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大旅游、大發展、景區開發大潮，讓億萬資金進入這個看似一本萬利的市場，時間的推移卻讓越來越多的投資人感覺到力不從心，原本并不單純的景區開發建設，卻因為房地產市場與金融市場的跌宕，只能變得單純。

大資金的投入和其它產業的效益不理想，導致投資人急于在景區上快速尋求到資金回報，這也就是很多景區“死劫”的前因。景區“生死劫”，生也投資人，死也投資人。

一、政府主導下的優質資源

在國內，好的旅游資源都在政府的手里，政府為經營主體的景區發展也成為了一種常態化現象。本來因為政府所處的高度，高于企業思維，并有著優勢資源整合的特殊能力，景區的發展應該一路高歌，但現實卻是問題重重。

多部門管理，管理主體混亂；一心謀政績，處處形象工程；外行指導內行，實時拍腦門決策；大事小事，開會討論，一會半個月；個個規劃高大上，實際運作落地難。

好的資源+好的運營=優質的市場回報。本來優質的資源在政府手里，讓政府主導是件好事，但實際卻不是那么理想，破此“生死劫”必須由市場導入管理模式，迎合市場、創造市場、引導市場（漫漫征途不知政府何時能夠走出去）。

二、跨界轉行 自欺欺人

房地產、礦產等快速掘金行業的低迷，使得很多老板跨界轉行，投資旅游業，尋找出路。這些老板的進入，讓景區發展迎來了一個遍地開花的高峰期，無所謂資源，有塊地皮就能建景區，建了景區就等著賺錢了（哈哈，現實擊碎了無數老板的夢）。

這些跨界投資人，有的是被當地政府畫個“大餅”給忽悠了，資金進入后發現問題，因為大資金投入導致難以脫身，越陷越深，政府看到了業績，投資人卻看不到了方向；有的是自我感覺良好，主動進入市場開發景區，全程采用一把手決策制，往往是理想很豐滿，現實很骨感。

這兩類人有一個共同點就是缺少對行業的認知，缺少實質性的調研論證，很多投資人把到處走走，挨個景區看看，同質性型景區參觀作為市場考察、項目論證的基礎。

這類考察論證的方式，讓國內景區建設演變成了一場景區項目的遷移運動，景區的“外衣”各式各樣，五花八門，一進去后才發現，長得都一樣。

建設浪潮過后，就是死亡浪潮來襲。每個景區投資人，都認為自己的景區產品非常完美，信心滿滿，但到了市場檢驗的時刻，一個個卻再也笑不出來，更可悲的是大部分投資人連這個“死劫”的起因都不知道，一味地強調運營問題、營銷不力等表象問題，從而忽略產品本身的問題。

大部分景區在發展過程中遇到問題，很少有人會考慮景區產品問題，因為那樣就是挑戰投資人的戰略決策，否認、推翻自己，這是任何一個投資人都很難做到的，將錯就錯，一切向錢看，讓大部分景區陷入到一個惡性循環的怪圈。

每一個景區都有專屬于自己的地理環境、區位環境、市場環境、資源環境，沒有兩個景區是完全一樣的，所以復制性的景區建設模式只能保證項目的復制，卻很難保證運營成功的復制，復制性開發建設在當前的景區建設中已經成為常態，但正是這類常態，讓景區虧損、夭折成為了常態。

難道是無復制不景區？景區需要創新，需要屬于自己的旅游項目，創新型的景區建設，會讓景區未來發展煥發生機。

三、景區困局的新生之路

目前國內景區發展如火如荼，但真正盈利的卻寥寥無幾，景區進入運營期往往是問題不斷，這也導致了各類景區咨詢機構、托管機構層出不窮，這里不乏實力派團隊，特別是南方景區。

在面對各類景區問題難以解決時，采用外包托管的經營模式，讓所謂的專業團隊進駐，改善景區經營現狀，但最終完美收官的也是屈指可數，因為大部分的托管團隊到位后，真正的決策權還是在投資人手里，針對景區運營和營銷的服務提升只能是治標不治本。

面對景區各類問題時，我們首先不能直接針對景區本身，對于病因要尋根問源，有的景區問題是出現在運營管理，市場營銷上，這類問題比較容易解決。但大多數的景區問題不是出在景區上，而是出在人上，出在投資人身上。這類病因，也是最難治的。

景區要發展，在建設初期就應該明確景區旅游吸引核，在旅游吸引核的理解上，投資人則是見解不一，在這個環節景區的病因就種下了。如果是沒有旅游吸引核概念的景區投資人，那這個景區幾乎可以確診為絕癥了。

在進行景區修復的過程中，第一個不是看產品而是看投資人、決策人。通過交流了解投資人的總體思路和景區未來發展方向，。

在這個過程中就可以對景區的問題有一個大概的診斷，如果投資人是容易采納意見，接受新思想的人，那景區的提升修復就可以進一步推進；如果投資人是固執己見，以己為尊的人，那對于這個景區的下一步工作，就可以直接放棄了，因為結果是可以預知的。

景區要發展，就要展現自己，模仿永遠無法超越。當景區面對各類問題時，切不可頭疼醫頭，腳痛醫腳，要學會靜心思考發現問題。

景區的發展是長久的，切不可為了短期利益急切冒進，這樣不僅難以解決景區困局，還會將景區帶到絕境。要想做活景區，就要學會放棄短期效益，因為景區本身就是一個長期效益的項目，長期效益的短期化無非就是自掘墳墓。

