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8月1日，執(zhí)惠“文旅研習(xí)舍”線上公開(kāi)課邀請(qǐng)到了建業(yè)集團(tuán)戰(zhàn)略投資研究員周建慧進(jìn)行主題分享。本次分享中，周建慧對(duì)中國(guó)旅游消費(fèi)者的特征轉(zhuǎn)變進(jìn)行了深度分析，并就旅游目的地如何轉(zhuǎn)型進(jìn)行了詳細(xì)解答。

周建慧表示， 90后一定是未來(lái)消費(fèi)的主力，我們的市場(chǎng)定位一定要放眼海外，僅僅服務(wù)于國(guó)民，依靠國(guó)內(nèi)游客是不夠的。現(xiàn)在市場(chǎng)到了細(xì)分的時(shí)代，但產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象依然很?chē)?yán)重，景區(qū)想要有所突破需要有更加豐富的業(yè)態(tài)支撐和更大更多的投入。

周建慧認(rèn)為，全域旅游可以是傳統(tǒng)景區(qū)轉(zhuǎn)型的一個(gè)抓手，品牌成熟的傳統(tǒng)景區(qū)可以走出去做品牌輸出。不過(guò)，在運(yùn)營(yíng)為王的創(chuàng)新時(shí)代，在業(yè)態(tài)突破的時(shí)候，會(huì)觸碰到生態(tài)和文物的紅線，這一點(diǎn)必須謹(jǐn)慎。

周建慧表示，地產(chǎn)商推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的邏輯是成立的，也符合文旅大產(chǎn)業(yè)的方向。不管是從地產(chǎn)出發(fā)還是由文旅入手，商業(yè)最終要回到盈利的邏輯上來(lái)，配置土地、銷(xiāo)售地產(chǎn)。

在周建慧看來(lái)，能夠滿足人們身、心、靈三位一體需求的唯有文旅產(chǎn)業(yè)。未來(lái)旅游產(chǎn)業(yè)中，文旅一定是大玩家。她認(rèn)為，文旅產(chǎn)業(yè)的未來(lái)發(fā)展，所需最佳搭檔是資本、人才，再加實(shí)業(yè)。“用科技手段服務(wù)的，用文化要素或者氛圍滋養(yǎng)的、關(guān)乎成長(zhǎng)、養(yǎng)心、度假、慢生活的旅游就是未來(lái)的旅游，也是未來(lái)旅游產(chǎn)業(yè)努力的方向。”

以下為周建慧主題分享內(nèi)容

問(wèn)題一：作為一個(gè)“老旅游”，您經(jīng)歷過(guò)中國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)從觀光游到體驗(yàn)游的轉(zhuǎn)型階段。每個(gè)階段的主流游客客群會(huì)有不同，最簡(jiǎn)單的就是年齡層劃分。現(xiàn)在的90后可以算作當(dāng)前游客的主流人群?jiǎn)幔克麄兊男枨蠛瓦^(guò)去有什么不同？早年觀光游的那批主流客群，現(xiàn)在的旅游消費(fèi)特征會(huì)有轉(zhuǎn)變嗎？若有，有哪些轉(zhuǎn)變。

周建慧：作為一個(gè)“老旅游”，我親歷了中國(guó)旅游發(fā)展的全過(guò)程。從外事旅游時(shí)代開(kāi)始的入境旅游，到出境旅游，再到國(guó)內(nèi)旅游，而且現(xiàn)在依然還在此山中。

各位旅游業(yè)大咖所擁有的資源，如果籠統(tǒng)地來(lái)說(shuō)，都?xì)w于目的地或者目的地配套服務(wù)。你們的市場(chǎng)定位一定要放眼海外，僅僅服務(wù)于國(guó)民，依靠國(guó)內(nèi)游客是不夠的。

從我的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，入境旅游考驗(yàn)的是目的地的真功夫。入境游客可以改善客源結(jié)構(gòu)，你所打造的目的地，它的國(guó)際化程度越高，你的基礎(chǔ)設(shè)施才會(huì)越過(guò)硬，你所設(shè)計(jì)的產(chǎn)品接受度才會(huì)越高，你的價(jià)格體系也會(huì)更加的健康。

“誰(shuí)擁有客戶，誰(shuí)就擁有未來(lái)”。經(jīng)驗(yàn)告訴我，外國(guó)游客到中國(guó)旅游的重點(diǎn)興趣是自然風(fēng)光，文化遺產(chǎn)和原汁原味的民風(fēng)民俗，或者是舊地重游、懷舊。入境游客的旅游行為十分關(guān)注地方經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展和公益項(xiàng)目，入境旅游的外國(guó)游客，他們需要的是文化探索之下的好玩。

