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50年來，全世界的度假趨勢是逐步以旅居為中心。

20世紀60年代，美國夏威夷就成為度假勝地，從酒店到公寓，迅速形成模式。1971年，墨西哥坎昆度假區開始建設，十幾年時間，100多家酒店建成，1985年，舉辦了世界南北首腦會議，一舉成名。80年代，西班牙太陽海岸開拓，旅居形態成為重點，地中海度假圈拔得頭籌。90年代，澳大利亞黃金海岸崛起，以日本房地產開發商為主投資，海岸邊高樓林立，旅居成為主體，甚至過度開發。進入新世紀，明星之地是迪拜，成名的是帆船酒店、亞特蘭蒂斯酒店和各種奇葩建筑，以此成為吸引中心。而利潤中心則是繼續開發的棕櫚島，都是低層，但卻是高密度的旅居方式。

何以產生這個趨勢？這50年中，發達國家完成了從工業化到后工業化的轉變，度假生活從貴族化到中產化乃至大眾化，需求變化，市場擴大，供給轉型，自然形成趨勢。

在這個過程中，中國是后來者。1991年，國家旅游局提出對應格局潮流，提出發展度假，國務院批準了12個國家旅游度假區，1996年的中國旅游主題就是度假休閑游。但是，我們的度假區在國際上沒有競爭力，國內的度假需求還沒有產生，所以并沒有產生預期的效果。

旅游與度假。我們經常把這兩個事混在一起說，而且我們叫旅游度假區，實際上是不同的。旅游和度假都是超越日常生活的，是一種異質化的生活和體驗。但旅游是動，度假是靜；旅游是豐富眼界，度假是豐富內心，這是區別。度假生活需要度假產品來承載，度假產品依賴度假生活體驗。認識世界需要旅游，認識自我需要度假。而且，休閑和度假也有所不同。休閑是周邊的、短期的。度假是有距離的，相應來說時間長一點。嚴格的說現在提供的更多的產品是休閑產品，不是度假產品，休閑區，對應的是城市的休閑需要。這些年來，在我們的主導思想上，對旅游、休閑、度假，從理論到實踐，一直沒有把握準，到底做什么。

度假生活

結構性變化

總體而言，進入新世紀，中國旅游發生了結構性的變化，旅游產品也有結構性的調整，度假成為重中之重。不同的客人對不同的產品，有不同的主體訴求。觀光，景區為王，所以我們做觀光產品，上來就得研究有什么資源，然后研究這些資源可以做什么產品。度假，生活為王。度假的核心是一種新的生活方式，雖然是短期的生活方式，但畢竟是一種新的生活方式。休閑，娛樂為王，好玩就行，不管是吃吃喝喝，還是玩玩樂樂。商務，鏈條為王。做商務旅行服務要對應一個完整的產業鏈和服務鏈。特種，差異為王，特種旅游，主要是靠差異性和奇特性。復合，元素為王。很多地方不是單一產品，一定是很多產品組合到一起，是復合型的產品。所以復合型的產品就叫元素為王，元素越多，業態越豐富，吸引力越強。

第一，度假生活大行其道，這是剛性需求。2019年全國的GDP超過了99萬億，增長6%。產業結構，一產7.1%，二產39%，三產53.9%，這是一個轉折性的標志。從農業社會一二三的結構，發展到工業化是二三一的結構，現在變成了三二一的結構，這就是結構性的變化。這個變化實際上反映了消費在國民生活中越來越重要。所以很自然，城市化的發展既拉動了需求的增長，也形成了供給的推動。這是中國度假區能夠發展的根本性因素，就是城市化發展。

第二，從休閑度假需求到休閑度假產業，現在已經培育出來了。國家級旅游度假區37個，省級旅游度假區恐怕得上千。有的一個省就上百。再往下講，尤其到了休閑產品，大把。現在沒有統計，也沒有形成相應的統計范圍，也沒有形成相應的統計數據。但是有一個國際上的說法可以參考，大體上觀光旅游占總體市場的30%，休閑度假占了50%，剩下15%是商務旅游，5%是特種旅游，基本上是這么一個格局。也就是說按照我們現在的統計，旅游去年已經是60億人次，6萬多億的收入，如果講休閑度假，恐怕還要再增加10萬億，基本上是這么一個概念。

