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注冊資本39億，負債2萬億。從頻頻“爆雷”到表演式自救，再到躺平“你看著辦吧”，最近恒大的日子不太好過。
而作為恒大集團旗下的多元化業務之一，其文旅板塊能否順利“渡劫”，也成為業內關注的焦點。恒大文旅的模式屬典型的文旅地產模式，需要文旅項目不斷在更多區域尋求復制，項目投資體量大，也會對資金帶來不小壓力，需要在資本市場獲得更多持續支持。
但隨著外部環境的不確定性因素增加，以及相關監管政策不斷收緊，一眾文旅地產商被迫脫下文旅的外衣，都被打回了原型，文旅地產逐漸成為矛盾重重“全是坑”的市場。
聲稱“明年上市”的恒大文旅的內核究竟是什么？為何要勸文旅地產商們放棄幻想？
負債2萬億，恒大從神壇“跌落”
我們先來回顧一下恒大債務問題的一些關鍵時間節點：
2020年6月，恒大地產爆發商票兌付危機；
8月，“三道紅線”新規發布，恒大三線全踩；
9月，恒大地產發行40億票面利率5.8%的5年期（3+2）公司債，用于償還兩筆公司債；
11月，恒大集團出售其持有的廣匯集團40.98%股權，套現148.5億元；
2021年1月，恒大宣布安排自有資金提前贖回2023年到期的共計168億港幣可轉債；
2月，恒大部分樓盤提供25%的折扣促銷；
6月，恒大集團出售其持有的29.9%嘉凱城股權，套現約25.08億元；同月宣布有息負債降至約5700億元，凈負債率已降至100%一下，實現一道紅線轉綠；
8月，中國恒大公告稱，上半年恒大房地產開發業務虧損約為人民幣40億元，恒大汽車虧損約為人民幣48億元；同月在經歷一系列約談后交出“保樓狀”；
9月，恒大財富發布現金分期兌付、實物資產兌付、沖抵購房、尾款兌付等兌付方案；
更有恒大資本圈的知情人士向媒體表示，今年7月至今，恒大董事局主席許家印為維持集團正常運營，已通過變賣個人資產或質押股權等方式，累計向恒大注入資金超70億元現金。
而作為恒大集團旗下的多元化業務之一，文旅板塊能否順利“渡劫”？
今年4月召開的恒大2020年業績會上，許家印曾提到“新恒大”的產業生態覆蓋了衣食住行、文旅康養等領域，恒大汽車、恒騰網絡、恒大物業、房車寶、童世界、恒大冰泉等業務都會逐步分拆上市。
很多人問我恒大文旅上市有戲嗎？
恒大的確曾為文旅板塊的上市，進行了內部資產騰挪等一系列動作。包括將恒大酒店從恒大地產集團剝離，裝入恒大集團旗下恒大旅游管理，再將恒大旅游管理、恒大童世界打包裝入恒童投資，該公司經營范圍包括旅游項目投資開發運營、旅游管理服務等，由香港注冊的成得發展全資控股。
截圖來源：愛企查
資料顯示，恒大旅游集團成立于2015年，產品主要包括恒大童世界、恒大水世界、中國海南海花島、恒大養生谷以及恒大高科農業，注冊資本100億元。
2016年底時，恒大旅游集團還只有海南海花島、海上威尼斯兩個項目。但2017年恒大文旅開始加快全國布局；2018年在長沙、開封、太倉、句容等地的童世界文旅地產項目相繼面世；至2019年12月，又增加武漢、合肥、昆明三地童世界文旅地產。
簡單回顧下恒大文旅板塊的發展，其實已經足夠龐大，而更多的細節是，今年3月初，恒大旅游集團更名為恒大童世界。其作為恒大集團旗下旅游業務的實施主體，幾乎囊括了恒大集團所有旅游資產，包括恒大童世界、恒大水世界、中國海南海花島、恒大養生谷以及恒大高科農業等，屬重資產公司。而恒大旅游管理主要為運營管理平臺，側重輕資產公司。
上述的成得發展成立于2021年1月15日，目前對外投資僅有恒童投資。如此看來，將文旅資產完成打包注入新境外公司后，恒大的文旅板塊謀求在港股上市的意圖明顯。
而據2020年恒大中期業績會公布數據，恒大已完成布局15個童世界項目，預計2022年陸續實現開業；未來3年還將在全國布局20-30個恒大水世界項目。恒大旅游集團官宣，截至2020年12月18日，去年已銷售12.5萬套房屋，銷售額超1000億元。
最后一句的關鍵信息透露了一切秘密，那就是恒大文旅本質上還是地產。
以恒大文旅為代表的文旅地產模式，項目投資體量大，地產扮演重要角色，文旅業態也較為豐富，并逐漸品牌化，可增強同類項目的品牌效應，以及拿地投建項目的復制能力，在此過程中積累構建的運營管理等輕資產、鏈條化業務及能力，做大了整個的文旅業務盤子，也提升在項目談判、投建、運營以及異地擴張等方面的能力。
