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各位早上好，今天的題目是旅游度假產業未來，互聯網+與+互聯網，我理解互聯網+就是一對多，達到全覆蓋，+互聯網是多對一，達到一個全營銷，互聯網+和+互聯網再相加，一個是工具層面，一個是思維層面。

今天我想說的話題主要不是這個，度假這個產業在中國還是一個比較年輕的產業，我更關注的是現象。如果沒有好的產品，你無論是互聯網+還是+互聯網都加不動。

我今天的題目叫做度假酒店三題，因為這個題目很大，度假本身來說是一種新型的生活方式。我研究度假已經20年了，1990年我在國家旅游局工作，就把世界上主要的度假地都考察了一遍。那個時候的目的是想使中國的旅游產品更加豐富一些，也看到的國際上的一個主要的旅游的潮流，可是從1991年批復建設12個國家旅游度假區基本都沒有成功，基本上都是從房地產起步，從高爾夫球場開始，曲曲折折，包括三亞的亞龍灣，亞龍灣批復之后第一批資金拿到北海炒房地產，當時一是趕上了泡沫經濟，二是度假市場部成熟，三是缺乏經驗，當然也不能說這個事是白干的，好處是第一是倡導的休閑度假，第二是明確了開發范圍，第三是奠定了基礎。我今天想講的第一個問題膨脹需求與替代的供給。

首先是膨脹的需求，2014年中國國內旅游人次36.5億，人均出行2.7次，花費3.25萬億元，另外出境人次1.14億，花費1萬億元，其中度假花費6000億，工業化中后期，中等收入國家，休閑度假成為剛性需求，迅速膨脹。嚴格地說這是一種大眾化的現象。

這里要看一個消費的變化，基本上消費四個階段，第一個階段是吃穿用，第二個階段住行游，第三階段文體美，第四階段是多新奇，各種方法豐富多彩。全球消費，中國對于世界的旅游購買力，全值消費，追求價值的旅游者，旅游者的價值。全程消費，全域消費，全家消費。

供給的替代。中國的觀光旅游資源豐富，數量眾多，世界堪稱一流。而中國的休閑度假則不然，城市休閑空間嚴重短缺，度假產品嚴重不足，首先體現在資源不足，中國的海岸線18000公里，6000多個島嶼，但是真正做濱海度假旅游的不超過10個地方，最后全國集中起來只剩了海南，海南房地產開發過度，東部開發過剩，形成了這樣的局面。湖泊度假污染嚴重，很難開展，再就是山地度假開始發展，萬達搞了很多個國際度假區。

鄉村度假成為主體，城市度假開始探索，這是現在度假供給的一個基本的狀況。這樣的話，由于度假產品嚴重不足，就形成了兩個溢出，一個是向海外溢出，一個是向景區溢出，造成了一個誤區，大家覺得景區很好做，因為景區好像永遠火爆，這個判斷是非常錯誤的，嚴格地說，現在是用200多個景區的狀況替代了2萬個景區的狀況，這是典型的以偏概全，市場分工，一方面是大眾休閑，一方面是中高端度假。

旅游地產與度假地產。先說一個強勢房地產，房地產15年時間，房地產集團成為中國最強勢的集團之一，誰說中國人沒有創造，房地產創造的花樣最多。剛剛外面看廣告，還是這種感覺，國際上度假項目就是項目，產品就是產品，中國不然，什么事基本都加一個地產，一個博物館就是博物館，要說文化地產，一個商貿就是商貿，我們要說商業地產，乃至旅游地產，度假地產，最基本是以前面作為一個引子，最主要在于地產。地方政府先做旅游再做地產，地產商的對策，旅游可以賠，最終在地產上賺，比如度假地產，以地產為主，以度假為輔，可以作出什么好產品。

一開始說旅游地產，一開始說我就是反對的，什么是旅游房地產，為滿足旅游需求而開發的房地產，因旅游需求而拉動的房地產，因旅游時尚而符號化的房地產，坐落于旅游景區的房地產，概念太籠統，什么都可以裝，學理不準備，流動需求與固定供給。

