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今年7月底，鉛筆道曾對Xbed做過一次報道（詳見《融資3千萬 他在商街鬧市建無人酒店 用戶在線訂退他的床 2千間房散落在10城》）。李春田從廣州CBD一間自營無人酒店起步，驗證純互聯(lián)網(wǎng)運營的無人酒店模式。

彼時，Xbed在全國擁有2000間房，單房改造成本在4萬元以內(nèi)，投資回報周期18個月。

現(xiàn)如今，Xbed在全國18座城市擁有5000間客房，單房投入成本在3萬元以內(nèi)，投資回報周期縮短至12個月。數(shù)字背后，李春田做了哪些嘗試和改變？

注: 李春田承諾文中數(shù)據(jù)無誤，為其真實性負責，鉛筆道已備份錄音速記，為內(nèi)容客觀性背書。

戈壁、啟賦聯(lián)合領(lǐng)投

見到蔣濤（戈壁創(chuàng)投管理合伙人）時，李春田還餓著肚子。他下午便如約來到了廣州喜來登酒店，由于蔣乘坐的飛機晚點，李春田一直等到暮色四合。

此前在一些公開場合，李春田和蔣濤曾有過幾面之緣，在他的印象里，蔣是一個學者氣息很濃的人。這次坐下來詳聊后，他卻感受到了后者言語間的犀利。無論是互聯(lián)網(wǎng)酒店的概念，還是Xbed共享人力的運營方式，蔣都能迅速接過話茬，并拋出新的問題。

夜里8點，臨近道別，李春田原本把這次見面當作戈壁創(chuàng)投對Xbed的初步了解。但蔣濤最后卻說：“這一輪，我們決定投了。

事實上，與蔣濤見面時，已有3家投資機構(gòu)開始對Xbed做盡調(diào)。李春田不久前啟動了Pre-A輪融資。“和你（鉛筆道記者）聊完后，我們面臨很大壓力，全國越來越多加盟商想加入，一部分基金也想投進來。”

上一輪的投資方啟賦資本聞風而動，迅速跟進。

最終，李春田決定由戈壁創(chuàng)投和啟賦資本領(lǐng)投，占項投資、施能桐股權(quán)投資跟投，目前已經(jīng)確定5000萬元Pre-A輪融資，后續(xù)還有銀行投資注入。“和銀行的合作，一來背書，二來希望將來為加盟業(yè)主的房屋升級提供貸款支持。”

“之前我們埋頭Xbed系統(tǒng)搭建以及產(chǎn)品打磨，接下來要為規(guī)模化擴張做準備。”談及啟動此次融資的目的，李春田說道。

中介連鎖酒店加盟

Xbed公司樓下的茶館里，每周一、周二都坐滿了人。他們專程搭飛機從全國各地趕來，為了同樣的目的：摸清這種無人酒店的運營方法。

“他們有些帶著自己的酒店資源，有些帶著房屋資源，也有的兩手空空，想成為各城市的代理人。”有時，李春田會和他們坐在一起喝喝茶，聊一下加盟合作的事情。

9月的一天，南昌某大地產(chǎn)商攜手一位傳統(tǒng)酒店行業(yè)的女性老板，來到廣州希望了解Xbed的運作模式。第二天臨走，雙方簽訂了合作協(xié)議。對方甚至在南昌第一高樓設置了Xbed在當?shù)氐陌l(fā)展機構(gòu)。

各方的加盟，使得Xbed的房源從7月底的2000間增長至現(xiàn)在的5000間。李春田稱Xbed的房源經(jīng)歷了從少量自營試點到加盟的發(fā)展階段。

“自營房的初衷是打磨產(chǎn)品，驗證模式。往后，業(yè)主加盟才是我們重點發(fā)展對象，甚至未來，自營房也會分給加盟商打理。”據(jù)介紹，加盟房源主要來自私有業(yè)主、房產(chǎn)中介、地產(chǎn)公司甚至連鎖快捷酒店。

目前，Xbed正大面積地與房產(chǎn)中介合作。“拿房快，成本也能接受。”除此之外，這也使得Xbed能夠篩選出優(yōu)質(zhì)的房源，比如分布在商圈附近的客房。

