵路預計2022年建成，到時騰沖到昆明4小時左右，到大理2個多小時。

2017年,騰沖市共接待游客1414.58萬人次,實現旅游收入151.07億元,同比分別增加33.1%、50.8%。

不完全統計，除了寶能系，恒大、碧桂園、華僑城、云南城投、云南實力集團、清華啟迪和雅居樂等，在騰沖已落地或計劃落地文旅地產項目。

騰沖市公共資源交易平臺的信息顯示，今年3月13日、23日，華僑城聯合云南文投分別拿下騰沖騰越鎮寶峰社區的7宗土地、2宗土地，總面積超700畝。

雅居樂在騰沖的萬畝大盤第一期、清華啟迪的冰雪小鎮的物業，皆已以養生、旅居為賣點對外售賣。

它們的前后動作，對后來者寶能系帶來更多競爭。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對執惠表示，類似騰沖等擁有較好的文旅資源，土地成本可控，總體上投資方向是可靠的。寶能當前此類投資，其實也是看中了云南市場不斷崛起的導向。“預計成長性較好，但是要防范過多投資者投資形成項目空置的現象。”

寶能·彩云之上這一項目能否成功，也還有多個待破的挑戰。

其一，項目的環保安全線如何保證。當下環保要求更嚴，去年海南多個文旅地產項目因觸及環保紅線而被要求整改，乃至停工，以及今年多個文旅項目被拆，環保政策更嚴峻已然昭顯。

寶能·彩云之上項目所在的雙海村、崗峨村、盈水村，與北海濕地的駕車距離在4-7公里，直線距離更短。北海濕地位于騰沖城東北10公里處，四面環山，為全國33處重點保護濕地之一，是西南地區唯一的火山堰塞湖，也是云南省唯一的一個國家級保護濕地。

濕地的環保測評，以及其環保要求邊界尺度的可能變化，對這一項目的影響程度需要嚴加關注；

其二，騰沖的客觀優勢條件為康養文旅產品打造提供了先期利好，但項目的成效還在于其間產品打造落地，以及運營等諸多鏈條的勾連并合。以康養來說，這是騰沖文旅地產的核心賣點之一，這非一個醫院的置入那么簡單，而是需要在健康、醫療、養老方面形成一個全產業鏈，這個閉環模式有助提高競爭壁壘，但投入的資金和時間體量，以及重運營的考驗，都是壓力所在；

另一層面，諸多文旅地產大盤能否提供更多符合市場需求的娛樂康養、休閑度假等產品，一定程度上也決定著騰沖旅游人次提升、市場擴增的層級和時間長短。騰沖旅游市場具備了更多想象空間，養老、旅居人群的置業需求才有更多可能拉升；

其三，2千畝大盤如何撬動？文旅地產項目常見財大氣粗之舉，先拿下大量土地占個“大坑”再說，但煩惱也在后面。寶能系此次先開發地產，可能有先以地產撬動滾動開發之意，這個心思不好說不對，但這偏傳統地產的開發模式，并非文旅地產的真正要義，對整個項目落地、對當地而言，都埋有隱患。

況且，在沒有文旅產品實質配套的情境下，這個項目的房子能如愿賣出去嗎？若賣得不順利，接下來如何待之處之？

寶能系布局文旅也算多有時日。其官網信息稱，2014年全面布局健康、醫療、養老產業，拓展文化旅游產業。

據公開信息，2014年及之后，寶能系有多個計劃動作：

2014年，寶能簽約寧波奉化市寶能國際海灣旅游休閑度假區項目，含休閑度假、康體養生、運動體驗等功能于一體，擬總投資額500億元。

2016年，寶能與武漢市蔡甸區簽署協議，擬投資300億元，重點投資項目包括高端裝備制造、科技孵化園、現代物流、總部經濟、文旅和綜合金融等。

接著就是上述2017年12月，寶能與昆明安寧市簽署投資框架協議，擬投355億元打造國際體育旅游康養度假小鎮和產業新城，涉及用地8500畝。

幾乎同期，寶能擬在大連投資約450億元建設集“休閑度假、運動探險、健康養生、商務會展、文化創意、生態居住”等功能于一體的世界級濱海旅游目的地，項目預計占地10平方公里。

2018年1月，寶能擬在濟南章丘區建設章丘寶能城，項目起步區投資約100億元，包括寶能金融中心、寶能科技園、購物中心、風情商業街、溫泉酒店、酒店式公寓、高品質住宅等；4月，寶能擬在貴州雙龍航空港經濟區合作開發打造以山地旅游為特色，集文化、旅游、商貿、康養、居住于一體的綜合性產業新城，總投資約300億元。

業態繁雜的綜合體、投資百億級、用地規模大，側重二三線城市，是這些項目的特點。

不過，這些項目在寶能官網上未有具體顯示，其中多數目前也暫未發現公開的具體開工建設等落地信息。

其官網如此介紹， “寶能文旅已形成寶能山水城、寶能文化空間、體育演藝場館運營等核心產品，讓大眾在景區旅游、主題娛樂、特色小鎮、現代演藝、體育運動、康養度假、文化科技的愉悅中積蓄前行的力量。”

其官網顯示的文旅（地產）項目包括酒店、杭州新天地、臨安濱湖天地、文淵獅城、重慶十八梯、寶能國際體育演藝中心。涵蓋住宿、文旅綜合體、文旅古鎮、體育等不同業態領域。

與不少文旅企業不同的是，在2017年亮相的寶能文旅董事長王茂亮，加盟前曾先后是深圳市、湖北省宣傳系統的高層。雖缺乏文旅產業經驗，但其積累的資源和宣傳系統的思維，在與地方政府溝通時，有一定助力。

寶能系漸次布局文旅項目，但落地可能不順利，一個緣由或是資金問題。在“寶萬大戰”中，寶能系通過股權質押、融資融券等杠桿工具來持續為買入萬科股權提供“彈藥”，耗費資金約400億元。

“大戰”落定后，寶能系減持萬科股份，套現超200億元，但花錢地方可能也多，資金難言充裕。

另一緣由或在于不管是業務多元化，抓住文旅領域機會，整合其他主業板塊資源，還是給地產業務板塊更多推動因素，文旅地產是一個選擇。

寶能系近幾年發力地產，但時代光景也不同，加上其前期的積累尚淺，其要進入主流層級市場并不容易，投資北辰實業、榮盛發展、金地集團和華僑城A等地產股，是個渠道，但主動權難以掌握。

通過文旅項目或概念來低價拿地，增加土地儲備，是一個已慣常但很關鍵的考量。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對執惠表示，文旅產業周期太長，同時容易有囤地的嫌疑，這都是企業在后續開發中需要注意的。

他認為，寶能的類似布局，預計會擴張，從產業轉型的角度積極布局。

目前尚不清楚寶能系具體的土地儲備。但在目前乃至未來一段時間內，保有一定乃至充足的優質低成本土地儲備，或是不少房企拉長競爭力周期，占據一定市場規模的重要選擇。

寶能系的挑戰在于，一者，地方政府對文旅地產的認知也在進步，對項目中文旅產業配置要求更高，未來拿地不那么容易；二者，三四線城市以文旅項目拿地，土地價格便宜，但客群的多數異地化，加上類似項目的日漸飽和，物業銷售并不容易，物業的保值和升值還來自于文旅項目的運營情況。這要求有對綜合體大盤的撬動盤活、差異化打造等綜合能力。