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元宵已過，春節近尾聲。節后返工被多數勞動者提上了日程。

據國新辦1月9日工作會數據，40天春運預計全國旅客發送量將達到約30億人次。而多地交通管制及取消部分航班、火車已導致2020年的春運返程被分散、推遲甚至取消。

疫情防控牽一發而動全身。經歷了瘋狂擴張、不規范租金貸、2018年爆雷潮、頭部企業走向資本市場的長租公寓，容納了大量流動人口，在如此背景下做了些什么、又將走向何方？

一面抗疫 一面爭議 

來勢洶洶的新型冠狀病毒肺炎對全國經濟發展都是一個不可抗力的影響因素。據觀點地產新媒體不完全統計，截至2月6日，已有至少10家長租公寓企業發表公告，陸續對此做出了反應。

觀點地產新媒體查閱公告獲悉，以自如、青客租房等頭部長租公寓為例，主要針對武漢等湖北省地區，并在全國范圍內推行了部分減輕租戶承租、疫情防控壓力的措施。

一是對武漢防疫醫護人員提供免費床位；二是對武漢等湖北省員工及湖北籍員工推遲到崗時間，定時登記員工健康信息，對管家及保潔員要求在服務時戴好口罩等防護工具；三是對租客，尤其是武漢租戶，提供2月租金減半、租期順延、返還房租等優惠；同時，聯手政府有關部門征集返程租戶健康信息，并提供消毒服務。

其中，長租公寓提供的武漢醫護人員免費床位、消毒服務、征集返程租戶健康信息等行動直接支援了疫情防控，而延遲上班、對武漢租戶減租等行動更多地體現了企業的人文關懷。

然而，部分長租公寓的活動設置了層層門檻，例如簽約時間點限制、返還的優惠券只能在平臺上使用；蛋殼公寓等部分長租公寓將免租成本推給房東的做法已經引起關注——房東不愿“被”讓利、租客未能及時收到退回的租金，中間產生的利息差卻被平臺獲利。此外，部分租客反映，自如等長租公寓還存在大幅上調房租、換租成功后無法按時入住的爭議。

據市場消息，目前僅有窩趣輕社區、樂乎公寓將自主承擔免租費用，由項目投資人買單。天眼查信息顯示，窩趣系鉑濤集團旗下首個青年長租公寓品牌，成立于2010年。樂乎公寓成立于2014年，主打青年白領公寓租賃。

內憂外患迎春“劫”

事實上，長租公寓在經營上減免押金、租金、服務費并非新鮮事。為獲取更多客戶訂單，“30天免費住”、“首月0元住”、“老帶新最高享XX優惠券”等春節活動歷來作為長租公寓的重要營銷節點。這些優惠活動屬于常規營銷行為，并非企業防疫才出現的特有應對措施。

據業內人士分析，流動人口及高校畢業生為當前住房租賃市場的主要客源，春節當月歷來是全年淡季。一方面，2.4億流動人口將踏上歸家之路，節后跳槽、換城市工作等因素或導致部分工作者推遲或取消租賃需求；另一方面，國內高等院校畢業時間集中于6、7月份，大批年輕畢業生對工作地的住房租賃需求尚未到來。

疫情來勢洶洶，本次假期的延長、靈活在線辦公導致流動人口返程分散、推遲，導致租賃需求也一并推遲，長租公寓新增房源、客源減少；企業收入降低，但經營成本不降反升，現金流承重，放緩收房。

據貝殼研究院數據，2020年1月，18個重點城市的住房租賃總成交量環比下跌40.99%，比2019年2月（春節當月）下降18.21%；新增房源和客源數量環比下降48.28%、42.64%。但是，2020年1月房源租賃成交周期環比增長率均低于2019年2月（春節當月），且多數城市的房源租賃成交周期比2019年2月縮短。

對此，分析人士表示，今年春節淡季租賃成交效率高于去年，主要因為現在租賃中介業務的線上化程度提高縮短了成交周期。

回顧國內長租公寓的發展，無論是先拿地、后運營，還是輕資產、重運營，回報周期長達5-10年、整體租金回報率不足3%等一直是長租公寓行業的痛點，而“高進低出”“長收短付”等不良經營模式加劇了行業洗牌。

據觀點指數《長租公寓篇 | 公募 REITs 前夜》報告，目前長租公寓行業仍處于前期“燒錢”的階段，融資渠道有限。截至2019年前三季度，因資金鏈斷裂而倒下的長租公寓數量已超25家。就融資渠道，除股權融資外，作為類REITs的長租公寓產品數量約為14個，僅有青客公寓、蛋殼公寓2家長租公寓成功登陸美股。

