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一年多后，關于恒大海花島39棟建筑（主要是住宅）的“命運”走向，有了最新信息：

2021年12月30日，海南省儋州市綜合行政執法局發布《行政處罰（限期拆除）決定書》，責令恒大童世界集團旗下的儋州信恒旅游開發有限公司在10日內自行拆除海花島2號島39棟違法建筑物。如逾期不拆除，執法局將依法組織拆除。

早在2020年10月，《海南省貫徹落實中央第三生態環境保護督察組督察報告整改方案》即對其提出，“依法處置39棟住宅建筑，規范和落實生態修復，消除島體安全隱患”。

1月3日，恒大童世界集團回應稱：我司將按照決定書的指引，積極溝通、妥善處理。

1月5日，媒體報道稱恒大已就此事申請行政復議。

這39棟樓的最終結局，尚不可知。但那場始于2017年的“環保風暴”，可見還未止息。

從恒大透露的信息來看，這39棟樓在海花島項目里所占體量有限，但對于計劃投資1600億、占地12000畝，已投資810億元的項目版圖來說，仍算是將要塌陷的“一角”

而那個起于10多年前的地產商填海造島，文旅地產的狂飆突進時代，將在被打上更多深刻烙印的同時，走向落幕。

這是綜合復雜元素交叉，但又主線明晰的變化。

填海造島，文旅地產狂飆突進的序曲

那確實算是一個填海造島的狂飆突進的階段。

挑選幾個代表項目。

據公開信息，2009年，恒大啟動海花島項目，喊出打造“全球人最向往頂級文化旅游勝地”的開發口號，填海造島12000畝，總投資額號稱達1600億元。當時，這個項目被海南省政府確定為“十二五”期間海南西部旅游的一號工程，項目聯系人是時任儋州市長，項目層級一目了然。

接著就是海口市的葫蘆島（因海島形狀神似“葫蘆”而得名），其于2010年1月開工填海，項目面積約29.99公頃，南北寬471米，東西長994米，其中計劃建設的海口灣燈塔大酒店總投資達110億元，有望成為海南省乃至整個東南亞的新地標，是海南省、海口市“十二五”重點工程。

2012年5月，中國中鐵集團有限公司與中弘股份有限公司聯合體以30億元的價格競得如意島項目權益。

2015年，融創通過收購獲得了萬寧市日月灣項目，也是海南省重點項目，其中的人工島日島、月島總填海面積97公頃。

2016年，三亞鳳凰島二期填島主體工程完成，建成兩個15萬噸級的郵輪泊位。其實早在2002年，鳳凰島即已開建，其一期工程由國際郵輪港、超星級酒店、國際養生度假公寓、國際游艇會、熱帶風情商業街、商務度假別墅、奧運主題公園等七大業態構成。二期的主導者是央企中國交建。

參考媒體報道信息，截至2016年，海南在建、規劃中的填海項目有11個。

民企、央企都在進入海南填海造島，而地產是它們的主業之一，不少項目屬于省重點項目級別，其中海花島在（海南省旅游發展總體規劃(2017—2030)）中，至少出現了7次，包括不限于“加快開發、著力建設、加快推進”等表述。本質上，這是地產商與目的地的利益合拍運動。

旅游、地產和細分產業是關鍵詞，以旅游為紐帶或項目外在色彩，以地產為托底，尋求在投資開發上的平衡，以及期許升級旅游業、構建細分產業（比如郵輪業），實現多方訴求。

這也成為旅游（文旅）地產狂飆突進的時代開始。這背后，既有對一個文旅地產項目投建的招商引資直接拉動效應的需求，更有在宏觀政策、大環境變化下，一個個城市目的地在競爭發展面臨的壓力、自我沖動、帶有理性但又盲目的試探，在生態紅線上或紅線邊緣“跳舞”。這是一個時代的縮影。

時代序幕的正式拉開，在2010年。

當年1月4日，國務院發布《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》，其中有兩個戰略定位：世界一流海島休閑度假旅游勝地（2020年將海南初步建成）、全國生態文明建設示范區。

