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服務式青年長租公寓，為青年人群提供長租的居住空間和居住服務，一般以品牌化、連鎖化、標準化的模式運營，相比傳統的模式會有更好的租房體驗。

1. 行業發展的背景原因這類青年公寓的發展，是時代大背景使然。

其一，消費升級大背景。2011年，中國人均GDP突破5000美元，按國際經驗，消費升級加速、體驗消費時代來臨，居住體驗當然也該升級了。

其二，年輕一代新需求。2012年，90年生的人22歲，大學畢業，進入租房狀態，85后則畢業幾年，有了穩定的居住需求，但他們往往在大城市買不起房也不愿背負買房的壓力。85后、90后在優越環境長大，追求良好生活品質，現有的糟糕的租房體驗，顯然不能滿足他們。

其三，房產市場大趨勢。以2014年為明顯的分水嶺，房地產黃金時代結束，白銀時代開啟，由創造增量、開發，轉向盤活存量、運營，更多存量房產投向租賃市場。對公寓運營企業來講，是供應增加促進其發展，對房地產開發商、購房者等物業持有者，則促使其對公寓運營企業有更強烈的需求。

2.青年長租公寓的運營方式

青年長租公寓發展過程中，主要呈現的是兩種形態：集中式和分散式。集中式就是拿下整棟樓，然后對房間進行統一裝修，配備統一的服務，就好比是長租版的如家。分散式就是在小區里分散拿下一套套房源，對房間進行裝修裝配后，以公寓品牌對外出租，其中又有兩種形態，一種是整租，租進來是兩居，租出去就是整套兩居，一種是合租，租進來是三居，租出去是三四間房（一般把客廳再隔出一間來），目前合租是青年公寓市場的主力形態。

服務式青年長租公寓，常見的狀態是：統一標準配備家具家電，公共區域保潔，及時上門維修服務。大部分公寓提供定期的免費入室保潔，積極組織租客交流活動。集中式公寓的單間提供了個人私密居住空間，而有娛樂、健身與社交作用的公共空間逐漸成為集中式公寓的標配。分散式合租公寓則強調合租人的身份認證與篩選，并控制合租人數。

對于業主來講，公寓運營企業的好處是包攬了裝修、招租、租后管理的繁瑣事務，優秀的公寓運營企業能給業主帶來穩定可觀的租金回報。

1. 萌芽期：2010年—2012年服務式青年公寓的興起可以追溯到2010年左右。更早些時候，市場上存在以高端市場為主的服務式長租公寓，雅詩閣、輝盛、優帕克等是其中的代表。后來出現面向青年人群的中端或中低端定位的服務式長租公寓，起始于2010年的魔方公寓是其中的早期代表。

在2010年至2012年間，未來域、自如、青客、優客逸家、You+、上海青年匯、協縱、新派等青年長租公寓品牌出現，從時間軸上來講，他們是服務式青年長租公寓領域的第一梯隊企業，相比后來的企業，他們以更敏銳的嗅覺看到了這個領域的機會并落地啟動業務。

2. 起步期：2013年—2014年2013年起，服務式青年長租公寓開始得到資本市場的關注。

這年初，優客逸家獲得了源度創投300萬元天使，青客獲得紐信創投400多萬天使，同年九月，優客逸家獲得了君聯資本400萬美元A輪，青客獲得了達晨4000萬元A輪。

當年，新派獲得賽富1.6億元總投資（含購買物業），魔方獲得華平3000萬美元投資。一方面是市場自然發展的結果（中國從來不缺聰明人，會陸續有更多人發現新機會），另一方面是示范效應和融資消息的刺激，2014年，更多青年長租公寓品牌涌現。

拿著投資誕生的蘑菇公寓、做投行發現機會投身創業的上海寓見、借助酒店資源殺入公寓的漢庭城家公寓與鉑濤窩趣公寓還有布丁漫果公寓、在房屋托管經驗基礎上新開業務板塊的杭州蝸居，還有互聯網從業人員轉投公寓的小螺趣租、可遇等等眾多新生品牌。2014年青年長租公寓領域的投資也是格外火熱。

