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未來中國城市將會走上怎樣的發(fā)展路線？和地產(chǎn)的關(guān)系是什么？這是非常復(fù)雜的命題。

但有一點可以肯定，它不再是被鋼筋水泥堆砌出來的實體。根據(jù)“十四五”規(guī)劃，“房住不炒”是地產(chǎn)行業(yè)定位，平穩(wěn)健康發(fā)展是主旋律。“高杠桿+高周轉(zhuǎn)”的“雙高”模式吹起的風(fēng)險泡沫，經(jīng)過多輪調(diào)控風(fēng)險正逐步出清，不可能再回到依靠資本推動，“大拆大建”的老路上。

與此同時，2021年全國居民人均可支配收入35128元，同比增長9.1%。生活水平的改善，讓更多人有能力追求理想的生活，城市正是承接這些期待的載體。無疑，城市將以更強的吸附性，與康養(yǎng)、體育、休閑等需求元素相結(jié)合，構(gòu)成全新形態(tài)的生命體。

客觀上，這給房企提了個醒兒：不能再以“建筑思維”規(guī)劃建設(shè)城市，而是要以“多元思維”豐富城市的層次；支撐城市靈魂的不再是“建造力”，而是“運營力”。

這個元素會是文旅嗎？當(dāng)然可以。“十四五”規(guī)劃明確指出，要推動文化和旅游融合發(fā)展，建設(shè)一批富有文化底蘊的世界級旅游景區(qū)和度假區(qū)，最終目的是在滿足人們物質(zhì)需求的基礎(chǔ)上，不斷豐富精神生活的多樣性，形成“文旅+地產(chǎn)”互為因果、相互促進的成長模式。

目前，為地產(chǎn)板塊插上文旅翅膀的企業(yè)不少，一直在推動地產(chǎn)與文旅板塊協(xié)調(diào)發(fā)展的深圳華僑城股份有限公司（簡稱“華僑城A”）就是其中之一。2021年其公布的年報數(shù)據(jù)顯示，文旅逐步破冰，地產(chǎn)堅如磐石，而這也是文旅與地產(chǎn)產(chǎn)生正向化學(xué)反應(yīng)的結(jié)果。

對當(dāng)下的城市建設(shè)和房企轉(zhuǎn)型來說，定位于“優(yōu)質(zhì)生活創(chuàng)想家”的華僑城有重要的借鑒意義。

后疫情時代的新常態(tài)

在“房住不炒”的行業(yè)發(fā)展基調(diào)下，地產(chǎn)行業(yè)告別了“高杠桿+高周轉(zhuǎn)”雙軌并行的高風(fēng)險發(fā)展模式，開始以用戶需求為導(dǎo)向；宏觀上，新冠疫情的傳播得到有效控制，不過各地區(qū)仍有感染案例出現(xiàn)，讓旅游行業(yè)的穩(wěn)定經(jīng)營面對巨大挑戰(zhàn)。

地產(chǎn)在轉(zhuǎn)型，文旅在動蕩，承受行業(yè)調(diào)控和疫情反復(fù)的雙重壓力，它們似乎都要過苦日子。結(jié)果必然如此嗎？未必。

參考國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，2022年1-2月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資14499億元，同比增長3.7%；其中住宅投資10769億元，同比增長3.7%。

“開發(fā)投資保持著增長，面對穩(wěn)定年度地產(chǎn)市場釋放積極信號，整個行業(yè)的信心還在”，貝殼研究院如此解讀。

另據(jù)公開信息顯示，2021年上半年疫情形勢平穩(wěn)，游客出游需求復(fù)蘇明顯，五一期間國內(nèi)游客接待量達到2.3億人次，對比2020年同期增幅達到119.7%， 實現(xiàn)旅游收入1132.3億元。

2021年國內(nèi)游客32.5億人次，比上年增長12.8%。其中城鎮(zhèn)居民游客花費23644億元，增長31.6%；農(nóng)村居民游客花費5547億元，增長28.4%。文旅需求仍然在，且已迎來了轉(zhuǎn)機。

摘掉有色眼鏡，冷靜觀察地產(chǎn)市場的趨勢，不難發(fā)現(xiàn)“房住不炒”的基調(diào)正在引導(dǎo)行業(yè)建立長期、穩(wěn)定成長的價值觀，“三條紅線”的標(biāo)尺幫助企業(yè)重新定位健康的發(fā)展模式，“一城一策”逐步出清市場的潛在風(fēng)險：行業(yè)朝著更為健康的方向前進。

