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10月25日，美國最新超級購物娛樂綜合體——American Dream（美國夢），一期項目將正式開業。美國夢，名字足夠霸氣，口氣也不小，號稱要顛覆全球的購物中心，目標人次是一年4000萬。

何來這個底氣？

公開信息顯示，美國夢項目投資達50億美元，總規劃面積達46.5萬平方米，娛樂餐飲業態占比55%（娛樂業態預估在50%左右），包括主題樂園、室內兒童樂園、室內冰雪樂園、室內水上樂園、水族館等，而零售業態占比45%，吃喝玩樂等娛樂體驗被拔升很高的層級，目前看，這是一個突破歷史比例的數據。

這背后呈現或預示的一個趨勢是，隨著城市更新、人們需求的變化、購物中心的迭代等，購物中心已在超脫商業綜合體的形態，更像是一個商業娛樂綜合體，或可稱之為一個小型的休閑度假綜合體。

研究咨詢機構AK在今年發布的《購物中心的未來》報告中指出， 未來的零售地產，無論是購物商城、體驗中心，還是時尚展覽，這里將成為人們會見朋友、結識意趣相投購物者、尋找獨特體驗項目、重新確立價值觀以及與個人喜愛品牌互動的空間。

也可以說，大型商業綜合體或走向一個目的地的形態，其以大型景點為中心，聚合大型主題公園、水上樂園、美食餐飲、購物、酒店住宿等業態，多層次多領域業態組合，成為當地居民乃至周邊人們日常或周末休閑度假場所，重娛樂、重體驗、家庭親子及年輕人客群屬性明顯等。

以下我們來層層揭開美國夢項目的神秘面紗。

投資50億美元，目標4000萬客流

美國夢項目的開發也算是磨難不少，前后歷經16年，終于要開業了。

最開始，這個項目名字是Xanadu購物中心項目，于2003年啟動，2007年，項目開發商因破產離開，一家房地產私募基金接手，2009年離開；2年后的2011年，三五集團（Triple Five Group）接手，2013年繼續投建，又是六七年后，才算修得正果。

這也和美國夢項目的體量有關，總規劃面積達46.5萬平方米，前后投資一起花了50多億美元。有兩個細節：1500多個工人，每月成本7500萬美元；三五集團接手后，僅僅修改工程設計結構就花了7億美元。

對商業地產來說，交通區位是最關鍵的因素之一，美國夢項目的選址也有講究。

它位于紐約西部梅多蘭茲區，地處紐約、新澤西、康涅狄格三州交界處，離連接新澤西和紐約曼哈頓的林肯隧道8公里、距全美最繁忙的鐵路樞紐賓州車站20分鐘車程，距肯尼迪、拉瓜地爾亞、紐瓦克三大國際機場共80公里。

交通不錯，且潛在客流也堪稱龐大。近幾年紐約到新澤西州的地鐵系統銷售額超過1360億美元，可見穿梭兩地客流的體量。同時，紐約每年吸引超過6500萬游客。

另據外媒信息，美國夢項目周邊80公里范圍內有2000萬常住人口，每個家庭年均收入9.7萬美元，而美國人口普查局最新公布的數據是，2018年美國家庭平均年收入9萬美元，中位數為8萬美元。

有消費者，這些人還挺有錢，所以，美國夢項目投資者將客流目標定為：一年4000萬人次。差不多是上海迪士尼4年的客流量。

以下，我們從娛樂、餐飲、零售和其他業態服務等四個方面，來盤一盤這個項目的特別之處，以及可參考借鑒的地方。

吃喝玩樂“嗨”不停，讓客人停留6個小時

從項目本身看，美國夢項目總體規劃面積達46.5萬平方米，其中零售娛樂等主體占地27.9萬平方米，包括主題公園、演藝、電影、體驗中心、運動、零售、餐飲等業態。其中，娛樂和餐飲業態比例約為55%（占地面積），超過零售業態比例45%足有10%，典型的讓消費者吃喝玩樂“嗨”不停。

先說娛樂業態。

美國夢項目中有有15個大型娛樂景點，包括尼克宇宙主題公園、夢工廠水上樂園、樂高探索中心、最大的水族館品牌海洋世界、世界著名演藝品牌太陽馬戲、世界第六大影院集團Cinemex、室內滑雪樂園、溜冰場、迷你高爾夫球場、兒童職業體驗館KidZania等等。

