午夜免费电影-中文字幕丰满乱孑伦无码专区-久久久久久亚洲精品无码-国产精品天天狠天天看

全面評(píng)估，不分前提輕易認(rèn)為酒店虧損為異常是不科學(xué)的。本文論及酒店經(jīng)營(yíng)虧損和財(cái)務(wù)虧損兩種虧損情況，一定時(shí)期內(nèi)，兩種虧損都是合理的。（趙煥焱工作軌跡：從傳遞知識(shí)到創(chuàng)造知識(shí)，從知識(shí)到智識(shí)，化智識(shí)為方法。

照片為趙煥焱在三亞考察酒店

內(nèi)容包括：中國(guó)酒店投資的多種目的；酒店的六層皮；酒店的三大經(jīng)營(yíng)；酒店投資成本構(gòu)成；酒店經(jīng)營(yíng)成本構(gòu)成；與利潤(rùn)有關(guān)的指標(biāo)；酒店的兩種虧損；重置價(jià)和折舊對(duì)酒店利潤(rùn)的影響；與利潤(rùn)有關(guān)的數(shù)據(jù)指標(biāo)。

參考數(shù)據(jù)：美國(guó)整體酒店業(yè)2009年的RevPAR為53.53美元，毛利率為34.0%。美國(guó)豪華酒店的每年現(xiàn)金凈回報(bào)通常在3%至4%之間，與30年房屋貸款利率相似。

一、多維度評(píng)估的原因

全球最理想的投資是金融、房地產(chǎn)、稀有資源三大類，酒店業(yè)包含了金融、房地產(chǎn)兩大類的優(yōu)點(diǎn)。酒店業(yè)的現(xiàn)金流確保，不存在超市、賣場(chǎng)等應(yīng)收賬款、多角債務(wù)問(wèn)題，客戶付賬是即時(shí)進(jìn)行的，酒店投資還可以在全盤財(cái)務(wù)上發(fā)揮重要作用。個(gè)別獨(dú)立知識(shí)產(chǎn)權(quán)的酒店品牌甚至成為稀缺資源，因此而包攬了理想投資的所有三大類。

中國(guó)酒店投資目的往往是多元的，中國(guó)酒店投資的目的包括：地方政府要求開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商需要品牌酒店提升地塊價(jià)值，等等。因?yàn)槟壳爸袊?guó)沒(méi)有酒店投資的進(jìn)入門檻，因此酒店投資供大于求成為必然，相比較，日本通過(guò)調(diào)節(jié)增加酒店的接待能力達(dá)到供求關(guān)系平衡；美國(guó)酒店協(xié)會(huì)運(yùn)用政治影響力來(lái)壓縮新客房的供應(yīng)。

中國(guó)酒店基本要被剝五層皮，其中少數(shù)酒店還有第六層皮，可憐的酒店充當(dāng)了太多的功能。酒店的第一層皮是招商的彩禮，以表皮獲取地皮，因?yàn)轫?xiàng)目計(jì)劃中有酒店而拿到地皮；酒店第二層皮是抵稅的神器，酒店巨額投資抵充了可觀的所得稅；酒店第三層皮是品牌溢價(jià)，高大上的酒店品牌提升整個(gè)地塊價(jià)值；酒店第四層皮是抵稅第二春，酒店開(kāi)業(yè)后的折舊、攤銷進(jìn)一步抵充所得稅；酒店第五層皮是對(duì)酒店本身投資回報(bào)的要求，酒店已經(jīng)被剝了四層皮的事實(shí)已經(jīng)被忽視，現(xiàn)在冷酷無(wú)情地要求酒店自身的投資回報(bào)；酒店的第六層皮是品牌輸出，建立獨(dú)立知識(shí)產(chǎn)權(quán)的酒店品牌，對(duì)外全權(quán)管理或特許經(jīng)營(yíng)，繼而上市，以后的發(fā)展就看修煉的程度，前途無(wú)量，不可估量。如果酒店出讓，雖然剝皮權(quán)利喪失，但也最后一次剝了酒店的皮。

