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2022年以來，多家房地產(chǎn)開放商因現(xiàn)金流短缺發(fā)生債務(wù)違約，暴雷事件一件接一件，四次赴港上市而未果的奧園文旅、遭受疫情和暴雨雙重打擊的河南建業(yè)、還不起超10億美元本金與利息的世茂集團(tuán)、無法償還債務(wù)被多次下調(diào)評(píng)級(jí)，最后不得已賣身國企的佳兆業(yè)等等。

暴雷事件未平，“斷貸”浪潮又起。

7月初，多個(gè)城市的樓盤爛尾，遲遲不復(fù)工，樓盤延期交付，鄭州、湖南、湖北、四川、重慶等地的業(yè)主，不顧個(gè)人征信記錄，公開宣布“停貸”，多家銀行股價(jià)出現(xiàn)下跌，遭受重大損失。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至7月15日，停貸事件涉及全國超250個(gè)爛尾樓。

“停貸”事件事關(guān)銀行壞賬率，還可能對(duì)銀行系統(tǒng)帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)，但始作俑者是房地產(chǎn)開發(fā)商，后者利用銀行的貸款不斷地開發(fā)項(xiàng)目，最終因資金鏈斷裂導(dǎo)致項(xiàng)目停工。一旦房地產(chǎn)開發(fā)商面臨現(xiàn)金流壓力，導(dǎo)致資金鏈斷裂，不僅面臨生死抉擇，還會(huì)引起一系列的連鎖反應(yīng)。

作為國內(nèi)知名的文旅產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)運(yùn)營商，偉光匯通過去20多年來，通過開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營管理、資本賦能三輪驅(qū)動(dòng)，在全國開發(fā)運(yùn)營了將近20個(gè)文旅小鎮(zhèn)。在挖掘和活化在地文化的同時(shí)，也以極低的價(jià)格從當(dāng)?shù)卣种匈彽么罅康耐恋兀康禺a(chǎn)銷售與小鎮(zhèn)店鋪招商獲取利潤，然后開發(fā)運(yùn)營文旅小鎮(zhèn)。

從本質(zhì)上講，偉光匯通也是真地產(chǎn)、假文旅模式的代表。在當(dāng)前地產(chǎn)暴雷頻發(fā)，文旅地產(chǎn)模式難以為繼，銀行“停貸”風(fēng)波未平的情況下，加上兩大央企合伙伙伴退出股權(quán)，地產(chǎn)與商鋪銷售糾紛頻發(fā)，內(nèi)焦外困的偉光匯通模式還能走多遠(yuǎn)呢？ 

偉光匯通三大運(yùn)營痛點(diǎn)

偉光匯通成立于1996年，目前在云南、湖北、河南、廣西等城市運(yùn)營近20個(gè)文旅小鎮(zhèn)，加上在建和已簽約超過50個(gè)項(xiàng)目。這些項(xiàng)目一般占地面積超1000畝，大多位于三四線城市，主要走低價(jià)拿地銷售房產(chǎn)與小鎮(zhèn)商鋪的模式。其對(duì)外宣傳的亮點(diǎn)是，文旅小鎮(zhèn)的客流、就業(yè)人數(shù)以及項(xiàng)目帶動(dòng)全產(chǎn)業(yè)鏈的投資額。

最早的云南楚雄彝人古鎮(zhèn)2006年開業(yè)，其后又開發(fā)運(yùn)營了灤州古城、田州古城、駐馬店皇家驛站、漯河漯灣古鎮(zhèn)、云南楚雄彝風(fēng)濕地文旅小鎮(zhèn)、云南文山七都古鎮(zhèn)等項(xiàng)目。 

偉光匯通文旅小鎮(zhèn)的開發(fā)邏輯是，通過挖掘在地文化，將項(xiàng)目所在地的特色文化轉(zhuǎn)化或活化成一系列的旅游產(chǎn)品、文化產(chǎn)品和文化活動(dòng)，打造沉浸式的消費(fèi)目的地，滿足本地老百姓的消費(fèi)升級(jí)。每個(gè)小鎮(zhèn)不收門票，強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)性、娛樂性與互動(dòng)性，借助各地多元的傳統(tǒng)文化營造一種抽離感與穿越感，為游客提供與平時(shí)生活完全不同的全新場(chǎng)景與空間。

偉光匯通強(qiáng)調(diào)自己從規(guī)劃設(shè)計(jì)、投資開發(fā)到持續(xù)運(yùn)營管理的全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)體系，與4000多家商家形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，打造持續(xù)造血，長期盈利的合作平臺(tái)模式。此外，公司還開始走輕資產(chǎn)模式，對(duì)外輸出品牌，不再參與投資，主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)營管理。安徽潁上管仲老街是第一個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，湖南長沙的洋湖水街等文旅小鎮(zhèn)也是這種模式。