分散式公寓品牌中，蘑菇公寓在年初獲得IDG和平安創投2000萬元投資而成立，年末繼續獲得海通開元領投的2500萬美元；上海寓見當年內陸續獲得險峰華興、聯創策源的種子、天使，并于年底獲得順為500萬美元A輪；優客逸家獲得經緯領投的2200萬美元B輪。

集中式公寓品牌中：未來域獲得中君泰投資的數千萬元A輪；協縱獲得同信證券投資的數千萬元；上海青年匯獲得某上市公司領投的數千萬元A輪；You+獲得順為領投的近億元A輪。

3. 起跑期：2015年 

1）營銷事件催熱行業整個青年長租公寓領域被強力催熱的時間節點，定格在2014年11月26日晚。 

拿到雷軍旗下順為投資的You+青年社區，以“小米公寓”的形象，發起了營銷攻勢，一夜之間，微信朋友圈被兩篇采訪You+的文章刷屏，在雷軍的名人效應之下，房地產相關從業者、創業者、投資人、財經媒體，眼球紛紛被吸引過來。雖然青年長租公寓缺失符合大勢，但這次營銷活動無疑點了一把火，把這個新興行業推倒風口。

隨后，原來在觀望的，加快了步伐，原本沒有關注的，開始了關注，而一些已經在行業內的從業者，則因環境的變化而主動或被動調整了節奏。當然，雖說時間催熱，但背后根本原因還是大勢所趨。

2）多種力量加入陣營2014年下半年到2015年，幾個方面的參與者有了新動作。

其一，房地產開發商介入公寓。動作最多介入最深的當屬萬科，萬科運城米公寓、萬科驛紛紛落地，而世茂、花樣年、綠城、保利等等開發商也在頻繁與公寓行業深度探討合作方案。一種輕度的合作模式是，新開發小區銷售時，引入公寓運營企業為個人業主做資產管理，這種合作已經較多開展，更深度的合作模式則正在嘗試。 

其二，房地產中介類機構參與到公寓行業。前面提到杭州盛世管家啟動新業務蝸居公寓，規模小一些的還有武漢世紀宏圖啟動芒果公寓，規模大的有我愛我家7月發布的相寓品牌，攜25萬間原房屋托管房源參與公寓業務。上市公司世聯行也是中介類機構的代表，其于7月先發布兩則公告，投資4000萬控股上海晟曜行公寓，投資1500萬入股深圳微家公寓。

其三，酒店系加快布局。漢庭公寓第一家店在2015年春節前基本完工。鉑濤的窩趣公寓在2015年初動工裝修第一家直營店，并在5月開始公開招募加盟商。 其他來自金融、互聯網甚至二房東背景的公寓創業項目啟動，有的獲得了投資。除了上面提到的小螺趣租、可遇，還有水滴公寓、微家公寓、函數公寓等等。

3）投資參與多元化 在投資方面，和2014年以A輪投資為主不同，2015年開始呈現出多元化。

在投資額度上，一方面，領先企業開始獲得較大規模的新一輪融資，5月青客獲得3000萬美元B輪融資，另有兩個公寓品牌的B輪在完成中，并且基本可以確定的是年內還將有更大規模的投資完成；另一方面，較多初創企業獲得相對小額的投資，武漢可遇公寓融資1000萬，北京函數公寓獲得天使投資，深圳微家公寓獲得世聯行1500萬投資，重慶某公寓獲得百萬級天使投資，北京兩家公寓正在運作不超過千萬元的融資。

在股權融資方式上，除了傳統的天使、VC、PE融資外，股權眾籌融資方式也開始采用。

5月水滴公寓完成近三千萬的眾籌，并通過中證眾籌平臺走正規流程。 在投資主體上，出現的新情況是，逐步有一些房地產開發商參股投資公寓企業或具體項目，除了高調宣傳的時代地產參股You+，還有稍早對公寓及上下游初創企業天使投資的四川德商地產，另有一些全國性的和區域性的房地產開發商在緊密接觸公寓企業，洽談入股合作。

