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最近孫宏斌和融創(chuàng)著實(shí)火了一把，有段子手說(shuō)IPO之后還有孫宏斌輪，有人說(shuō)孫宏斌做了最大的接盤俠，接了樂(lè)視還能接王首富，人家都把爛攤子給孫宏斌。

更有網(wǎng)友開(kāi)了腦洞：融創(chuàng)左手買樂(lè)視，右手買萬(wàn)達(dá)文旅，回頭對(duì)樂(lè)視控股債務(wù)重組，獲取樂(lè)視網(wǎng)控股權(quán)，再把萬(wàn)達(dá)文旅及酒店資產(chǎn)注入上市公司，把樂(lè)視強(qiáng)大的文化品牌和萬(wàn)達(dá)文旅優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)結(jié)合起來(lái)，成為超越迪斯尼的文化旅游項(xiàng)目，分分鐘讓樂(lè)視網(wǎng)市值超過(guò)2000億。到那時(shí)，一個(gè)樂(lè)視生態(tài)，竟然由孫宏斌建成了。

但回過(guò)頭來(lái)看這段發(fā)生在2016年11月23日，孫宏斌在《中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)金融年會(huì)》上的內(nèi)部演講，就可以很清楚地理解這位27歲曾經(jīng)聯(lián)想少將，落魄后8年再到百億資產(chǎn)的牛人，最近幾次百億級(jí)并購(gòu)的策略和邏輯了。

在這次內(nèi)部講話中的幾個(gè)重點(diǎn)：

1、對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的判斷，融創(chuàng)的定位

流動(dòng)性寬松，利率很低，會(huì)改變嗎？專家總是分析拐點(diǎn)。

什么叫拐點(diǎn)？沒(méi)有拐點(diǎn)。因?yàn)槟銢](méi)有辦法。如果說(shuō)有變化的話，那可能是M2原來(lái)的增長(zhǎng)是13%，變成12%或者11%，不可能變成不增長(zhǎng)。所以你擔(dān)心什么？！13%變成12%、11%對(duì)企業(yè)沒(méi)有什么影響。

利率會(huì)漲嗎？美國(guó)肯定是要加息的，共和黨本來(lái)是要加利率的，特朗普要修路、修橋、要減稅，這兩點(diǎn)對(duì)通脹有預(yù)期，所以美國(guó)加息可能會(huì)快一點(diǎn)。但是美國(guó)加息中國(guó)就加息嗎？不太可能的。所以第二個(gè)判斷就是：流動(dòng)性很多，還要繼續(xù)印錢，利率很低，這個(gè)是不會(huì)變的。

去杠桿、去產(chǎn)能、去庫(kù)存。去產(chǎn)能和去庫(kù)存相對(duì)容易些，但是去杠桿挺難的。因?yàn)椴畹钠髽I(yè)，要想讓它活著，就要借他錢，讓他還利息，你不借他錢，還不了利息。好的企業(yè)，銀行想借他錢，所以杠桿肯定是要加的。如果說(shuō)結(jié)構(gòu)性改革成功了，壞企業(yè)都死了，好企業(yè)銀行更想給錢了，然后杠桿就更高了。

在經(jīng)濟(jì)下行壓力大的時(shí)候，有很多并購(gòu)的機(jī)會(huì)。誰(shuí)能借更多的錢、更便宜的錢、更長(zhǎng)的錢，可以穿越周期的錢，就有很大的優(yōu)勢(shì)。如果有這個(gè)機(jī)會(huì)不去做，反而減杠桿那是不對(duì)的。

全世界的貧富分化越來(lái)越嚴(yán)重。其實(shí)在2008年之前，美國(guó)老百姓的工資漲的很少，老板的錢更多了。邏輯就是，因?yàn)槿蚧压S搬到中國(guó)了，老百姓沒(méi)有工作了，但是老板成本降低了。或者是有了信息化系統(tǒng)以后，比如說(shuō)沃爾瑪商場(chǎng)，收銀員少了，但老板的成本降低了。

2008年以前的趨勢(shì)是，有錢人越來(lái)越有錢了，老百姓收入增長(zhǎng)很慢。2008年量化寬松以后，美國(guó)的貧富分化更厲害。量化寬松那么多錢都去哪里了？窮人的收入并沒(méi)有很多的增加，錢都去有錢人那里了。所以，美國(guó)的貧富分化、歐洲的貧富分化都是很多很多年存在的事實(shí)。中國(guó)的貧富分化其實(shí)也是很嚴(yán)重的，不會(huì)比歐美要好。