除去存量物業(yè)，Xbed也會與地產(chǎn)公司等增量物業(yè)合作。

與此同時，李春田還把目光瞄向市場上的快捷連鎖酒店。它們基本處于盈虧平衡點附近，Xbed可以整合優(yōu)勢（比如人力共享和客戶體驗）， 增加酒店利潤。

而打動越來越多加盟商的，則是Xbed運營模式背后，不斷優(yōu)化的成本結(jié)構(gòu)。

12個月收回成本

“我們不是更會省錢，也不是更會討價還價。”李春田坦言，行業(yè)的核心競爭力不取決于拿房能力，而在于運營模式背后的成本優(yōu)化。

在Xbed的體系里，沒有前臺、接待和保安，客戶全程網(wǎng)上實現(xiàn)選、訂、付、開、退、一鍵打掃、一鍵訂餐等跟住宿有關(guān)的所有功能。

同時，業(yè)主通過“藍主人”App管理房間、查看收益，通過“麗家會”App完成清潔查房、維修等業(yè)務。依托業(yè)主助手系統(tǒng)，實現(xiàn)客房房態(tài)管理。整個過程，相比中端酒店，人力成本減少70%，運營成本降低50%。

裝修方面，Xbed省去了大堂、樓梯、管路的費用，裝修成本占總成本15%。“從業(yè)務拿房加盟開始，到審核房屋，再到設計風格家居裝修選擇，以及硬裝監(jiān)理、貸款、財產(chǎn)保險等，我們通過整合服務商，實現(xiàn)了全產(chǎn)品線的閉環(huán)。”

除了從業(yè)務流程上優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)，李春田還從布局上考慮降低成本。

“很多非標住宿企業(yè)主打一線城市，但一線城市運營水平和運營方式相對豐富，競爭激烈，二房東利潤空間不大。”在業(yè)務拓展中，李春田發(fā)現(xiàn)二三線城市的潛力有待挖掘。

以西安、成都等二線城市為例，這些城市長短租比空間大，商業(yè)區(qū)等核心地段短租日租金400元以上，但長租不到2000元的月租就能拿下。“供應量大，客戶的消費需求也非常明顯，而且移動互聯(lián)網(wǎng)很早就已經(jīng)在這些地方普及了。”

通過業(yè)務成本優(yōu)化以及向二三線城市擴展，目前Xbed每間房屋平均改造成本不到3萬，投資回報周期由最初的18個月縮短至12個月。

“但我們的品質(zhì)標準一直沒有降，酒店布草是五星級酒店的標配，電視是樂視的，床墊是慕斯的……”

塑造Xbed品牌

12月6號，Xbed將在廣州舉辦戰(zhàn)略發(fā)布會。除了投資人（如啟賦資本董事長傅哲寬、青松基金董事長劉曉松、正和島基金創(chuàng)始人陳里等）參與外，美國《連線》雜志創(chuàng)始主編凱文凱利也會參與探討共享模式的話題。

李春田將此次發(fā)布會視作打響Xbed品牌的第一站。“我們會把Xbed的模式第一次以官方的角度向市場解讀。”此次發(fā)布會過后，李春田將會把重點放在品牌建設和業(yè)務擴張上，未來一年業(yè)務聚焦在20——25個城市。在他看來，目前Xbed已經(jīng)蓄勢待發(fā)，在18座城市共計簽約5000多套房（其中已經(jīng)投入運營的將近1000套），平均出租率超過80%，每間客房平均租金每晚300元以上。

運營方面，旗下“麗家會”平臺有近3000個服務員，客戶退房后基本一分鐘之內(nèi)便會有人搶單打掃。同時，增加預約單功能，客戶入住房間的同時，即可預約打掃。

產(chǎn)品體驗也將繼續(xù)提升。團隊正在嘗試將第三代智能門鎖投入使用，它可以實現(xiàn)刷臉開門。“即使斷網(wǎng)了，也能通過藍牙開鎖。”目前，Xbed已經(jīng)投入500套門鎖用以測試。

采訪最后，李春田提到，當下非標準住宿領(lǐng)域各自混戰(zhàn)，形成了以途家、Airbnb和Xbed為代表三種不同模式。“主打酒店式體驗的Xbed，運營包容性更強，可以吸納公寓、民宿、酒店的房間，未來會占據(jù)更大的市場容量。”

*本文轉(zhuǎn)載自鉛筆道，點擊鏈接查看原文：《獨家 | 再融5000萬 投入3萬房間變無人酒店 他引18城中介加盟5千間》

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