因此，國(guó)內(nèi)目前很多人造的景觀，原則上不是他們喜歡的項(xiàng)目，他們來(lái)中國(guó)旅游也不太會(huì)選擇這些目的地，但國(guó)內(nèi)游客是把“好玩”放在第一位的，不管新舊景區(qū)都是有市場(chǎng)的。

根據(jù)我所服務(wù)過(guò)的國(guó)際市場(chǎng)客源，我簡(jiǎn)單的做了一個(gè)客群標(biāo)簽，給大家分享一下，你也可以結(jié)合你的產(chǎn)品，考慮你的市場(chǎng)是哪里，你的客群是哪一些。

比如我們說(shuō)美國(guó)，腦子里出現(xiàn)的標(biāo)簽是奢華旅游，美國(guó)人大方；日本人是文化旅游，喜歡購(gòu)物；非洲客人來(lái)中國(guó)，主要是商務(wù)旅游；歐洲人，背包客、度假客、家庭客居多，年齡也比較年輕化。

其中，德國(guó)必須單獨(dú)說(shuō)一說(shuō)，德國(guó)游客給我們的印象標(biāo)簽是享受、度假、做事嚴(yán)謹(jǐn)；而英國(guó)游客到中國(guó)看的是文化，同時(shí)非常計(jì)較成本。還有印度，它的標(biāo)簽是商務(wù)和觀光；澳大利亞人，奔中國(guó)文化而來(lái)，非常友好；以色列猶太人以觀光為主。我們的海外華人，主要是尋根、回家和商務(wù)交流；港澳同胞以觀光為主；臺(tái)灣的朋友，回來(lái)是尋根和觀光。

說(shuō)到中國(guó)旅游從觀光向體驗(yàn)轉(zhuǎn)型這個(gè)話題，其實(shí)那時(shí)的入境旅游產(chǎn)品一直是觀光和體驗(yàn)并行的，只是不同的市場(chǎng)比重不同而已。比如說(shuō)度假客的產(chǎn)品會(huì)是某一家好的酒店如悅榕莊，再加上北京、西安、上海、桂林這樣的標(biāo)準(zhǔn)化模塊，還有一些國(guó)家的游客來(lái)到中國(guó)，會(huì)和某個(gè)鄉(xiāng)村的農(nóng)民同吃同住同勞動(dòng)，甚至那個(gè)年代的團(tuán)隊(duì)大多會(huì)參觀幼兒園、工廠，包括家訪等，這都是體驗(yàn)和觀光并行的。

八、九十年代的入境市場(chǎng)，團(tuán)隊(duì)比例高達(dá)85%以上，散客比較少。我簡(jiǎn)單總結(jié)了一下，發(fā)現(xiàn)入境旅游的產(chǎn)品供給很有意思，按照時(shí)間排序可以定義為特供、優(yōu)選、普選到逐步的散、亂、差。

特供，指的是國(guó)家旅游局，外交部特批入境簽證的時(shí)期；

優(yōu)選，就是每省只有兩三家，如國(guó)、中、青或海外等做國(guó)際市場(chǎng)的旅游公司，被賦予外聯(lián)社的名義，直接到國(guó)際市場(chǎng)招徠客源。大家的產(chǎn)品都非常好，所以叫優(yōu)選。

普供，指旅行社業(yè)務(wù)的市場(chǎng)化階段，旅行社越來(lái)越多，而且誰(shuí)都可以先做入境。那么現(xiàn)在產(chǎn)品的散亂差階段，我就不用解釋了。這個(gè)規(guī)律很有意思，大家倒過(guò)來(lái)看或反向思考一下，是不是很吻合我們現(xiàn)在關(guān)注的旅游供給側(cè)改革呢？

目前我們處在產(chǎn)品散亂差的時(shí)代，我們應(yīng)該向標(biāo)準(zhǔn)化、主題化、定制化這個(gè)方面來(lái)引導(dǎo)產(chǎn)品升級(jí)。為什么最近這些年大家聽(tīng)不到入境游的聲音了？因?yàn)樽罱@些年的入境旅游標(biāo)簽已經(jīng)變了，既不是觀光也不是體驗(yàn)，好在還有歐洲背包客和德語(yǔ)系列的度假游客，主流的都變成了廉價(jià)購(gòu)物團(tuán)，客源成為一種雜和狀態(tài)。