這個(gè)問(wèn)題怎么解決呢？西方是通過(guò)選舉和稅收來(lái)調(diào)節(jié)財(cái)富的重新分配，所以才會(huì)出現(xiàn)這樣選舉結(jié)果。

中國(guó)怎么辦？我不知道。但是有了這個(gè)判斷之后，我們做房地產(chǎn)怎么定位，就知道怎么變化了。融創(chuàng)做的是高端，如果算老百姓整體的收入房?jī)r(jià)比，怎么算都買不起房。但你算30%那是買的起的；如果算10%更買的起；如果算5%的話，那他什么房子都買得起。

因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲得很快，GDP增長(zhǎng)是6.7%，人民幣在貶值，老百姓的收入實(shí)際上并沒(méi)有增加。融創(chuàng)一直堅(jiān)持做高端和改善的，將來(lái)一定是有市場(chǎng)的。

2、我的投資邏輯：買對(duì)地方、買對(duì)時(shí)間、多借點(diǎn)錢

這個(gè)行業(yè)一定要理解分兩段：投資、蓋房子。投資錯(cuò)了，蓋什么房子都是賠錢的，你的地買錯(cuò)了。投資本來(lái)就是很難的事，這個(gè)行業(yè)投資比別的行業(yè)更難。為什么？杠桿太多。有銀行、客戶預(yù)付款，有杠桿以后讓投資變得很復(fù)雜。現(xiàn)在投了錢以后，杠桿很高，而且能不能賺錢要在三年以后，比種莊稼還難。這個(gè)行業(yè)首先是投資，投錯(cuò)了以后做什么都不行。地買對(duì)了以后有品牌，做高端的，就更好。

規(guī)模，這個(gè)行業(yè)去年不到10萬(wàn)億的規(guī)模，到今年10月底9萬(wàn)億了。10萬(wàn)億的規(guī)模再增長(zhǎng)也難了，但是在快速向大公司集中。現(xiàn)在前100名占40%多，前10名占20%多。去年前10名占17%，今年已經(jīng)20%多了，前100名已經(jīng)占40%多了。我覺(jué)得，這個(gè)行業(yè)下一步5-10年或者5年左右前100名會(huì)占70%-80%，前10名會(huì)占35%-40%。這樣的話，前10名平均就要4000億，沒(méi)有兩三千億進(jìn)不了前10名。

當(dāng)然，這個(gè)是怎么形成的？小公司干不了了，買了地以后掙錢退出做不了讓大公司做，另外就是收購(gòu)、兼并。這個(gè)行業(yè)本身就有金融屬性。這個(gè)特別重要。

這次的宏觀調(diào)控絕對(duì)是好事。對(duì)誰(shuí)都是好事，客戶、開(kāi)發(fā)商、銀行等都是好事。

地越來(lái)越貴、風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，最后錢更難掙了。這次調(diào)控的嚴(yán)厲程度是很多企業(yè)預(yù)計(jì)不足的。這次的宏觀調(diào)控力度超過(guò)每一次的，這一次是自上而下的，是目標(biāo)管理的。所以每個(gè)地方的政策不一樣，所以執(zhí)行力度也不一樣。

宏觀調(diào)控以后，我們做高端的肯定好。原來(lái)買10套，現(xiàn)在買1套，一定買位置好、品牌好、品質(zhì)好、大一點(diǎn)的，那就是我們。

理解這個(gè)行業(yè)的三個(gè)特點(diǎn)：

第一點(diǎn)，投資也要做的好、房子也要蓋的好。有的公司，第一階段做得好，第二階段做的差；有的公司，第二階段做得好，第一階段做的差；哪個(gè)階段做不好都不行。

第二點(diǎn)，市場(chǎng)規(guī)律，在快速的向大公司集中。

第三點(diǎn)，是在時(shí)間和空間上都有錯(cuò)配的情況，空間和時(shí)間帶來(lái)的不平衡。

有了這三點(diǎn)，我的投資邏輯就出來(lái)了：你要買對(duì)地方、買對(duì)時(shí)間，多借點(diǎn)錢。對(duì)現(xiàn)在來(lái)說(shuō)，如果有錢的話放到賬上別著急花，后面還有機(jī)會(huì)。現(xiàn)在還不是時(shí)間，多借點(diǎn)錢，最好借的長(zhǎng)一點(diǎn)，可以穿越周期的。

