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一場(chǎng)突如其來(lái)的疫情，讓本就脆弱的長(zhǎng)租公寓行業(yè)雪上加霜。

連日來(lái)，長(zhǎng)租公寓蛋殼、自如在多個(gè)城市遭房東、租客雙重投訴，處在風(fēng)口浪尖的蛋殼，更被指一面拒付房東租金，一面卻對(duì)租客租金照收不誤。

2月20日，蛋殼提出了折衷方案，希望延期支付疫情期間應(yīng)給房東的租金，目前，各方仍在溝通協(xié)商中。

無(wú)法按期支付房東租金，從中不難看出蛋殼已面臨資金鏈風(fēng)險(xiǎn)，究其原因，是疫情導(dǎo)致租房市場(chǎng)冰凍，長(zhǎng)租公寓空置加劇，即使是蛋殼、自如這類資本加持、已上市或擬上市的頭部公司，也難以承受由此帶來(lái)的現(xiàn)金流壓力。

而這場(chǎng)空置危機(jī)背后更應(yīng)反思的，是蛋殼這類分散型長(zhǎng)租公寓的“原罪”：二房東與租金貸模式，在過(guò)去幾年的資本泡沫、跑馬圈地之后風(fēng)險(xiǎn)顯露，正在受到市場(chǎng)的懲罰。

未來(lái)，如何在房東、運(yùn)營(yíng)商、租客之間取得利益的平衡，讓機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)可以產(chǎn)生持續(xù)的收益，是長(zhǎng)租公寓行業(yè)需要解決的痛點(diǎn)。

空置下的現(xiàn)金流壓力

小雨（化名）很難相信，1月17日剛剛上市融資的蛋殼，會(huì)沒錢給房東。

小雨是蛋殼北京的一名普通房東。他在2018年將自己的房子租給蛋殼，簽約5年，每月房租在6000元左右，還要扣除每年一月免租，以及物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)，自己拿到手的每月大概5500元左右。

2020年的2月份，小雨沒有按時(shí)收到租金打款。隨后，他接到了蛋殼的電話，要求免租一個(gè)月，理由是疫情帶來(lái)的不可抗力。

小雨發(fā)現(xiàn)，北京、深圳、成都、武漢等地，都有和自己一樣的房東，還有一些房東，在拒絕接受免租后被要求解約。

據(jù)流傳出的一份蛋殼內(nèi)部資料顯示，有類似小雨遭遇的房東數(shù)目達(dá)到7萬(wàn)戶，不過(guò)蛋殼對(duì)此沒有回應(yīng)。

事實(shí)上這個(gè)數(shù)量可能更多。根據(jù)蛋殼上市時(shí)的招股書，蛋殼目前運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓超過(guò)40萬(wàn)間。由于它是社區(qū)分散模式，意味著房東也在數(shù)十萬(wàn)之多。

撇開疫情是否屬于不可抗力，在要求如此眾多的房東免租背后，是蛋殼正在經(jīng)受空置房源帶來(lái)的現(xiàn)金流危機(jī)。

2月18日，蛋殼在官微《致廣大房東的真心話》中坦承，春節(jié)后本應(yīng)是長(zhǎng)租公寓行業(yè)的旺季，但今年隨著疫情的發(fā)展，這個(gè)旺季沒有了。

“各地人員因疫情原因無(wú)法返城復(fù)工，蛋殼全國(guó)13個(gè)城市的很多小區(qū)都受到非常嚴(yán)格的管控，不讓隨意進(jìn)出，無(wú)法正常開展租房業(yè)務(wù)；新的潛在租客同樣不能出入，導(dǎo)致原本空置的房子更租不出去。”蛋殼透露，從大年初四開始，公司就向每一位房東協(xié)商尋求免租期的支持。

蛋殼目前的房源空置究竟有多高？根據(jù)招股書和第三方數(shù)據(jù)，蛋殼截至去年6月底的租客入住率為89%，意味著至少有11%的空置率。

據(jù)一位租賃行業(yè)人士分析，一般而言，春節(jié)前后是租客退租、換租的一個(gè)節(jié)點(diǎn)，春節(jié)后更是新租到來(lái)的高峰，這個(gè)過(guò)程被今年的疫情打斷，預(yù)計(jì)蛋殼的空置率至少在20％以上。

按照蛋殼平均每間房源約2200元的租金來(lái)算，20%的空置意味著一個(gè)月約2億元的租金損失。

對(duì)此，蛋殼有關(guān)人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，空置率和退租、換租還沒具體統(tǒng)計(jì)，退換租確實(shí)比前幾年要多，也的確存在一部分房源空置的情況。

對(duì)疫情中是否遭受現(xiàn)金流壓力的問(wèn)題，他也沒有否認(rèn)。

而照目前的疫情發(fā)展情況看，許多城市仍處于防控嚴(yán)密的階段，3月份租房市場(chǎng)能否正常還是未知數(shù)。

上述業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，蛋殼的房源大量空置可能要維持3個(gè)月，那就是6億元-7億元的損失。

