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十一假期剛過，華僑城又開始了旗下資產的甩賣工作。

10月8日，重慶產權交易網信息顯示，華僑城西部投資有限公司轉讓其持有的昆明華僑城投資有限公司掛牌公司24%股權及6125.68萬元債權，掛牌價約1.34億元。

從2014年開始從“文旅+地產”向“文化+旅游+城鎮化”“旅游+互聯網+金融”模式轉型的華僑城，近年來逐漸陷入到邊攻城掠地邊甩賣“回血”的窘境。

在模式失靈、負債率上漲、地產銷售規模縮水、市場需求變化、競爭對手趕超等“內憂外患”的夾擊下，華僑城這艘文旅巨艦正在失去領航地位，開始迷霧中前行。

云南全域旅游受阻

過去的9個月，華僑城已經宣布掛牌轉讓包括昆明、成都、襄陽、西安、重慶、南京等多地超10個項目，其中多數為文旅地產項目，且有8個位于云南。

在轉讓昆明華僑城投資有限公司股權之前，華僑城于9月份先后宣布轉讓襄陽下屬公司90%以上股權以及間接子公司云南滇中文投51%股權。

有意思的是，襄陽下屬公司在掛牌短短一天之后則宣布撤銷；昆明子公司也是二次轉讓，早在今年7月份就已經被掛牌過一次。

項目頻繁轉讓以及搖擺不定的轉讓態度，讓華僑城陷入“云南折戟”的質疑當中。而外界對事件的高度關注，也源于云南在華僑城文旅布局中的關鍵性地位。

云南被華僑城董事長段先念稱為“第二總部和主戰場”。從2017年高調宣布戰略入滇到2018年啟動“云南大會戰”再到2019年“云南大會戰”一周年，華僑城已經與多方共計簽約近百個云南項目，投資總額也超過1900億元，“十三五期間投資2000億元”的承諾即將完成。

隨著華僑城今年開始密集甩賣云南項目，其“全域旅游”新模式所遭遇的現實困境開始暴露，而問題焦點也被指向項目地政府在資源匹配上的不足。

華僑城在回應媒體時表示，文旅項目由于投入大、周期長，企業需要地方政府匹配一定的其他資源進行補償，投入產出才能平衡，但項目地政府往往只希望企業投資，資源匹配不足。

一方面，文旅項目用地需求范圍大、地類多，且各類項目用地都需要統一進行規劃后方能實現項目開發運營目的，但部分當地政府因建設用地指標限制，無法按項目投資及建設進度需要提供項目用地。分期供應部分用地后，后續項目用地無法保證順利提供。

另一方面，云南部分地區政府由于財政困難，配套基礎設施投入不足。企業均存在開展項目投資時，承擔過多基礎設施投資的問題，造成企業經營壓力過大。

戰略轉型后遺癥

在外界看來，云南“折戟”顯現的或許只是華僑城文旅模式轉型抵牾的冰山一角。

梳理華僑城文旅戰略，可以發現一切變化的轉折點發生在2014年。

在2014年以前，華僑城采取的都是“旅游+地產”模式，由于旅游業務運轉良好，項目布局又均位于一線及核心二線城市的中心或郊區，再疊加市場需求旺盛、房價上漲等利好，項目毛利率長期維持在50%以上，凈利率也基本維持在20%左右，兩項數據均遠高于房地產同行。

2014年2月，原西安市副市長段先念調任華僑城，成為集團新掌舵人。作為“曲江模式”的締造者，段先念上任后不久便開始有意識地復制“地產+文化+旅游”的曲江模式，并提出了向“文化+旅游+城鎮化”““旅游+互聯網+金融”戰略轉型思路。

這意味著，華僑城必須告別之前集中布局一二線、以“地產反哺旅游”的舊模式，向更多旅游資源豐富但經濟相對落后、地產需求不旺盛的三四線甚至五六線地區下沉。

在模式轉型之后，華僑城也逐漸出現了兩大變化：一是地產業務規模原地踏步，行業排名不斷下跌。

克爾瑞數據顯示，2018年，華僑城實現銷售額275.6億元，排名從2104年的第40名掉到了第87名。

二是文旅產業投資持續加大。華僑城內部一位高層曾透露，華僑城每年在文旅板塊的投資大概是在一千億元左右。但從現實情況來看，實際投入遠高于這個數字。

根據華僑城官網信息，僅在粵港澳大灣區，華僑城就要開拓文旅綜合項目共計26個，未來預計投資總額超過1000億元。2019年以來，華僑城計劃投資的文旅項目超15個，累計投資金額近1800億元。

這兩大變化帶來的最直接結果是，長期以來財務穩健的華僑城負債率開始逐年走高。

財報顯示，2015年-2018年，華僑城的資產負債率從原本的63%一路上漲到了73.77%；2019年上半年，這一數字更是達到76.70%。

與此同時，近年來國內主題樂園不斷有后來者居上之勢，而華僑城主題樂園又難有創新突破，導致其一直引以為傲的旅游綜合業務也逐漸顯露疲態。2015年至今，華僑城近半主題公園單體項目在接待游客人數和門票收入上均出現連續下降。這對于華僑城來說，無疑是雪上加霜。

戰略轉型不如預期后，華僑城開始實施一系列自救舉措也就不難理解了。一方面強化回款、提升周轉效率，頻繁處置資產便是手段之一。另一方面以銷定投，控制投資規模，避免投資增長過快導致有息負債規模持續攀升。

與此同時，鋒面News還注意到，2019年至今，華僑城先后拿下東莞道滘、天津鑫茂航旅小鎮、深汕合作區小漠文旅小鎮、廣州增城白水寨等文旅項目，布局區域呈現再度回歸一二線的趨勢。

*本文來源：微信公眾號“鋒面News”（ID:fengmiannews），作者：王柔金，原標題：《華僑城的文旅迷航 》。