落到文旅行業(yè)，雖然疫情防控壓力仍然讓主題公園、特色小鎮(zhèn)、商業(yè)演出等的正常運營面對考驗，但旅游需求仍在，消費意愿仍在，且建立了后疫情時代的旅游消費新習(xí)慣。

如此看來，在疫情影響力和破壞力逐步減小的后疫情時代，地產(chǎn)與文旅市場已進入復(fù)蘇階段。經(jīng)過這段時間的優(yōu)勝劣汰，越是能力突出的龍頭企業(yè)，越是表現(xiàn)出強大活力，這也是今后一段時間內(nèi)的新常態(tài)。

這一點，在頭部文旅企業(yè)的表現(xiàn)中也可見端倪，3月30日晚，華僑城A發(fā)布2021年年報集中反應(yīng)上述趨勢：

2021年實現(xiàn)營業(yè)收入1026億元，同比增長25%。其中27家景區(qū)、28家酒店、1家旅行社、7家開放式旅游區(qū)、1臺旅游演藝共接待游客7797.9萬人次，為2020年182%的水平，恢復(fù)至2019年的150%，恢復(fù)情況遠超行業(yè)平均水平。

經(jīng)歷過疫情期的震蕩調(diào)整，文旅行業(yè)代表型企業(yè)逐步恢復(fù)。華僑城A旅游綜合業(yè)務(wù)433億元，與上年基本持平。

雖然受到地產(chǎn)頻繁出臺調(diào)控政策、深圳本部高毛利項目基本結(jié)轉(zhuǎn)完畢、股權(quán)轉(zhuǎn)讓實現(xiàn)投資收益減少、對存在減值跡象的存貨和固定資產(chǎn)計提減值等綜合因素影響，地產(chǎn)業(yè)務(wù)的盈利水平較同期有所下滑，但地產(chǎn)業(yè)務(wù)基本面良好，仍能維持回暖趨勢，全年累計實現(xiàn)簽約銷售面積399萬平方米、簽約銷售額825億元，收入達到590億元，同比增長58%。

健康的運營能力，也進一步提升了安全系數(shù)。通過健康運營，2021年華僑城A在優(yōu)化“三條紅線”——剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負債率69.6%，同比下降0.37%；凈負債率67.34%，同比下降7.95%；現(xiàn)金短債比1.87，同比提升0.21的同時，將貨幣資金提升至676億元，較2021年初增加71億元，從而降低了風(fēng)險系數(shù)。

行業(yè)慢慢復(fù)蘇，這也正是當(dāng)下的新常態(tài)。

與城市共生

按照傳統(tǒng)的價值評估邏輯，文旅地產(chǎn)的估值是文旅和地產(chǎn)兩個板塊的價值相加。但在行業(yè)變革的背景下，這樣的算法有些過時。

據(jù)北京京和文旅發(fā)展研究院發(fā)布的《中國文化產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)年度盤點報告》，2021年游客出入境旅游處于停滯狀態(tài)；國內(nèi)各旅游景區(qū)、主題樂園、特色小鎮(zhèn)等地集中釋放旅游訴求，構(gòu)成后疫情時代的新趨勢。

不過這些路線和周期更短的項目，不僅沒有降低用戶的熱情，還實現(xiàn)游客出行頻率和消費額的“雙增長”。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一年多次出行已經(jīng)成為常態(tài)，同期全國居民人均消費支出24100元，比2020年實際增長12.6%；人均出游消費899.28元，已超過2019年疫情前水平。

曾經(jīng)出入境旅游訴求，如今已全部轉(zhuǎn)化為國內(nèi)旅游；曾經(jīng)長途、低頻旅游計劃，如今被改為短途高頻方案——這才是行業(yè)的新趨勢。

新趨勢下，原本星散在各地的有限旅游資源，需要負載空前的游客壓力，應(yīng)對旅游、居住、消費、休閑娛樂、藝術(shù)文化等多樣化訴求。

再提打造文旅項目，已經(jīng)脫離單一維度的“蓋樓”，而是要整合景區(qū)、酒店、商業(yè)綜合體和城區(qū)綜合配套的開發(fā)與運營、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、物業(yè)服務(wù)、旅行社等多業(yè)態(tài)混合經(jīng)營能力統(tǒng)籌布局。依托成熟的文旅生態(tài)，開展地產(chǎn)業(yè)務(wù)就站在了“巨人的肩膀上”。

