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“不調控的話這行沒法干了，房價和地價都要上天！”

3月12日植樹節這天，在融創中國（01918.HK）舉行的2020年業績發布會上，孫宏斌語出驚人。

在房地產政策拐點帶來行業盈利的拐點之際，孫宏斌此次的發聲，與以往外界對孫宏斌的賭性印象不同，孫宏斌的底氣顯得更加充足。

年報顯示，2020年融創合同銷售金額5753億元，連續四年穩定在行業TOP4；全年營收2305.9億元，同比增長36.2%；歸母凈利潤356.4億元，同比增長36.9%；每股盈利7.82元，同比增長30.6%。

營收利潤雙雙增長，這也意味著一個更加理性，更加穩健，充滿制度化的融創時代，逐漸蓬勃。

三道紅線下起舞

三道紅線，是2020年房地產行業的第一話題。

這項政策內容精準，目標直擊房地產企業的七寸，房企的凈負債率不得大于100%；房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%；房企的“現金短債比”小于1。

根據三道紅線，房企被分類為四種檔位，將房企分成紅橙黃綠四檔，對于投資者來說這是一項可量化的指標。

以往高負債高杠桿的模式不能持續，在很多人眼中，地產板塊業績下行的概率不小，那些高負債的中小房企，將不可避免地走向死亡。

在融創的年報之下，大家的目光也不可避免地聚焦在三道紅線之下。

年報顯示，截至2020年底，融創凈負債率96%，同比下降76.3個百分點，剔除預收款項后的資產負債率為78%，同比下降5.6個百分點；非受限現金短債比1.08，截至2020年底，融創在手現金1326億元，超額覆蓋短期債務，流動性充裕。

融創中國2020年業績公告

按照“三道紅線”標準，融創凈負債率與非受限現金短債比均已達標，從“紅檔”連降兩級至“黃檔”。

這意味著融創暫時脫離了危險區域，離綠檔只有一步之遙。

為什么融創這么快就能回到安全的邊界？

首先頂層驅動力強，孫宏斌曾在內部強調不希望融創負債總額增加，希望增加凈資產和銷售，管理層的意志決定了基層的執行策略。

同時土地獲取謹慎，土儲質量穩定。

土地儲備是房地產企業后續銷售的基礎，只有獲得優質的土地資源才能進行項目開發，企業才能擴大市場占有率、呈規模化發展。

數據顯示，融創2020年新增土儲約5877萬平方米，同比下降41.05%，但其融創平均土地成本約4270元每平米，以融創2020年的銷售均價14020元每平米來計算，融創擁有更多的獲利空間。

高性價比的土地質量，意味著孫宏斌踩準了行業節奏。

對于投資者來說，在A股房地產板塊，將近有200家上市房地產開發公司，隨著房地產開發進入后半段，會讓沒有融資渠道的小開發商難以為繼。房地產開發行業必然進入大魚吃小魚的階段，頭部地產公司必將降低拍地成本，降低建筑成本，降低銷售成本，提高銷售利潤。

三條紅線下，龍頭企業必定更多，強者越強。戴著鐐銬起舞的融創中國，卻創下了年報的高增長，看上去似乎少了點銳氣，但更多了點底氣和安全。

夯實主業，齊頭并進

今年的資本市場，在各種“茅”不斷創新高的背景下，地產行業卻還處于低估狀態。目前來說，房地產行業剩者為王的時代即將來臨。

地產行業開始進入存量競爭的時代，行業集中度不斷提高，未來房地產行業總規模將在16萬億上下，行業龍頭的市場份額將進一步提高，未來五年行業的前五名能占到30%。

如何尋找地產行業的第二曲線，是眾多房企關注的焦點，與以往地產公司跨界其他行業不同，地產公司逐漸走向地產相關產業的多元化。

首先去年登陸港交所的融創服務，給了其他房企一個參考的標準。

在今年發布的年報中，其2020年錄得營業收入46.23億元，同比大幅增長約63.5%，三年復合增長率達58%；歸母凈利潤6.20億元，同比大幅增長約129.8%，三年復合增長率達152%。