中國(guó)酒店業(yè)承擔(dān)了業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、資本經(jīng)營(yíng)三大經(jīng)營(yíng)，業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)看凈利潤(rùn)率，資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)看交易時(shí)候重置價(jià)的實(shí)現(xiàn)，資本經(jīng)營(yíng)看品牌輕資產(chǎn)運(yùn)作。在中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格上升的情況下，業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)下降成為必然，因?yàn)橛匈Y產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的上升相抵；資本經(jīng)營(yíng)主要方式是股票上市與產(chǎn)業(yè)信托。不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)左右中國(guó)酒店業(yè)的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況，因此租賃經(jīng)營(yíng)也非常困難，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)價(jià)格的上升決定了租賃成本的上升。

酒店投資成本細(xì)分中，建筑物成本與物業(yè)價(jià)格有關(guān)、非建筑物成本與檔次有關(guān)、軟成本與專業(yè)程度和文化特色有關(guān)、土地成本與地段價(jià)格有關(guān)。

趙煥焱提供酒店建造各項(xiàng)成本構(gòu)成參考模型：室內(nèi)裝飾45%、機(jī)電設(shè)備20%、土建15%、各階段咨詢顧問(wèn)及軟件10%、園林景觀5%、其他5%（不包括財(cái)務(wù)成本）（僅供參考，不同類型的酒店因類型而異）。

趙煥焱提供酒店經(jīng)營(yíng)各項(xiàng)成本構(gòu)成參考模型：人工30%；折舊11%；維修5%；能耗14%；物耗8%；凈利潤(rùn)2.5%；管理費(fèi)8%；還本付息、攤費(fèi)、其他13.5%；稅收8%（其中營(yíng)業(yè)稅5%，城市維護(hù)建設(shè)稅為營(yíng)業(yè)稅的7%，地方教育附加費(fèi)為營(yíng)業(yè)稅的3%）（僅供參考，不同類型的酒店因類型而異）。

酒店稅費(fèi)近20種，其他包括企業(yè)所得稅、印花稅、車船使用稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、義務(wù)植樹(shù)統(tǒng)籌費(fèi)、綠化費(fèi)、公共場(chǎng)所空氣質(zhì)量檢測(cè)費(fèi)、垃圾處理費(fèi)、殘疾人安置費(fèi)等。

二、與利潤(rùn)有關(guān)的指標(biāo)

（一）我們經(jīng)常使用的指標(biāo)包括：

1、毛利潤(rùn)=營(yíng)業(yè)收入-（人工、能耗、低值易耗、洗滌、維修、銷售費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅等經(jīng)營(yíng)成本）。

2、毛利潤(rùn)率=毛利潤(rùn)/營(yíng)業(yè)收入。

3、凈利潤(rùn)=毛利潤(rùn)-（利息、折舊、攤銷、所得稅、管理費(fèi)、許可證費(fèi)、特許經(jīng)營(yíng)費(fèi)、物業(yè)租金、資本重置金、房產(chǎn)稅、物業(yè)稅、建筑保險(xiǎn)、公眾責(zé)任險(xiǎn)、非員工保險(xiǎn)、設(shè)備租賃、利息支出等非經(jīng)營(yíng)費(fèi)用）。酒店稅費(fèi)近20種，其他包括企業(yè)所得稅、印花稅、車船使用稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、義務(wù)植樹(shù)統(tǒng)籌費(fèi)、綠化費(fèi)、公共場(chǎng)所空氣質(zhì)量檢測(cè)費(fèi)、垃圾處理費(fèi)、殘疾人安置費(fèi)等。

4、凈利潤(rùn)率=凈利潤(rùn)/營(yíng)業(yè)收入。

5、資本化率=凈利潤(rùn)/投入資本。

國(guó)內(nèi)外各酒店集團(tuán)旗下輕資產(chǎn)的全權(quán)委托和特許經(jīng)營(yíng)酒店的營(yíng)業(yè)收入是不能并表的。

