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康養地產的發展為解決健康服務資源的供需錯位矛盾和空間分布矛盾提供了渠道。但現存項目常常陷于地產邏輯，產業布局缺乏統籌，盈利模式不夠清晰?？叼B地產需要重新審視居民健康消費需求，梳理拆分關鍵增值服務環節，激發健康需求的空間化富集，探索新興醫養產品、前沿技術、健康資源的地產融合路徑。

在健康需求激增和企業轉型壓力的雙重驅動下，國內康養地產項目于2010年起逐步萌發，呈現出“依附城市”“多元主體”“醫養雙線”等特征。

2010年，我國衛生消費總額突破2萬億元，并且在此后多年中始終以超GDP增速的水平增長，近三年復合增長率仍然超過12%。

資料來源：國家統計局，睿標環球

同一時期，房價嚴控政策與健康產業指導政策開始出臺，協同促進房企產業轉型。以國務院《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》為序幕，房地產行業逐步告別高速增長，諸多頭部房企紛紛開始轉型過程。而一系列養老管理、健康服務業相關的政策東風，則促使康養地產領域成為房企轉型布局的重要方向。

資料來源：公開資料，AECOM，睿標環球

• 現存項目特性一：依附城市

從國內康養地產現狀看，一線城市集群和沿海旅游目的地是項目集中分布地區。一方面，優質的社會醫療資源在東部沿海城市富集度高，2016年國內78%的三甲醫院都位于東部沿海地區；另一方面，這些地區的健康消費意愿和支付能力也更強，人均收入水平、老齡化程度都遠超全國平均。

針對大型康養項目的不完全統計顯示，京津冀、長三角、珠三角三地已有多處大型健康地產項目，且以進入門檻相對較低的養老地產為主。

資料來源：公開資料，AECOM，睿標環球

• 現存項目特性二：多元主體

康養地產參與方包括傳統地產商、集團控股公司、險資公司、資本機構、核心醫療資源、衍生醫療產業等，參與主體眾多，合作方式復雜。其中，傳統地產商最為活躍，在多方合作中處于主導地位。而同時，增量項目愈發強調通過多種方式掌握核心醫療資源。

資料來源：睿標環球

• 現存項目特性三：醫養雙線

現存康養地產項目有兩種主要布局思路，一是面向龐大且潛力巨大的老年群體，建設養老綜合項目，二是深度融合醫療資源，實現專業醫療的社會化和旅居化。多數項目中兩種類型在一定程度上相互交叉。

養老型項目進入門檻低，而與傳統住宅結合程度高，可作為成熟社區、城市更新、旅居游樂等項目的拓展部分。萬科、綠地、遠洋、華潤、保利等開發商主要以養老地產為大健康切入點，同時逐漸積累醫療資源。

專業醫療型項目由于涉及治療環節，需要圍繞醫院、醫生、機構等專業醫療資源展開項目。隨著地產商的深入產業布局，成立、并購、深度合作國內外醫療資源，強專業性的健康地產項目成為近年的趨勢。恒大、萬達、泰禾在這方面相對典型，優先布局醫院、品牌等專業資源，建立健康品牌認知。

資料來源：AECOM，睿標環球

盡管全國范圍的康養地產愈發的如火如荼，但相當多的項目仍然無法擺脫住宅產品思維。向養老需求者提供房子，無法解決老人照護、醫療、晚年生活等需求；向高凈值人群提供房子，無法解決個性化健康管理的需求；向年輕群體提供房子，更無法解決其身心亞健康的健康優化需求。

現存康養地產項目往往倚重“地產”而輕視“健康”。市場多見的“森林康養”、“溫泉spa”、“心靈療愈”等“泛”健康主打賣點，實際上只能承擔提供附加價值的空間產品功能，而無法承擔核心健康產品功能。

當前市場環境下，除養老型項目外，長期居住功能難以成為項目核心需求。一方面，政府政策更加偏好地產項目的產業帶動力，專業醫療品牌和健康服務能力成為取地關鍵指標；更重要的是，除非土地資源本身具有良好增值潛力，否則康養地產所能觸達的購房租房需求難以滿足其長期盈利需要。因此，能否真正讀懂有支付能力的健康需求，并在合理空間中提供相應的健康產品，是康養地產項目能否良性發展的關鍵。

實際上，在人均收入大幅增長、消費結構不斷升級、醫學科技持續爆發的背景下，健康需求早已不局限在疾病診療環節。環境生態、食品安全、運動平衡等泛健康需求在中青年群體中快速擴散，美容復健、精準健康評估、個性化健康管理等等高端醫療需求也在快速拓展消費市場。

資料來源：麥肯錫調研，睿標環球

以80、90后居多的白領階層為例，世衛組織的調查表明，由于工作壓力大、加班頻繁、經常熬夜、缺乏鍛煉、飲食不規律等原因，作為代表性的高消費能力人群，其中82.8%處于亞健康狀態。中國家庭報的數據也顯示，35-44歲年齡冠心病發病率增幅達30.3%，高血壓、甲狀腺結節、胃癌等成為白領群體的高發慢性病。叮當研究院的數據同樣表明，8090后中有養生意識的人群超過7成，2018年上半年叮當快藥養生健康類產品銷量同比增長72.5%。睡眠障礙、脫發、肝臟不適、肥胖、腸胃病等等成為該人群的主要健康障礙。

