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近年來，為了在擴大規模的同時降低負債，華僑城一直上演左手重資拿地，右手瘋狂變賣資產的戲碼。而今年因受疫情影響，該模式給華僑城帶來的負面效應進一步放大。頻繁的變賣資產、巨資拿地帶來的負債規模節節攀升和不知何時才能實現正向經營現金流。

12月14日，華僑城公布11月份經營簡報，2020年前11個月實現合同銷售額為826.24億元。而在這個本不會超過一頁的月度簡報里，除了三行房地產業務銷售情況，其余近兩頁是旅游綜合業務情況，且大量篇幅用在11-12月公司旅游業務的描述上，并沒有實際的經營數據。

因受疫情影響，全國文旅產業都受到重創，華僑城也未能幸免，大篇幅描述旅游項目，未免有點欲蓋彌彰的意思。為此，華僑城被嘲笑，經營簡報變成了經營“海報”。

從目前來看，華僑城并未完全擺脫疫情印象，營收雖實現增長，但增速不及過往，且業績表現只增收不增利。華僑城財報顯示，公司前三季度實現營收333.94億元，同比增長11.83%；歸屬于上市公司股東凈利潤52.48億元，同比下降12.5%。

有意思的是，即使經營狀況如此嚴峻的情形下，華僑城前三季度依舊在瘋狂拿地。據統計，今年前三季度，華僑城豪擲351.18億元，新獲土地項目共23個。在“狂買”的同時，華僑城還開啟了“狂賣”模式，只10月、11月，華僑城接連轉讓旗下15家公司和資產股權，轉讓總價約99.4億。

然而，套現百億仍舊無法掩蓋華僑城高漲的負債率，接連踩中兩條紅線。近幾年，華僑城”左手“拿地，”右手“變賣資產，激進押注文旅之殤在疫情沖擊下一覽無余。

激進拿地，甩賣應對

華僑城的主要業務目前分為兩大部分，房地產和文旅產業，旗下文旅產品知名度較高，歡樂谷、世界之窗、華僑城等都出自華僑城之手。

今年上半年，因受疫情影響，國內文化旅游市場整體遭受重創，華僑城的文旅業務也遭受到了重創。根據華僑城上半年財報顯示，公司旗下共有21家景區、25家酒店、1家旅行社及2家開放式旅游區，共接待游客829.7萬人次，只為去年同期47%的水平。公司實現經營活動現金凈流量為-95.95億元，較上年同期減少10.5億元。雖然下半年有所恢復，但依然難掩華僑城的文旅業務的疲態。

即便業務遭受到重創，但華僑城依舊不改以往瘋狂拿地的本色。財報顯示，截至今年三季度，華僑城斥資351.18億元，共新獲23個土地項目，其中有14個，約六成的土地項目用于文旅產業。

文旅項目它和一般的地產項目不太一樣，很多房企都有做文旅項目，但很難做好。大多數地產企業進入文旅行業的初衷是獲取土地儲備，但文旅項目的復雜度與傳統成熟開發業務相比是指數增長。文旅項目通常需要大量的資金投入，但回收周期往往很長，這與大部分金融資本喜歡短投資、快回報率相矛盾。

以國內某文旅地產項目為例，該項目的投資額至少在50億元左右，而資金的回報周期需要30-50年，在此之中，項目的運營成本也是對資金鏈的一道考驗。而布局文旅項目，耗費了華僑城大量資金。所以就出現了如今一邊賣文旅項目，一邊又拿文旅項目的奇怪舉動。

華僑城今年瘋狂轉讓旗下資產，只10月、11月，華僑城擬轉讓15家公司和資產股權，除部分未披露轉讓底價的以外，已公布轉讓底價的涉及金額約99.4億。

據悉，華僑城這種左手拿地，右手變賣資產的”戲碼“從2017年就開始了，尤其近兩年有過之無不及。據統計，2019年，華僑城新增了47個項目，土地總價款高達745億，掛牌股權出讓22家公司，涉及金額200億左右。相比之下，今年的”買賣“還有所收斂。