（二）美國(guó)上市公司財(cái)務(wù)使用的指標(biāo)包括：

1、毛利潤(rùn)=營(yíng)業(yè)收入-營(yíng)業(yè)成本。

2、毛利潤(rùn)率=毛利潤(rùn)/營(yíng)業(yè)收入。

3、運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)=毛利潤(rùn)-（銷售費(fèi)用+行政費(fèi)用+研發(fā)費(fèi)用+折舊攤銷+利息）。

4、營(yíng)運(yùn)利潤(rùn)率=營(yíng)運(yùn)利潤(rùn)/營(yíng)業(yè)收入。

5、凈利潤(rùn)=運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)+、-（非運(yùn)營(yíng)利息+資產(chǎn)出售+其他收益+稅收+少數(shù)權(quán)益+附屬公司權(quán)益+特別項(xiàng)目+會(huì)計(jì)變更+已終止運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)+非經(jīng)常項(xiàng)目）。

6、凈利潤(rùn)率=凈利潤(rùn)/營(yíng)業(yè)收入。

國(guó)內(nèi)外各酒店集團(tuán)旗下輕資產(chǎn)的全權(quán)委托和特許經(jīng)營(yíng)酒店的營(yíng)業(yè)收入是不能并表的。

三、酒店的兩種虧損

酒店虧損包括經(jīng)營(yíng)虧損和財(cái)務(wù)虧損，經(jīng)營(yíng)虧損就是毛利潤(rùn)（營(yíng)業(yè)收入剔除人工、能耗、物耗等）為負(fù)，財(cái)務(wù)虧損是凈利潤(rùn)（毛利潤(rùn)剔除還本付息、折舊、攤費(fèi)等）為負(fù)。

新開(kāi)業(yè)酒店第一年經(jīng)營(yíng)虧損是正常的，因?yàn)闃?shù)立酒店知名度、落實(shí)客戶市場(chǎng)等等都沒(méi)有條件完成。

酒店開(kāi)業(yè)后6年甚至更多時(shí)間財(cái)務(wù)虧損是正常的，酒店作為商業(yè)地產(chǎn)有40年的經(jīng)營(yíng)時(shí)間，酒店的黃金收獲期是開(kāi)業(yè)后6至20年。酒店投資必須有必要的良性基礎(chǔ)，包括酒店的股本金占30%至60%以避免還本付息壓力過(guò)大、土地成本占總投資的30%至40%以避免投資成本過(guò)高。

四、重置價(jià)和折舊對(duì)酒店利潤(rùn)的影響

資產(chǎn)重估之物業(yè)公平值收益與利潤(rùn)有關(guān)。例如2015年3月11日，萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)展有限公司公告，2014年虧損約為1.76億港元，比較2013年盈利1.91億港元。減少主要是由于2014年錄得投資物業(yè)估值虧損凈額約1.21億港元，而2013年則錄得估值收益凈額約9310萬(wàn)港元，而集團(tuán)投資物業(yè)的公允價(jià)值減少主要由于福州商業(yè)中心區(qū)的商用物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇所致。

香港自2005年1月開(kāi)始實(shí)施的新會(huì)計(jì)制度規(guī)定，公司須每年按市值重估旗下投資物業(yè)的價(jià)值，重估后的市值差額作為盈利或虧損反映，直接影響公司盈利。如香格里拉2013年上半年未計(jì)算投資物業(yè)公平值收益前盈利2570萬(wàn)美元、下降66%，計(jì)入后凈利潤(rùn)2.15億元、同比上升8.49%。

國(guó)內(nèi)房屋建筑物采用重置成本法的具體評(píng)估值＝重置全價(jià)×成新率；重置全價(jià)=建筑安裝工程綜合造價(jià)+前期費(fèi)用及其他費(fèi)用+資金成本+利潤(rùn)+銷售費(fèi)用；成新率=打分法確定的成新率×60%+年限法確定的成新率×40%。機(jī)器設(shè)備采用重置成本法評(píng)估價(jià)值 = 重置全價(jià)×綜合成新率。