比如在北京，同一天可能會(huì)從美國(guó)、加拿大、澳洲、英國(guó)、東南亞等不同國(guó)家抵達(dá)講同一種語(yǔ)言的客人，他們就會(huì)雜和成一個(gè)團(tuán)，共同組合成一個(gè)較大規(guī)模的廉價(jià)購(gòu)物團(tuán)。與之相對(duì)應(yīng)的就是現(xiàn)在產(chǎn)品的供給也亂了。外事旅游時(shí)代由政府主導(dǎo)的產(chǎn)品價(jià)格時(shí)代過(guò)去了，現(xiàn)在的產(chǎn)品沒(méi)人把關(guān)，我們政府所謂的檢查、監(jiān)督，也是有名無(wú)實(shí)，很難監(jiān)管到位。

以上是大概的入境客源的基本標(biāo)簽。

中國(guó)的出境游是從港澳游開(kāi)始的，那時(shí)的客群標(biāo)簽很簡(jiǎn)單——非富即貴。那時(shí)的產(chǎn)品形態(tài)是定制加標(biāo)準(zhǔn)化，也就是說(shuō)客人想去哪兒，我們就要求地接幫我們?cè)O(shè)計(jì)相對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品，即按需定制。

標(biāo)準(zhǔn)化部分指國(guó)外目的地的成熟產(chǎn)品，我們直接拿來(lái)用了，包括九十年代末北京的幾大社，如凱撒旅游等，當(dāng)他們都合法化經(jīng)營(yíng)以后，其產(chǎn)品也是標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品主導(dǎo)，個(gè)性化定制為輔。

現(xiàn)在出境客群已經(jīng)完全大眾化了，已變成普通消費(fèi)了，產(chǎn)品形態(tài)比較亂，用混亂、無(wú)奈來(lái)形容一點(diǎn)也不為過(guò)。舉例來(lái)說(shuō)，就好比現(xiàn)在某個(gè)團(tuán)到了國(guó)外，你會(huì)發(fā)現(xiàn)吃燕窩的朋友和喝胡辣湯的朋友坐在同一張桌子吃團(tuán)餐！如此，大家都會(huì)感到不舒服。

九十年代中期國(guó)內(nèi)游興起的時(shí)候，客群標(biāo)簽是夕陽(yáng)紅和單位福利，產(chǎn)品形態(tài)很簡(jiǎn)單，就是觀光。現(xiàn)在，國(guó)內(nèi)客群標(biāo)簽已經(jīng)是全民化了，小到嬰兒大到耄耋老人，都在旅游。而國(guó)內(nèi)游產(chǎn)品的形態(tài)，也是有雜亂無(wú)章的，有零負(fù)報(bào)價(jià)，有購(gòu)物團(tuán)，有自費(fèi)項(xiàng)目，然后是自由行，現(xiàn)在正在逐步向好的方向轉(zhuǎn)變。

我始終認(rèn)為旅游是奢侈品，我對(duì)大眾旅游的說(shuō)法是有看法的。有錢(qián)有閑有心情有動(dòng)機(jī)的人才會(huì)出行，才會(huì)旅游。從我自己最近考察項(xiàng)目時(shí)體會(huì)到的旅游強(qiáng)度來(lái)看，我更加提倡“人，應(yīng)及時(shí)而旅。”，不要像很多人說(shuō)的那樣，等我退休了我就滿世界溜達(dá)去。真的等你退休了，你溜達(dá)的勁也沒(méi)那么大了，你的體力可能也不太足了。

客群年齡趨勢(shì)有一個(gè)共同點(diǎn)，無(wú)論是入境、國(guó)內(nèi)還是出境，大都是從銀發(fā)族開(kāi)始，因?yàn)樗麄冇袝r(shí)間也有錢(qián)，然后才是官方或者民間的交流這樣的團(tuán)隊(duì)客群，偶爾會(huì)有年輕人參與到團(tuán)隊(duì)里面來(lái)，而現(xiàn)在已經(jīng)是逐步的、逐年的年輕化了。

最近我去洛陽(yáng)白云山做了次實(shí)地考察，主要想看它的旅游地產(chǎn)銷(xiāo)售情況和景區(qū)運(yùn)營(yíng)狀況。

我看到的在白云山旅游的客群主要是家庭親子，家庭包括小家庭、大家庭，老少三代甚至四代一起出游的都有。其次是夫妻、情侶和兩代同游的。年齡跨度非常大，從嬰兒到耄耋老人。再接下來(lái)會(huì)是同學(xué)、戰(zhàn)友這種聚會(huì)，年齡從90到50后都有。也有一部分是團(tuán)建，一些直銷(xiāo)公司、廣告公司。團(tuán)隊(duì)游也有一部分，非常少，都是一日游。然后就是像我這樣的，偶爾去的這種考察組或者檢查組之類(lèi)的。

