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有家民宿（已改名”“有家美宿” ，以下仍主要稱有家民宿）的多位投資人自陳，投資有家民宿，是因為攜程投資了，且梁建章擔任董事長。但近期，他們“反轉”尋求撤資，因為所投房源已有多月虧損，而據公開信息顯示，執惠并未發現攜程在有家民宿的股東名單中出現，但梁建章確實出現在有家民宿發布會上，并且發言?；蛟S另有安排？截至發稿，有家民宿方面并未就此給到執惠回復，對所涉的其他問題也未回復。

民宿運營商有家民宿需要盡快交出更好看的收益成績單。

這或將對攜程的民宿布局帶來影響。攜程先通過途家整合民宿線上資源，形成“攜程系”民宿短租版圖，而以有家民宿切入民宿線下運營？這種邏輯是以期掌控更多房源形成“流量+房源”的閉環邏輯。但不知為何，梁建章親自站臺之后，攜程卻未公開出現在股東名單中，目前也未發現股份質押現象。

民宿業的想象空間還在被放大，但生意不易。途家多年虧損后如何盈利、部分有家民宿投資人撤資隱患，在今年內都需要有更多更好的解決辦法和實質成效，尤其在尋求擴增規模的訴求下。

據投資人提供給執惠的一份《有家民宿2018投資人合作計劃》顯示，“有家民宿”的投資合作模式為”合作經營+全程托管“，并通過打造民宿新零售場景提供增值收益。

“合作經營+全程托管”即民宿投資人只需提供資金，民宿托管運營過程中產生的水電等消耗，保潔、管家等人力成本以及品牌推廣費用全部由“有家民宿”承擔。

結合上述合作計劃內容及投資人給到的信息，投資人承擔的主要資金包括四塊：履約保證金、品牌使用費、房源籌建費（合同中顯示為“裝修托管費”）、房租。

投資人房源簽約數量主要分三種類型，10套、20套、50套。每套房源履約保證金3000元、品牌使用費5000元、房屋籌建費4萬元，于此，項目合作款10套48萬元、20套96萬元，50套240萬元。

根據《有家民宿2018投資人合作計劃》，投資人的付款周期有三個細節：1、房源量的保證金、品牌使用費按總量一次性收齊；2、房屋籌建費以每10套簽約為節點，每完成10套簽約交10套的費用；3、每10套簽約時，預收10套房源押一付三租金。

來自《有家民宿2018投資人合作計劃》

比如投資10套，簽約時投資人給到48萬元+10套房源押一付三租金。

由此，投資人實際預付的款項需在48萬、96萬和240萬基礎上，加上每10套房源押一付三租金。

據多位投資人透露的信息，他們各自的房源分布在不同區域，平均租金基本在每月4000元左右一套，10套押一付三約為16萬元。簽約10套房源的投資人，首次要給到64萬元（48萬+16萬），20套、50套由此類推。有投資人還透露，50套的品牌使用費有五折優惠。

這種付款模式，使得有家民宿“變輕”，可能拿著投資人的大量預付款滾動式拿下房源，資金壓力大為減輕。

來自《有家民宿2018投資人合作計劃》

這帶有金融屬性的似乎存有隱患。執惠掌握的信息顯示，有些投資人的款項通過銀行賬戶轉賬、刷卡等形式，進入有家民宿公司賬戶，而非第三方賬戶，誰來監管資金？

但有投資人表示，對于資金安全問題并不怎么擔心，因為有家民宿背后有攜程。

房源上線后一段時間，幾個投資人發現虧損了，這讓執惠接觸到的幾個投資人坐不住了，他們在近期向有家民宿提出撤資要求，這幾個人生活的省份不同。

根據這份《有家民宿2018投資人合作計劃》，房源上線運營后，“有家民宿”每套房源收取當月出租營收總額6%的管理費，之后剩余部分按三七分成，投資人七，“有家民宿”三。

投資人提供的合同顯示，投資人每月最終收益是上述七成金額扣除房源房租、物業費和寬帶費等。

投資人另可享受房源內場景營銷增值收益（大致即民宿與合作方產品的銷售收益），10套、20套、50套房源投資人分別享受該收益總額的30%、40%和50%。

上述合作計劃的“投資收益模型”顯示，按南京一套二居房源、月租金4300元，平均房價430元、出租率75%為例計算，合作5年、10套房為合作模型，回報周期1.7年，5年總收益387.27萬元。

來自《有家民宿2018投資人合作計劃》

一切似乎都挺好，為何這幾個投資人虧損了？

多位投資人告訴執惠，有家民宿提供的房源租金整體基本高出市場價30%-40%。其中一位投資人表示，這是他將多個房源與所在同一小區、同一戶型房源對比后得出的。

他們還透露，有家民宿未給到其和房東的租賃合同，就將房源上線，導致他們未能提前知曉房源的具體租金。后來有家民宿曾解釋，租金高出市場價主要是有些房源通過中介拿到，要支付中介費；房源租金不同時間有波動，不好直接對比。

