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2月15日，華僑城A（000069.SZ）旗下地產(chǎn)公司耗資59.8億元拿下深圳一宗商業(yè)地塊，歷經(jīng)336次舉牌擊敗萬科、中海、碧桂園等巨頭的欣喜之余，華僑城的代價(jià)巨大，根據(jù)其業(yè)績快報(bào)顯示，華僑城2016年度營業(yè)收入為353.5億元，其中歸屬上市公司股東利潤僅約為65.5億元。

該地塊位于深圳龍華區(qū)紅山地鐵站附近，總建筑面積為16.025萬平方米，折合樓面價(jià)3.73萬元/平方米，是深圳最新商業(yè)用地地王。華僑城在公告中表示，此次土地競買符合公司戰(zhàn)略，可提升未來經(jīng)營業(yè)績，在推進(jìn)“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”戰(zhàn)略目標(biāo)落地上邁出了一步。

實(shí)際上，這是其地產(chǎn)公司近年來首次單獨(dú)在深圳公開市場拿地，這一地塊比鄰此前華僑城與招商地產(chǎn)聯(lián)合拿下的紅山商業(yè)地塊，兩宗地塊共同開發(fā)能夠充分發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，同時也能彌補(bǔ)華僑城在深圳能夠快速啟動開發(fā)項(xiàng)目的短缺。

此次堅(jiān)決舉牌拿地，凸顯了華僑城集團(tuán)欲大舉擴(kuò)張的戰(zhàn)略，在有著“曲江模式之父”稱號的原西安市副市長段先念接任華僑城集團(tuán)董事長之后，其在2016年提出“深耕深圳”戰(zhàn)略，一線城市物業(yè)被他視為“白菜心”資源，需要重點(diǎn)獲取。

華僑城集團(tuán)成立于1986年，源自國務(wù)院華僑辦引進(jìn)華僑資金開發(fā)深圳特區(qū)沙河農(nóng)場的想法，由此華僑城集團(tuán)成立并開發(fā)出“歡樂谷”、“華僑城”旅游品牌，同時獨(dú)創(chuàng)“旅游+地產(chǎn)”的開發(fā)模式，2002年走向全國復(fù)制道路，2009年集團(tuán)業(yè)務(wù)整體上市。

早期擴(kuò)張中，華僑城模式并不是一帆風(fēng)順，通常華僑城會拿下成片巨幅土地，一邊進(jìn)行旅游開發(fā)一邊進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)，但這種模式前期投入巨大，旅游并不能迅速形成效益，如不能快速通過地產(chǎn)開發(fā)回籠資金，財(cái)務(wù)壓力就會陡增，早年的全國復(fù)制效益平平。

2009年上市之后，華僑城欲借助資本再次擴(kuò)張，卻遭遇國家宏觀調(diào)控，外地項(xiàng)目多數(shù)推進(jìn)緩慢，其中資本短缺成為其最大掣肘，一手鍛造“曲江模式”——大融資、大投入、大策劃、項(xiàng)目集群、成片開發(fā)、運(yùn)營城市、自我平衡開發(fā)路線的段先念試圖為華僑城帶來突破。

在最新戰(zhàn)略中，華僑城將“旅游+地產(chǎn)”開發(fā)模式升級為“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”，這里的“旅游+城鎮(zhèn)化”并不是放棄房地產(chǎn)，也不再是以前的在同一區(qū)域地塊進(jìn)行旅游地產(chǎn)開發(fā)，而是考慮采用異地補(bǔ)償，既包括同城異地，也包括跨省、跨區(qū)域，全國平衡。

段先念在前年底一次調(diào)研地產(chǎn)公司時表示，二三線城市的地產(chǎn)不好做了后，華僑城的房地產(chǎn)要向深圳、上海、北京這些一線城市傾斜集中，向單位產(chǎn)出效益高的項(xiàng)目傾斜集中，“地產(chǎn)業(yè)務(wù)在一線城市的超額獲利來反哺旅游業(yè)務(wù)，支持華僑城旅游在全國開疆?dāng)U土。”

“城鎮(zhèn)化”則是華僑城新一輪擴(kuò)張重點(diǎn)，在深圳大本營，除了支持單個房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，加大在公開市場以及城市更新業(yè)務(wù)領(lǐng)域獲取資源之外，華僑城近一年來也加快了獲取超級大項(xiàng)目的進(jìn)度，310億元中標(biāo)國際會展中心、投資300億元開發(fā)甘坑小鎮(zhèn)、11平方公里的光明小鎮(zhèn)、500億元打造華僑城國際低碳城、寶安濱海華僑城等項(xiàng)目均有突破進(jìn)展。

過去一年里，華僑城還戰(zhàn)略性進(jìn)入四川、海南、云南三個旅游大省，實(shí)踐“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”的模式。另外，南昌華僑城、武漢華僑城、南京華僑城等項(xiàng)目已正式獲得土地，進(jìn)入到開發(fā)階段。從規(guī)模上來看，華僑城似乎重新站在了沖刺千億規(guī)模的起跑線上。

在段先念看來，無論華僑城地產(chǎn)從此前與萬科不相上下到如今掉隊(duì)，還是華僑城撬動投資巨大項(xiàng)目的關(guān)鍵因素在于獲得資本支持，他甚至希望華僑城地產(chǎn)能夠獨(dú)立對接資本市場，同時在內(nèi)部也要進(jìn)行項(xiàng)目跟投等激勵機(jī)制。為此，從整個集團(tuán)層面，段先念重新確立了融資的重要性。

去年年底，華僑城集團(tuán)分別獲得中保投資有限責(zé)任公司和國家開發(fā)銀行的授信，額度高達(dá)1000億元和1200億元，國家開發(fā)銀行還將針對華僑城目前與各地政府及合作伙伴已簽署的約4000億元合作協(xié)議項(xiàng)目進(jìn)行梳理，共同組建華僑城“十三五”投融資規(guī)劃合作小組，制定整體投融資方案。

在與國家開發(fā)銀行的簽約儀式上，段先念表示，華僑城集團(tuán)將通過一系列倒逼改革和強(qiáng)制創(chuàng)新，促進(jìn)各項(xiàng)目公司千方百計(jì)使用各種金融手段，初步設(shè)想未來預(yù)期千億規(guī)模投資的各項(xiàng)目公司，集團(tuán)注冊資本投入不超過50億元，集團(tuán)除提供臨時資金“過橋”支持外，大部分資金需求由項(xiàng)目公司自行籌措。

從“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”，再到“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”，華僑城最終希望構(gòu)建從證券、銀行、保險(xiǎn)、信托等金融體系，廣泛連接市場要素和資本要素，加快實(shí)現(xiàn)產(chǎn)融結(jié)合。這在產(chǎn)業(yè)資本向金融資本過渡的時代不失為一個好故事，但也極大考驗(yàn)著段先念及其團(tuán)隊(duì)的管控能力。

從龍華的這一宗地塊出發(fā)，到四川、云南和海南，華僑城正“擼起袖子加油干”，未來的不確定性仍然存在，目前可以堅(jiān)信的是，深圳的地產(chǎn)項(xiàng)目、數(shù)個超級小鎮(zhèn)、深圳國際會展中心以及并購的舊改項(xiàng)目，將會形成為華僑城集團(tuán)未來10年可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵基礎(chǔ)。

*本文轉(zhuǎn)載自界面，作者羅強(qiáng)。