作為河南省的一個(gè)山地風(fēng)景區(qū)，它的客源主要來(lái)自河南本省以及外省探親訪友的朋友，他們大多數(shù)90%都是自駕前往，一個(gè)奇怪的現(xiàn)象是我碰到的幾群游客，家里有親朋在深圳或者東北，回老家河南探親訪友，由親朋陪同旅游的，他們選擇到白云山、許昌及當(dāng)?shù)芈糜危谷徊蝗ド倭炙拢蚁脒@是少林寺近些年商業(yè)化氣息太濃所導(dǎo)致的結(jié)果吧，這應(yīng)該是個(gè)教訓(xùn)。

這些游客的旅游目的特別簡(jiǎn)單，絕對(duì)統(tǒng)一，除了我是考察的，想要學(xué)點(diǎn)東西，其他人無(wú)一例外，都是避暑納涼。令人可喜的現(xiàn)象是，這些游客的停留時(shí)間都比較長(zhǎng)，除了一日游的旅游團(tuán)，大多都停留兩晚、三晚以上，甚至一周、一個(gè)月。人均住宿花費(fèi)讓我覺(jué)得很樂(lè)，山腳下的農(nóng)家賓館一晚只需58塊錢(qián)，而山頂五星級(jí)酒店則需1080元。山上的好酒店給旅行社有折扣的，但是，我們所有的旅行社都沒(méi)有設(shè)計(jì)銷(xiāo)售過(guò)連續(xù)住宿三晚以上的對(duì)應(yīng)產(chǎn)品。

用餐，農(nóng)家菜人均消費(fèi)50元，星級(jí)賓館內(nèi)人均80元，不貴。我不是替白云山做廣告，價(jià)格還是很實(shí)在的。白云山有森林氧吧，可以自行消遣，有一些攀爬的設(shè)施，親水區(qū)域和平臺(tái)，可以登山、觀日出、看云海，還會(huì)偶遇佛光。另外有令人驚心動(dòng)魄的玻璃棧道，是另收費(fèi)的，索道、滑道也是收費(fèi)的，除此之外，還有夜間廣場(chǎng)表演活動(dòng)。

我對(duì)這個(gè)景區(qū)的印象是涼快，真涼快。友好，當(dāng)?shù)鼐用瘛⒉惋嫿?jīng)營(yíng)者、景區(qū)工作人員、酒店工作人員都非常的友好。景區(qū)不宰客，人很樸實(shí)，管理也比較有序，而且令人高興的是度假地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售的也不錯(cuò)。許昌瑞貝卡集團(tuán)已經(jīng)連續(xù)投資了有六年，總投資額已超過(guò)20億，項(xiàng)目主要是面向游客精準(zhǔn)銷(xiāo)售，賣(mài)的還不錯(cuò)，在白云山頂?shù)男粜投燃俚禺a(chǎn)均價(jià)都賣(mài)到8500元起。

考察過(guò)程中也發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題。一個(gè)是現(xiàn)在市場(chǎng)的確到了細(xì)分的時(shí)代了，比如景區(qū)爬高上低的強(qiáng)度應(yīng)該區(qū)分老少，快慢區(qū)域應(yīng)該有所區(qū)別。我碰到一個(gè)年輕的奶奶抱著半個(gè)月的孫子，上上下下地爬臺(tái)階，有些地方陡峭到手腳并用，我問(wèn)她為什么要來(lái)，她說(shuō)不知道會(huì)有這么多的臺(tái)階，所以我覺(jué)得還是要細(xì)分市場(chǎng)。

第二個(gè)問(wèn)題是產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象太嚴(yán)重，尤其是餐飲。在這個(gè)景區(qū)家家戶戶菜譜都一樣，門(mén)頭裝修也一樣，面積大小也一樣，菜品也一樣，價(jià)格也一樣，桌椅板凳都是一樣的，這樣會(huì)讓游客的感覺(jué)、視覺(jué)、味覺(jué)都疲勞。再有就是瑞貝卡集團(tuán)對(duì)整個(gè)景區(qū)的管理略顯僵化，業(yè)態(tài)比較分散，沒(méi)有聚合效果，有一些業(yè)態(tài)完全可以合并同類(lèi)項(xiàng)，讓它發(fā)生化學(xué)的聚合效果，減輕經(jīng)營(yíng)壓力，獲得更好的業(yè)績(jī)。