這意味著，在沒有租客的空置期間，蛋殼仍要按期支付給房東租金，再加上諸多房源的維護(hù)成本，無(wú)疑放大了其壓力。空置率越高，壓力越大。

根據(jù)招股書，在蛋殼2019年1-9月產(chǎn)生的費(fèi)用中，支付給房東的租金費(fèi)用占到了61%，約為44.5億元，平均每月為5億元。

這讓蛋殼本已緊張的資金狀況更添壓力。截至去年9月底，蛋殼經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-16.29億元，同比擴(kuò)大133.49%，資產(chǎn)負(fù)債率為99.83%，同比也大幅上升。

高成本擴(kuò)張后遺癥

回到2018年的那個(gè)夏天，蛋殼今日的尷尬處境，可能在那時(shí)就埋下了種子。

小雨記得，當(dāng)時(shí)北京天通苑一業(yè)主發(fā)出帖子，稱蛋殼、自如互相抬價(jià)收他的房子，最后他心理價(jià)位原本在月租7500元的三房，被蛋殼給到了10800元/月。

隨后蛋殼、自如等運(yùn)營(yíng)商在北京、深圳等地獲房競(jìng)爭(zhēng)加劇，租金上漲，成為那個(gè)暑期許多大學(xué)畢業(yè)生的噩夢(mèng)。

作為一家分散式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，蛋殼是典型的二房東模式，通過(guò)收集零散的社區(qū)個(gè)人業(yè)主房源，加以改造后，再加價(jià)出租給租客，其盈利主要來(lái)源于租金差以及服務(wù)費(fèi)。

在資本的催生下，蛋殼不滿足于一家家緩慢的收房再出租，而是通過(guò)融資、租金貸等手段，迅速激進(jìn)地?cái)U(kuò)張，城市和房源數(shù)量暴增。

從2015年成立至2019年9月30日5年間，蛋殼已進(jìn)入北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢等13地市場(chǎng)，運(yùn)營(yíng)房源從2000多間增至43萬(wàn)間，增長(zhǎng)160多倍。

公開資料顯示，過(guò)去5年蛋殼經(jīng)歷了7輪融資，總額度超過(guò)7億美元，這還不包括1月份上市融資的1.49億美元。

另?yè)?jù)招股書，2017年、2018年和2019年前九個(gè)月，蛋殼使用“租金貸”的租客占比分別為91.3%、75.8%和65.7%；相應(yīng)地，這期間分別從金融機(jī)構(gòu)獲得租金預(yù)付款為9.376億元、21.27億元和31.057億元；此外還有租客預(yù)付租金1.06億元、2.80億元和7.94億元。

財(cái)報(bào)顯示，融資加上租金收入，都未能覆蓋運(yùn)營(yíng)成本，蛋殼已經(jīng)連年虧損。

2019年1-9月份，蛋殼營(yíng)業(yè)收入50億元，同比上漲198.8%， 營(yíng)業(yè)成本由2018年同期的23.85億元增長(zhǎng)至73.13億元，同比上漲206.6%，增速高于營(yíng)業(yè)收入，其中超過(guò)60%的費(fèi)用來(lái)自于租金費(fèi)用，也就是給予房東、獲取房源的成本。

與此同時(shí)，公司的凈虧損也從8.13億元上升至25.16億元，同比增長(zhǎng)209.5%，同樣高于營(yíng)業(yè)收入增速。

在一位長(zhǎng)租公寓從業(yè)者看來(lái)，蛋殼正在吞咽之前高成本收房的苦果。據(jù)多位房東透露，目前蛋殼要求解約的房源，基本都是空置較高難以出租的房源。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商可以與房東協(xié)商免租期，以緩解現(xiàn)金流壓力。

2月20日，蛋殼對(duì)外釋放信息稱，對(duì)于前期明確表示支持免租期的房東，將直接在合同期結(jié)束返還相應(yīng)租金；對(duì)于目前尚未明確表態(tài)的房東，提供了三種租金延期返還方案。

蛋殼有關(guān)人士還稱，公司已有應(yīng)對(duì)疫情的方案，接下來(lái)對(duì)武漢地區(qū)的租客將持續(xù)免租。

小雨表示，自己愿意支持免租一個(gè)月，租金延遲支付。他的房子目前租客滿員，并未被要求解約。

然而對(duì)更多的蛋殼房東而言，這是一份含混不清的說(shuō)明，只是提供了非解約房東的免租和延遲支付方案，仍未能回答那些被要求解約的房東的疑問(wèn)。截至發(fā)稿，蛋殼未對(duì)記者回應(yīng)相關(guān)事宜。

與房東的糾紛之外，蛋殼還需面對(duì)租金貸清理問(wèn)題。根據(jù)去年底《六部門關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見》，住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過(guò)30%，超過(guò)比例的，應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位。