從旅游的角度來說，是以住宿功能為中心，全面體現旅游六高速，房地產的角度是定居、商居、旅居和閑居，在商街范圍內沒有旅游地產的說法，這顯然又是中國創造。

度假地產，以度假為主體，以地產為承載基礎，是以度假為主還是以地產為主，核心在于度假產品，在中國的語境之內又成為房地產的一種類型，導向成為問題，膠東半島正在自食其果，其他地方步其后塵。一個萬達模式，從城市綜合體到度假區，當然萬達模式本質上還是房地產開發區，可是這些年有一個紅樹林模式，就在三亞，這是追求純粹的度假產品，因為開發商原來有做過房地產，后來做紅樹林的時候把這一點搞明白了，紅樹林項目政府皮規劃的時候可以配套25%的度假投資，但是一平米都不做，業主比客人還難侍候，所以亞龍灣的紅樹林基本上達到了各類酒店的一流水平，第二個紅樹林也開業了，第三個紅樹林也開展了。只有突出自身的文化優勢，謀求未來的發展格局，這樣的格局是符合國際規范的，是可以達到國際水準的。

度假地產的特點，綜合性、復合型、組合性、創新性、無限性。從客人來說有四個方面的花費，時間、精力，體力和金錢，這四個花費如何組合，原來強化度假地產和旅游地產是開發商一次性賣房子，一次性掙錢，政府一次性收入，之后沒有了，整個市場缺少消費，所以在2005年的時候，三亞市的市長跟我說過，看起來這個地產不能搞，三亞一年只有這么一個多月，才有人來，剩下的是一個空城，這個城市這么發展，他提出多做度假酒店，控制地產，海南有這個變化，這些年更加突出。開發商和政府相互地博弈，博弈之間也在變化。

產品與品質

大地產時代的旅游運作，剛才我聽了一個新的概念，叫做后地產時代的運作，要挖掘存量資產的深度價值，重新整合資源。

應該說地產商的進入給旅游發展注入了新的血液，產生了重要作用。一是巨額資金注入，這些年大型的旅游項目基本上都是地產商開發的或者是參與開發的，使旅游開發從億元級上升到十億元級到百億元級。創造了新的商業模式，形成了房地產模式語傳統模式的結合。

產品、產品，只有產品，從房地產角度來說，度假地產已經是一種細化類型。但是從旅游角度來看并不清楚，根本是對應什么樣的需求，建設什么樣的產品，達到什么樣的品質，全世界做度假都是追求產品，追求品質，但是也有特例，比如澳大利亞黃金海岸，這是日本人為主開發和消費的，所以形成了大規模的房地產模式，到了黃金海岸，我覺得可惜啊，這邊好的海岸，海濱資源，現在成為一個城鎮，這種狀況在中國都很難容忍，但是日本人這樣做了，也變成了中國的開發商心目中的樣板。

所以我的看法，我們要細化度假產品的類型。

度假區，范圍大、設施全，度假是一種復合性的產品。城市旅游綜合體，以城市綜合體為開關，深化到城市休閑綜合體，延伸到鄉村旅游綜合體，海外的一個典型就是樂天模式，中國的典型就是萬達廣場的模式，這是滿足白領和年輕人。還有是城市中央休閑區，典型就是北京什剎海等等。

六古開發，古城、古鎮，古村，古街區，古道和古關，資源稀缺，前三類開發密度大。度假產品，以度假訴求為主題的房地產項目在度假產品里體現得很充分，異地休閑，停留較長，自由行強，負游率高，家庭方式，持有者多，突然淺山丘最佳。

種類包括很多種，按照規模和方式可以區分成這么多種，區域二線海景房，海濱一線海景房，濱海度假酒店，包括度假公寓，商業中心，娛樂中心，會展中心，海島、景區、青年旅舍、營地和浮動的度假設施。

其中還有一大類叫做產權酒店，在中國已經有2000多家，邊緣性決定了它的復雜性，新型性決定其探索性，多樣性激發創造性，階段性產生混亂性。這個里面涉及到權利變化，權利均衡，與權利保障。截止到今天還有一個優勢，就是銷售旺盛，構建了一個業態，一是旅游新業態，一是房地產新業態，三個問題，承諾，納稅和公共經營，需要四個完善，法規、合同、經營和市場，從產權一開始呼喚是否可以形成法規，這是不可能的。

度假社區，是第二居所，第一生活，在全國的大城市周邊和一些風景比較優美的地方已經普遍產生了，處于鄉村位置，享受城市生活。

重中之重，度假酒店，設計和建設有很多特點，比如反城市、組團式等等，同樣在管理和服務方面也有很多特點，其中一個要求就是豪華少，云南很多度假酒店基本上叫做城市的商務酒店換了一個位置。