提到旅游消費(fèi)的特征，我想大家都有消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)，我就從購(gòu)物、餐飲和住宿三個(gè)方面說(shuō)一說(shuō)。

購(gòu)物可以說(shuō)是從早期的買(mǎi)好東西，追求人無(wú)我有，到后來(lái)去買(mǎi)一些有特色的紀(jì)念品，可以睹物思情或者思人，可以回憶我去過(guò)這個(gè)地方，做過(guò)哪些事情，再到這些年來(lái)的土特產(chǎn)，饋贈(zèng)親朋好友。同時(shí)，一些購(gòu)物團(tuán)不可避免地要進(jìn)一些購(gòu)物店，購(gòu)買(mǎi)真真假假的珠寶。

餐飲方面，大家知道以前出門(mén)旅游的三大件：面包、火腿、方便面。出國(guó)的時(shí)候把面包換成榨菜，演變到現(xiàn)在中國(guó)老百姓已經(jīng)很安心的到當(dāng)?shù)夭蛷d消費(fèi)，在酒店內(nèi)的餐廳消費(fèi)，甚至是去特色餐廳如米其林等去用餐了。

那么住宿呢，也是從星級(jí)酒店一花獨(dú)秀到現(xiàn)在的沙發(fā)客、精品客棧、農(nóng)家賓館、特色民宿、奢華酒店，包括價(jià)格從百元到千元到數(shù)千元的，適合自己的就好。

我補(bǔ)充一下90后這個(gè)問(wèn)題，關(guān)于90后，我給我們酒店管理公司布置了一個(gè)課題，他們做了非常認(rèn)真的討論。90后它不是游客的主體，但它一定是未來(lái)消費(fèi)的主力。

從酒店客群看，觀光旅游向體驗(yàn)旅游升級(jí)過(guò)程中，越來(lái)越多的酒店想要在90后身上獲得消費(fèi)升級(jí)的主動(dòng)權(quán)，他們?cè)谝韵聨讉€(gè)方面進(jìn)行提升和突破：

1、提供個(gè)性化、有“內(nèi)容”的產(chǎn)品。90后最討厭大眾化的產(chǎn)品。同質(zhì)化嚴(yán)重必然會(huì)被90后拋棄，個(gè)性化、定制化的產(chǎn)品會(huì)成為主流。

2、立體多元化渠道鋪設(shè)。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，不止要有線下，還要有線上，更要會(huì)線上與線下相結(jié)合，重視線上的內(nèi)容輸出影響，同時(shí)也要注重線下體驗(yàn)。如近兩年比較流行的直客通上的產(chǎn)品，客人在酒店就可以體會(huì)到點(diǎn)餐送餐的無(wú)縫連接服務(wù)。

3、內(nèi)容型產(chǎn)品會(huì)越來(lái)越成為主流。90后更愿意為故事買(mǎi)單，酒店應(yīng)該更注重社交平臺(tái)的運(yùn)營(yíng)與渠道分銷(xiāo)能力，大型社交平臺(tái)的分銷(xiāo)效益。要學(xué)會(huì)從單純的廣告推廣向內(nèi)容導(dǎo)入、軟性浸染的方式轉(zhuǎn)變。如洲際酒店集團(tuán)的英迪格品牌注重鄰里文化，每一個(gè)酒店設(shè)計(jì)都很有當(dāng)?shù)靥厣频昀锏拿恳粯訑[設(shè)都文化氣息和內(nèi)涵。

4、星級(jí)酒店在原本的觀念內(nèi)是高大尚、貴，除了商務(wù)接待、公司出差，大眾消費(fèi)者只遠(yuǎn)觀而不進(jìn)店體驗(yàn)，隨著酒店量的增加，高星級(jí)酒店的價(jià)位越來(lái)越親民化，大眾也逐漸的接受在消費(fèi)。特別是在節(jié)假日、出游高峰期，更注重品質(zhì)游的家庭出行，越來(lái)越普遍的選擇星級(jí)酒店。

5、隨著80后90后人員逐步在工作中嶄露頭角，更多的80后90后逐步成為家庭的中間力量，在做旅游決策時(shí)，決策權(quán)也基本上在這些人的手中，所以這些人逐步成為旅游的主力。我們酒店人不僅要關(guān)注80后90后的旅游需求，老人孩子的需求同樣重要。