如今，企業(yè)都在盡可能提升地產(chǎn)與文旅之間的聯(lián)動效應(yīng)。

不久前，雅居樂提出打造“文旅+產(chǎn)業(yè)”的生態(tài)圈模式，并提出將“第二人生”的旅居理念迭代為“樂活天地”，并推出“樂彩（度假）、樂動（體育）、樂養(yǎng)（康養(yǎng)）”三大系列產(chǎn)品線。廣西北海金海灣、山東威海冠軍體育小鎮(zhèn)、天津?qū)氎娼騼S國際小鎮(zhèn)等多個項目，引入了產(chǎn)、城、人的全面協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展的理念。

在城市實體空間嫁接企業(yè)文旅生態(tài)方面，華僑城A早有自己的方法論。華僑城一直以“造城營城”見長，也早在20多年前就提出了“旅游+地產(chǎn)”的發(fā)展模式。內(nèi)部人士表示，華僑城A著力促進地產(chǎn)和文旅業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展。打造項目時資源優(yōu)勢與發(fā)展?jié)摿Ω鼮橹匾?，而非繼續(xù)在一、二線城市沖規(guī)模。

成片綜合開發(fā)是華僑城的核心競爭力，因此不會單一維度考量項目的價值，而是研判、決策、取舍都在堅守價值投資邏輯，更多地投入到資源質(zhì)地優(yōu)良的項目中，以確保盈利水平維持在穩(wěn)定區(qū)間。

雖然不確定因素仍在，但是并未影響其正常經(jīng)營。依據(jù)年報信息，2021年，華僑城A年內(nèi)新獲取項目23個，新增土地面積258萬平方米，建成開放深圳“灣區(qū)之光”摩天輪、西安瑪雅海灘水公園、襄陽“奇趣童年”親子樂園、揚州夢幻之城等一批項目。

值得一提的是，“灣區(qū)之光”摩天輪開業(yè)僅八個月收入破億，打破國內(nèi)單體游樂項目年度營收紀(jì)錄，業(yè)已成為當(dāng)下深圳最火熱的旅游目的地之一。

對于經(jīng)營效益好、運營效率高、符合公司文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的產(chǎn)品，華僑城A會及時分析總結(jié)建設(shè)及運營經(jīng)驗，在加強區(qū)域經(jīng)濟、商業(yè)環(huán)境可研論證的基礎(chǔ)上，根據(jù)戰(zhàn)略需求進行復(fù)制和推廣；這些成功經(jīng)驗，均可在其重點布局的一二線城市和粵港澳大灣區(qū)、長三角、環(huán)渤海等核心經(jīng)濟圈復(fù)制。

布局的地產(chǎn)和文旅兩個業(yè)務(wù)板塊，華僑城A已經(jīng)形成相互帶動發(fā)展的內(nèi)生動力，逆風(fēng)期的成長邏輯更加順應(yīng)新階段行業(yè)需要。只要繼續(xù)堅持，就能實現(xiàn)既定目標(biāo)。

等待黎明

對房企而言，堅持是困難的，畢竟在行業(yè)調(diào)整階段，誰都沒有把握能夠挺到最后。但事實上，黎明正在不遠處。

當(dāng)前，行業(yè)最不缺的就是利好消息，有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至3月8日共有55座城市對樓市政策進行松綁；文旅方面，“十四五”規(guī)劃明確將“建成文化強國”、“國民素質(zhì)和社會文明程度達到新高度”、“國家文化軟實力顯著增強”，作為旅游行業(yè)的發(fā)展方向。

行業(yè)發(fā)出向好發(fā)展的信號后，各項政策紅利最終釋放，需要經(jīng)歷漫長的勢能傳導(dǎo)期。“反射弧”有多長，目前還很難講。企業(yè)需要做的，就是盡量不犯錯，最終等到黎明到來。為避免犯錯，主流房企喊出了“降本增效”的口號，無外“開源”與“節(jié)流”兩條路。