安徽潁上管仲老街

圖片來源：偉光匯通公眾號(hào)

不過，偉光匯通一直在強(qiáng)調(diào)自己強(qiáng)大的運(yùn)營管理能力，尤其是其盤活小鎮(zhèn)，長期持續(xù)運(yùn)營并獲得盈利的能力。但縱觀偉光匯通文旅小鎮(zhèn)運(yùn)營模式，其倡導(dǎo)的“增量運(yùn)營邏輯”帶來的流量只是個(gè)數(shù)字，并沒有轉(zhuǎn)化成高收入；核心的低價(jià)拿地模式受到各種因素限制，房地產(chǎn)暴雷事件帶來的銀行貸款收緊致使現(xiàn)金流壓力增大。一句話，偉光匯通在運(yùn)營管理方面的優(yōu)勢(shì)與能力并沒有自己宣傳的那么強(qiáng)。

經(jīng)不起推敲的“流量”優(yōu)勢(shì)

要盤活文旅小鎮(zhèn)，小鎮(zhèn)必須有人氣，吸引足夠的游客量成為衡量偉光匯通文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵指標(biāo)。

無論是做深度調(diào)研，分析本地市場(chǎng)與目標(biāo)客群，了解他們的真實(shí)需求，還是盤活存量市場(chǎng)，尋求新的增量空間，開拓新的市場(chǎng)，都成為偉光匯通“增量運(yùn)營邏輯”的一部分。

根據(jù)偉光匯通公布的消息，各個(gè)小鎮(zhèn)的游客量也成為項(xiàng)目的“亮點(diǎn)”。比如，彝人古鎮(zhèn)2019年游客接待游客達(dá)1480萬人次、灤州古城862.7萬人次、田州古城417萬次等等。

偉光匯通在官方宣傳中稱，“2019年公司運(yùn)營的文旅小鎮(zhèn)接待游客總量超5860萬人次”，自稱高于同年華僑城的5200萬人次。流量最終看的是變現(xiàn)和轉(zhuǎn)化，體現(xiàn)在財(cái)務(wù)指標(biāo)上比較直觀的反映就是企業(yè)的收入與利潤。很顯然，上述比較根本站不住腳。

首先，偉光匯通文旅小鎮(zhèn)不收門票，華僑城旗下的景區(qū)、酒店、演藝等都需要門票，一個(gè)沒有產(chǎn)生收入，另一個(gè)為公司創(chuàng)收，僅從游客量的高低比較沒有實(shí)際意義。

其次，偉光匯通文旅小鎮(zhèn)主要靠三四線城市周邊的客流，新增的客流還要靠旅行社等其他渠道引入，在流量獲取方面明顯存在很大的不確定性。華僑城旗下景區(qū)靠過山車及豐富的節(jié)假日、主題活動(dòng)每年吸引大量的年卡會(huì)員，相對(duì)完善的會(huì)員體系帶來的流量優(yōu)勢(shì)是偉光匯通無法比擬的。

最后，偉光匯通游客的消費(fèi)能力遠(yuǎn)低于華僑城。對(duì)任何景區(qū)或目的地來說，流量是基礎(chǔ)，但游客的消費(fèi)意愿和消費(fèi)能力更重要，尤其是后者。無論停留時(shí)間多長，即便有特色的內(nèi)容業(yè)態(tài)，沒有強(qiáng)大的消費(fèi)水平，偉光匯通也只能繼續(xù)走游客“高頻低消費(fèi)”模式，將更多的精力放在房產(chǎn)銷售與店鋪招商上。考慮到二者項(xiàng)目的位置，即便偉光匯通文旅小鎮(zhèn)游客遠(yuǎn)高于華僑城，收入方面也不可同日而語，甚至根本不具有可比性。

事實(shí)是，不是在一個(gè)地方挖掘了在地文化，打造出來旅游產(chǎn)品和文化產(chǎn)品，文旅小鎮(zhèn)或其中的商品或活動(dòng)就成了IP。不是打造出來的項(xiàng)目或推出的產(chǎn)品就成了IP，形成真正的IP需要市場(chǎng)與消費(fèi)者長時(shí)間的檢驗(yàn)。檢驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn)是，游客愿意付費(fèi)，付費(fèi)購買與IP相關(guān)的一切商品、紀(jì)念品及其他主題娛樂項(xiàng)目。迪士尼、環(huán)球影城旗下的全球知名IP無一不是十幾年，甚至幾十年品牌積累與沉淀的結(jié)果，對(duì)大多數(shù)自然景區(qū)、文化景點(diǎn)來說，文化挖掘呈現(xiàn)的最直觀價(jià)值，甚至唯一價(jià)值是門票收入，觀光游經(jīng)濟(jì)依然有其價(jià)值，開放景區(qū)不是不想收門票，是壓根收不到，唯一的解釋就是醉翁之意不在酒。