6、這部分人更加追求旅游中的個(gè)性化、體驗(yàn)化、休閑化，更加想體驗(yàn)別人的生活是怎么樣的，更多的追求自身的參與。像制作泥塑，住窯洞，住冰雕制作的客房，在巖洞中的餐廳用餐等，都是鮮明的例子。

7、由以上的分析可以看出，旅游業(yè)在不斷地發(fā)展，從以前的旅游觀光，發(fā)展到現(xiàn)在的體驗(yàn)式旅游，同時(shí)客源市場(chǎng)也逐步的在以80后90后變?yōu)橹髁θ巳海瑫r(shí)又帶動(dòng)了這些人的家長(zhǎng)及兒童參與其中。就像我們的90年代的酒店，能提供24小時(shí)熱水、有限電視，客人就滿足了，后來(lái)的酒店能提供商務(wù)中心上網(wǎng)服務(wù)客人就滿足了，現(xiàn)在的酒店必須提供便捷的WIFI服務(wù)客人都覺(jué)得這是必須的，時(shí)代在變化，人們的需求也在變化，對(duì)我們酒店從業(yè)者來(lái)講，需要從住宿、餐飲、出行、娛樂(lè)、體驗(yàn)、安全等方面全面考慮，充分考慮到目前客人的需求變化，才能提供更好的產(chǎn)品及服務(wù)。

8、除服務(wù)以外，私人活動(dòng)對(duì)隱私性和娛樂(lè)性要求較高。通常會(huì)選擇風(fēng)格獨(dú)特的主題酒店。

9、從住宿方面來(lái)看，目前的消費(fèi)主力是90后和80后的客人，前者甚至將高于后者，入住我酒店的客人85-96的居多，85以上的越來(lái)越少，00后的入住情況基本可以忽略；現(xiàn)在大多數(shù)公司的中層干部已經(jīng)都是90后，尤其是90-95，商務(wù)型的出差和宴請(qǐng)他們會(huì)多于其他人群，90后成為消費(fèi)主力也就是近幾年的事。

10、從旅游方面講，從觀光旅游轉(zhuǎn)型為體驗(yàn)旅游，也是應(yīng)對(duì)現(xiàn)今社會(huì)旅游市場(chǎng)需求，90后對(duì)他們的生活體驗(yàn)有著更多更高的追求，但一方面正處于職業(yè)發(fā)展最重要的時(shí)期，另一方面90后的薪資水平并不會(huì)太高，且由于現(xiàn)在產(chǎn)品形式多元化，90后更加會(huì)精打細(xì)算；個(gè)人感覺(jué)目前大部分90后由于旅游出行，而對(duì)酒店產(chǎn)生的影響并不大，暫時(shí)不是酒店的主力消費(fèi)人群，但從旅游出行來(lái)講，至少需要5年以上時(shí)間。

問(wèn)題二：目前大家都在談旅游目的地的轉(zhuǎn)型，您認(rèn)為傳統(tǒng)景區(qū)的轉(zhuǎn)型突破點(diǎn)應(yīng)該在哪里？傳統(tǒng)景區(qū)的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)是否還有進(jìn)一步的盈利挖掘空間？房地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為目前眾多特色小鎮(zhèn)、田園綜合體的標(biāo)配，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在其中有哪些作用？如何平衡景區(qū)與配套房地產(chǎn)二者的關(guān)系？

周建慧：關(guān)于旅游目的地轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在傳統(tǒng)景區(qū)，它的收入是非常受局限的。局限在門(mén)票、索道、酒店、餐飲和旅游商店等等，而且觀光為主，人均消費(fèi)不高。雖然說(shuō)“青山綠水就是金山銀山”，但是傳統(tǒng)景區(qū)的含金含銀量還是要重新考量的。

目前來(lái)看，景區(qū)收入一年過(guò)億就是一個(gè)很大的坎兒，需要數(shù)年打造。能夠突破到十億更難，這一大關(guān)既需要時(shí)間也需要更加豐富的業(yè)態(tài)支撐，這些都意味著更大更多的投入。

我認(rèn)為全域旅游可以是傳統(tǒng)景區(qū)轉(zhuǎn)型的一個(gè)抓手，品牌成熟的傳統(tǒng)景區(qū)可以走出去做品牌輸出。比如像黃山旅游，也可以“請(qǐng)進(jìn)來(lái)”進(jìn)行平臺(tái)化合作。好的項(xiàng)目可以合作，不用自己重資產(chǎn)投入，因此“走出去，請(qǐng)進(jìn)來(lái)”都可以是突破口。