融創服務在管建筑面積約1.35億平方米，同比增長155.1%，合約建筑面積約2.64億平方米，同比增長67.2%。考慮母公司土儲面積后，合約建筑面積達4億平方米。

融創服務的成功，在于融創本身的遠見。

從二手房交易的頻率，國內人口城鎮化等數據來看，物業藍海早已是藍海之地，在此情況下，融創為分拆上市的融創服務，提供大量資金、人力等條件，將機會轉化為盈利點，將本身集團公司內部細分項目，培養成具有長期發展能力的子公司。

融創本身具有敏感的市場捕捉能力，能夠對相關產業的發展趨勢有較好的判斷，因此這些“捕捉”到的項目通常符合國家政策導向。

與此類似，在2020年，融創文旅在疫情黑天鵝之下，2020年下半年，客流量同比提升33%，全年總客流超1億人次；2020年收入約38.8億元，同比增長36%，管理利潤達約6.27億元，同比大幅增長311%。

最后，2020年融創文化已完成七大動畫工作室布局，旗下Base首部原創動畫電影《許愿神龍》2021年1月上映后，收獲超1.6億票房；2021年春節檔，融創文化參投的影片《刺殺小說家》和《熊出沒·狂野大陸》，分別收獲超10億和5.75億的票房。

齊頭并進，融創在夯實主業的同時，非住宅銷售類的其他業務也正在快速轉型和成長。

深蹲的融創，蓄勢反彈

分析者認為，地產上漲的動力在于城鎮化率，就剛剛制定的“十四五”五年計劃來說，城鎮化率要實現從60%提高到65%，此一項指標就決定了房地產在未來五年難有系統性回落。

雖然中國房地產的歷史使命已基本完成，整個房地產市場的投資潛力和機會都在減少，但中國很多城市的住房剛需空間還很大，與此同時，隨著越來越多的人口向城市集中，這些城市里的住房配套需求也在不斷增加。

在此情況下，融創的投資價值在哪？

首先，快速排雷的融創值得期待，如果一家公司不能在行業拐點之際，無法克服自身的弱點，那么投資者便直接放棄研究和跟蹤。

一年前的發布會，融創的銷售突破5500億大關，在三道紅線的利劍下，孫宏斌很快調整決策，一年之內很快完成了華麗的轉身，在未來，融創預計2022年剔除預收款后的資產負債率指標將進一步降至“綠檔”。

其次，機構投資者紛紛看好，比如瑞信發布研究報告，將融創中國（01918.HK）目標價由39.4港元升至42.7港元，予其估值較每股資產凈值折讓40%，維持“跑贏大市”評級，上調其2021-22財年盈利預測2%。

野村東方國際證券也給予融創中國（01918.HK）“增持”評級，目標價46.10港元。

相對于今年年初的高點，融創呈現震蕩的走勢，深蹲的融創，蓄勢待發。

最后，2021年1月房企整體銷售延續2020年末景氣度較高狀態，樓市銷售韌性充足。

行業整體庫存維持較低水平，對于房價有一定支撐作用，并且行業系統性風險可控。

2020年三季度以來房地產調控及資金監管力度提升，房企“三道紅線”的提出，多個一線及熱點城市相繼出臺新的樓市調控政策，年末出臺的房地產貸款集中度管理制度等等。

另外2021年春節后央行公開市場操作實現的凈回籠，年內貨幣政策回歸常態化，流動性釋放相對2020年邊際收緊預期加大。

當前地產行業整體估值水平跌至歷史底部附近，具備較高安全邊際。而融創年報的發布，讓投資者發現，其結算業績有一定支撐。房企間業績分化也會加大，關注業績保障度高和基本面穩健的一二線龍頭企業，是投資者不錯的選擇。

從硬件條件和行業環境看，目前的融創，在各方面看上去也都具備“反轉公司”的要素。當然單純的低估并不是買入持有的依據，低估+成長性的拐點更重要。

對于一家經營穩健、現金流充足、融資成本低、負債結構合理的融創，有什么理由不看好呢？

*本文來源：微信公眾號“財經無忌”（ID:caijwj），作者：韋航，原標題：《剩者為王的時代，融創的安全感從何而來？》。