圖片來源：偉光匯通公眾號(hào)

相比之下，偉光匯通聲稱打造的傳統(tǒng)文化IP其實(shí)都算不上是真正的IP，因?yàn)榛旧蠜]有用戶和粉絲基礎(chǔ)，外地游客顯然不會(huì)為了一個(gè)假古城而過去游玩。

財(cái)報(bào)顯示，2021年，華僑城包括27家景區(qū)在內(nèi)的文旅旅游產(chǎn)品共接待游客7797.9萬人次，為2020年182%的水平，恢復(fù)至2019年的150%；剔除2021年新增加項(xiàng)目，已恢復(fù)至2019年的96%，恢復(fù)情況遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平，收入更是高達(dá)433億元（當(dāng)然，這里面也包括有旅游相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目收入）。如果要再次對(duì)比，偉光匯通2021年最新的游客量及營收又有多少呢？

事實(shí)上，問題的核心不是在比較游客量的多寡，而是游客量背后的產(chǎn)品打造能力，運(yùn)營管理體系，以及運(yùn)營效率提升后的游客量轉(zhuǎn)化與變現(xiàn)能力。同樣在2019年，長隆集團(tuán)游客量達(dá)3701.8萬人次，也低于偉光匯通，但其營收接近52億元，游客量同比增長接近10%，利潤增加大概率也不在話下，相比于偉光匯通這一年虧損數(shù)億元（后面會(huì)提到其財(cái)務(wù)狀況），前者的游客量帶來的收入明顯更有說服力。

低成本拿地難以為繼，假文旅模式“現(xiàn)形”

據(jù)公開資料，偉光匯通運(yùn)營、在建和待建的文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目超過50個(gè)，據(jù)執(zhí)惠不完全統(tǒng)計(jì)，18個(gè)已建成運(yùn)營，其余處于在建和待建狀態(tài)。

執(zhí)惠還發(fā)現(xiàn)，偉光匯通已開業(yè)的文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目占地面積大，其中首個(gè)開發(fā)的文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目彝人古鎮(zhèn)占地面積約1740畝，總面積高達(dá)3平方公里。灤州古城占地2000畝，田州古城占地1500畝，彝風(fēng)濕地文旅小鎮(zhèn)占地超3萬畝，南中爨城占地約6000畝，駐馬店皇家驛站占地3359畝，零陵古城占地1480畝，遠(yuǎn)高于華僑城旗下歡樂谷平均750畝左右的占地面積。

偉光匯通運(yùn)營的文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目

問題是，每個(gè)文旅小鎮(zhèn)需要這么多這么大的土地和資金從哪兒來的？

事實(shí)上，偉光匯通的核心商業(yè)模式是用文旅小鎮(zhèn)的概念在低線城市去拿低價(jià)的土地，然后利用圈來的土地做房地產(chǎn)，尤其是2017年獲得國開金融戰(zhàn)略投資之后，公司拿地的速度更快，成本更低。據(jù)執(zhí)惠了解，偉光匯通文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目拿到土地的價(jià)格大概是周邊土地價(jià)格的十分之一。

以偉光匯通在云南楚雄的彝人古鎮(zhèn)和彝風(fēng)濕地文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目為例。

企查查數(shù)據(jù)顯示，從2002年至2011年，楚雄匯通古鎮(zhèn)文化旅游開發(fā)有限公司以約3.1億的總價(jià)，相繼拿下包括楚雄市石羊鎮(zhèn)集鎮(zhèn)、東瓜鎮(zhèn)車坪村委會(huì)、和楚雄開發(fā)區(qū)彝人古鎮(zhèn)北側(cè)在內(nèi)共約72.29公頃（722900平方米）的土地，用于彝人古鎮(zhèn)項(xiàng)目開發(fā)，每平米價(jià)格不足430元。

企查查還顯示，從2017年7月到2018年11月，楚雄彝風(fēng)小鎮(zhèn)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司通過先后8次土拍，拿下楚雄開發(fā)區(qū)北片區(qū)共計(jì)23.53公頃（235300平方米）的其他商服用地/其他普通商品住房用地，總價(jià)約1.681億。以2018年11月8日拿下的楚雄市CK2018-10號(hào)其他普通商品住房用地為例，該地總面積6.5106公頃，成交價(jià)8138.25萬元，約定容積率上限1.5，折合樓面價(jià)約833元/平方米。