除了對高租金的質疑，他們認為有家民宿托管下，房源入住率不夠高，影響了收益。

有投資人告訴執惠，當月所投房源的訂單銷售總額（預計）扣除管理費后，按比例分成得出訂單分成收益（預計），再由訂單分成收益減去應付費用，就是投資人當月收益（預計）。不同投資人對應付費用包括項目描述略有不同，但都說最主要為房租。若為虧損，可理解為其所投房源的當月收益不夠當月房租支出。

其中一投資人提供的數據顯示，2018年9月-2019年2月， 10月、2月收益（預計）5000多元、10000多元，其他月份（預計）都虧損，總計超5萬元，其中11月、12月都虧了1萬多。

另有投資人的數據顯示，2019年1-3月預計虧損約7萬元，出租率低至不足40%，高不到60%。

當然，出租率、正向收益或虧損，也和各月上線房源量、淡旺季及房源區域有直接關系。

《有家民宿2018投資人合作計劃》描述稱，作為攜程旗下民宿品牌,“有家民宿”擁有在線民宿市場超過70%的客戶流量資源。流量支持包括攜程、去哪兒、藝龍、微信酒店、58趕集、芝麻信用、螞蟻短租、途家。

從現有結果看，“有家民宿”在流量轉化，提高入住率等方面還有更多工作要做。

執惠得到的轉述消息顯示，針對這些人反映的虧損問題，有家民宿CEO申志強近期對投資人表示，因為季節問題和房源處于早期階段，以及有家（民宿）是新公司新團隊，有些房源確實還有很大的提升空間。他表示今年的民宿收益會有提升，對接下來的收益有信心。

有投資人表示，投資有家民宿的一大因素是看中梁建章的背景。

有投資人提到，正式簽約前，他們都在有家民宿辦公室觀看了2018年6月有家民宿戰略發布會的視頻。在這個視頻中，梁建章大致表達了幾個意思，包括更多家庭旅游住宿需求下，光有民宿平臺不夠，還要有民宿品牌提供高質量服務；民宿可能是和酒店同樣量級的產業，到了開疆拓土的時機；攜程特別需要有家民宿這樣在中高端能建立起質量保障的品牌，希望通過這樣的投資，和有家（民宿）一起來探索行業發展，讓民宿成為家庭旅游一個更好的選擇等。

上述這份《有家民宿2018投資人合作計劃》中對“有家民宿”的品牌背景描述是：“中國旅游業龍頭企業攜程網領銜投資創立。攜程網聯合創始人兼董事會主席梁建章親自擔任董事長?！?/p>

有家民宿官網除了提到梁建章擔任董事長外，還提到其獲得攜程、途家、58產業基金戰略投資。該官網提供的36氪文章（2018年6月26日）鏈接內容顯示，有家民宿獲得攜程、途家、58產業基金戰略投資數千萬美金。

天眼查中也有上述攜程戰略投資、梁建章擔任董事長的信息，不過在有家民宿公司主體的股東結構中有58產業基金，暫未發現攜程。

執惠致電有家民宿客服，其表示攜程是有家民宿的股東。但其未透露具體信息。

不難發現，梁建章及攜程對民宿市場的更多切入，對攜程自有業務提升擴展，以及應對更激烈的外部競爭，都有助力。其進入民宿業已有幾年。

2016年6月，途家宣布戰略并購螞蟻短租，螞蟻短租成為其全資子公司，保持獨立運營；10月，途家宣布并購攜程、去哪兒旗下公寓民宿業務，攜程及去哪兒的公寓民宿頻道入口、團隊和整體業務將并入途家，成為途家的一部分。

之后的內部整合起初并不順利。媒體報道提到，梁建章在2017年七八兩月，先后為途家站臺、體驗短租房源、走訪螞蟻短租，系列動作有推動民宿業務內部整合之意。

攜程曾控股途家，后減持再增持，目前應仍可能是大股東。今年2月26日，途家發內部信宣布，途家原COO楊昌樂即日起擔任途家集團首席執行官（CEO）。途家創始人羅軍將卸任途家集團CEO，繼續擔任斯維登集團CEO及途家董事。

楊昌樂來自攜程，2016年10月加入途家。2017年開始，羅軍和楊昌樂分工，各自分管途家線下（斯維登集團）、線上業務（途家），這兩個業務在2015年即已拆分，各自獨立運營。

攜程通過途家完成了“攜程系”短租民宿平臺的整合，為何還繼續加碼有家民宿？

可從兩個維度來分析，一是競爭加劇，美團在2017年上線榛果民宿（預訂平臺），加上機票、酒店等業務，與攜程幾乎“全面對戰”。而Airbnb、小豬短租等在國內也不斷發力擴展市場，對攜程包括民宿在內的商旅業務帶來更多潛在威脅。

第二個維度，補足自營板塊。途家是民宿預訂平臺，類同OTA模式，是流量入口，但對房源缺乏掌控。房源質量、服務，房東的運營能力參差不齊，對平臺發展帶來一定制約，在民宿業不斷擴容的情境下，自己拿房源做運營，形成品牌，成為另一選擇。