資料來源：叮當快藥，睿標環球

再以40-49歲的高凈值人群為例，其醫療服務需求在近幾年也處于快速釋放狀態。泰康調研數據表明，一方面，三甲醫院仍是該群體就醫選擇的主要標的，但另一方面，當被問及如何應對不滿意的就醫體驗，選擇中資或外資私立醫院的占到55%和41%以上，顯示出其對替代性高端醫療健康資源的強烈需求。高凈值人群的特征是期望以金錢獲取到最為便捷、專業和全面的醫療服務。針對個人特點和體質提供的個性化全程醫療管理方案是高群體的重點需求，產品目標應以延長健康周期、延遲疾病發生、兼顧身體心理為聚焦。

資料來源：泰康調研，睿標環球

更一般地，清華大學地球系統科學系與國際著名學術期刊《柳葉刀》聯合發表的分析表明，非傳染性疾病已經取代傳染性疾病成為了中國人疾病負擔的主要貢獻來源，并且外部環境和生活習慣性的危險因素是常人疾病風險的主要歸因。心血管疾病、癌癥、呼吸系統疾病、糖尿病已經成為中國的主要殺手。其背后，是空氣污染、水污染、低水平體力活動、失衡膳食結構、吸煙和有害飲酒、代謝紊亂等等因素。世衛組織曾估計，2012年中國因空氣污染導致的年齡標化死亡率為每10萬人70例，遠超世界平均的47例。針對11個城市青少年的調查顯示，只有22.6%的男孩和11.3%的女孩滿足每天的體力活動要求。從1980到2010年，沿海城市男生肥胖率從3.8%上升到了32.6%，女孩則從3%上升到19.1%。

資料來源：清華大學&《柳葉刀》雜志，睿標環球

綜合來看，不僅僅是傳統概念中的老年健康需求，更廣年齡范圍和更多社會階層人群都存在持續且有支付能力的健康需求。而將各類健康需求向特定空間富集，形成商業地產、文旅地產、酒店度假等盈利業態，仍然需要以專業醫療類的健康資源為核心。

圍繞有支付能力的健康需求，康養地產還需要以構建品牌化、專業化、差異化的健康服務產品體系為導向。按照醫療過程劃分，健康產業資源可分為防、診、治、療、養等環節，其中尤以預防、診斷和養生為康養地產的融合連接點。相關的高附加值、高新技術、高成長性細分健康產業應成為康養地產的重點發展方向。

“防、診、治、療、養”五個健康資源環節目前各自聚集了一批前沿技術。例如防治環節的基因測序、基因檢測、液體活檢、預防性疫苗，診斷環節的智慧醫療、遠程醫療、醫療影像等等。治療環節相關的高成長性技術更加豐富，包括面向通用場景的高端藥物研發（mRNA核酸藥、生物小分子藥）以及強調個性化的新型治療手段研發（基因治療、干細胞治療）。此外，3D生物打印、醫療機器人等技術手段也在多個許多環節能夠實現落地應用，提供具有針對性的高端健康服務。

資料來源：華夏幸福，睿標環球

從前述重點房企的大健康布局領域也可以看到，近年各大企業都在向前沿、高附加值的專業醫療服務資源傾斜資本。華夏幸福產業研究的分析顯示，中短期內最具發展潛力的13個生命健康細分產業中，非治療類產業占到近一半，2020年市場規模有望來到近3000億。其中，醫療影像行業具有千億級大市場規模，基因測序、移動醫療、智慧醫療、分子診斷等產業則在百億量級，成長性強、資本關注力度大、商業模式逐漸清晰，在合理的品牌規劃下，都可以契合康養地產的To C產品化路徑。

資料來源：華夏幸福，睿標環球

對于開發商而言，即使已經充分掌握項目整體市場需求和健康服務產品定位，整合健康資源仍然存在各類難點。以當前市場案例來看，地產主體整合健康資源主要有三類模式，收購參股、投資自建和合作運營。

• 收購參股

通過收購市場中成熟醫療機構的股權，直接獲取成熟的醫療技術和管理運營團隊。缺點則是選取高復用性的優質標的考驗產業理解力，收購方式的商定及談判也存在一定的不可預測風險。

• 投資自建

通過自建的方式為提供醫療服務，從而提升產品品質，實現地產增值的同時為醫療業態輸送穩定消費者。該方式對開發商來說的自主可控性強。缺點則是醫療健康業態的催化成熟周期較長，前期投入巨大，且需要時間樹立口碑。

• 合作運營

由地產商負責投資開發，同時與具有聲譽的健康服務機構進行合作，入駐機構負責運營管理醫療健康業態。該方式可實現‘專業的人做專業的事’，提高運營效能，增加健康產品及附加空間業態的含金量。

 頭部地產商通過上述方式的多年產業上下游布局，往往都已擁有核心健康資源，剩下的就是在市場中檢驗布局邏輯，驗證資源可落地性。

而對于康養地產后進者而言，瞄準產業前沿，布局高附加值且可持續的健康資源，則差異化機會仍然大有可為；盯緊資本動向，觸達品牌化的專業供應商和服務商，則良性資源整合還有廣闊天地。

康養地產必然需要以健康產品邏輯實現空間增值。大健康IP需要借助專業性的機構、產品、技術，才能在地產空間良性生長。

*本文來源：微信公眾號“睿標文旅IP洞察”（ID：rbgweixin），原標題：《康養地產如何擺脫“亞健康”》。