在這些被拋售的資產中，因多為文旅產業方面持續虧損或開發周期較長的所謂”不良資產“，被外界認為，華僑城在”優化資產“，推動公司向”文旅+新型城鎮化“的轉型。

既然要推動公司向文旅方面的轉型，卻為何要出售文旅項目股權呢？據哦統計，10月、11月兩個月中，轉讓股權的子公司中有6家從事文旅業務，其中出售的大理楊麗萍大劇院存在諸多疑問。

10月9日，上海聯合產權交易所披露，華僑城母公司華僑城集團擬出售楊麗萍大劇院95%即其全部持有的股權。

大理華僑城楊麗萍大劇院是華僑城在大理開放的第一個景區項目，于2015年開建，總投資額1.5億元，在今年9月向公眾開放，大劇院的建造意欲打造大理文化旅游新IP、大理古城景區新地標，從開建到開放一直備受關注。

截至今年8月31日，楊麗萍大劇院處于虧損狀態，凈虧損17.17億元。文旅產業本就是資金密集型產業且回收周期長，而楊麗萍大劇院又是剛開放不久，還是云南文旅的焦點，前景自然無需擔憂，但華僑城還是決定全部出售手中全部股權。

加速股權轉讓，穩住”三道紅線“

華僑城近三年的這種激進拿地又瘋狂”變賣“項目資產，導致公司負債飆升，經營現金流急速下降。在2017年以前，華僑城的負債總額每年最多有200多億的增加，而2017年公司負債總額從2016年的982.29億元，飆升到1519.87億元，同比增長54.7%，截至今年三季度，華僑城負債總額高達3291.39億元；公司經營現金流從2016年的44億元，2017年急速下滑到-77億元，近三年都為實現凈流入，截至今年三季度經營現金流凈流出22.38億元。

知名地產分析師嚴躍進表示，華僑城甩賣資產和拿地是在不斷平衡和優化資產結構，另外，作為央企的華僑城在融資和負債方面容易受管控，所以需要注意資產負債狀況。

2019年的財務數據顯示，華僑城均處于絕對的安全指數之下。今年上半年，華僑城剔除預收賬款的資產負債率為71.25%（剔除預收款后負債率小于70%），凈負債率為111.24%（凈負債率小于100%），觸及兩條紅線。

經過不斷出售旗下公司股權和資產，今年三季度負債情況有所好轉。三季度財務數據顯示，華僑城剔除預收賬款的資產負債率和凈負債率已下降到紅線以下，分別為69.6%、96.44%，雖回到綠檔，但距離紅線也只有一步之遙，四季度瘋狂賣地，或是為了今年穩步回歸到三條紅線之下，以不影響明年的融資。

這從華僑城今年的拿地策略上，也能看到端倪。今年上半年，華僑城新獲取14個項目，對應建筑面積642萬平米，主要集中在襄陽、鄭州、武漢、肇慶、中山、江門等二、三線城市。下半年，華僑城拿地頻率降低，只在南京、成都、上海等一線，或者強二線城市拿地。

疫情是塊”試金石“，大浪淘沙，有的企業被淘汰，有的企業起來了。華僑城就是在非典之后起來的，跨出深圳，將歡樂谷”落戶“北京，乃至全國，成為目前國內最大的文旅生態。而這次疫情，把華僑城近三年激進押注文旅帶來的弊端顯露無遺。

近年來，華僑城主打品牌—歡樂谷游客增長乏力甚至出現下降態勢，如，今年上半年接待游客量不到去年的一半；多地歡樂谷接待游客量出現下降，其中北京、深圳接待游客量在2016、2017年連續兩年下降。

加之行業競爭加劇，有報告顯示，目前中國現有主題樂園項目58個，預計2025年將新增70個，海外主題公園也在布局中國市場，華僑城能夠保住”文旅大哥“的稱號還未可知。

*本文來源：環球老虎財經，作者：常倩倩，原標題：《經營簡報成“海報”，華僑城激進押注文旅之殤！》。