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隨著經濟下行壓力加大，中央政府不再支持地方政府搞土地財政，過去地方政府靠圈地，再把地高價賣給開發商的發展模式行不通了。大規模的效率低下的面子工程難以為繼，地方政府的積極性受到壓抑，老百姓購買需求同時也不斷下降。房地產商似乎快要被時代邊緣化了，他們該怎么辦？

一、房地產商為何需要轉型？

1.住宅地產走到盡頭

三四線城市的住宅房地產過剩，主要是因為中國的行政體制以集權為主，導致了城市之間的虹吸效應非常大，省級城市的人在北上廣買房子，地級城市和縣級城市的人在省級城市買房子，越往上走，城市的各種優勢資源越集中，這樣就造成了三四線城市的住宅房地產嚴重過剩。而歐美國家則以地方自治為主，城市之間的發展模式具有差異化的原始吸引力，因而人們都愿意回老家買房子。

過去，城市開發區、城市新區的投資帶來了嚴重泡沫，基本上每個城市都有新區，60%以上的城市新區是失敗的，沒有產業支撐，也就沒有產業工人，所以就沒有居住的需求。所以，根本上來看，住宅過剩的問題是產業培育的問題。各地政府只想著賣房子，不想著培育產業。很多地方政府，包括房地產企業的路徑依賴嚴重，尚未形成服務業主導城鎮的普遍共識，因而缺乏對服務業的培養，也并不知道怎樣用服務業驅動城鎮化。

所以，總的來看，產業支撐缺乏和大城市的虹吸效應共同造成了住宅房地產過剩問題。

2.商業地產被電商搶了飯碗

房地產商的第二個痛點是商業地產過剩。萬達模式遍地開花的景象已經日趨衰微，商業地產遭遇電商挑戰，越來越多的人習慣在網上買東西，通過物流配送來實現O2O的商業交易。這種大時代背景下，傳統商業地產越來越難以生存，無論是商業地產開發者，還是租賃經營者都面臨困境。萬達的很多店面關閉、裁員，這是一個非常明顯的信號。

3.轉型旅游，正當其時

由于住宅地產和商業地產都嚴重過剩，我們就發現一個現象，很多房地產中小企業開始尋找出路。然而在目前的大環境下，制造業遇冷，農業投資管制嚴格，相比之下，旅游投資則相對自由，而且初期利潤和長遠利潤都比較可觀。因此，房地產企業轉型旅游是一個較好的出路。

據世界旅游業理事會測算，2014年我國旅游業直接、間接創造GDP占全國總量的9.4％；國家信息中心課題組測算達10.2％。而汽車制造業、銀行業占GDP總量分別為5.7％、9.0％，很明顯，旅游業是遙遙領先的。

在旅游投資增速方面，今年上半年，全國實際完成旅游投資同比增長28％，比第三產業投資增速高16個百分點，比全國固定資產投資速度高17個百分點。

可見，房地產轉型旅游，正當其時。

二、房地產商怎樣轉型旅游？

1.回歸本質

旅游是一個涉及面很廣的行業，包括出行前通過OTA進行信息收集、旅游吸引物及旅游裝備等一系列支持系統。涵蓋全面的旅游產業鏈與土地開發也有著緊密聯系。

在投資旅游過程中，很多開發商選擇景區特許經營權或者自己開發新景區的方式來介入旅游業。

景區主要是旅游服務和旅游度假產品這兩部分。想要做好旅游投資，就需要在產品和服務這兩塊加強學習。過去地產商依靠拿地、畫圖紙、蓋房子、賣房子的一套體系來賺錢，擁有壟斷優勢，或者說官商配合的優勢，賺錢比較容易，沒有地產商認認真真做旅游產品。地產和旅游結合得比較好的企業屈指可數。而如陜文投、華僑城、首旅等，這些具備旅游性質的企業，大多是在景區旁蓋住宅、賣住宅，依靠地產來彌補旅游賺錢慢、賺錢少的缺陷?，F在住宅賣不動了，這種以旅游吸引物提高住宅房地產身價的路徑已經不再是未來大趨勢，我們亟需改變這樣的模式。

對于地產商進入景區，最重要的就是回歸本質，真心實意做產品?？偟膩碚f，中國旅游產品需求很大，供給側不足，或者說結構性錯配。目前來看，傳統觀光業所占比重依舊較大，基本依賴自然遺產資源、歷史文化遺產資源或者干凈的空氣、水等環境資源，觀光產品開發較早，但基本處在原始狀態。在這樣嚴峻的轉折時刻，我們必須回歸本質去思考，什么才是游客選擇旅游產品的根本出發點。

其實，房地產企業投資旅游，最根本的問題是要通過度假產品來創造生活方式。這一點是過去大多數旅游投資者沒有認真思考的問題。所以，我們未來一定要思考如何在一個目的地通過旅游度假產品來同時解決住和住以外的一切問題。

旅游產品包括很多方面，吃、住、行、游、購、娛。住的方面，吃的方面，玩的方面，購物的方面，出行的便捷性方面，比如現在流行的汽車租賃公司，游客從機場出來后，自己租車，享受一系列的自駕游服務。反正，就是一句話，讓游客在一個地方舒舒服服呆著，享受所需的一切服務。過去很多開發商習慣開發觀光產品，對度假產品理解不深，未來必須在這方面認真思考并付諸行動。

