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醉翁之意不在酒，在乎山水之間也。

昨天我花了1個(gè)多小時(shí)全程仔細(xì)聆聽(tīng)了孫宏斌和賈躍亭的發(fā)布會(huì)，總結(jié)了孫宏斌的四點(diǎn)投資邏輯。志得意滿，自以為理清了融創(chuàng)中國(guó)的投資思路，安心睡了。

但在今天上午，剛剛召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)的孫宏斌和賈躍亭，又接受中金國(guó)際邀請(qǐng)參加了一次投資者問(wèn)答。會(huì)上，孫宏斌再次向投資者闡述了自己“一次性解決問(wèn)題”的投資邏輯。同時(shí)他還首次提到融創(chuàng)自身業(yè)務(wù)與樂(lè)視的結(jié)合，稱(chēng)目前已經(jīng)在開(kāi)展特色小鎮(zhèn)業(yè)務(wù)。

看到這里，我恍然大悟。

仔細(xì)想想，的確有問(wèn)題。孫宏斌在昨天的新聞發(fā)布會(huì)上許下的未來(lái)5~10年企業(yè)高增長(zhǎng)的宏愿：從2000億增長(zhǎng)到8000億，支撐這樣的高增長(zhǎng)的核心打法該是什么？

1、并購(gòu)。孫宏斌稱(chēng)融創(chuàng)過(guò)去一年陸續(xù)接觸了160多個(gè)項(xiàng)目，在并購(gòu)方面已經(jīng)相當(dāng)有經(jīng)驗(yàn)。關(guān)于這一點(diǎn)，我相信。融創(chuàng)去年并購(gòu)了500億項(xiàng)目，按照1倍的銷(xiāo)售溢價(jià)計(jì)算，可獲得500億的增長(zhǎng)市場(chǎng)。但這還不夠。

2、大城市核心地塊拍地。除了收購(gòu)之外，再在大城市高價(jià)拍地。但按照這種打法，誰(shuí)都知道，成本高昂，利潤(rùn)單薄，風(fēng)險(xiǎn)巨大。

3、還有沒(méi)有其他方式？對(duì)的，特色小鎮(zhèn)，這是一個(gè)巨大的潛在增長(zhǎng)點(diǎn)和藍(lán)海市場(chǎng)。這里風(fēng)很大，還有政策扶持，但真正有實(shí)力、有經(jīng)驗(yàn)的競(jìng)爭(zhēng)者寥寥。

而這，就是樂(lè)視的價(jià)值。依靠樂(lè)視產(chǎn)業(yè)資源獲得的土地往往比開(kāi)發(fā)商自行拿地?fù)碛懈偷某杀尽６鴮O宏斌也在當(dāng)天的會(huì)議上稱(chēng)，自己最擔(dān)心的，就是未來(lái)土地價(jià)格偏高給企業(yè)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

我們來(lái)看一個(gè)具體的案例測(cè)算。

在16日的發(fā)布會(huì)上，孫宏斌稱(chēng)，樂(lè)視此前在莫干山區(qū)域獲得政府批復(fù)的10000畝土地，除去工業(yè)和其他項(xiàng)目外，剩余的開(kāi)發(fā)價(jià)值依然很大。

假設(shè)這一項(xiàng)目成立，我們來(lái)進(jìn)行一下簡(jiǎn)單的測(cè)算。這一兩年來(lái)，我一直在江浙地區(qū)做小鎮(zhèn)方面的策劃顧問(wèn)工作。深知這其中的價(jià)值。在浙江莫干山地區(qū)獲得10000畝土地，意味著什么？

按照其中這10000畝地中，有3000畝的居住用地配置來(lái)假設(shè)，按照通常小鎮(zhèn)0.3的容積率進(jìn)行規(guī)劃，就有60萬(wàn)方的住宅面積。

要知道莫干山是中國(guó)獨(dú)一無(wú)二的野奢民宿和精品度假酒店的聚集地。其中以裸心谷為代表的精品酒店，房?jī)r(jià)一般在3000~5000元一晚起，莫干山已經(jīng)成為了中國(guó)最成功的郊野度假目的地。

如此，按照2萬(wàn)元/平米的保守房?jī)r(jià)進(jìn)行計(jì)算，這60萬(wàn)方的住宅貨量就值120億的銷(xiāo)售額。而以樂(lè)視為名義進(jìn)行拿地，有樂(lè)視的產(chǎn)業(yè)支撐做基礎(chǔ)，其成本肯定不會(huì)高。因此，樂(lè)觀估計(jì)，這一個(gè)項(xiàng)目就將給融創(chuàng)帶來(lái)百億級(jí)的收入。