1.企業規模

房間數是衡量公寓行業企業規模的一個最重要指標。目前整體來說，分散式公寓企業的房間數大幅高于集中式公寓企業，這是拿房難易程度和裝修工期長短決定的，分散式房源供應充足、談判簡單，每套房裝修工期可以縮短到半個月左右，集中式樓棟供應有限、談判周期長，每棟公寓裝修工期三個月至半年。

目前體量最大的是自如，已有超過10萬間房，主要是分散式，集中式的自如寓近1000間。其次是青客，現已接近2萬間規模，基本是分散式，有少量幾棟集中式。房間數量在5000間以上的品牌是分散式的優客逸家、集中式的魔方等。

2014年房間數達1000間以上的已經可以視為行業非常領先的企業，而現在1000間以上房源的青年長租公寓品牌數量已經進入兩位數。我愛我家若將旗下托管房屋全部改造為相寓公寓，最大品牌體量數據將被刷新為25萬間。

2. 業態演化

分散式公寓嘗試集中化。部分分散式公寓早期缺乏經驗，沒有做管理半徑的規劃，在較廣的區域鋪開業務，在體驗到管理難度之后，加上集中式公寓高效率管理的示范效應，這些分散式公寓逐步集中化運作，在每個小區適當多拿房源，覆蓋區域的推進穩步擴展，從而在內部管理上提高人房比，在租客社區的形成上也更有利。一些分散式公寓品牌還開始探討建立類似集中式公寓的公共區域的可行性。

集中式公寓傾向社區化。部分集中式公寓企業意識到，在基礎能力具備的前提下，如果資金供應跟得上，周邊人群需求量足夠，做100間房的公寓和300間房甚至500間、上千間，從物業談判到開業，所花費的精力和時間是相差不大的，至少遠不是和房間數成比例的。

而體量較大之后，公共區域間均攤銷成本更低，間均管理成本更低，線下社區更易形成，增值服務的盈利機會更多。因此，特別在一線城市，部分集中式公寓開始擴大體量、拿下樓群，社區化的傾向開始出現。

公寓開始和聯合辦公結合。You+算是公寓里最早做這個結合的，推出創業社區產品，樓上是You+公寓，樓下是創業辦公。

協縱坂田園區公寓樓下開辟了幾百平米的聯合辦公區域；未來域提出V-Life+V-Work概念，在上海一個新店中規劃1000平聯合辦公空間；武漢芒果公寓園區規劃中有一棟商業樓的一部分將用于聯合辦公。

而7月剛發布的消息，魔方公寓與Founder創業社區打造首個門到門低碳生活辦公空間，在上海交大店的1-2層提供近500個創業工位，提出的概念是早晨推開家門下樓就是辦公室，告別早高峰，低碳上班路。大洋彼岸WeWork配套公寓WeLive落地的消息似乎在和國內呼應。

3. 上下游發展

青年長租公寓行業的產業鏈非常長，獲取房源，裝修，招租，租后服務，每一個大環節又由很多個小環節和實物“部件”組成，因而行業的發展逐步帶動著上下游的發展。

首先是產業鏈上的金融服務。僅交租金這個小環節上，就促進了多種業務的發展。

1）租房消費貸。銀行信用卡部門、消費金融公司，開始越來越大力的推廣個人租房消費信貸，租客通過這個服務，可以將一年房租按月支付，不用再承受季付壓力，而品牌公寓則能一次性提前收回一年的租金，用于投資新房間的裝修，品牌公寓能提供一層擔保，且有能力應對違約退房，及時招租延續租金收入，是這些金融機構的最佳合作伙伴；相關平臺推出此類服務，京東白條，首站就是和自如合作的自如白條，借助品牌公寓運營方的體系優化風控。

