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曾經火熱的海南樓市進入了平靜期。

9月16日，海南鳳凰島項目以40.37億元底價進行轉讓45%股權。這個被譽為“東方迪拜”、曾代表著海南樓市的明星項目，經歷調控、環保風暴洗刷后，正逐漸失色。

房天下數據顯示，9月，鳳凰島二手房均價為30969元/平方米。而在2010年大熱時期，該樓盤價格甚至高達6萬/平方米以上。

樓市明星項目的沒落，體現了海南去泡沫、去房地產的堅定，國際旅游島和自貿區將支撐起海南的未來。

打折的鳳凰島項目

9月16日，北京產權交易所披露，三亞鳳凰島投資集團將以40.37億元底價轉讓100%公司股權，其持有三亞鳳凰島國際郵輪港公司45%股權，后者的核心資產為三亞鳳凰島項目。

此外，意向受讓方須捆綁受讓“三亞鈺晟投資有限公司100%股權”，轉讓底價為7.64億，該公司持有三亞郵輪港10%股權。

相比2014年中交建收購郵輪港公司45%股權所花的49.62億元，此次的轉讓底價已明顯打折。

早在2010年1月份，國際旅游島宣布建設時，投資客蜂擁而至，此后幾年間，海南樓市一直處于較高熱度。

2016年，海南樓市與全國城市同步進入調控時代。2018年，調控加碼，海南推出全域限購，包括海口、三亞、瓊海等熱點城市都需五年社保，而海口更將房價限制在17300元/平，海南迎來最嚴調控。

效果立竿見影。2018年下半年以來，海南樓市開始降溫。

海南省統計局數據顯示，2018年，全省累計房屋銷售面積為1432.25萬平方米，同比下降37.5%，跌幅比前11月擴大1.0個百分點；房屋銷售額為2083.2908億元，同比下降23.2%，跌幅比前11月回落2.0個百分點；折合房屋銷售均價14546元/平方米。

2019年9月16日，海南省有關領導在國新辦發布會上公布的數據顯示，2019年1-8月份，海南的房地產銷售面積降低52%，房地產銷售額降低50%，并再次強調，海南要避免再次出現房地產的大起大落。

易居智庫研究中心總監嚴躍進認為，從海南各項數據可以看出，當前樓市已經降溫，這對于海南市場來說在可忍受的范圍內；從實際情況看，海南市場其實表現還是不錯，去房地產金融泡沫進行有效，有利于后續房地產市場的健康發展，以及促進自由港的建設和發展。

降低對房地產的依賴，一定程度上也有助于海南經濟更有韌勁，即不會因為地產周期而出現宏觀經濟的波動，這其實是新常態經濟下的一種體現。

他提醒，受后續季節因素影響，海南市場交易有可能反彈，要警惕房價重新反彈等風險。另外，也要防范借人才購房來鉆漏洞等。

打折的鳳凰島項目

海南明星項目的沒落，折射的是海南去房地產泡沫的堅定。

海南已連續幾年對房地產進行嚴控：2015年，海南被確定為省域“多規合一”的改革試點，要求從規劃源頭上抓起。2016年，海南實行了“兩個暫停”政策；2017年對海南中部12個市縣取消了GDP和固定資產投資的考核，中部像五指山這樣的4個市縣，商品房只供應本市縣的人，不準向外銷售。

2018年，海南實行全域限購的同時，也在推動對廉價房、人才房、改善性住房的建設，同時也還鼓勵旅游房地產和商業房地產的發展。

在一系列調控下，海南樓市和經濟開始回歸理性。在投資結構上，今年1-6月，海南省非房地產投資占固定資產投資比重為56.03%，較去年同期提升5.35個百分點，較前五月份提升2.36個百分點。

分市縣來看，全省有16個市縣（開發區）非房地產投資占固定資產投資比重在50%以上，其中，五個市縣（開發區）占比超80%。

在房地產開發投資和銷售下滑的同時，海南旅游繼續增長。據海南省統計局數據，上半年，全省接待游客總人數3856.98萬人次，同比增長6.0%，其中過夜游客3126.54萬人次，增長4.8%；實現旅游收入490.62億元，同比增長9.1%。其中，入境過夜游客人數增長19.3%，國際旅游收入增長27.6%。

海南的未來還寄望于自貿區的推進。2018年4月，海南全島建設自由貿易試驗區的政策發布，海南被賦予探索、穩步推進中國特色自由貿易港建設的重大使命。

海南自由貿易試驗區建設項目（第六批）集中開工和簽約儀式9月18日在海口舉行。本次集中開工項目110個，總投資612.4億元；集中簽約項目76個，總投資213億元。

在建設自貿區的重大發展機遇下，海南省政府還規劃了未來的藍圖。

在產業規劃方面，海南制定了“陸海空產業發展戰略”，培育打造總部經濟、大型主題樂園等十二類重點產業園區，以旅游業、現代服務業、高新技術產業為主導，做優做強旅游、熱帶特色高效農業、互聯網、醫療健康、海洋等十二個重點產業，建設南繁、深海、航天三大科技城。

同時，環保依舊是海南貫徹始終的原則。“對影響生態環境的項目，即使能帶來再多GDP、再多稅收也堅決不上。”海南有關領導表達了保護海南生態環境的決心。

海南省發改委9月16日印發《海南省產業準入禁止限制目錄（2019年版）》，落實“海南生態環境質量只能變好，不能變差”，及推進產業結構轉型升級的要求，在國家市場準入負面清單上做加法，在高能耗、高污染、高排放產業和低端制造業（簡稱“三高一低”）方面提出比國家更嚴格的要求。

*本文來源：21世紀經濟報道，作者：張曉玲,林詩苑,陳小榕 ，原標題：《明星項目鳳凰島40億折價轉賣45%股權 海南去地產化下迎發展拐點》。