第三，從規模時代到質量時代。在不經意之間，休閑度假的產業規模已經形成了，但是現在大家更高的要求是質量的要求。從世界范圍來看，從工業化到后工業化這一個階段性的轉換之中，都是旅游騰飛的時期。美國1973年開始，歐洲1980年，日本1985年，亞洲四小龍1990年。這個時期不僅是旅游發展，關鍵在于市場的持續增長。所以同樣，處于這個歷史性的關頭，也正是度假騰飛的關鍵時期。

第四，從不會休息就不會工作，到工作的時候要休閑，這是根本性的變化。尤其是80后、90后、00后，他們已經沒有工作第一這種概念了。為什么要工作第一啊？生活第一。工作的目的不也是為了過好日子嘛，這是社會觀念一個根本性的變化，追求幸福成為主旋律，沒有休閑度假談什么幸福生活。

休閑度假的排浪式消費已經開始了。貧困時期我們追求的是吃、穿、用。小康時期追求的是住、行、游。到了中等發達時期追求的是閑、文、康。到了發達時期追求的是多、新、奇。基本上美國人現在的需求就叫多、新、奇。歐洲、日本追求的是閑、文、康。實際上我們現在也是這種追求，這就是一個消費浪潮開始了。一個競爭熱潮，政府主導，形成熱點；企業跟進，形成熱流，消費興起，形成熱潮。一個發展機遇，觀光旅游淡化，休閑度假興起，這就是度假區的機遇。

現狀分析

結構性過剩與結構性短缺同時存在。

第一，城市休閑空間嚴重不足。很多城市都產生過一個現象，跳廣場舞的老大媽和當地居民打架，很多城市都發生。實際上兩邊都沒有錯，老大媽說我跳廣場舞怎么了？這邊說你跳廣場舞騷擾我，讓我不能休息。錯在哪兒？錯在城市休閑空間嚴重不足。

第二個問題，度假產品普遍不到位。我們度假產品很多，但是度假產品不到位，真正一流的度假產品很少。全世界度假的主體都是濱海度假，但是中國的濱海度假資源不足，要說起來，中國18000公里的海岸線，我們怎么會濱海度假資源不足呢？確實如此，我們的度假產品普遍不到位，這是很自然的。可是度假需求是剛性的，所以前幾年需求嚴重外溢。東南亞成為中國人的主要度假地，并且向世界擴展。現在叫做度假格局基本形成，度假產品體系尚未完善。缺乏國際競爭力，資源不足，產品不高，價格不低，就造成需求外溢。

第三，旅游的淡、平、旺，是規律性的，哪個地方都有。我們做工作，無非就是淡季能夠平一些，平季能夠旺一些。想淡季達到旺季的水平，那是不可能的，除非有產品的根本性調整。比如黑龍江，原來冬天是淡季，夏天是旺季。但是這些年冰雪旅游起來了，所以黑龍江、吉林每年進了11月份，旺季來了，越冷的時候他們越旺。這就是因為產品結構發生了根本性的調整，市場也調整了。而且我們現在很多東西價格不低，逼著大家去了東南亞。因為在東南亞度假，花同樣的錢，品質會好很多。或者說同樣的行程，價格會低很多，那何必非得在海南度假呢？但是這兩年不同，因為疫情哪兒都去不了，所以海外消費回流，國內度假興旺。

第四，現在國內度假產品的同質化非常嚴重，多數是大眾產品，對應周邊市場，而且自然環境不足，空氣質量不好，市場條件不好，自然環境差，戶外產品不足，難以適應市場。這是我們現在整個度假格局存在的問題。

發展變化

總體來說，我們現在已經是工業化發展的中后期，需要跨越進入后工業化的發展階段。后工業化的階段特征是什么？第一，服務業成為產業主體。第二，科技、金融、文化、休閑產業主導。第三，創新成為社會潮流。第四，智慧發展大行其道。第五，區域環境極大調整。第六，區域品牌不斷提升。第七，民眾生活幸福指數高。第八，休閑度假成為生活要素。這八個方面構造了后工業化社會的特征。我們實際上對應的就是這樣的社會，對應的也是這樣的需求。這才能夠成為下一步發展指導性的原則。