2）房租保理融資。品牌公寓運營方，可以憑自己簽到的租客長租協議，把未來一年的應收租金，通過融資提前收回。

3）房東租金年付融資。通過融資運作，房東可以一次收到一年的租金，但品牌公寓運營方卻可以按月付租給融資提供方。

其他環節上的金融服務還有：供應鏈金融服務，家居家電甚至裝修主材采購的應付帳款，可以通過保理融資或融資租賃，延遲付款或分期付款，向公寓行業推廣的最多的就是海爾電器的融資租賃；裝修貸，向個人房東提供裝修貸是銀行較為成熟的業務，而今逐步開始出現能向公寓運營商提供裝修貸的渠道，一米地產眾籌平臺就在嘗試向這個方向發力。

然后是行業的IT支持。九豬網在努力完善他的公寓管理平臺，住哲在試圖推出他的公寓PMS系統，還有一些正在努力在長租領域耕耘的創業IT公司。

接著是一些“部件”的供應商。互聯網門鎖火河、去呼呼等正在進入一間間公寓；科逸之類的整體衛浴品牌正接受漸多的公寓行業訂單，更具性價比優勢的做外貿衛浴訂單的企業都開始參與挖掘國內公寓這個領域的未來機會；連針對長租公寓特點的床墊產品都開始嘗試向行業內推廣。

此外，未來公寓房源總量增加，空置期待租房源絕對數量到達一定量級，則為公寓提供獲客支持的平臺會有更大市場機會，目前58上海租房頻道就開辟了品質公寓專區，專門展示青客、蘑菇等品牌公寓房源。

之前創業平臺窩牛租房試圖為品牌公寓導客，雖然未能成功，但若青年長租公寓市場繼續發展，同一時點可租房源量大，此類平臺也是有發展機會的。當然，由于長租公寓招租頻次低，不如短租公寓或日租酒店預訂平臺的市場規模大，商業模式上需要做一些創新。

1. 輕資產化

2014年之前，青年長租公寓作為一個新業態，大家都處于摸索期，也是學門道、練基本功的階段。這個階段，普遍采用的經營模式是，先包租，再投資裝修，然后出租。

包租承擔空置期租金成本壓力，更大頭的則是裝修的大量資金投入，若出現裝修超預算、工期延遲、招租不順，則企業承擔很大的現金流壓力和經營虧損風險。

受限于資金量及風險承受能力，各公寓品牌早期的房間數量拓展緩慢。其后幾家公寓陸續獲得風險投資，開始加快房源拓展，但他們同樣很快發現，借助有限的股權融資，即使再加上較多的債權性質金融工具的使用，資金相對于自身對拓展速度的期望，仍然太不夠。

在這個過程中，一些企業提早主動開始，一些則被動開始，嘗試一些更加輕資產的模式，目前探索出來的主要是托管和加盟。

托管，即上游持有房源（業主自持或上游房東包租），委托公寓品牌運營管理。具體的操作模式可以有很多種變化，上游出資裝修但是否負責裝修施工，上游是否出資裝配家具家電等可移動資產，上游獲得租金回報的方式是固定租金、保底+浮動租金還是浮動租金分成。

一般來講，公寓運營方會對裝修設計完全掌控或具有較強的建議權，對租后服務則做完全掌控。托管的推行，主要取決于公寓運營方的品牌影響力和運營實力。目前優客逸家借助其在成都的絕對品牌地位，在托管模式上進行了較為深度的實踐。

加盟，即加盟商出資，甚至自帶房源，公寓運營方輸出自己的品牌及運營體系。加盟模式的推行需要極強的品牌影響力，扎實的運營實力，同時還需要有加盟體系管理經驗。鉑濤旗下的窩趣公寓品牌自創立起就以加盟為主要模式，借助鉑濤品牌優勢，目前已簽下多家加盟商。

作為新興業態，起步階段的重資產化，是積累經驗、建立標準、樹立品牌的過程，而隨著行業發展，則必然會輕資產化，可以預想，基于產品與服務標準化、運營體系成熟化，除了托管與加盟，未來還將有更高級的輕資產化的模式，比如平臺化，比如眾包化。