兩個伏筆已經埋下：旅游業要升級、生態要保護。

對海南各城市目的地來說，這一重大戰略發布，意味著大的機遇降臨，同時也是大的挑戰，可以說通俗的“時間緊，任務重”，要快馬加鞭搞建設。

恒大海花島所在的儋州市，是個典型。

在海南城市里，三亞、海口最為知名，地處海南西北的儋州知名度不高，但其資源豐富而獨特，除了旅游資源，其擁有海南十分之一的土地、九分之一的海岸線和八分之一的人口，還有國家級的經濟開發區洋浦經濟開發區和洋浦保稅港區。

2019年海南各市GDP排名中，前三位分別為海口（1671.93億）、三亞（677.86億）、儋州（616.84億）。這里儋州排名的還不錯，但GDP總量與其人口、資源等還有不小提升空間，尤與三亞相比，掰掰手腕還是可以的，旅游業需要找到新的突破口。

“世界最大花型旅游島”恒大海花島，被賦予了這一期許。

在恒大官方對外宣傳中提到，恒大集團匯聚600位國際設計大師，以“文化旅游”為紐帶，將會議、酒店、游樂、商業、文化、養生、度假、島居等海島功能囊括其中。其匯集世界28大熱門業態，涵蓋國際會議中心、國際會展中心、七星海島酒店、歐堡酒店、雙塔酒店、影視酒店、童話世界、水上樂園、海洋世界、珍奇特色植物園、植物奇珍館、五國溫泉城、婚禮莊園、影視基地、博物館群、文化娛樂城、國際購物中心、風情商業街、風情美食街、茗茶酒吧街、運動健身中心及游艇俱樂部等。

來源：網絡

儋州官方的預期是，海花島將促進儋州乃至整個海南的旅游業發展，比如實現儋州的反超，成為世界級旅游城市，以及也有利于洋浦經濟開發區和儋州濱海新區吸引投資。同時，海花島還將增加超過10萬個就業崗位，吸引游客預計每年達200萬人次，相關產業打造也有助于提供長期穩定的稅收。

這是一個正常的邏輯，前提之一在于這個項目文旅板塊的合理性、未來運營的有效性、持續性等，而非旅游為殼、地產為核。

據公開渠道，海花島為儋州帶來的效應，暫未有具體信息，但其地產銷售則較為轟動。

來源：網絡

參考媒體公開報道，2015年12月28日，海花島開盤，連創三項世界紀錄：開盤銷售金額122.05億元、開盤銷售面積136萬平方米、認籌到訪人數10萬人。

若都為真，確實可算是海南填海造島下文旅地產的一個高點，也是一個時代的隱喻。

某些方面來說，你又不得不承認這個境況的“合理性”。海南地廣人稀，但產業、社會經濟發展并不突出，不管是相關產業的基底還是市場空間，都有制約，其中地理優勢帶來旅游資源的獨特乃至唯一性和豐富性，旅游產業無可置疑成為支柱產業之一，同時也為房地產開發提供了一大條件。有兩個細節是：大型綜合體項目成為旅游業升級的必然路徑之一，地產的配套難以避免；海南的旅游業分為三亞、海口和其他，各目的地發展嚴重不均衡，其他目的地的追趕超越，需要大型文旅項目。

于是，房地產業、旅游業，是海南的兩個支柱產業，而類似海花島這樣的文旅地產項目，剛好將兩者結合，很多的“海花島”也就由此而來。

曾有媒體報道信息顯示，到2012年，大量地產商在海南已進行了“圈地運動”，瓜分海南的海岸線。其中，中信、華潤、海航集中在瓊海、萬寧，富力、雅居樂、中糧、魯能、萬科、綠城布局三亞、陵水、樂東、保亭四市縣，新世界、海航、富力、雅居樂聚焦在海口、文昌、澄邁、定安四市縣。

它們項目的共性之一都是扛著“旅游地產”大旗。其中，除了恒大圈地面積超過萬畝，中信泰富、魯能、綠地、富力圈地面積約2萬畝。

而填海造島不涉及拆遷及補償，也不占用既有耕地，這是巨大便利。

但這在生態紅線上“跳舞”的舉動，最終還是招來危機。

一個“舊時代”的落幕

財新2017年報道透露，恒大的海花島建設忽視了環境影響評價的重要性，屢屢“未批先建”。項目建設過程中屢屢違法違規，埋下諸多環境隱患。

當年，“環保風暴”一陣陣刮起，海南是重地之一，包括海花島在內多個項目遭遇不同程度的整改危機。

2020年10月海南發布相應的整改方案，其中要求海口葫蘆島于2021年8月底前完成拆除；要求萬寧日月灣的月島填海項目于2022年5月底前完成拆除；要求鳳凰島二號人工島島體除郵輪母港碼頭功能外的填海陸域于2022年底前完成拆除。