從發展來看，休閑成為時尚，度假市場形成，需求逐步提升，升級孕育市場，市場拉動發展。

首先要研究新興需求。新興需求到底是什么？現在從市場來看，第一，親子游。親子游變成普遍情況，尤其是疫情平靜時期，加上假期，基本上酒店都住滿了，為什么？都是親子游，因為馬上就要開學了，神獸們要在最后一個階段瘋狂一把。而且這段時間學生不許跨省，所以就逼著他們跑到這樣的地方來。但是這是階段性的，是一種偶然，不能把這看成必然。但是總體來說，一個新興需求就是親子游。

第二，研學旅游。研學旅游對應的是誰？對應的是學生。現在研學旅游教育部門都有政策支持。我看到的規模最大的研學旅游在黃山火車站，候車廳里基本上都是孩子，孩子排隊排的整整齊齊的。我說你們是哪兒的？北京的。到這兒來旅游啊？不，我們是研學。很驕傲。認為你要說他是旅游，就貶低了他們，他們是研學，老師帶著一隊一隊孩子。這種研學的態勢也是一個大的發展態勢。

第三個新興需求是中老年人。我們的中老年人有點錢，更有大把是閑，原來是一分錢舍不得花，所以經常上當。現在不同了，有相當一批中老年人已經想開了，何必把錢留給子女呢？自己把錢花掉不好嗎。所以這個市場，結合康養，也變成一個大的市場。

關于度假產品

類型

第一類叫度假城市。比如說濱海城市都可以稱得上是濱海度假城市。從北邊說，大連、威海、煙臺、青島。江蘇沒有，沿海連云港、南通，從度假的角度來說都不行，浙江也幾乎沒有，浙江沿海大城市就是寧波，然后一個舟山群島。寧波現在產業太發達了，而且也是這個問題，沒有好海灘。舟山群島現在已經變成了一個新興產業的集合，尤其是海洋運輸這種產業的集合。而且舟山群島真正講度假也做不起來。但是有另外一種新的模式，就是文化休閑、城市度假，揚州模式。

第二類，濱海度假。這是世界的主體模式，當然中國資源不足。原來一說三亞的亞龍灣，亞龍灣是1992年第一批國家旅游度假區。當時大家對它寄予很高的希望，但是規劃錯了，結果把亞龍灣頂級資源的濱海度假區變成了一個大眾休閑區。這幾年起來的是海棠灣。海棠灣32公里的海岸線，最近10年之內投資量1500億，修了20多個頂級的酒店，其中最有代表性的是亞特蘭蒂斯。

第三類，湖泊度假。湖泊度假中國污染厲害，難以大規模發展。現在來看，太湖污染問題基本解決了。所以南太湖、北太湖、東太湖，現在都起來了。巢湖沒戲，至少20年之內看不到希望。雖然現在合肥在以巢湖為中心發展，但是巢湖的污染和治理不行。鄱陽湖今年水滿了，有時候鄱陽湖變成草原了，水都干了。千島湖建設的不錯，但是面臨一個大的問題，就是變成了杭州的備用水源水庫。變成備用水源水庫，按照我們的要求，岸上的設施就得拆。可也是幾千億投資進去了，怎么拆啊？所以縣政府想了一個招兒，圍繞著千島湖修了183公里的綠道，圈起來了，有關部門一檢查，有綠道在這兒，綠道外面已經建好的就別拆了，也沒法拆了。而且搞旅游的時候并沒有提出備用水源水庫，但是這里面就有這個問題。

第四，山地度假現在正在興起，滾動發展。所以我們現在山地的觀光已經沒得做了，中國的山地觀光可以說達到了世界第一。黃山頂級，三山五岳都不錯。最新的一個，湖南莽山，在郴州，海拔2000多米，山型陡峭壯麗，景觀好。居然能夠做到什么程度？80歲以上的老人坐著輪椅可以游山，殘疾人坐著輪椅可以游山，就把整個山做成了無障礙。這在全世界恐怕也是頭一份，所以有電梯，有索道。有些需要爬坡的，它專門有一種機器拉著你的輪椅爬坡。開發商就是一句話，需要客人走的路一步不能少，不需要客人走的路，一步不能多。現在山地度假也在逐步發展。