為了提升業(yè)績，眾多企業(yè)在“產(chǎn)品輸出”基礎(chǔ)上，建立“能力輸出”的管道。拿大悅城來說，自2021年開始大力拓展輕資產(chǎn)項目類型，通過輸出管理模式的形態(tài)，建立全新的業(yè)績增長點，在西南地區(qū)開發(fā)成都天府芙蓉園等多個輕資產(chǎn)與重資產(chǎn)混合的項目。

同期，華僑城A也在聚焦能力輸出。其相關(guān)工作人員表示，在推進歡樂谷、歡樂海岸商旅、摩天輪等優(yōu)勢產(chǎn)品線獨立發(fā)展，鞏固文旅專業(yè)能力的基礎(chǔ)上，也在通過品牌和管理能力輸出，研究和捕捉泛旅游業(yè)發(fā)展機會，進一步夯實公司的行業(yè)領(lǐng)先地位。

此外，華僑城A還在探索以親子、運動、研學(xué)教育為一體的小型主題公園產(chǎn)品，襄陽奇幻谷、南昌玩美公園、南昌青少年星際科普研學(xué)基地等預(yù)計于2022年開業(yè)。

至于“節(jié)流”環(huán)節(jié)，改變行業(yè)認知非常重要。地產(chǎn)板塊正在經(jīng)歷從地產(chǎn)紅利、融資紅利時代，向管理紅利、產(chǎn)品紅利時代轉(zhuǎn)型，節(jié)約成本必須落實內(nèi)部高效管理。

縱觀整個地產(chǎn)行業(yè)，包括萬科、旭輝、世茂等典型房企選擇調(diào)整組織架構(gòu)，作為階段性重點工作；華僑城A則追求精細化管理，聚焦去化、降本、增效，持續(xù)提升項目管理水平。在行業(yè)整體利潤降低的大環(huán)境下，通過縮短開發(fā)周期降低成本的方式，最大限度降低壓力。

還有企業(yè)主動擁抱創(chuàng)新，通過改變自己的方式，順應(yīng)外部環(huán)境的改變。年報內(nèi)容顯示，未來，華僑城A將不斷加強科技應(yīng)用，深入探索人工智能、AR、大數(shù)據(jù)等科技手段在文旅業(yè)務(wù)上的應(yīng)用，實現(xiàn)華僑城A文旅業(yè)務(wù)“+科技”和“+ 數(shù)據(jù)”的突破，以數(shù)字和科技提升文旅產(chǎn)品、業(yè)態(tài)、商業(yè)模式、管理制度的創(chuàng)新效率，促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級

其內(nèi)部搭建的消費互聯(lián)網(wǎng)統(tǒng)籌文旅項目，共同做大流量、做強銷售，把花橙和花小橙打造成線上知名品牌和爆款I(lǐng)P形象；同時持續(xù)打造統(tǒng)一支付、統(tǒng)一會員、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一產(chǎn)品的四大統(tǒng)一平臺的支撐能力。

產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)方面，正構(gòu)建以“系統(tǒng)平臺+專業(yè)服務(wù)”為核心的文旅業(yè)務(wù)輕資產(chǎn)輸出管理平臺的目標(biāo)推進。持續(xù)開展應(yīng)用推廣試點工作，優(yōu)化“金牌管家”等定制化服務(wù)運營閉環(huán)，逐步實現(xiàn)靠“系統(tǒng)和服務(wù)能力”的管理輸出。

相信隨著疫情的轉(zhuǎn)好，在企業(yè)的共同努力下，地產(chǎn)與文旅板塊還會有更大的成長空間。

結(jié)語

這段時間，地產(chǎn)和文旅市場承受了巨大的壓力，資本市場的敏感又讓眾多人持續(xù)看空，這在一定程度上影響了行業(yè)的發(fā)展。

可是不能否定的是，目前整個行業(yè)正在變好，一些過去被忽略的正面信息，正在隨著更多的利好不斷釋放。在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的地產(chǎn)基調(diào)，以及旅游產(chǎn)業(yè)逐步恢復(fù)的過程中，“黑鐵時代”終會過去。

人們常說，“機會留給有準(zhǔn)備的人”?；蛟缁蛲?，它總會來，當(dāng)它真的來了，考慮的不應(yīng)該是“能不能接”，而是“該怎么接”。相信那個時候，輿論態(tài)度還會發(fā)生180°的扭轉(zhuǎn)，從集體看空轉(zhuǎn)向長期看多。

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