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東部華僑城坐落于深圳大梅沙,占地近9平方公里,是以“讓都市人回歸自然”為宗旨的國家生態旅游示范區和5A級旅游景區。

東部華僑城的建設構想始于2002年，當時深圳市政府計劃在大梅沙地區興建體育公園，由華僑城集團牽頭，提出了“三位一體”的開發構想，到2003年3月被政府列為重點開發項目，共投資35億元，于2004年破土動工進行建設，2007年7月東部華僑城一期項目茶溪谷開始對外開放，目前年均游客量保持在400萬人次左右。

東部華僑城是在汲取華僑城旅游業的成功運作經驗基礎上,借助濱海山地型自然空間,融合了自然、生態、科普、體驗等先進開發理念,打造的超大規模、復合業態、互動主題的生態引領型旅游綜合體項目。

東部華僑城位于深圳市東部黃金海岸大梅沙，周邊交通便利,距離主要交通樞紐均在25公里以內。另外項目三小時車程可福射:惠州、香港、東競、中山、廣州、佛山、江門、汕頭、珠海、澳門、肇慶,將珠三角區域內最具消費能力的9個城市囊括在內,還可輻射港澳等地。

一、 東部華僑城主要業態

東部華僑城以生態旅游為開發理念，依據項目所在地的區域交通及外圍環境將項目分為了三大功能區：

（1）靠近大梅沙區域和有自然峽谷特色的大水坑片區，利用良好的自然生態環境、變化豐富的空間和優越的交通條件建設生態旅游區——大俠谷；集山地郊野公園和都市主題公園的優點于一體，實現了自然景觀、生態理念與娛樂體驗、科普教育的創新結合。

（2）依托湖光山色和淺谷丘陵洼地的自然環境，建成高品位的山地高爾夫運動健身區——云海谷； 包括兩個 18 洞的山地球場，水上高爾夫練習場以及屋頂可開合的網球館。

（3）利用原有茶田和幽靜生態的山水環境，建成深圳最具特色的世界茶藝博覽區——茶溪谷，主要項目包括茵特拉根小鎮、茶翁古鎮、三洲茶園和濕地花園四個游覽區。東部華僑城整個項目由這三個不同文化主題特色的園區組成。

目前東部華僑城共擁有8個主題酒店，可提供約7000個床位。

表1 東部華僑城主題酒店群

東部華僑城天麓地產項目,占地732萬平方米,總建筑面積20萬平方米，共有九個區，分布在東部華僑城“三谷”的不同區域。

表2 華僑城集團配套地產項目概況

二、東部華僑城的開發歷程

從本質來看，東部華僑城實行主題旅游+地產的開發模式，以旅游項目開發帶動人氣集聚、促進區域資源增值、帶動物業價值的增加。

東部華僑城盈利概況可大致分為三個階段：

第一個階段：項目選址在距城市中心有一定距離，但具有較高增值潛力的郊區。第一個階段以旅游開發，吸引人氣聚集，引爆區域發展，以旅游帶動地產項目的開發，使其成為區域開發現金的來源，逐步實現旅游與地產的平衡發展。

這一階段房地產收益與旅游投資基本持平，旅游開發產生一部分收益，但整體上地產與旅游開發的收益基本持平。

第二個階段：旅游項目的經營為區域帶來穩定的現金流，對地產開發的促進作用明顯增強，地產開發實現高回報。這一階段前期房地產收益與旅游地額投資仍保持資金平衡，但旅游盈利開始增多，此時區域價值已建立，到第二階段后期，房地產收益實現高額的資金回報。

第三階段：地產項目的盈利優勢不再明顯，需要依托良好的資源環境及產業創新吸引創意產業在華僑城內的聚集，為區域開發創造新的盈利點。

三、東部華僑城盈利模式

作為國內旅游地產開發模式的先驅者，華僑城在30多年主題公園開發成功的經驗基礎之上形成了自己獨特的運營方式。

華僑城集團項目的開發策略一般都是先規劃后開發，先旅游后地產，深入挖掘區域的自然和人文資源的價值，引入主題開發經營理念，投資打造主題旅游度假景區，形成品牌集聚效應，提升區域綜合價值。