通過有家民宿，有助攜程增加民宿房源庫存，在民宿產品供給能力、供給范圍輻射方面帶來提升。

這樣，一手民宿預訂平臺，一手民宿運營品牌，一個有流量，一個掌握房源，左右手是一個自洽的互補邏輯。

除了途家線上流量導入，攜程、去哪兒、藝龍等攜程系的線上流量也都有了更多的變現機會。類同微信，這也算流量賦能。

有家民宿也為攜程系提供了更多的場景體驗消費入口，以及線下流量入口。

人民網去年6月的報道顯示，在當時主題為“新民宿 新美好”的有家民宿戰略發布會上，申志強曾闡述了“新民宿”概念，其中一個重要特征是新民宿成為本地游重要的線下流量入口。

即民宿是向游客推薦本地游產品和服務的有效場景，有家民宿的本地管家將會向游客推薦量身定制的本地游方案。

這和攜程正大量布局的線下門店邏輯有相通之處。攜程已在23個?。ㄖ陛犑校┞涞爻^1700家門店，今年的目標是突破3000家。

有家民宿的區域擴張，有可能為攜程帶來更多的線下流量，并可能在部分區域與線下門店形成業務協同。

但是，攜程押對了賽道嗎？

有家民宿正式運營距今時間并不算長，此時臧否其優劣成敗確實還早，但其間暴露的問題，以及民宿業所要應對的挑戰，也不得不引起重視。

縱然“有家民宿”1.7年回本成立，這也是一個考驗投資者耐心的時間，尤其目前已有投資者多月虧損，如果沒有更好看的數據，尋求撤資的投資人或將增多。

民宿的市場滲透率還有不小空間，新的入局者不斷進入，但這門生意并不好做。

從三個維度來看：

一、房源量及房源競爭。

不管是線上預訂平臺，還是線下運營品牌，房源多寡是市場話語權大小的直接指標。途家今年的首期目標仍然是擴張規模。執惠曾接觸的一家民宿運營商，創業多年，模式類同有家民宿，也將規模擴張視為未來一段時間的主要目標。

但房源競爭也在加劇。

城市民宿對核心商圈、交通便利等條件要求，已將合適的房源范圍縮小。這些民宿房源的不少房東又因民宿的“灰色” 屬性，及民宿入住者帶來的擾民、安全等問題，影響了積極性；

而房源競爭不局限于民宿企業間，“風口”定位下的長租公寓，裹挾著大量資本，也在積極爭奪房源，以跑出規模。

上文中投資人提到有家民宿房源租金高出市場價，亦或難免以高價爭奪房源的嫌疑，類同長租公寓。

今年1月，有家民宿改名有家美宿，將以城市民宿為核心，涵蓋城市民宿、酒店公寓、度假別墅、景區民宿等不同房源，滿足年輕消費群體多元化的住宿需求。

這一改動或有擴大房源爭奪范圍、擴升房源體量的意圖。但挑戰在于，不同房源的場景、體驗感打造多有不同，針對的目標客群也有區別，運營邏輯不同，對運營能力要求更高。

二、運營能力，這對民宿品牌要求更甚。

民宿運營盈利有多個關鍵環節。

1、供應鏈足夠強，以及對其掌控力足夠強。包括優質房源的開發獲取能力，房源價格（房源位置與租金的高性價比）、房源裝修成本、民宿物料置換、服務人員成本等有效控制；

2、足夠高的入住率，涉及更多的流量入口開拓，差異化個性化的體驗服務，更高的流量轉化率和留存率；有效的營銷方式等，尤其是淡季的入住率保證；

3、較高的客單價，涉及民宿的價格模型，比如入住率、旺季淡季不同價格、對應的成本核算；場景營銷和本地游都是可延伸的服務，但具體到為客人量身定制本地游服務還待商榷，本地管家是否具備這一定制能力，其中所涉旅游資源能否有效整合，性價比等都是挑戰。

關于運營，還有個隱憂。

當前民宿品牌連鎖化已是趨勢，通過房源籌建、服務管理等流程標準化，形成規模效應，尋求不斷擴張，這有助攤低成本提高效率，但大規模復制將可能影響民宿個性化、差異化體驗的內涵，這或使得本身特質還不足夠明顯的民宿定位模糊化。

三、政策走向。

目前民宿政策層面趨勢向好，但整體依然還處于灰色地帶。民宿還沒有一個明確的定義劃分，面目的不夠清晰化，使其在市場更快拓展方面帶來制約。

民宿品牌如何在各運營區域政府部門的監督管理下維持“安全線”，并尋求到更多支持，也是關鍵因素。

總結而言，這三個維度是為一體，缺一不可。房源跑出規模，有助攤低成本，于運營有利；運營得當，給房源競爭帶來利好；尋求更多政策支持，有助拿下更多房源，且提升運營效率，后兩者帶來的品牌效應，又對獲取政策支持是利好。