傳統(tǒng)景區(qū)最大的困難是缺資金，缺優(yōu)良資金，如果傳統(tǒng)景區(qū)能夠引入優(yōu)良的資本，改善基礎(chǔ)設(shè)施，同時(shí)把景區(qū)融于全域，帶動(dòng)周邊的居民或者村民，去豐富那些能夠留人、留心、留錢(qián)、留下回憶的業(yè)態(tài)，再用技術(shù)的手段增加體驗(yàn)化、沉靜感、動(dòng)態(tài)化的項(xiàng)目，比如善用酒店內(nèi)的場(chǎng)景和場(chǎng)地，打造多元消費(fèi)。我舉個(gè)例子，比如說(shuō)酒店內(nèi)的餐廳，也可以有文化的加持，能否把用餐儀式作為增值服務(wù)或者創(chuàng)新產(chǎn)品來(lái)經(jīng)營(yíng)呢？

實(shí)際上，傳統(tǒng)景區(qū)不管是人文的還是自然的，它都已經(jīng)占有了一些資源的優(yōu)勢(shì)，也不可復(fù)制，不可多得。只是在運(yùn)營(yíng)為王的創(chuàng)新時(shí)代，在業(yè)態(tài)突破的時(shí)候，會(huì)觸碰到生態(tài)和文物的紅線，這一點(diǎn)必須謹(jǐn)慎。

我覺(jué)得不是房地產(chǎn)成為特色小鎮(zhèn)和文旅項(xiàng)目的標(biāo)配，我理解主要是因?yàn)榈禺a(chǎn)商具有較強(qiáng)的投資實(shí)力，而有情懷的地產(chǎn)商更了解老百姓幸福生活的know-how命門(mén)，就是他知道百姓消費(fèi)的七寸在哪里。

我認(rèn)為地產(chǎn)商推動(dòng)了城鎮(zhèn)化進(jìn)程的邏輯是成立的，也符合文旅大產(chǎn)業(yè)的方向。比如河南建業(yè)，它定位就是給河南人民建造好房子，找到好鄰居，創(chuàng)建好社區(qū)，共享好生活。如此的話，勢(shì)必會(huì)形成一個(gè)好的社會(huì)氛圍，也會(huì)達(dá)到社會(huì)和諧。所以我覺(jué)得還是要另眼相看地產(chǎn)商的。

對(duì)于如何平衡景區(qū)與配套房地產(chǎn)二者的關(guān)系，從投資者經(jīng)營(yíng)的角度，這個(gè)問(wèn)題的關(guān)鍵在土地的性質(zhì)。大家都知道，住宅、商業(yè)、旅游或者田園綜合體等用地價(jià)格差別非常大。 “房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的”一夜之間把地產(chǎn)商放到政府的對(duì)立面，在實(shí)際工作中，政府的各級(jí)官員多是談地產(chǎn)色變，質(zhì)疑地產(chǎn)商做文旅項(xiàng)目的動(dòng)機(jī)，有希望招徠較大規(guī)模的文旅項(xiàng)目，動(dòng)輒都是投資上百億的。

我相信，賠錢(qián)賺吆喝既不是政府的初衷，更不是地產(chǎn)商或投資商的初心。我們知道，旅游是衡量老百姓能否分享改革開(kāi)放紅利的一個(gè)重要的考量，同時(shí)它也是我們幸福生活的一個(gè)具體呈現(xiàn)，“旅游+”和“+旅游”都已經(jīng)毫無(wú)疑問(wèn)的成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，老百姓消費(fèi)升級(jí)的重要的手段。

我覺(jué)得需要有人來(lái)呼吁政府，在政策層面重新審視和研究土地相關(guān)的政策，要合理配置土地，規(guī)范生態(tài)紅線，能否考慮讓開(kāi)發(fā)商或者投資商參與到政府政策的探索當(dāng)中去呢？

不管是從地產(chǎn)出發(fā)，還是由文旅入手，商業(yè)最終要回到盈利的邏輯上來(lái)，配置土地、銷(xiāo)售地產(chǎn)，這個(gè)地產(chǎn)不管是度假地產(chǎn)、酒店式公寓、公寓式酒店，又或是酒店或是商業(yè)等，它幾乎是平衡巨額投資的唯一的手段。那么政府對(duì)企業(yè)的這種訴求采取“猶抱琵琶半遮面”的躲閃、回避，都顯得不合時(shí)宜了，大家要共同直面這個(gè)現(xiàn)實(shí)，找到解決問(wèn)題的辦法。