八次土拍拿下楚雄大片土地的楚雄彝風(fēng)小鎮(zhèn)公司

另外，2018年10月，芒市新興偉光匯通文旅通過拍賣或掛牌方式在芒市獲得4宗土地，其中2宗土地為其他普通商品住房用地，土地成交均價(jià)都為592元每平方米。據(jù)《中國經(jīng)營報(bào)》報(bào)道，2019年12月開盤售賣的傣族古鎮(zhèn)一期商鋪與住宅價(jià)格為每平米約9000元。每平米價(jià)格是拿地價(jià)格的14倍之多，從地產(chǎn)銷售中獲得的暴利可想而知。

透過現(xiàn)象看本質(zhì)，偉光匯通依然在走真地產(chǎn)、假文旅這條老路。

隨著一線城市地產(chǎn)去化的力度加大，大城市的房子賣不動(dòng)，很多都是有價(jià)無市，中小城市更賣不動(dòng)，其中三四線城市的房價(jià)也基本不再上漲。偉光匯通所謂的挖掘在地文化開發(fā)的文旅小鎮(zhèn)，實(shí)際上是在當(dāng)?shù)卦炝艘蛔牵炝艘蛔俪牵炝艘蛔鶄喂懦恰?nbsp;

近年來，國家從地產(chǎn)去化方面做了很多限制，政府提供銀行貸款及土地供給的政策收緊，并劃出房地產(chǎn)三條紅線。近年來，房地產(chǎn)開放商頻頻暴雷，恒大、新華聯(lián)、奧園、世茂、佳兆業(yè)、融創(chuàng)等等，地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)大量的爛尾房。

從未來的趨勢(shì)看，在去地產(chǎn)化及城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩的宏觀背景下，偉光匯通這種地產(chǎn)的低價(jià)拿地模式或?qū)⒆叩奖M頭。公司未來不太可能拿到低息的貸款，也不可能圈到大規(guī)模的土地，缺少了最主要的資金和土地來源，偉光匯通的開發(fā)模式很難持續(xù)走下去。

各種合同糾紛纏身，現(xiàn)金流壓力陡增

最近兩年，一系列事件的發(fā)生表明偉光匯通正在失去資金來源背書的兩大央企的支持，出現(xiàn)現(xiàn)金流緊張，甚至資金鏈發(fā)生鍛煉的可能。更糟糕的是，偉光匯通還要應(yīng)對(duì)旗下公司或高管被法院列為被執(zhí)行人及上百件商品房銷售合同糾紛案件。

“問政湖南”上投訴偉光匯通永州地產(chǎn)銷售的購房者

新浪微博上控訴偉光匯通零陵古城項(xiàng)目的商戶

2020年2月，北京產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布公告，芒市新興偉光匯通文化旅游發(fā)展有限公司46%股權(quán)以底價(jià)1506.84萬元掛牌轉(zhuǎn)讓，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方為第二大股東新興發(fā)展集團(tuán)有限公司，后者為央企新興際華集團(tuán)有限公司獨(dú)資子公司。

央企子公司新興發(fā)展集團(tuán)掛牌轉(zhuǎn)讓46%股權(quán)

去年2月，據(jù)全國產(chǎn)權(quán)行業(yè)信息化綜合服務(wù)平臺(tái)發(fā)布消息，國開創(chuàng)新資本投資有限責(zé)任公司掛牌轉(zhuǎn)讓偉光匯通22%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)約3.24億元。

去年9月，偉光匯通旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司出質(zhì)河南皇家驛站文化旅游開發(fā)有限公1.98億元股份，占所持股份比例100%。質(zhì)權(quán)人為甘肅銀行股份有限公司蘭州市城關(guān)支行。

企查查顯示，4月22日，云南匯通古鎮(zhèn)文化旅游開發(fā)集團(tuán)有限公司被楚雄彝族自治州中級(jí)人民法院列為被執(zhí)行人，執(zhí)行標(biāo)的12545395元。信息還顯示，云南匯通集團(tuán)有50次歷史被執(zhí)行人記錄，歷史被執(zhí)行總金額為8638.5萬元。

云南匯通集團(tuán)50次被執(zhí)行8638.5萬元

自2021年2月起，因牽涉民間借貸糾紛、金融借款合同糾紛、建設(shè)工程施工合同糾紛、商品房銷售合同糾紛、商品房預(yù)售合同糾紛等案件，云南匯通集團(tuán)相繼8次被墊江縣人民法院、楚雄市人民法院和楚雄彝族自治州人民法院列為被執(zhí)行人，被執(zhí)行總金額達(dá)2525萬。