不過，這需要文旅地產項目不斷在更多區域尋求復制，項目投資體量大，也會對資金帶來不小壓力，需要在資本市場獲得更多持續支持。
政策收緊，文旅地產高起低走？
最近流傳著一個名單，一眾文旅地產商脫掉文旅的外衣，都被打回了原型。沒想到，潮水褪去，“裸泳”的人還不少，最近恒大、雅居樂、建業、佳兆業、金茂等一系列地產商的處境就可以看出它們的難受。
為什么勸文旅地產商們放棄幻想？大家可以看看最近一個重量級的文件《中共中央關于黨的百年奮斗重大成就和歷史經驗的決議》。
其關于地產的表述是這樣的：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，加大保障房建設投入力度，城鄉居民住房條件明顯改善。
其中有兩個重要的細節值得關注：
一是，再次重申“房住不炒”的定位；
二是，有關房地產的描述沒有放在經濟建設模塊講，而是放在了社會建設部分。這說明國家對房地產的態度是堅決的，房地產曾經作為經濟支柱的功能再也不可能了。
除此之外，涉及文旅地產的一系列政策“緊箍咒”不斷收緊。包括但不限于中國人民銀行、中國銀保監會發布的《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，國家發改委、商務部、文化和旅游部等十部門發布了《關于印發全國特色小鎮規范健康發展導則的通知》等等。
《導則》指出，特色小鎮應聚焦產業細分門類，做強做精特色產業集群，特色產業投資占總投資比例原則上不低于60%，培育競爭優勢強的領航企業，文化旅游類的特色小鎮接待旅游的人數原則上每年不少于50萬人次。這個《導則》強調除了原有的傳統民居外，特色小鎮建設用地中，住宅用地的占比原則上不超過30%，鼓勵控制在25%以下。
這種迅速上演的變局，對文旅地產企業，或文旅是重要業務板塊的地產企業，正在帶來巨大的沖擊。文旅地產企業或將文旅作為重要業務板塊的地產企業，將會面臨多重挑戰：
1、拿地挑戰。今年上半年以來，首批集中供地的土地價格上漲高企，文旅地產商既囿于自身困境，也要面對與知名企業競爭中可能被碾壓的問題，將優質土地供給潛在空間壓縮。旅游央企，大型房企，或已有代表文旅地產項目的房企等，相對挑戰小一些，反之其他企業則挑戰較大。
2、資金挑戰。上述的“三條紅線”融資監管新規，已是直接的巨大制約。同時，不少地方政府已更加“精明”，正在逐步告別以往較“粗糙”的文旅地產開發模式，表現之一是對文旅地產項目投資方的資金來源更為關注，“卡”得更嚴，是銀行等金融機構貸款籌資，還是自有資金，地方政府態度迥異，前者較難過關，后者則更容易，這對習慣于“空手套白狼”，或多依賴銀行貸款等資金開發循環盤活的房企來說，拿新地開發新文旅項目的門檻抬升了不少。
3、延續上述第2點邏輯，更多的地方政府已明晰文旅地產項目的模式、玩法，這會推動更多的本地龍頭類國資旅游企業或地產企業等入局，玩法類同，低價拿大量土地，蓋房、建設文旅項目，賣房、運營文旅項目，同時激活項目區域商業活力，抬升區域土地價值。地方國資融資渠道多、融資成本低、政府信賴度高，且“肥水不留外人田”，何樂而不為？面對這樣的競爭者，央企、大型房企還有不少抗衡可能，中小企業則受到更多沖擊。
4、運營挑戰。低價拿地、賣房回本及賺錢，但文旅項目草草了事，或平淡經營，這種玩法已難以走通，地方政府不但更看重企業是否有運營文旅項目的（成功）經驗，還要求先建部分文旅項目，或與住宅項目同期開建，同時分期批地，這導致企業的運營能力要求更高，資金壓力也更大，舊模式難以玩轉。
我們可以看到“文旅+地產”的模式，基本上“壽終正寢”。
過去很多年，中國文旅產業的一部分企業是以地產的模式在做文旅，基本模式包括了地產+五星酒店、地產+主題公園、地產+度假村、地產+文旅融合體、地產+特色小鎮等等，基本模式換湯不換藥，基本是以地產的快進快出，短平快、投資大、收益高為核心訴求，基本上跟文旅項目長周期、慢收益的規律很難兼容。
但隨著新運營時代的來臨，文旅地產應該放棄幻想了！要么轉型做保證型剛需的保障型地產，要么輕資產做好文旅運營，以后估計很難再聽到動輒投資幾百億、上千億的文旅項目了。
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