2. 金融化

面向剛需人群的青年長租公寓，最大的財務特點就是招租期過后非常穩定的現金流，因這一特性，它是資產證券化產品的優異資產源。同時，租客的分散，租金的小額，因租住需求期間長和需求的剛性導致的低違約率，這些特點又是非常符合金融產品風控標準的，容易獲得金融機構的支持。

給租客提供消費信貸，公寓企業可以提前收到未來房租，改善現金流，或加速新房源拓展；給個人房東提供裝修貸，公寓企業可以不卷入自有資金投資裝修的重資產經營；把大體量物業業主的未來租金收益做成資產證券化金融產品，讓大業主提前回籠資金，能增加獲取物業時的談判籌碼。

除了債權性質金融手段的使用，還可以采用股權性質的金融手段。近期品牌連鎖酒店的互聯網股權眾籌陸續出現多個成功案例，青年長租公寓可以在單店項目（或某一批房間）層面開展股權眾籌，由眾籌投資人完成部分甚至全部出資。

所有這些金融手段的采用，都將改善青年長租公寓運營企業的財務模型，并可能引起運營模式的變化。金融工具的充分應用，將會是青年長租公寓運營企業的必修課，公寓企業的長足發展必然需要金融化。

3. 盈利后向化

服務式青年公寓的基礎業務就是公寓房間租賃，基礎收益來自于租賃收益，不管是包租模式的租入租出價差，還是托管、加盟模式的收益分成，都是從收到的租客租金這個盤子里分食。

隨著市場的充分競爭，這種收益必然會逐步減少。就像房屋銀行，早年吃差價、加吃房東給的空置期，很賺錢，到現在價差不到5%，空置期越來越短，利潤越來越薄。在未來服務式青年長租公寓充分競爭后，從租客租金里刨食的日子會越來越難過。

那么，賺錢還有什么招呢？向后看。

一個方向，是從房子這一端向后看。手握大量房源，這些房子上有什么賺錢的點？比如二手房交易，房東要賣房，租著他房子的公寓企業有機會第一時間知道，有交易帶看的便利條件，有獨特的優勢來做成這個交易的中介方。從房子這一端看，基于資產管理開展業務是一種盈利模式。

另一個方向，是從房客這一端向后看。坐擁百萬租客，這些人有什么需求？

通過服務建立的品牌信任，通過租客社區運營建立的深度信賴，基于對租客需求的近距離把握，可以精選優秀的生活服務提供商，線上線下結合，為租客提供租房之外的更多生活服務，并從中獲得收益。

比如，公寓品牌經過嚴選后向全體租客推薦一種白領健康食品或健康枕頭，發起團購，因為租客對公寓品牌的信任，以及就近實物展示與配送的便利、收付款的便利甚至公寓品牌提供消費金融的支持等優勢，由于租客群體的同質性和一定程度的需求共性，最終可能取得不錯的團購訂單量，公寓品牌也從中獲利。從房客這一端看，打造生活服務平臺是另一種更具想像空間的盈利模式。

理論上，口碑傳播之下，資產管理業務還可以延伸到所管理的房源之外，生活服務也可以覆蓋到所服務的租客之外。另外，還會有其他衍生業務方向，比如You+的創業社區內，房客以創業者為主，房客端的后向化業務，出現了創業投資業務，7月的消息是You+入駐成都高新區并成立了成都優家股權投資基金。

兩種盈利模式對資源體系的要求不一樣，資產管理方向，需要很強的房地產業務鏈條上的相關資源，比如自如，和鏈家的體系對接，就能很好的開展資產管理業務；生活服務平臺，需要團隊具備社群運營和互聯網生活服務平臺運營兩個方面的基因，目前還不能說哪一家已經在兩個方面同時非常突出，但資本市場特別是VC機構對這個方向顯然更加抱有期望。

