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酒店資產管理作為業主方、管理方提高收益的重要手段，一直備受關注。目前，酒店業已越來越重視資產的增值、保值，但業主方、管理方對酒店資產管理的理解與運用并不盡如人意。3月30日，2017亞洲酒店論壇年會上，來自綠地國際酒店管理集團、ONYX酒店集團、世茂酒店及度假村、邦泰崍國際酒店集團的四位高管各抒己見。

資產管理在酒店日常運營中有哪些體現

通過有效管理，酒店可以在日常經營中讓業主投資的資產保值之余還有增值，在綠地國際酒店管理集團常務副總經理李瑞忠看來,這就是酒店資產管理的表現。酒店業主方與管理方在細節上可能會有分歧，但有效的資產管理必定以雙方共的同認可為前提。資產得到保護，并在有效利用下產出價值，是投資者最終希望達成的目標。

ONYX酒店集團北亞區副總裁黎志才指出，資產管理在中國還處于摸索階段，這個領域還未被真正深入開發。許多酒店在做資產管理時，并未過多涉及現金流以外的部分。而完整的資產管理，應是覆蓋借貸、杠桿等多個金融投資環節的。從資產管理視角看，運營更多時候只是一種方法，可以讓酒店資產更高效。黎志才認為，之前國內不計后果瘋狂造酒店，是為了開發效益，而今則是更加三思而后行了。

世茂酒店及度假村總經理唐鳴認為，酒店資產管理分為兩個部分。

1、資產。資產應具有連續性。如果資產在投資時就是非理性的，后期再如何管理也很難成功退出。由于非理性投資，國內很多房地產公司都要經歷陣痛。更多時候，投資酒店是為了使整個樓盤產生溢價，酒店是作為房地產的附加值而存在的。這類酒店通常完全按政府要求，按國際五星品牌標準投入原始投資，但實際上酒店的區位如何，資產能否支撐都有待商榷。這類酒店即使生意不錯，在計算投資回報時，資產也必定會被低估。

針對這種情況，唐鳴介紹道，世茂集團在兩年前就進行了反思及改進，值得借鑒。集團賦予酒店管理公司“一票否決權”。此前，投資酒店時通常只按國際管理公司的標準和意愿，并未真正做測算。而改進后，當區域房地產公司拿地塊時，如有規定要建酒店，則首先由酒店管理公司做市場調研，并根據調研結果告訴區域公司應該投資建設的酒店類型和合理投資額。如果房地產區域公司希望增加投資，則多投部分不計入酒店考核，計入房地產的溢價和利潤部分，以保證酒店在退出時的價格合理性。

2、管理。如何管理酒店才能保值或增值?從前，業主代表更關注短期資本管理，如入住率、平均房價等。而未來，業主方則更多考慮如何從資本市場退出。對此，唐鳴表示，世茂集團已將酒店分為繼續投資，長期持有;部分投資，階段性持有;不投資，作資產出示三種類型。對酒店包括翻新、改造在內的所有投資都做投資回報測算。例如，酒店需要翻新改造，則要求所有投資兩年半之內回本。

邦泰崍國際酒店集團副總裁王海明則表示，資產管理不能看作簡單的酒店運營。從業主角度看，酒店只是資產管理的形式之一。如何通過酒店運營讓資產增值，是需要做項目規劃的。不是通過資產管理讓酒店效益更大化，而是相反，應通過酒店的運營讓物業更具口碑，達到資產增值保值目的。此外，王海明指出，目前，對于年輕的酒店管理方，業主方更多起教育作用。酒店管理方看重入住率、平均房價，而業主方更看重酒店能提供多少現金流，物業品牌管理如何。王海明建議年輕的酒店人學會從業主角度出發看資產管理，看得長遠些，這樣酒店收益才會更大化。

如何合理制定酒店投資回報率目標

李瑞忠指出，投資回報率僅看酒店日常運營部分是不完整的。在國內，眾所周知，因為“面粉比面包貴”，土地價格遠超后期投入，多數酒店的投資回報率相對低。這導致國內資產在國外做證券化時，回報率偏低。計算酒店投資回報率時，將日常運營部分加上資產處理后的部分才較為完整。