共享經濟，互聯網+閑置資源，這是發達國家模式的翻版，我們的模式不同在于新是房子，而不是自住房的度假交換，發達國家基本都是自住房，比如我住四間房拿出兩間給客人。有的是直接交換，我們基本上是新房子進入度假，很多樓盤在開盤的時候綁定了度假，另一方面這是一個產權酒店的變種。

這種模式如何，我現在很難判斷，發達國家的前提是誠信社會，同樣途家模式的前提也是誠信社會，但是誠信是中國最缺乏的資源，所以演變成分權度假、產權酒店，途家模式，變態的產品，是中國式的產品。我知道在一個變種的社會之中產生的一種變態的產品，這種產品顯然是不正常的。

品質、品質還是品質

現在中國人的品質要求逐步提升，而且是一種家速度提升，基本上出過幾次國的人回來對于旅游度假品質要求大幅度提高，基本要求環境好，交通便利，內容豐富，服務效率高，個性化突出，品牌性強，這個品牌性強產生了一種誤導，比如我們所在的這些酒店，這些酒店都是城市商務型酒店的品牌，現在都集中到了三亞，一方面是這些酒店看中了度假酒店管理這樣一個市場，所以它們都成立了度假酒店管理部，另一方面我們迷信這些品牌，嚴格地說這些品牌不是度假的品牌，城市商務酒店搬到這里也是一個變種。

就三亞來說，曾經有一句話，三亞要成為全國人民的度假村，我不贊成，我是三亞省政府的顧問，三亞是富人的天堂，中產的盛宴，窮人的機會，不可能變成全國人民的度假村，這個涉及到消費安全，包括品質安全、財務安全。八項規定之后三亞的消費正常化，這幾年的狀況是在向良性的狀況發展。以前是買單的人不消費，消費的人不買單，價格無限膨脹，但是品質問題仍然突出。

我昨天去吃自助餐，品種好，服務差，基本上找不到服務員，到最后都吃不飽，回到房間，想上微信，wifi20元一小時，這是喜來登的水平。我在微信上發了一個牢騷，被金鑰匙的領導看到了，紛紛找我，需要什么服務，我做課間做到10點多，我想吃一點東西，偌大的餐廳找不到吃宵夜的地方。

我們可以理解，因此海棠灣是一個新開發的區域，商業條件還不成熟，消費環境也不成熟，但是服務如此，這恐怕不能原諒。所以我說的意思是，品質上稍有一點瑕疵，大家就有意見。我知道有一點，它是為了控制成本，所以降低了品質。但是就是砸了企業的牌子，一方面是砸了喜來登的牌子，另一方面是砸了開發商的牌子，所以品質品質最終還是品質。這樣需要研究運營和綜合的分析。

選址和布局，選址各安其位，布局各定其位，最重要的是要保障大眾需求，從運營方式來說，有多種多樣的運營模式，我就不一一說的，我其中說一個什么觀點，不能否定高端，我們“八項規定”也好，反四風也好，否定的是官場的泡沫型消費，但是不能把所有的高端否定，如果否定了高端度假沒有辦法發展。

我們在這里要倡導高端，但是高端不等于奢華，高端追求的是個性、舒適、方便、快捷，包括文化，達到這些才稱得上高端，這個會形成一個復雜的結構體系，底線是行業不虧損，嚴格地說中國的星級酒店，去年全行業1.3萬家，虧損總額59億，相比而言度假酒店的盈利狀況好一些，但是紅樹林的這種模式基本上是盈利的，紅樹林的三個項目總投資140億，這個不是小項目，但是它追求的就是這樣，三亞灣的紅樹林4500間客房，72家餐廳，全天量美食應有盡有，62個小功能電影廳，充分發揮它的優勢。

我最后說幾句話，第一是十閑，從容人生，第二是十養，品質生活，今天不養生，明天就養病。十玩，快樂經濟，今天不會玩，明天就寂寞，中國是最不會玩的民族，從來把游手好閑當做貶義詞，生活的目的不就是游手好閑嗎，美國人就是一個最積極的玩的民族，所以最新的玩的項目都是從美國產生的，最好的玩的項目也在美國普及，我們中國人的創造力，在十閑十養十玩發展一下，來謀求新的生活。