2.從制造到創造

現在很多地產商都去各個地方拿景區，但是景區本身在觀光方面沒有很強競爭力，拿下來后，發現游客不多，或者游客消費水平有限。這就是典型的觀光路徑依賴，那么，未來需要思考如何在觀光基礎上開發綜合產品體系。比如，一些靠近大城市的地方，雖然沒有很好的觀光資源，但是可以通過人為的設計創意和服務提升來形成競爭力。

如何創造一個度假產品，這是一個很綜合的問題。總的來說就是把單一的觀光產品向著觀光+度假的方向轉變。比如在一個成熟的度假景區酒店，在游客住下來以后，外部所需的餐飲、娛樂服務都可以去投資，住下來之后所需的一切服務都可以開發。所以，即使是一個比較成熟的旅游景區，也可以開發出更多新的產品。那對于簡單開發的初級產品，則具備更大的提升開發空間。

3.從旅游房地產化到房地產旅游化

過去三亞、西雙版納的旅游房地產化現象非常嚴重，大家都去造房子、賣房子、買房子，但是買了房子后做什么呢？現在需要倒過來想，房地產要旅游化，誰要把這個問題想清楚，那就是一個很大的商機。

如何做好房地產的旅游化？還是要從產品特性出發，游客到了一個景區或者目的地之后，要研究游客的一切需求，如果有市場沒有滿足的需求，那就是藍海。比如，現在很多人買了房子后不住，這樣一方面浪費了公共資源，另一方面，對自己來說也不劃算。這樣的閑置就給房地產旅游化提供了機會，途家就抓住了這個機會，把閑置的房子集中起來，交由一個目的地營銷公司或者分時度假運營平臺，讓其他人去住。這樣一來，房主個人可以獲得收益，幫助出租的運營平臺也獲得了傭金。當然，還有更多的房地產旅游化的路徑，這需要大家共同去創造。

4.“旅游+”、“互聯網+”助力轉型

房地產投資旅游，現在還強調一個概念：“旅游+”。旅游不是一個孤立的概念，我們需要對現有資源進行創新，創造機會挖掘游客的潛在沖動性消費欲望，使其買單。比如在鄉村旅游中開發有機食品、農產品。再比如，在一些自然保護區或者生態環境保護較為嚴格的地區套用“旅游+”的概念，使自然保護區附近鄉村變成鄉村度假目的地等，創造綜合利用的機會。這些無一不說明，通過“旅游+”、“互聯網+”來實現房地產向旅游的轉型是一個利好可行的方式。

三、房地產轉型旅游面臨的問題？

1.產權問題

第一個問題，資本進入旅游后，要面臨產權問題，中國大部分景區的土地是集體所有制，雖然很多景區是國家級，但土地并非國有，是集體所有。這樣一來，就必須跟農民打交道。過去的模式是把農民遷走，單獨搞一個景區，這樣就避免了扯皮問題。但現在農民都覺醒了，很難一次性遷走，中國農民問題很復雜，因此，房地產轉型旅游投資，必須學會跟農民打交道。

最近流行給農民增權、確權，土地是農民的，但農民缺少知識、資本，農民在從農業轉向第三產業的過程中，缺少知識和資本支持，我們不能因此忽略農民的發展權利。理論上來講，農民與投資者要共同發展。正常社會的發展規律中，一方被剝奪、另一方一味占有的發展都是不可持續的，我們需要尋找一種雙方都能夠接受的合作模式。

2.土地改革問題

第二個問題是土地改革問題，可以說，中國的很多法律是滯后于社會發展現實的。這就需要我們呼吁頂層設計的改革，比如土地管理法，現有的土地管理法強調一戶一宅制度，這是很有問題的。很多傳統古村落的房子又有文化底蘊又有觀賞性，其生態價值、文化價值、經濟價值、歷史價值都很高，如果按照一戶一宅制度，為了節約土地，這些古村落就會很容易面臨被拆除的危險，那樣我們的傳統文化也跟著消失了。尤其是住建部推行的拆舊建新，就更加要不得。所以，房地產轉型旅游過程中，要面對法律更新的問題。

當然，中國的物權法、土地承包法也需要更新，這些法律對農民發展造成一定限制，農民的人身自由、遷徙自由、用土地抵押貸款自由都受到一定影響。這需要從頂層設計方面來進行改變，賦予農民處置自己宅基地、承包地的權力。讓農民的宅基地可以參與融資貸款，也可以與城市投資者合股，還可以進行銷售流轉。

這些法律問題的改革是緩慢的，但是人們已經意識到了這一點。鄉村城市化的進程中，很多人需要遷往城市，大量的村落住宅的閑置，一方面造成資源浪費，另一方面容易造成房屋倒塌，不利于文化保護。那么，最好的解決方法就是讓更多的鄉下人能夠自由遷往城市，讓更多的城市人能夠自由遷到鄉下，這其中，宅基地自由流轉就成為非常關鍵的問題。這個問題解決好了，會讓中國城鎮化進程更加平穩有序。所以，房地產企業轉型做旅游，會遇到一系列法律問題，需要認真研究。

最后要說的是，城市里很多人也渴望回到農村。很多當官的、經商的、搞學問的，在城市里奮斗一生，都希望老了以后在農村有一片土地。如果形成很好的宅基地流轉市場，那么，不僅有利于農民致富，也有利于城市人回鄉，緩解城市居住空間擁擠、交通擁堵的壓力。

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