此外，李瑞忠認為投資回報率的計算還有幾點值得思考。第一，投資回報率是以本地房價計算，還是加上溢價后計算?許多房地產公司會加上溢價。第二，回報期的長短是10年、15年還是20年?大部分公司用10年計算，但應有20年。如果不計算退出資產，回報率就無法計算。較為合理的方法，是根據基數設定回報周期，包括行業回報率、市場回報率、品牌回報率、產品回報率。如果回報率偏低，則應考慮現金流是否健康。在制定酒店投資回報率指標時，必須綜合考慮酒店營運期間的回報、退出時的資產價值和市場整體指標。

黎志才則認為，酒店也屬傳統地產，需要做風險規范，規范后才能計算回報率。他建議，通過運營時的風險來確定投資回報率指標。運營越難，風險越高，回報率也越高。酒店屬于高風險，因為人數多，在銀行借貸時要求較為苛刻?，F金流是評估資產的一部分，但很多時候，成熟市場與未成熟的市場區別巨大。

現在，因為“面粉比面包貴”，而業主方賭的就是五年后“面包比面粉貴很多”。但由于許多酒店公司、開發商的理解與投資參差不齊，遺留下的項目很難做到這點。酒店交易時，買方是為了投資逐利而來。目前，國內酒店市場正處于做交易階段，很多酒店“痛”著退出，這與地產商投資時的不理性有關。而在成熟市場，酒店地價往往較低，風險高。而國內無論是商品房還是住宅地價都相同，導致還是在賭。

在唐鳴看來，合理的投資回報率目標，就是分子、分母都合理。分母即投入的資產。在分母最小化上，應做到該投的投，不該投的一分錢不花。過去酒店?；ㄔ┩麇X，未有效安排能產生收入的空間。此外，在進口設備上投入較大。如今，許多國內品牌質量已超過國際品牌，這也為業主帶來便利。如果業主投資合理，投資目標百分比的分母就是合理的。而分子就在于酒店管理團隊如何把利潤做高。如何設定分子，酒店管理公司與業主方每年都會做預算，哪個更合理，唐鳴認為，關鍵在于對標市場。如果酒店增長率高于行業平均增長，就是好，無論是否完成目標;相反，即使完成預算目標，但低于行業平均值，就是做得不好。

王海明認為，資產管理運營一定要往長遠看，要看整個項目。如果這里輸了100萬，可以讓那里賺1個億，也是好的資產管理。做資產運營一定要看現金流，看管理能力，再看整個資產盤。至于小公司，王海明則認為不應過多考慮資產管理層面問題。

黎志才對此表示贊同，很多時候，酒店運營與資產管理難以平衡。很多酒店只注重現金流。而當公司上市，需要做資產隔離時，許多業主方沒有事先考慮退出機制，導致諸如稅收方面的許多困難。所以現金流并不是全部。

業主方與酒店管理方如何處理彼此關系?

很多人認為酒店業主方與管理方存在諸多矛盾，其實是誤解。李瑞忠指出，在多數酒店中，業主方與管理方關系良好，問題并沒有想象中嚴重。

雙方在相處過程中有兩大關鍵。一是“尊重”?；ハ嘧鹬兀怨芾砗贤瑸榍疤?，把權利與責任分清楚。二是“信任感”。信任感是雙方建立良好關系的基礎。目前存在的情況是，管理方與業主方的領導者懷著充分的信任簽訂管理合同，但執行者各有各的想法，導致合同落地時出現問題。李瑞忠倡導大家互相尊重，秉承透明、互相諒解的原則執行合同。業主方應首先對管理方充分合理授權，管理方也應保證業主方的知情權、監督權、重大事項審批權等。如果管理方在執行合同時先斬后奏，將業主權利后置，就會造成很多誤會。在透明、公平的情況下，做好溝通，把權利前置才是更好的做法。

黎志才提出，酒店管理方與業主方溝通時，因預算版本不同，或發生重大事故預算不達標時發生爭吵，是無效溝通。正確的溝通方式應是讓業主明白發生了什么事，明白酒店方作出重大決策的背后原因，提供相應數據。這樣，即使業主方不開心，也能盡量理解并認可管理方的努力。

唐鳴補充道，國內的大房企，一般會與多家國際品牌酒店管理公司簽約。多品牌業主的工作就是利用平臺優勢，幫助管理方做橫向對比，促進各酒店品牌互相學習分享，提升管理水平，最終達到雙贏。

王海明則提出，酒店管理方與業主方的相處中還存在一個問題，如果業主將酒店作為銀行抵押，一年利息會達到2-3千萬，如果要用酒店GUP還利息，難度是較大的。

*來源邁點網，作者：余羽潔，原標題《如何運用資產管理實現酒店收益最大化？》。