第五是鄉村度假，強調生態文化。這幾年全國的民宿開始爆發，但是大起大落。比如說在2017年的時候全國的民宿24萬家，到了2018年下降了18萬家，到了2019年又回到20萬家，2020年又有大把的民宿倒閉。但是市場一恢復，民宿的生意非常好，可能又得刺激一批投資商進入。

第六是溫泉度假。廣東拉動，全國泛濫。溫泉不是稀缺資源，全國現在勘測出來的溫泉點有5000多個，形成的溫泉度假村至少2000多個，也就意味著基本上每個縣都有。比如重慶，提了一個五方百泉，東西南北中五個方位，100個溫泉度假村。看了幾個，做的都不錯。一個重慶就能夠做到這個程度，那全國怎么弄？廣東不用說了，廣東有60多個溫泉度假村，其中規模最大的是叢都，投資60億，實際上是以房地產為主的這溫泉度假區。

產品的建設

一是度假區，大型、綜合、文化，這就是度假區的特點。二是度假酒店的要求，設計、活動、組合，度假酒店的設計到位，活動豐富，形成一個好的組合。三是度假房產，主題、品牌、創新。度假房產一要主題，二要品牌，三要形成創新。

所以，按照規模，按照方式，度假產品可以分為十四類：

第一類，區域二線景觀房。這是休閑社區，主要的模式是銷售。第二種，海濱一線景觀房，這是度假社區，也是銷售。度假酒店租賃，度假公寓也是租賃，商業中心是多方式，娛樂中心也是多方式，會展中心復合發展。第三，是海島，分類運作，第四是景區，峰谷對應，有一部分度假區和景區融合在一起。景區高峰的時候未必是度假區的高峰。度假區高峰的時候未必是景區的高峰，正好形成一個峰谷的對應。第五是青年旅社，青年旅社是國際化產品，培育未來市場。專門有一個國際青年旅社組織，在全世界大概有幾萬家青年旅社，在中國也有幾百家。很簡單，就是幾間大房子，上下鋪，一個晚上10美元的租金，來的都是背包客。但是各個國家對青年旅社都有財政補貼，為什么？培育未來的消費者。在上大學的時候背著包到這兒來過一次，印象很深刻。等變成白領了，會拖家帶口來，這是培育未來消費者。還有營地、遠洋郵輪、水上街市，閑散房屋利用，大體上度假產品的種類有14種。

度假區發展

要素

所謂度假區，就是以度假為主體訴求，超越日常生活的區域，區域面積不應該太小，否則不應該叫度假區。一個特點，黏性強，停留時間長，回頭率高，這是普遍的現象。

度假區四個要素，第一個要素，環境。有沒有好的環境乃至一流的環境，是吸引力的根本。第二個要素，氣候。我們很多度假區，尤其是熱帶濱海度假區，很熱，但是有海，空氣質量高，晚上氣候適宜。第三，區位，尤其是與城市群的關系。第四，設施，豐富，分層次。

所以這樣的度假區，資金密集、智力密集、人才密集，全面創新。現在中國主要的度假區資金密集達到了，單位投資強度很大。但是智力密集、人才密集，恐怕還缺。所以一個度假區，范圍大、設施全、市場品牌突出。

問題

1991年，中國度假區建設啟動，已經30年，濃縮了世界上百年的發展過程，也濃縮了教訓、經驗與問題。

第一個問題，度假區，行政化與市場化誰主導。不管是原來的12個國家旅游區，還是現在這37個國家級旅游度假區，基本上都是行政主導。行政主導有它的好處，便于集中力量辦大事，但是也有它的不足。就是對市場的判斷不準，因為畢竟不是一線的市場化操作。

第二個問題，度假區與其他功能區如何銜接。度假區面積大了，就不可能只是度假一個功能。靠度假一個功能是撐不下來的。所以一般來說，度假區必有一片房地產區，有的甚至有多片。最典型的是海南的清水灣，是雅居樂集團開發的。開盤11年，投資投200億，收回500億，它凈賺了300億。所以我到清水灣一看，不是房地產，就是一個度假區，12公里的海岸線，6個頂級的酒店。再加上一堆度假公寓，諸如此類的這些東西。然后有一個780個泊位的游艇俱樂部，在亞洲也是最大的，就這么一把就做起來了。