從2013-2014年VC投資為主，到2015年投資多元化，青年長租公寓領域整體來看，投資會繼續多元化，預計會出現以下趨勢：

1）VC投資漸減，至2016年下半年明顯降溫。2014年獲得投資的企業，屆時已進入并購階段或準備進入PE、登陸資本市場的階段，2015年獲得小額投資的，多數屆時會進入并購階段，少數會放緩速度發展，只有極少黑馬能繼續獲得下一輪VC投資。

2）并購在2015年下半年漸漸開始，2016年下半年達到高峰，至2017年下半年漸緩。兩類企業最易被并購，第一類起步相對早一些，經過三四年的發展，遇到自身難以突破的瓶頸（金融資源不足，運營模式落后，擴張之后管理失控，盈利模式升級不順等），發展放緩，獲得VC投資的會面臨投資方回報壓力，靠自有資金發展的會看不到市場競爭優勢，這時會主動或被動的卷入并購交易中；第二類起點比較低，起步比較晚，還沒來得及壯大，發現第一梯隊已經難以望其項背，與其在夾縫中發展，不如并入一個大體系。

3）PE投資及登陸資本市場在2016年下半年開始漸多。少數幾家體量較大的公寓企業，逐一進入PE投資階段，開始籌備上市。而數量更多的企業，主要是擁有一定財務規模，在行業內屬于中等規模的集中式公寓，會選擇掛牌新三板（假設新三板如主流預期，會健康發展而不是出現嚴重逆轉）

未來不同類型的青年長租公寓企業會選擇適合自身的資本市場，大體可以這樣來看：

1）新三板，適合中等體量，財務指標較為健康的企業，可能會以集中式為主。但因為新三板對科技類企業比A股要更加接納，所以，財務狀況一般，但O2O生活服務平臺等創新業務較為突出的企業也有機會掛牌并獲得不錯的市值。新三板掛牌企業的數量有望超過個位數。

2）A股，適合體量大，財務指標好的企業。租賃業務本身盈利，資產管理業務創造利潤增量，此類企業可能會是A股上市的主力。但即使注冊制推行，行業內的A股上市企業數量也應會是很少的個位數。

3）港股，適合體量中等以上，財務指標好的企業，港股對地產概念股的態度比A股要歡迎得多，做好租賃業務，進入資產管理業務，持有物業甚至開發物業，這類企業的最好選擇是港股。

4）美股，對科技類企業有更友好的估值，更重視增長而不看重短期財務指標，所以，快速拓展房間數量，建設強大的O2O生活服務平臺，平臺用戶數和營收規模快速提升，這類企業將有機會獲得美股青睞，這類企業會是以分散式為主。當然，如果把時間放長一點來看，未來的A股也很有可能會給這類企業一個不錯的舞臺。

六、待解決的問題

從青年人群生活方式的變化、房地產市場的趨勢來看，參考人口流動走勢，可以對服務式青年長租公寓的未來做這樣的展望。

1）剛性需求長期存在且規模持續擴大。由于生活理念的改變，青年人在大城市的租房意愿會一代強于一代，租房多于買房，而且對居住體驗的要求會持續提升，未來中端定位的服務式青年長租公寓會取代普通出租房，成為市場主流。

2）青年長租公寓的房源供應會更充足。一方面，個人投資客不再持有毛坯房等待升值后轉賣，會有更多存量房和新購投資房被用于出租；另一方面，由于房子銷售疲軟，開發商被迫逐步增加用于出租的房子的建造。

3）青年長租公寓的行業生命周期足夠長，空間足夠大。大城市的人口凈流入持續增長，參照中國和美國日本的情況，資源向大城市聚集的馬太效應未來恐難于消除，這些青年的租房剛需將支撐青年長租公寓業務規模的長期持續。而基于長租形成的社群，基于社群產生的創新商業模式，更將使公寓從業企業擁有持續創新與成長的空間，這是青年長租公寓與興盛十年漸轉衰落的、面向日租客的經濟型酒店一個根本性的區別，后者是房間運營，而前者可以是人的連接、社群運營。

也許對于從業者而言，這是一個可以為之長期努力的事業。