這是其一。

其二，未來(lái)，有了樂(lè)視的產(chǎn)業(yè)和莫干山產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的落成之后，這兩大IP資源將支撐融創(chuàng)在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行特色小鎮(zhèn)的快速?gòu)?fù)制。以我們?cè)诋a(chǎn)業(yè)一線的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目全國(guó)各地政府都在招商，但真正有實(shí)力做產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的企業(yè)鳳毛菱角。有了樂(lè)視產(chǎn)業(yè)集群的加盟，各地方政府一定趨之若鶩。因此，全國(guó)快速布局融創(chuàng)樂(lè)視小鎮(zhèn)，就不在話下。這就新開(kāi)辟了一個(gè)增長(zhǎng)的藍(lán)海。

這種商業(yè)模型并不是憑空猜測(cè)，著名上市公司華誼兄弟目前在全國(guó)布局了10多個(gè)項(xiàng)目的電影產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)就是例證。

以樂(lè)視的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，以融創(chuàng)的高效執(zhí)行力，這種快速布局，將很快成為中國(guó)的下一個(gè)藍(lán)城、下一個(gè)華夏幸福。要知道，同樣作為中國(guó)地產(chǎn)前十強(qiáng)，華夏幸福的打法就是以產(chǎn)業(yè)新城和產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)作為核心，而且其今年的增長(zhǎng)速度位居全國(guó)第一，并且華夏幸福的未來(lái)趨勢(shì)依舊勢(shì)如破竹，前途不可限量。

如此，融創(chuàng)的增長(zhǎng)邏輯就成立了。

我們?cè)賮?lái)看孫宏斌和賈躍亭是如何說(shuō)的：

孫宏斌：在房地產(chǎn)生態(tài)這塊還沒(méi)想好，但是我們?cè)谀玫氐臅r(shí)候，可以結(jié)合。比如我們?cè)诠胬镎f(shuō)的，比如和樂(lè)視的合作，比如做企業(yè)小鎮(zhèn)、汽車(chē)小鎮(zhèn)、樂(lè)視小鎮(zhèn)這些。你知道華誼在中國(guó)做了好幾個(gè)小鎮(zhèn)，樂(lè)視影業(yè)比華誼大多了。所以我們通過(guò)他們拿地，來(lái)做一些小鎮(zhèn)，就像莫干山那個(gè)項(xiàng)目。我們最近在那邊收購(gòu)了一個(gè)項(xiàng)目，也不小，也幾千畝，位置比老賈還好。但當(dāng)時(shí)政府給老賈批了10000多畝，除了工業(yè)和其他用幾千畝，剩下的你干什么都行。

賈躍亭：汽車(chē)營(yíng)地一投產(chǎn)，整個(gè)周邊就能帶動(dòng)起來(lái)。

孫宏斌：是，然后北京市政府在亦莊也給老賈5000畝地做汽車(chē)。下一步我們會(huì)在拿地上，利用這種伙伴關(guān)系，一起去拿。讓樂(lè)視持有這些小鎮(zhèn)，共同拿的這些地成本就會(huì)很低。這是我們下一步會(huì)做的。包括我們最近和億達(dá)也成立了公司，做幾個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，也快落地了。我們和聯(lián)想控股也在談武漢一個(gè)項(xiàng)目。

就是想說(shuō)，用這幾種手段，把地拿好。合作是個(gè)大題目，我也很難說(shuō)清楚。我覺(jué)得只要比別人早一點(diǎn)，就會(huì)比它便宜。

相比樂(lè)視所布局的大娛樂(lè)、大體育、大消費(fèi)和汽車(chē)產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，面對(duì)能打開(kāi)一個(gè)新的千億級(jí)的增長(zhǎng)市場(chǎng)，融創(chuàng)這150億的投資又算什么呢？

是的，針對(duì)這樣的商業(yè)模型，孫宏斌的150億的投資的確不需對(duì)賭，用羅胖對(duì)2017年跨年演講里的話術(shù)來(lái)解釋?zhuān)瑢O宏斌和賈躍亭是按照父愛(ài)邏輯來(lái)思考問(wèn)題的。

可以想象，老孫和老賈他們倆站在風(fēng)景優(yōu)美的莫干山上，用喬布斯式的眼神凝視著遠(yuǎn)方，跟我們大聲說(shuō)：“關(guān)于未來(lái)，不用想了，跟我來(lái)，我告訴你什么是好東西。”

這，就是企業(yè)家精神。

16日，融創(chuàng)中國(guó)港股收盤(pán)跌了8%。

我在猶豫，是該買(mǎi)呢？還是該買(mǎi)呢？還是該買(mǎi)呢？

本文作者：鄒毅（個(gè)人微信號(hào)：brian378183884)，領(lǐng)易咨詢總經(jīng)理，執(zhí)惠專(zhuān)家作者。