但是就有一個問題，度假功能和其他功能怎么銜接。比如說很多度假區，缺少文創功能，所以需要做一個文創產業園區，這樣的話，一個文創產業園區和度假區，功能怎么銜接？房地產還應該發展一部分，這些東西怎么銜接？反正在這兒搞工業不能搞，研究第三產業發展，很自然，搞商業沒有什么更大的作為了。文創園區和工業園區、高科技園區不同，不需要這么多標準化廠房。可是做幾條街，這幾條街，一樓的業態都是小商業、小文化、小娛樂。二樓、三樓都是這些文創企業，一個文創企業兩間房就夠了，甚至一間房就夠了。拿出點好政策把這些文創企業，尤其是年輕人的這種文創企業吸引過來，就可以成為另一個經濟增長點。

第三個問題，市場對應項目發展，怎么豐富。從結構性的角度來說，第一，需要中心酒店規模達，形成區域中心。第二，需要精品酒店。第三需要度假公寓。第四。需要娛樂配套。這些都是標配。

小而精，小而美，小而到位，空間感、私密性、管家服務。從產品結構角度來說，中心酒店，主題酒店，商業街。商業街不是簡單的商業街，而是商業和文創融合在一起，我搞一片小街區。這片小街區你就會覺得這個地方有意思。

第四個問題，滿天星星，沒有月亮。看哪個項目看著都不錯，但是說品牌性的、拳頭性的項目在哪兒？就是滿天星星沒有月亮。

還要形成格局，就是要把這些東西串起來。雖然現在是自駕車為主，但是也需要研究一下，有時候停車的麻煩超過了開車的方便。那么我們能不能搞一個空中輕軌，把這些東西串聯起來。通過空中輕軌，一方面形成一個觀賞工具，在一個高處可以一路把度假區看下來。同時提供便利性。到哪兒一停下來，然后到哪兒我轉了一圈，上車又走到下一站了。這樣的話，度個三五天假，我不枯燥，不會一天到晚只局限在酒店，尤其是局限在房間里，就好玩了，這都是屬于結構性的問題。

第五個問題，度假產品多還是少？有些地方，度假產品很豐富，度假的元素也不少，但是沒有度假區的感覺。什么原因？就是因為城市化太厲害。但是已經走到這一步了，城市化是個進步，走到這一步了，所以下一步要進一步豐富，尤其是在細節上豐富度假區的整體。應該圍繞著挖掘出來的文化主題，形成完整的文化設計和藝術設計。比如說這個地方需要增加一個小品，那個地方需要一棟小建筑，那個地方需要一個什么東西。這樣的話，整體就構造了一個度假區的氛圍。現在常常是一個城市的感覺，沒有度假區的感覺。

就不說空中輕軌了，我們有沒有這種巴士？穿梭巴士有若干個停靠點，每一個停靠點的候車廳都應該有它的文化特色。這些東西一串，一個度假區的總體氛圍就出來了，大家到這兒來就會很從容。穿梭巴士不見得是標準的公交，舊金山的巴士，上下都很方便，隨時可以停，然后在集中停靠點，客人就很方便。這樣通過交通的組織，尤其是新型交通、文化交通的組織把度假區的整體做起來。

第六個問題，競爭激烈，如何突出特色。尤其是文化主題是什么東西？因為內容豐富，只打一張牌不行，只打一張牌實際上把我們貶低了。那么其他的牌怎么打？尤其是主題怎么提煉？

應該專門有一個班子來研究這幾個問題。然后形成項目，一個一個的落實，這樣就會有總體的提升。因為這些問題不是花多少錢的事，不需要資金的大投入，但是需要智慧的大投入，需要文化的大投入。類似這樣的東西不能只靠一個一個的點，要專題考察，帶著專業性的眼光來看。反轉過來，作為一個度假者，作為一個休閑者，喜歡什么東西？我們怎么來做？

戰略思路

一個戰略目標：中國一流、國際知名的休閑度假區。中國一流，一流格局山水城，一流環境遍城鄉，一流模式超前躍，一流品質人人夸。三線城市不是三流城市，一線城市未必能夠成為一流城市。國際知名怎么理解？經濟依托，個性化表現，差異化格局，創造國際知名。時尚的休閑度假，就是新區域、新產業、新發展。