其中主題公園類項目占比最大，包括主題樂園、室內兒童樂園、室內冰雪樂園、室內水上樂園、水族館等多種家庭娛樂活動形式。吸引家庭親子客群及年輕人的意圖，很明顯。

說幾個重點項目。

1、尼克宇宙主題公園

該主題公園旗下有海綿寶寶、忍者神龜等經典卡通形象，建成后將成為西半球最大的室內主題公園，占地2.7萬平方米，共有35個騎乘設施、過山車和景點，包括兩座家庭過山車，其中一座是世界上最高的垂直過山車。

這還是一個全玻璃室內主題樂園，365天全天候氣溫控制，有專門的空間可以舉辦私人派對活動。

2、夢工廠水上樂園

該樂園占地兩萬平方米，將成為北美最大的室內水上樂園，內有40多個滑梯和15個娛樂景點，景點大多選用夢工廠動畫電影部分片段布置，比如怪物史萊克沼澤地、馬達加斯加熱點雨林、功夫熊貓主題區。此外，樂園內還有漂流河、6000平米的造浪池以及世界上最高的室內滑梯。

3、室內滑雪樂園

占地面積1.67萬平方米，預計12月5日開業，正值新雪季開始。這是北美唯一的室內非人造雪樂園，12樓層高、244米長的滑雪坡道適合初級到高級各種水平滑雪者的需要，還有私人課程、滑雪培訓、兒童營地等活動。此外，周邊商店提供零售、設備租賃、門票等服務。

4、迷你高爾夫球場

這是北美第一個以憤怒的小鳥為主題的迷你高爾夫球場。球場內修建鳥島、豬島和鷹島三個冒險樂園，并播放有關胖紅、炮彈黑、搗蛋豬等角色的3D電影。此外，高爾夫球也被設計成小鳥形狀，而球洞被設計成憤怒的小鳥游戲中的彈弓形狀。

該品牌的引入與今年2月《怒憤的小鳥》大電影上映，以及其游戲十周年慶祝活動不無關系。

就娛樂項目而言，美國夢項目引入的都是世界知名品牌，是各個領域的頭部IP，看中的就是這些IP的市場號召力和引流能力。考慮到這些能力，不少IP的客群輻射將不限于紐約或北美消費者，還將延伸到國際游客范疇。

據行業機構評估，主題樂園類娛樂項目的門票收入為8200萬美元。

三五集團的目標是保持美國夢項目每天平均11萬人次的客流量。對比佛羅里達華特迪士尼世界2017年每天平均客流量為14.2萬人次，而整個紐約市2018年平均每天客流量為17.8萬人次。另一個目標是，讓消費者停留六個小時，而目前消費者在美國購物中心的水平停留時間僅為一個小時。

美國夢項目要達到這些目標，挑戰應該不小，其大體量、密集布局娛樂項目，盡可能吸引游客，并延長游客停留時間的目的很直接。

網羅全球美食+年輕時尚購物

美國夢項目有100多個餐飲中心，幾乎網羅了全球的美食，包括中國的火鍋和水餃等，其中23個全服務餐廳、3個美食集市和1個美食街。

其中亞洲美國百貨店H Mart占地超過3000平方米，由一個超市和一個餐廳組成，包括全球各類亞洲美食、現場烘烤店、新澤西第一個Let Them Talk吧臺、現場音樂舞臺、工藝雞尾酒、娛樂、周末活動等。

Vice Media（知名傳媒集團）旗下專注于美食與文化的網站Munchies，將在美國夢項目中打造首個美食廣場MUNCHIES Food Hall，米占地約3500平方，包括18個美食商家，有廚師現場表演做各種高級菜品等活動，還包括以運動等為主題的各類餐廳。在這里，消費者可以交流、體驗和學習烹飪等，顯現出休閑快餐、社交餐飲的趨勢。

此外，美國夢項目的清真美食大廳KOSHER Food Hall，是北美地區首家購物中心清真美食集市，吸引來自從紐約到邁阿密的清真美食愛好者。

零售業態方面，美國夢項目350個零售店，薩克斯第五大道精品百貨店、奢侈品牌愛馬仕、主營高端精品男女童裝等產品的21世紀百貨、以低價潮流為特點吸引年輕人的快時尚品牌優衣庫、Zara和H&M等品牌均已入駐，其中不少品牌為旗艦店。