在該基礎上以主題公園所創造的稀缺環境為價值依托，在針對高端客戶開發符合其身份和滿足其尊貴感的異域建筑風格豪宅，成為其主要盈利點。

東部華僑城注冊資本為120000萬元,由華僑城集團持有期100%的股權，經營收益主要來自于旅游門票、酒店住宿、文化演藝、商業經營、地產銷售等幾大板塊。

（1）門票收入

2015年東部華僑城門票的官方報價為大俠谷190.00元，茶溪谷170.00元，兩谷一日游聯票網絡售價290.00元。自由行游客可通過攜程、去哪兒等在線旅游服務商獲得相應優惠，團隊游客也可根據人數的多少獲得相應的折扣。

（2）文化演藝收入

在幾十年的發展歷程中，華僑城集團積累了豐富的文化娛樂產品開發經驗，這一優勢在東部華僑城的開發中得到了充分體現。東部華僑城擁有《天機》、《天音》、《天禪》等主題文化舞臺劇。

其中《天禪》是以“茶、禪”文化為核心，利用現代光、聲、電等科技表現技術，融合了芭蕾、民族、雜技等多元藝術形式的主題情景劇。

以上舞臺劇實行淡旺季彈性票價，普通及貴賓結合經營的門票經營制度。一流的表演水平及舞臺效果集聚了大量游客，也帶來了豐厚的經濟收益。

東部華僑城2007年首次對外營業的同時就推出天麓1區別墅項目，隨著旅游業的發展，東部華僑城配套商業和周邊基礎設施也不斷完善，促進了配套地產的銷售，2010年天麓8區44棟項目基本售完。

地產項目的投放市場，為東部華僑城在短期內獲得了高額的經濟收益，在一定程度上彌補了主題景區開發周期長、回報慢的短板。目前東部華僑城52%的收入來自于地產收入。

商業地產收益主要是指配套主題酒店所帶來的經濟收益。東部華僑城配套主題酒店均走高端經營路線，但豐富多變的主題及標準化的服務依然吸引著大量的游客。

主題酒店價格集中在400-1500元之間，旺季平均入住率在70%-80%之間，淡季入住率在40%，黃金周及春節期間，一些主題酒店的入住率甚至可達90%以上。

四、主要問題：

東部華僑城大峽谷和茶溪谷一日游門票網絡售價在270元-290元。根據近來中國社科院發布的全國5A景區門票價格數據來看，目前我國5A景區門票價格在200元左右。

從東部華僑城的產品構成和經營模式來看，東部華僑城實質是屬于主題旅游地產類綜合體。對于這類項目，獨特的文化主題是為景區提供源源不斷收益的基礎。

東部華僑城雖有大峽谷,茶溪谷、云海谷等主題景區,但分散、碎片式的主題設置理念難以強化東部華僑城的整體旅游形象。

天麓地產的收入占整個主題公園盈利的絕大部分。高品質住宅地產的打造雖然可以在短時間內獲得高額的經濟回報，但地產項目的開發是有限度的。 

2014年東部華僑城全年實現營業收入 96,985 萬元，凈利潤-46,828 萬元，主要就是受到國家宏觀政策調控及房地產下行的影響。

綜合近年來華僑城集團在全國布局產品的發展戰略來看，主題文化類產品所占比重占據著更加重要的地位。

東部華僑城在未來的發展中，也需綜合各類資源要素的優勢，重新調整旅游與地產兩大產品的布局比重，充分發揮在資源及文化產品方面的優勢，加強旅游與地產之間的良性互動。

（部分內容來源：《A級旅游景區提升規劃與管理指南》）