總體的思路，以后工業化視角，挖掘前工業化資源，利用工業化成果，創造超工業化產品。這段話聽著有點繞。簡單的說，就是說我們的觀念、我們的視角必須是后工業化，而不能是工業化。因為我們對應的市場就是后工業化的市場。可是挖掘的資源是前工業化的資源。利用工業化的成果和基礎設施建設，包括下一步的新基建，這都是工業化的成果。但是我們創造的是超工業化的產品。超越日常生活，超越城市生活，來對應變化中的市場。所以要超越時代看時代，超越旅游說旅游，超越項目論項目。

所以，轉型升級是必由之路，提質發展是強區之基。這樣的話，也需要產品的整合，從單一到復合。

在這里面，要強化軟開發，適度硬開發。現在投資強度已經不小了，需要研究的是謀求什么樣的投資回報，把潛力挖掘出來，在市場上變現。這個主要靠軟開發。重在整合資源，深度利用資源。所謂軟開發一是策劃，第二是規劃，三是設計。策劃解決大思路的問題，規劃解決土地利用問題，設計解決產品落地問題。四是活動，需要組織大活動。五是營銷，就是一句話，敢吹、會吹、經得起吹。我們現在全國敢吹都可以打100分，會吹普遍不及格。經得起吹基本都及格了。我們現在產品都不錯，互聯網作為一種工具，作為一種運營，作為一種思維，作為一種方式，都是可以出新的。

度假區建設

基本要求

第一，建設的理念。度假區要反城市化，如果和城市一樣，這個度假區就沒有意義。但是要有城市化，沒有城市化，度假區就不舒服。別看說我們追求和大自然融合，都是說說而已，追求的都是舒適。所以要以人為本，不能與人為敵。

第二，規劃。引領市場需求，形成市場品牌，建設產品體系，形成服務體系，培育產業體系。度假區的規劃是這些功能。度假區的規劃不能只研究這塊地干什么，那塊地干什么，那是土地規劃，充其量是功能規劃，核心是體系化。

第三，布局。布局是云布局，大分散、小集中。大分散有了，小集中嚴重不夠。走來走去哪個點都不錯，但是找不到一個中心點，找不到一個核心點。

第四，風格。一是建筑有特色、成體系，文化有當地內涵、文化元素和文化符號。二是設計，隱藏、貼、糅、融、特、近林、親水、留白，設計的要求就是這些要求。近林是山林之居，親水是吸引力。留白，不能哪兒都填的滿滿的。哪兒都填的滿滿的，這又是一個城市了。

度假酒店

一是設計與建設的特點，反城市、組團式、全景觀、通透性、大房間、單向結構、公共面積大、活動設施多、文化特色突出。這是度假區的中心酒店。比如說全世界的濱海度假酒店都是兩種設計格局，一種是弧形的，服務都在這一面，那一面都是客房，就是要保證全景觀的客房。第二種都是階梯式的。階梯式的就更講究了，每一個客房外面要有一個小花園，也要保證全景觀的客房。所以這些要求，是一系列的要求。二是管理與服務的特點，三是文化競爭。主題酒店突出文化，度假酒店突出舒適，精品酒店突出獨特，生態酒店突出環境，會所建設突出私密，小酒店成集群，大市場。

生態推進

一是原生態著眼，原生態是一個說法，不是一個做法。真正弄原生態，客人也接受不了。除了特種旅游，度假客人要求的是人文的自然，精致的自然。在歐美，只要能夠在戶外的，他們就一定在戶外。中國人的習慣是進了餐館第一句話“有沒有單間？”這就是兩種文化的區別。實際上也是兩種環境的區別。如果你的戶外舒服，大家誰不去戶外啊。但是原生態只是一個說法，二是次生態著手，三是泛生態著力，四是深生態著魂。生態環境非常好。可是在次生態、泛生態方面要好好的下點工夫。