一個細節是，數據顯示，今年8月初，該項目開發商稱85%零售店鋪已出租。其中薩克斯第五大街百貨精品店占兩層樓，面積為一萬多平米。有行業機構評估，該百貨店每年租金為210萬美元，大約合每平米12元。其他奢侈品牌包括蒂芙尼、愛馬仕、杜嘉班納等，以及維多利亞的秘密、優衣庫、絲芙蘭等店鋪的年租金大約為每平方米65-325元。

第五大街精品店的租金相比很對，因為這是美國夢項目主打的賣點之一，這家店屬百年老店，從紐約第五大道的旗艦店搬遷至美國夢項目。這家店常年有巴寶莉、雨果波士等大品牌打折活動，最大的特點是折扣商品顏色、大小種類齊全，最大的賣點是很多款式獨特商品僅在此限量銷售。

全方位的游客服務

類似迪士尼、環球影城、樂高樂園，三五集團把零售娛樂綜合體打造成休閑度假區，讓游客在購物的同時，體驗水上樂園、滑雪場、太陽馬戲等多種娛樂，最大程度上延長游客停留時間。未來，三五集團還將在美國夢項目附近修建擁有800間客房的酒店，讓這個項目更有旅游度假區的感覺。

據三五集團CEO介紹，三五集團在其運營的購物中心已修建很多酒店，入住率均超過90%，其中消費者在其運營的另一超級娛樂綜合體——美國商城的平均停留時間已超過2.5天，而本地人在此停留時間是傳統購物中心的兩倍。

在游客體驗方面，美國夢在每個區域的設施上采用最新科技，提供從智能手腕、移動支付，到直升機、在線打車、多種小交通、直達鐵軌等服務。具體地說，項目修建了打車中心，并提供3萬個停車位，其中1.1萬是專屬停車位。

為了讓游客能夠輕松、愉快地購物，美國夢項目在每一個區域都安排特色活動和景點娛樂項目。據悉，現有九個超過兩億美元的大型項目之間步行距離不超過五分鐘，這也為游客享受娛樂、購物、零售于一體的體驗提供很大的便利。

這些便利貫穿消費者購票、住宿，到購物、安排行程等。比如為消費者提供禮賓服務，不必自己帶包。取包時，可以使用APP選擇禮賓服務，禮賓員會穿過所有的店鋪為游客取包，然后送到購物中心設置的三個服務中心，30公里之內還可以送到家。

此外，美國夢項目在中廳區等位置打造很多適合在社交平臺Instagram上傳播的打卡點。比如博物館樣式的室內超現代裝修風格、近20米高的時尚噴泉、有鳥類和兔子棲息的花園以及7.5萬個LED和2.5萬片塑料葉子組成且能播放音樂劇原聲帶的樹形雕塑等。

有哪些思考？

美國夢項目介紹到這里，引發了您哪些思考？

彭博社智庫（Bloomberg Intelligence）統計數字顯示，不到50%的美國購物中心能在目前的購物中心倒閉潮中存活下來。

近年來，亞洲及歐洲的零售地產開發商也意識到，傳統的單體零售已不再適應當前互聯網時代的發展潮流，中國、沙特、中東的很多開發商也開始把娛樂項目引入購物中心。

三五集團CEO Don Ghermezian表示，零售一直很重要，零售店100%有生存空間，但未來會有收縮。北美現在不需要上千家品牌零售店，市場這些零售產品仍占據一定市場，只是不再需要那么多數量的零售店。美國的購物中心過多，現在可以再淘汰幾百家購物中心，而三五集團計劃只建四座擁有絕對競爭力的娛樂綜合體。

Ghermezian表示，公司七八年前接手項目時，當時有200多個商家，本以為他們入駐美國夢，但后來很多零售商家破產，這也讓公司專注于轉變人們的消費習慣，如何讓更多的消費者在購物中心獲得更多的樂趣。

管理咨詢公司AT Kearney《未來的購物中心》報告曾提到，購物中心的消費者可能會因同樣的身份認同或價值取向，而不是零售品牌，聚集在一起，比如動物保護、和平理念、種族或社區認同感等。

這也意味著，商業綜合體未來或將更趨近一個休閑度假的目的地概念或形態，大體量的娛樂業態引入或將更為普遍，在這里，吃喝住行游娛購整個體驗鏈條都將得以滿足，其消費者區域圈層也將由此延展。

本文作者李海強，執惠海外市場分析師。部分資料來自三五集團官網、CNBC、新澤西網、福布斯、ENRNewYork、Crain's NewYork Business等。