所以土地的配套，價(jià)位的調(diào)整和一些生態(tài)紅線的劃定，真的需要開(kāi)發(fā)商和政府一起參與才行。

我來(lái)建業(yè)之后不久參加了河南省特色小鎮(zhèn)的研討會(huì)，我是最后一個(gè)發(fā)言的。我發(fā)現(xiàn)一個(gè)很?chē)?yán)重的問(wèn)題，就是政府特色小鎮(zhèn)戰(zhàn)略或者是規(guī)劃過(guò)程中，從來(lái)沒(méi)有服務(wù)主體的參與，恰恰漏掉了像我們這樣的做神經(jīng)末梢服務(wù)的群體。所以做出來(lái)的很多項(xiàng)目完全是B端思維，就是“我有什么我就賣(mài)什么”，并不考慮消費(fèi)者是否真的需要。而我們作為服務(wù)提供者，知道什么樣的客群需要什么樣的東西，能判斷你的產(chǎn)品能不能賣(mài)得出去，你的項(xiàng)目能不能活下去且活好的。

所以，我覺(jué)得今后我們做服務(wù)的各位，要積極的去參與到政府的一些決策當(dāng)中去。

問(wèn)題三：從產(chǎn)業(yè)格局來(lái)看，未來(lái)旅游產(chǎn)業(yè)中，哪些玩家將成為主流？他們?cè)撛趺崔k？

周建慧：文旅現(xiàn)在是正熱門(mén)的時(shí)候。最近不管是看資料，還是去拜訪專(zhuān)家、考察項(xiàng)目，幾乎人人都說(shuō)現(xiàn)在是文旅產(chǎn)業(yè)最好的時(shí)間。所以，從產(chǎn)業(yè)格局看，未來(lái)旅游產(chǎn)業(yè)中，文旅一定是大玩家，我也相信文旅項(xiàng)目是未來(lái)的大贏家，因它是一個(gè)細(xì)水長(zhǎng)流，穩(wěn)步增長(zhǎng)的事業(yè)。

我認(rèn)為能夠滿足人們身、心、靈三位一體需求的唯有文旅產(chǎn)業(yè)。所以我重新解剖一下旅游，身、心、靈，我認(rèn)為關(guān)注身，身動(dòng)是觀光旅游，心隨身動(dòng)是體驗(yàn)旅游，身心靈合一令人感到喜悅是深度旅游，也才是文化旅游。

文旅產(chǎn)業(yè)的未來(lái)發(fā)展，所需最佳搭檔是資本、人才，再加實(shí)業(yè)。實(shí)業(yè)我們不管它是投資商、開(kāi)發(fā)商還是地產(chǎn)商，我們行業(yè)有很多資本大鱷，不缺資本，人才更不用說(shuō)了，就是我們行業(yè)內(nèi)的各位引領(lǐng)者。這其中，有國(guó)際視野，同時(shí)有在旅游企業(yè)實(shí)戰(zhàn)過(guò)的這些從業(yè)者是比較稀缺的。我認(rèn)為也相信他們是文旅大潮中不可或缺的一員。

現(xiàn)在都說(shuō)科技手段很重要。我認(rèn)為用科技手段服務(wù)的，用文化要素或者氛圍滋養(yǎng)的、關(guān)乎成長(zhǎng)、養(yǎng)心、度假、慢生活的旅游就是未來(lái)的旅游，也是未來(lái)旅游產(chǎn)業(yè)努力的方向。

我希望文旅從業(yè)者們能拔高對(duì)旅游的認(rèn)識(shí)。旅游行業(yè)在中國(guó)是畸形發(fā)展的，就是頭朝下先從入境開(kāi)始，再到出境旅游，然后是國(guó)內(nèi)旅游，而正常的旅游發(fā)展過(guò)程應(yīng)該是國(guó)內(nèi)、出境到入境，我們等于是倒著來(lái)的。加上近年來(lái)的旅游亂象，讓全社會(huì)看不起或低看旅游和旅游從業(yè)者。

我認(rèn)為旅游從來(lái)就是民間外交，是文化的行走，政府和企業(yè)管或者不管，游客走出家門(mén)代表的就是自己的家鄉(xiāng)，也是自己的國(guó)家。旅游從來(lái)就不是純粹的個(gè)人行為，它的公共功能是與生俱來(lái)的。我們是中國(guó)公民，我們出門(mén)代表的是中國(guó)，我們的背后站著的還是中國(guó)。

我的分享就到這里，謝謝各位！