文化休閑

文化覆蓋各個方面，深入挖掘，研究主題，推進文化建設。自然不宜改變，感受應當深化；歷史不可重演，體驗應當深化。所以在這里面，傳統文化現代解讀，傳統資源現代產品，傳統產品現代市場。傳統如果不和現代聯系在一起，這個傳統有沒有意義？有意義，更多的是博物館的意義。但是我們更多的要研究市場的意義。所以很多東西，歷史價值、考古價值、科研價值很高，但是審美價值、休閑價值、市場價值未必高。有的可以劃等號，有的不能劃等號。但是有一個說法，就夠了。讓歷史變得時尚，讓文化變得可親，讓自然可以接觸，讓休閑融入生活。度假區，生活為王，就是這個意思。自然自然大自然，文化文化活文化，生態生態深生態，生活生活真生活。這里面的核心是大、活、深、真，這樣有別于城市的偽生態，城市的死文化。今天的垃圾建筑，明天的建筑垃圾，但是今天的精品，明天的文物，后天的遺產。我們應該創造未來的文化遺產。

實際上的意思是什么？我們要珍重現在的平臺，珍重這個時期，要做就做好東西。古人也不是什么東西都好，也有很多亂七八糟的東西。但是能夠留到今天的都是好東西，比如說蘇州園林確實是好東西。無非就是明清兩朝做出來的東西，五六百年，三四百年，一二百年，我們要做出好東西，100年之后也是遺產。

旅居生活

類型

旅居生活是度假區轉型的中心，傳統的說法是度假房地產，但不能是一般的住宅性地產。住宅性地產也沒法做，但是以度假訴求為主體的房地產項目，形成復合型的度假產品，這是可以做的。比如說土地，淺山丘陵最佳，水地、沙地、平地、坡地、山地，平平坦坦一塊地方反而不靈。所以這里面需要一個泛文旅的概念，就是文、旅、康、養、體、教、娛、美，八個字。然后是生產、生活、生態，“三生”理念深入推進。我們的生產不是農業生產，也不是制造業的生產，我們的生產應該是文化的生產、創意的生產、生活的生產，是生產最好的成果。所以需要謀求新局。

我歸納了九類：觀光房產，景致地產；文化房產，主題地產；休閑房產，度假地產；旅游房產，共享地產；康養房產，幸福地產；藝術房產，山水地產；娛樂房產，科技地產；體育房產，運動地產；鄉村房產，農業地產。這些我們都可以做。因為房地產畢竟還是一個經濟支柱。

旅游投資的特點：長期投資、長遠回報。短期見不到這種效果。靠什么？靠房地產來補充。但是一般的居住性房地產不靈，現在基本上好地方都被傳統房地產占滿了，所以，度假區轉型的重中之重是房地產轉型，度假區建設也運動與之結合。現在，房地產已經到了天花板，閑置大把，也都在謀求轉型。度假區轉型與房地產轉型的結合，形成了中國特色，兩難相互碰撞，會碰出一個好，全世界都沒有。因為中國人口多，旅居生活的要求是大眾需求，也提供了廣大的市場。

珠海橫琴有一個香州埠，是藝術房產、主題地產。建了三十幾棟樓，都是各種風格的，然后引進收藏家，這兒買一棟樓，一樓就是收藏館。我看了四個館，各種各樣的題材都有。而且香州埠就說，沒把自己當房地產來看，就把培育一個藝術中心、收藏中心當作使命。故宮專門也在它那兒開了一個故宮文化中心，專門拿出一棟房子做這個。這樣的項目，商業模式很強，所以建起來，一棟一棟房子就能夠賣出去，一個一個的客戶進來，專業性也很強，同時吸引力也非常強。

運營的綜合分析

一是選址與布局。選址各安其位，布局各定其位，形成聚集發展。突出級差效應，保障大眾需求。二是運營區分，就是有各種各樣的方式，高端有精品酒店，中端有特色酒店，大眾有度假公寓，都在同一片藍天之下。三是復雜的結構體系，形成結構合理化，底線是行業不虧損。中線，達到平均利潤率。高線，通過創新形成超額利潤。說到底是生活，新型生活方式、生活體驗、生活態度、生活品質。原來是資本和資源的結合，現在是資本和智慧的結合。所謂輕資產，實際上就是積累出來的品牌，就是智慧。所以有輕資產運作的余地。度假區公園化，酒店園林化，山水精致，文化特色，環境優美，內容豐富，功能提升，美不勝收，中國人實在是需要度假生活，也是很可以好好度假的。

 

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度假區 旅居

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