我們經(jīng)常在酒店交易的資產(chǎn)評(píng)估及上市公司財(cái)報(bào)中看到遞延所得稅資產(chǎn)、遞延所得稅負(fù)債。如企業(yè)按照10年提折舊、但是稅法要求按照20年提折舊，企業(yè)多提的部分是遞延所得稅資產(chǎn)；反之則是遞延所得稅負(fù)債。企業(yè)提折舊的程度與實(shí)繳所得稅額有關(guān)，企業(yè)多提折舊致使稅前利潤(rùn)減少?gòu)亩鴾p少了所得稅。 

五、與利潤(rùn)有關(guān)的數(shù)據(jù)指標(biāo)

判斷行業(yè)利潤(rùn)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是酒店的日常經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)。中國(guó)已經(jīng)有若干專業(yè)雜志開(kāi)辟《趙煥焱數(shù)據(jù)》專欄，趙煥焱數(shù)據(jù)的原則是數(shù)據(jù)的五看五不看和數(shù)據(jù)的五個(gè)階段。

1、數(shù)據(jù)的五看五不看

（1）一看同比不看環(huán)比，因?yàn)榫频杲?jīng)營(yíng)有淡季旺季之分，淡季、旺季之間的環(huán)比毫無(wú)意義；

（2）二看季度同比不看月度同比，例如2015年春節(jié)2月19日，2014年春節(jié)1月31日，2013年春節(jié)2月10日，春節(jié)前10天酒店經(jīng)營(yíng)慘淡，月度同比沒(méi)有可比性；

（3）三看分檔次的數(shù)據(jù)不看混合的數(shù)據(jù)，把房?jī)r(jià)2000多元和200多元平均是不合理的；

（4）四看全體統(tǒng)計(jì)不看抽樣統(tǒng)計(jì)，抽樣調(diào)查一般都不提供樣本數(shù)量，抽樣調(diào)查的樣本數(shù)少或單一會(huì)形成失真；

（5）五看每間可供房收入（RevPAR），不看平均房?jī)r(jià)和平均出租率分開(kāi)的比較，因?yàn)?000元房?jī)r(jià)會(huì)有20%的出租率，90%的出租率會(huì)有200元的房?jī)r(jià)。

2、數(shù)據(jù)的五個(gè)階段

是每間可供房收入、營(yíng)業(yè)收入、毛利潤(rùn)率、凈利潤(rùn)率、資本化率。

（1）關(guān)鍵經(jīng)營(yíng)指標(biāo)每間可供房收入（RevPAR，等于平均房?jī)r(jià)乘以平均出租率，具有同口徑持續(xù)可比性）。美國(guó)賓州大學(xué)喬-W-奧尼爾教授1999年至2002年期間考察千余家美國(guó)飯店后根據(jù)數(shù)據(jù)庫(kù)用回歸分析法得出預(yù)算的數(shù)學(xué)模型，引入中國(guó)后成為營(yíng)收水平、投資回報(bào)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，以單個(gè)客房每天的收入作分子，其資產(chǎn)價(jià)值為分母，在分子為1的情況下，分母分別為經(jīng)濟(jì)型720、中檔規(guī)模634、全套服務(wù)948；全套服務(wù)中供餐飲910、不供餐飲1003。現(xiàn)在我國(guó)絕大部分酒店做不到這個(gè)千分之一，筆者2003年對(duì)照上海若干酒店是符合甚至超過(guò)的，上海五星級(jí)酒店的RevPAR 在2006年甚至超過(guò)新加坡和香港地區(qū)。

（2）營(yíng)業(yè)收入是在客房收入的基礎(chǔ)上增加餐飲等其他酒店收入。

（3）毛利潤(rùn)率在文章開(kāi)頭已經(jīng)說(shuō)明，這里不再重復(fù)。

（4）凈利潤(rùn)率在文章開(kāi)頭已經(jīng)說(shuō)明，這里不再重復(fù)。

（5）酒店投資可行性評(píng)估和酒店交易都涉及資本化率，資本化率即投資回報(bào)率，酒店評(píng)估值等于凈利潤(rùn)除以資本化率。

3、凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率

酒店投資可行性評(píng)估和酒店交易又都涉及到凈現(xiàn)值（NPV，Net PresentValue）和內(nèi)部收益率（IRR，Inner rateof return)。