具體到海花島，整改方案提到：

第一輪督察整改方案明確，海花島項目用海范圍內違法違規建設項目應停止建設，整改到位后才予以復工......但截至督察時，規劃修編尚未獲批，恒大海花島公司于2018年在海花島繼續新建39棟住宅建筑，儋州市生態環境部門還為其補辦環評手續。整改目標是“依法依規完成兩輪生態環境保護督察整改要求，拆除4條涵管橋，恢復公海屬性，依法處置39棟住宅建筑，規范和落實生態修復，消除島體安全隱患”。

整改方案還提到：務實推進圍填海問題整治。以海花島問題整治為突破口，建立圍填海項目從規劃、審批、建設、生態環境損害評估與修復，到生態損害賠償和公益訴訟的全流程規范化管理機制。

直到最近恒大海花島39棟樓被勒令拆除。

這算是一個時代的落幕嗎？

大體上是了。

生態（包括前述的“全國生態文明建設示范區”戰略定位）、房地產市場大環境變化、自貿港新戰略等，構成了我們重新理解和研判海南旅游業、文旅地產的幾個關鍵要素。

我們主要圍繞自貿港來說。

2020年6月1日，《海南自由貿易港建設總體方案》（簡稱《方案》）正式公布，被稱為最高開放水平的自貿港，將在海南展開它的特色建設路徑。

按《方案》，海南自貿港將按三步走：到2025年，初步建立以貿易自由便利和投資自由便利為重點的自由貿易港政策制度體系；到2035年，成為我國開放型經濟新高地；到本世紀中葉，全面建成具有較強國際影響力的高水平自由貿易港。

具體從三個維度來看：

一、天時

天時已算巨變。

其一，房地產市場的重力持續調控，縱然房地產還是海南重要或支柱產業，但順應大環境，弱化對房地產的依賴，是必然，是“正確”的動作，況且本身可依賴度已在下降。

其二，生態不只是發展紅線，也是我們所知道的另一方面的紅線，找到經濟發展與生態保護的平衡，考驗智慧，也需拿出實際行動。

其三，自貿港是頂格政策，資源的傾斜、機會空間的打開、創新發展的期許，海南的發展路徑必須求變，也有更多能力機會求變。

其四，疫情影響，內循環、國內國際雙循環的新市場格局中，海南的角色更為重要。

二、地利

海南獨特豐富的旅游資源，是無可置疑的巨大優勢，其中潛力空間依然不小，一要發展升級，二要降低對文旅地產項目的依賴，發展路徑或邏輯要變。海南將免稅市場更多打開，引入更多競爭主體，是個例子。

其中，海洋與土地（陸地）資源的保證、生態環境的改善與保護，是理解自貿港的重要維度。海南產業發展轉型升級，意味著要留下更多的承載和騰挪空間，填海造島面臨更嚴格的回溯追查和審批。

上述整改方案提到，“對標自由貿易港建設目標，推動高質量發展”，包括“圍繞自由貿易港高質量發展要求，按照“全省一盤棋，全島同城化”原則，科學編制《海南省國土空間規劃》和各市縣國土空間規劃，劃定全省功能分區和產業空間布局，引導和規范產業發展和城鎮化建設。加快劃定生態保護紅線、環境質量底線、資源利用上線，嚴格落實生態環境準入清單，發揮指導各區域按照生態環境要素空間差異性特征合理開展經濟建設活動與生態環境保護的作用”。

三、人和

大體量的消費升級及其需求正在釋放，入境游消費回流又帶來較長時間的“窗口期”，海南有了更多的機遇，會推動或倒逼形成新的文旅產品創新升級供給，形成新的產業鏈，就看時間和成效如何。

可以說，在守住生態紅線，保護生態環境要求下，消費拉動、文旅業升級、區域產業轉型發展，以及創造國內區域經濟發展的一個新突破點等，都是海南背負的或大或小的新使命。

那個熱鬧的文旅地產時代，算是要落幕了。

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文旅地產 恒大海花島

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