這就是我說(shuō)的投資邏輯。

3、如果你的公司現(xiàn)金流有問(wèn)題了，但還有價(jià)值，那你就可以找我

不確定市場(chǎng)環(huán)境下的確定選擇，或者不確定經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下的確定選擇。其實(shí)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，就是買不買地或者賣不賣房子，還有什么選擇？有錢糾結(jié)，沒(méi)錢的話買不了地，就是賣不賣房子。

有錢別著急賣，沒(méi)錢趕緊賣，其實(shí)沒(méi)有什么可選擇的。其實(shí)你的選擇不多，任何形勢(shì)再不確定，你的選擇都是確定的。就那么點(diǎn)錢，買一塊地，能選什么？或者一塊地買不了，留著怕有風(fēng)險(xiǎn)。選什么？

所以要確定選擇。你要分析好了以后再選擇。

（一）現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。沒(méi)有現(xiàn)金流就死了。

（二）價(jià)值。

這個(gè)公司有沒(méi)有價(jià)值。

我看了很多公司，一種是現(xiàn)金流沒(méi)有問(wèn)題，價(jià)值有問(wèn)題，然后就轉(zhuǎn)著轉(zhuǎn)著轉(zhuǎn)出一個(gè)窟窿；第二類公司是價(jià)值沒(méi)問(wèn)題，現(xiàn)金流有問(wèn)題，活不下去。對(duì)這個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，第二類的企業(yè)可能更好一點(diǎn)。因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)主要看中的是價(jià)值，這個(gè)行業(yè)和別的行業(yè)不一樣，別的行業(yè)并購(gòu)的是資產(chǎn)占有率、是大腦，是專利。

而這個(gè)行業(yè)并購(gòu)的就是土地的價(jià)值。所以這個(gè)行業(yè)如果你現(xiàn)金流沒(méi)有問(wèn)題，但是你的土地沒(méi)有價(jià)值，轉(zhuǎn)著轉(zhuǎn)著最后轉(zhuǎn)了一個(gè)窟窿。如果你現(xiàn)金流有問(wèn)題，但是你的土地是有價(jià)值的，那還是有人愿意收購(gòu)你的，公司是可以賣掉的。

我覺(jué)得這個(gè)行業(yè)就是這兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)：

首先一定要控制現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)很多人都知道，但是沒(méi)有那么重視。

第二個(gè)就是價(jià)值。地別買錯(cuò)了，地買錯(cuò)了，即使現(xiàn)金流沒(méi)問(wèn)題，最后也會(huì)成為窟窿；如果地買對(duì)了，即使現(xiàn)金流有問(wèn)題，你還可以賣掉。

如果你的現(xiàn)金流沒(méi)問(wèn)題，價(jià)值有問(wèn)題，那就慘了。如果你的現(xiàn)金流有問(wèn)題，但是有價(jià)值，你可以把公司賣了。如果想賣可以找我們，因?yàn)槲覀兪鞘袌?chǎng)公認(rèn)的最好的合作伙伴。

......

解讀：經(jīng)濟(jì)下行，利率不變，有很多并購(gòu)機(jī)會(huì)（撿便宜機(jī)會(huì)），而且要更多利用杠桿。有價(jià)值但沒(méi)現(xiàn)金流，底價(jià)并購(gòu)。

在說(shuō)這話后的200多天里，融創(chuàng)在并購(gòu)交易上已經(jīng)花掉了1100億人民幣，不談賈布斯的樂(lè)視，萬(wàn)達(dá)的13個(gè)文旅項(xiàng)目和76家酒店只是按照注冊(cè)資產(chǎn)來(lái)售賣，不管怎么說(shuō)都是“賤賣”了，況且實(shí)際上這次收購(gòu)還是王健林貸款給融創(chuàng)來(lái)收購(gòu)自己的業(yè)務(wù)，所以這很符合孫宏斌一直的策略，合適的機(jī)會(huì)利用杠桿做并購(gòu)。

同時(shí)，可以預(yù)期到的是，孫宏斌和融創(chuàng)的目標(biāo)肯定不僅僅只是在地產(chǎn)商里排行前10，正如孫宏斌說(shuō)的，未來(lái)要成為TOP3公司，資產(chǎn)規(guī)模至少要沖到3000億，所以在可以預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，如果繼續(xù)發(fā)生諸如萬(wàn)達(dá)這樣的并購(gòu)案也不要覺(jué)得奇怪。

*本文來(lái)源：微信公眾號(hào)“文旅內(nèi)參”（ID：wenlvneican），原標(biāo)題：《孫宏斌內(nèi)部演講曝光：1000億算什么》

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