云南匯通集團(tuán)因各種糾紛被執(zhí)行2525萬元

央企的退出可能有不同的原因，但最后共同的結(jié)果是，他們未來不再為偉光匯通公開背書，助其獲得更多的土地或資金支持。

《中國經(jīng)營報(bào)》曾報(bào)道，新興發(fā)展集團(tuán)對(duì)于文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目開工僅一年多退出的原因是，“國資委要求所有投資項(xiàng)目回歸主業(yè)，其余情況目前暫不方便接受采訪。”但國開金融的退出，不排除遇到與新興發(fā)展集團(tuán)同樣的問題，但國開行之所以急于抽身，也可能與偉光匯通慘淡的經(jīng)營數(shù)據(jù)相關(guān)。

執(zhí)惠獲得的一份關(guān)于偉光匯通的審計(jì)報(bào)告顯示，2019年偉光匯通的營業(yè)收入約6.08億元，凈利潤虧損2.79億元，資產(chǎn)總計(jì)52.37億元，負(fù)債55.17億元，所有者權(quán)益約為-2.8億。

截至2020年10月31日，其營業(yè)收入降至1.33億，凈利潤虧損擴(kuò)大到3億，資產(chǎn)總計(jì)63.73億，負(fù)債總計(jì)68.9億，所有者權(quán)益已進(jìn)一步降至-5.15億。

全國產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)披露的偉光匯通部分財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)

對(duì)偉光匯通而言，經(jīng)過20多的發(fā)展，文旅小鎮(zhèn)方面的經(jīng)驗(yàn)積累很多，但趟過的坑也不少，不管文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)營模式多么完美，以上財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)最能說明運(yùn)營的效果。近兩年，受疫情反復(fù)影響，全國多地文旅項(xiàng)目暫停施工或延遲開業(yè)，這期間的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與2019年和2020年相比不太可能得到進(jìn)一步的改善。

多個(gè)項(xiàng)目交叉進(jìn)行，現(xiàn)金流壓力大，大規(guī)模拿錢圈地，然后拿地去銀行貸款，土地抵押貸款后獲得更多的貸款，靠拿到低于市場(chǎng)價(jià)格的土地，銷售周邊的地產(chǎn)及項(xiàng)目中的商鋪，打造所謂的文旅地產(chǎn)模式，迎合了地方政府過去一個(gè)時(shí)期城鎮(zhèn)化建設(shè)的擴(kuò)張需求。重慶市原市長、復(fù)旦大學(xué)特聘教授、中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心副理事長黃奇帆在一次媒體采訪曾表示，“中國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)超過65%，相當(dāng)于歐美國家75%的比率，城鎮(zhèn)化的擴(kuò)張空間已經(jīng)基本飽和”。

在三條地產(chǎn)紅線的緊箍咒限制下，配套的房地產(chǎn)項(xiàng)目受到限制，運(yùn)營現(xiàn)金流或遇到很大的壓力，再加上城鎮(zhèn)化的減速等因素影響。文旅小鎮(zhèn)不僅要解決人流的問題，更需要思考的是“人為什么來”這一問題。偉光匯通打造的文旅小鎮(zhèn)缺少真正的IP，沒有真正吸引人的業(yè)態(tài)和內(nèi)容，很多項(xiàng)目中的文旅古城同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，缺少運(yùn)營最需要的核心吸引物，是人工打造出來的低水平建筑，缺乏靈魂。另外，還需要解決人來了干什么的問題，真正的運(yùn)營需要強(qiáng)大的產(chǎn)品支撐體系及服務(wù)能力，偉光匯通顯然并不具備。

這些對(duì)偉光匯通的商業(yè)模式勢(shì)必帶來嚴(yán)重的沖擊。未來，偉光匯通文旅小鎮(zhèn)開發(fā)模式必將面臨諸多挑戰(zhàn)。土地是最為稀缺的生產(chǎn)資料，動(dòng)輒上千畝的開發(fā)量一旦失敗，帶給地產(chǎn)政府的將是巨大的資源浪費(fèi)，偉光匯通狂飆突進(jìn)下危機(jī)四伏，只是希望這個(gè)危機(jī)不要轉(zhuǎn)嫁給地方政府和購房者。中國不缺地產(chǎn)商，缺真正的文旅產(chǎn)業(yè)者，希望偉光匯通且行且珍惜。

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文旅地產(chǎn)；偉光匯通

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