做活景區就要明確吸引核、鎖定吸引核，給市場一個埋單的理由，如果旅游吸引核是動態的，那就能保證景區的長久發展了，跟隨市場、創造市場、引導市場。把脈景區，先治人，再治項目。

四、遍地“專家” 專家難求

目前旅游圈內遍地“專家”，但專家難求。隨便在圈內找個人出來都能侃侃而談兩小時，但真正讓其執行落地，就不知所措了。

因景區真正的發展也就是近幾年的事，所以人才儲備不足，更多的“專業人士”也都是跨領域進入，如做城市規劃的、歷史文化研究的、旅游專業教授學者等各類人士組建成了現在的景區專家陣營。這些人大都是理論學者，深入景區一線，在實戰中成長起來的專家學者寥寥無幾。

景區要發展就要有一個好的掌舵人，正所謂千兵易得，一將難求。目前景區市場，魚龍混雜，各色專家因利益驅動，向景區靠攏，這就讓景區投資人不知如何辨別真偽了，遍地“專家”，專家難求的局面也就衍生了。提問題的人很多、提解決方案的很少、能夠將解決方案落地的人就更少了。

只會提問題的人是偽專家；能夠提出解決方案的是理論專家；能夠落地解決方案的是實戰專家。

我們當前接觸最多的是偽專家，信服并認可的是理論專家，真正需求的是實戰專家，然而真正的實戰專家往往深耕于某些景區多年，有著可觀的薪酬，穩定的工作狀態，如果沒有某些特殊因素驅使很難導致其另尋新主。

還有一部分實戰專家自主創業，打造自己的團隊，這也就導致了目前景區高級管理市場進入了人才奇缺，一將難求的窘境。好的掌舵人是景區未來發展的核心與靈魂，人才的缺失也是景區發展的一道“生死劫”。

五、景區的被文化之路

企業的文化是一種習慣，也可以說是一把手的習慣；景區的文化則是一種底蘊與渲染，深深根植于景區，無需雕飾。有人說景區文化是景區發展的生命線，所以每一個景區在規劃開發初期都會為景區進行文化定位，但大部分景區在這個過程中都是被文化了，可以理解為被一把手的想法給文化了。

為了一個文化主線，大動土木搞建設，牽強附會編故事，生搬硬套上項目，最終發現是為了文化而文化，把景區弄的不倫不類，關鍵是市場不買賬，這類被文化的景區在目前的景區發展浪潮中也是比比皆是。

景區文化是一種本土文化、快樂文化，需要的是被發現、被渲染，而不是被賦予、被打造。景區的文化是景區發展的生命線，是正確的，但景區被文化就好比無根之樹、無源之水很難長久。

六、大投入高產出的景區開發誤區

很多投資人都認為景區投入越大，建設越好，未來市場就會越好，但往往事與愿違。其實市場很簡單，只需要你給它一個亮點一個理由，它就可以埋單。

大資金投入，無疑把景區打造成了一個重資產項目，這對于投資人和運營團隊都會在無形中帶來巨大的壓力，不利于景區的長遠發展。

旅游本身是一個動態性強，發展多變的產業 ，一切都在跟隨時代的發展，市場的喜好快速變遷，今天可能愛不釋手，明天就可能拋之腦后，在這樣的時代潮流下，景區的重資產運營對于景區而言，無非是一個致命的打擊。

在當前的大環境下，擁有優質的景區資源，要比擁有一個建設完善的景區更有優勢。市場只需要一個埋單的理由，那我們只需要在景區的原有基礎上，不斷推出新的埋單理由，迎合市場就足夠了。

一個景區只需要保證擁有完善的基礎設施，切勿大資金投入，特別是大規模固定資產投入，如果景區一旦出現問題，這些都會成為投資人和經營者的負擔。

景區的開發不一定要以燒錢為支撐，有可能一個涂鴉、一面旗幟、一個背景音樂都可能帶來意想不到的市場反應，景區的開發過程，要根據市場的反應，自身所處環境而靈活多變，切不可刻板守舊。

旅游市場是多變的，就要有與之對應的旅游產品打造模式，固守大投入高產出的思想模式，在現代景區發展過程中，很可能會加速景區項目敗北的步伐。

景區發展的“生死劫

景區發展的“生死劫”，是投資人決策失誤、缺少市場認知、理想化建設推進、本位思想指導全局。也是復制化建設，千城一景,也是人才匱乏，服務松散。

市場的浪潮不會給任何一個景區再來一次的機會，景區要想長久的活下去，要么擁有獨一無二的旅游資源，要么打造獨一無二的旅游經典。

景區是一個長線項目，越大規模的投資，相對應的也是越漫長的成本回收期，回收期越長，風險也就越大。很多景區在運營過程中游客爆棚，但如果考慮到投資成本均攤和運營成本支出，很多景區仍然處于虧損狀態，這也是目前很多景區風光背后的故事。

輕資產運營對于一個景區長遠的發展而言，也是一條必由之路，特別是針對私企投資人（政府的投資就不多加評判了）。景區的輕資產運營就是在保證完善的基礎設施基礎上，利用景區自身資源優勢、市場環境優勢等外界條件，打造景區亮點，迎合市場，做到借勢開發。

要做到借勢開發，有一個必備的前提就是需要一個優秀的掌舵人，此人不僅要了解景區自身所處大環境，還要對旅游市場有足夠的把控力，因勢利導的創新力。

景區發展的好壞追其根源，不是景區產品而是人，景區的“生死劫”也是人，是投資人和決策人的格局、思想深度、專業素養。景區的發展可以理解為“因人生、因人死”。