（1）凈現(xiàn)值（NPV，Net Present Value）通俗說(shuō)是未來(lái)的錢按一定的折現(xiàn)率換算成現(xiàn)在值多少，是將一個(gè)投資項(xiàng)目存續(xù)期各年發(fā)生的凈現(xiàn)金流量（=現(xiàn)金收入-現(xiàn)金支出）按折現(xiàn)率折合成現(xiàn)在的金額，再減去原始投資額按折現(xiàn)率折合成的現(xiàn)在的金額，得出的差額。例如現(xiàn)有1元錢、折現(xiàn)率10%，則1年后的1.1元就相當(dāng)于現(xiàn)在的1元、2年后的1.21元相當(dāng)于現(xiàn)在的1元。

（2）內(nèi)部回報(bào)率（IRR，Inner rate of return)，又稱內(nèi)部收益率，是指項(xiàng)目投資實(shí)際可望達(dá)到的收益率。內(nèi)部回報(bào)率實(shí)質(zhì)上是能使項(xiàng)目的凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率是資金流入現(xiàn)值總額與資金流出現(xiàn)值總額相等、凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率是一項(xiàng)投資可望達(dá)到的報(bào)酬率，是能使投資項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。就是在考慮了時(shí)間價(jià)值的情況下，使一項(xiàng)投資在未來(lái)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量現(xiàn)值剛好等于投資成本時(shí)的收益率，計(jì)算內(nèi)部收益率的前提本來(lái)就是使凈現(xiàn)值等于零。如果不使用電子計(jì)算機(jī)，內(nèi)部收益率要用計(jì)算的一般方法是逐次測(cè)試法，以若干個(gè)折現(xiàn)率進(jìn)行試算，直至找到凈現(xiàn)值等于零或接近于零的那個(gè)折現(xiàn)率。在計(jì)算凈現(xiàn)值的基礎(chǔ)上，如果凈現(xiàn)值是正值，就要采用這個(gè)凈現(xiàn)值計(jì)算中更高的折現(xiàn)率來(lái)測(cè)算，直到測(cè)算的凈現(xiàn)值正值近于零。再繼續(xù)提高折現(xiàn)率，直到測(cè)算出一個(gè)凈現(xiàn)值為負(fù)值。如果負(fù)值過(guò)大，就降低折現(xiàn)率后再測(cè)算到接近于零的負(fù)值。根據(jù)接近于零的相鄰正負(fù)兩個(gè)凈現(xiàn)值的折現(xiàn)率，用線性插值法求得內(nèi)部收益率。內(nèi)部收益率越高說(shuō)明投入的成本相對(duì)地少，但獲得的收益卻相對(duì)地多。內(nèi)部回報(bào)率法的優(yōu)點(diǎn)是能夠把項(xiàng)目壽命期內(nèi)的收益與其投資總額聯(lián)系起來(lái)，指出這個(gè)項(xiàng)目的收益率，便于將它同行業(yè)基準(zhǔn)投資收益率對(duì)比，確定這個(gè)項(xiàng)目是否值得建設(shè)。使用借款進(jìn)行建設(shè)，在借款條件（主要是利率）還不很明確時(shí)，內(nèi)部收益率法可以避開(kāi)借款條件，先求得內(nèi)部收益率，作為可以接受借款利率的高限。但內(nèi)部收益率表現(xiàn)的是比率，不是絕對(duì)值，一個(gè)內(nèi)部收益率較低的方案，可能由于其規(guī)模較大而有較大的凈現(xiàn)值，因而更值得建設(shè)。所以在各個(gè)方案選比時(shí)，必須將內(nèi)部收益率與凈現(xiàn)值結(jié)合起來(lái)考慮。

＊本文作者：趙煥焱，華美酒店顧問(wèn)有限公司首席知識(shí)管理專家，上海社會(huì)科學(xué)院旅游研究中心特約研究員，執(zhí)惠旅游專家作者。