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據IPO早知道消息，長租公寓服務商“青客公寓”于美東時間10月25日更新了其向美國證券交易委員會遞交的F-1招股文件，預計于11月5日在納斯達克掛牌上市，證券代碼為“QK”。

青客公寓此次IPO總計將發行520萬股ADS（美國存托股票），每股ADS相當于20股A類普通股，發行區間為每股ADS 17至19美元，最高募資近1億美元。

值得注意的是，本次IPO承銷商名單相比首次披露的版本有了較大變動。除了擔任聯席主承銷商的摩根士丹利和中金公司外，還新增了質數資本、光大新鴻基、老虎證券以及中信建投國際四家投行擔任副承銷商。

招股書顯示，截至2019年6月30日，青客公寓運營覆蓋上海、蘇州、杭州、南京、武漢、北京6座城市的共計96854間房間，其中，上海為主要市場，擁有超過6萬件房源。

不過，由于青客公寓傾向于分散式的運用模式，并更多地選擇在相對便宜、便捷的位置（如靠近地鐵站）采購公寓。因此在客單價上，截至2019年6月30日止9個月，青客公寓的平均稅前月租金為1149元，略低于2018年同期的1279元。

根據灼識咨詢的報告，就總租賃房間價值和數量計算，青客公寓為國內長租公寓運營商的第三位；同時，國內約80%的租客都希望租賃月租金小于2000元的房間，而若以該類房間數計算，青客公寓位居行列第一。此外，青客公寓2017年和2018年的平均月末入住率為91.6%和92.4%，同樣為行業最高。

截至2019年6月30日止9個月，青客公寓與租戶簽訂的平均合同期限為11.7個月，其中68.3%的合同期間長于12個月。不過，在同一時期內，47.3%的租戶在合同到期前就已退租，入住超過1周后停止合同就將被扣除保證金，只有5.1%的租戶選擇了續租。2018年，每一租戶的平均入住時間為8.5個月，截至2019年6月30日止9個月，每一租戶的平均入住時間為7.7個月。

財務數據顯示，青客公寓2017年和2018年的營業收入為5.23億元和8.90億元人民幣，同比增長70.3%；凈虧損分別為2.45億元和4.99億元；經調整后的EBITDA為-6420萬元和-2.21億元人民幣。

截至2019年6月30日止9個月，青客公寓的營收為8.98億元，同比增長51.4%；凈虧損則為3.73億元，略高于2018年同期的3.24億元。

除了通過收租獲得收入，青客公寓還在招股書中強調會將技術手段用于運營的每個步驟中，以提高運營效率，并通過和專業的家庭服務供應商、電子商務公司以及其他類型的第三方服務公司合作，給用戶提供廣泛的增值服務，近期還推出了基于會員的“青客優選”平臺。

值得一提的是，與諸多長租公寓服務商一樣，青客公寓也選擇同金融機構合作，為租戶提供租金貸服務，即租戶可以向金融機構借款以預付較長時間的租金，青客公寓則會為預付半年或一年租金的客戶提供5%或10%的折扣，并將該部分預付租金用于進一步的擴張和房屋裝修。

截至2019年6月30日，青客公寓已與11家金融機構達成了合作，而其租戶的65%均使用了租金貸服務。

IPO前的股東結構中，青客公寓創始人兼CEO金光杰直接持有27.6%的股份，高管和董事合計持有36.9%的股份。此外，凱欣資本及其關聯實體總共持有30.6%的股份，為最大機構投資人，而紐信創投、賽富投資基金和摩根士丹利管理的私募基金分別持有9.3%、8.9%和8.9%的股份。

IPO后，高管和董事合計持有33.1%的股份并擁有79.3%的投票權，凱欣資本的持股比例將降至27.4%并擁有8.5%的投票權。

值得注意的是，達晨創投作為青客公寓的過往投資方，招股書披露其并未持有超過5%的股份，不過達晨財智總裁肖冰依舊隸屬于公司的董事之列。同時，云集CFO陳晨和前上海交通大學安泰經濟與管理學院院長周林自F-1文件生效起也將擔任公司的獨立董事。

青客公寓在招股書中表示，此次IPO募集所得資金將用于擴張所覆蓋的公寓和房間數量，并投資于技術升級和基礎設施改造，另有用于一般營運用途。

*本文來源：微信公眾號“IPO早知道”（ID：ipozaozhidao），作者：Uncle C，原標題：《獨家 | 青客公寓11月5日掛牌納斯達克，租金貸和續租率為主要隱憂》。