內憂未除，外患已至。面對租金減免與防疫管控中的春“劫”，面對不減反增的經營壓力，長租公寓在盈利追求上仍任重道遠。

集體土地入市破局 

中國租賃市場規模到底有多大？房企相關人士向觀點地產新媒體透露，國內租賃市場規模目前已達1萬多億，預計2030年將達到5萬億。

長租公寓占比有多大？以北京市場為例，散戶供應占比90%，長租公寓僅占到北京租賃市場的10%。

市場蛋糕暫時無需做大，長租公寓行業卻亟需做強。

2019年12月，住建局聯合六部委聯合發文，將加強對采取“高進低出”“長收短付”等經營模式的高風險住房租賃企業的監管，長租公寓的金融屬性會進一步削弱；2020年將重點發展公租房、人才公寓以及集體土地建設租賃住房。

以北京市場為例，從2017年到2021年五年內將供應1000公頃的集體土地，用來建設集體土地租賃住房。其中，北京萬科泊寓·成壽寺項目已開始向周邊企業和個人預租，預計在2020年二季度正式開業。目前全國最大的租賃住房項目，即北京朝陽十八里店集體用地租賃住房項目已經開工，預期總建筑面積41萬平方米，可提供6100套租賃住房。

此外，當前全國18個集體土地租賃住房試點城市已推出了160個試點項目，集體用地租賃住房將分批跑步入市，有望推動租賃行業的規范發展。

疫情之后 何去何從 

“盡管現實并不完美，但至少我們要直面它，因此我在現實中遇到任何問題或挫折時，都不會抱怨，而是通過更具建設性的方式找到有效的應對方法。”瑞·達利歐在《原則》中對投資與工作的這一段話同樣適用于長租公寓行業的此情此景。

本次疫情防控呼吁減少人群聚集、靈活辦公，而線上辦公、VR看房技術日趨成熟，租賃效率提高，帶來了長租公寓的新發展方向。

就防疫中的部分亂象，直面現實是最好的解決方法。公益歸公益，生意歸生意，企業發展需要求生存、謀盈利，本次不可抗力因素或是長租公寓自我調整的一個時機。

就服務方面，長租公寓有待做好業主與租客之間的溝通服務，合規制定價格，尊重業主、租客合作條款；整改惡意租金貸等，按住建部租賃政策要求削弱金融屬性。

就財務方面，一是精細測算、控制拿房成本，拒絕“高進低出”“長收短付”，提高租戶入住率及滿意度，保持持續穩定的現金流收入，實現自我“造血”盈利目標。

華菁證券地產行業首席分析師周雅婷曾分析，55%的拿房成本占比和百間65%的入住率是長租公寓盈利的臨零界點。然而，長租公寓行業且可供公開查閱的經營數據不多。

以美股上市的青客公寓、蛋殼公寓兩家為例，其近三年的財務數據皆未能實現盈利，經營性收入以租金收入和服務費收入為主，現金流收入嚴重依賴融資行為，但在入住率方面表現尚可。

據官方公告，2018年-2019年9月30日，青客公寓的入住率為91.6%、92.4%，凈利潤分別虧損1.76億元、1.25億元；2017年-2019年前9個月，蛋殼公寓的入住率分別為85.8%、76.9%、86.9%，凈利潤分別虧損2.72億元、13.66億元、25.15億元。

而集體土地入市已成定局，以中介類長租公寓為代表的部分長租公寓宜保持精耕細作，不過分追求規模擴張，深耕于細分市場，同時調整經營模式、探求多方合作；以自持為主的開發商類、酒店類長租公寓資金鏈雄厚，可以通過幾近為0的低土地成本獲取較高彈性的租金收入，加碼集體土地租賃住房，與政府、國企的合作開發或是一個方向。

長租公寓作為房地產市場的衍生品之一，也將受到房地產市場變動的影響。據世邦魏理仕分析，鑒于當前的宏觀經濟和市場的不確定，多城暫停土拍，投資者將會更青睞門戶城市和提供穩定收入現金流的優質資產及房地產債。

苦難不值得稱頌，但是人應有義務記錄和警惕。是火是劫，沒有人可以置身事外。

*本文來源：觀點地產網，作者：何凱玲，原標題：《抗疫影像 | 長租公寓火與劫》。