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曾幾何時，我們的城市周圍不見了廣袤無垠的鄉間田野；沒有了泥土芬芳的羊腸小道，取而代之的是一座座規劃精致，有民族地域味道的“人造村莊”。每到節假日，人們三五成群結伴而至，在風格各異的湖光山色、建筑群像中感受歷史沉淀和人文風情。這些“人造村莊”有一個詩意的統稱——“特色小鎮”。

“特色小鎮”興起于近兩年。2016年7月，住房城鄉建設部、國家發展改革委、財政部三部委聯合發布《關于開展特色小鎮培育工作的通知》提出，要在2020年前培育1000個左右各具特色、富有活力的特色小鎮。

一石激起千層浪，從各級政府，到央企、國企，再到民企，急迫地想與特色小鎮扯上關系。一時間，政府出錢出力，資本紛紛入局，然而理想豐滿現實骨感，在探索初期，打造特色小鎮的困難已經悉數顯現。

小鎮未起房價先行

從鄭州市區出發，沿鄭開大道徑直向東，約一小時車程，就能到達中牟縣地界。這里是鄭州、開封兩座城市的中點，是鄭汴融城的必經之路，也是近年來各路資本扎堆的“寶地”。

2015年，港交所上市的河南地產龍頭建業集團，與華誼兄弟締結盟約，雙方擬共出資150億元，在中牟大孟鎮打造占地2000畝，集電影文化體驗、民俗演繹、商業旅游等于一體的特色小鎮。如今兩年過去，影視小鎮雛形已現，隔著施工圍擋即可看到一棟棟仿古建筑的毛坯。

“影視城這里沒有住宅和商業，主要是做景區的，預計2018年五一假期會對外營業。”正在施工的項目工地外，幾個乘涼的工作人員告訴記者，影視城僅是一期項目，在鄭開大道對面，還有相配套的商業、住宅項目，已準備動工。

工作人員所說的商住項目地塊，如今還僅是一片荒地，但沿著鄭開大道兩側，一個個在建項目正拔地而起。

“就在大孟鎮，已經規劃了三個特色小鎮。除建業這個電影小鎮外，2016年中牟縣和大連海昌集團簽約，計劃打造集商業住宅為一體的極地海洋公園小鎮，此外還和韓國泰迪熊協會簽約，準備打造中部首個韓國泰迪小鎮項目?！?/p>

距離影視城項目約10分鐘車程的一處售樓處內，前來看房的吳先生已對周邊規劃如數家珍。他感嘆，前幾年鄭開大道兩旁除了農田還是農田，人流量少，可現在，隨著大企業大項目大樓盤入駐，有些路口時常出現堵車現象，足見人流量的激增。

隨著人流量增長的，還有周邊的房價。

“2016年下半年，我們這里洋房開盤價在10000元/平左右，馬上要開盤的二期價格保守估計要15000元/平?！笔蹣翘幑ぷ魅藛T表示。

地產界的一次探險

資本是趨利的，目前A股中的特色小鎮概念板塊共有23家上市公司，其中9家房地產企業，占比40%；旅游企業4家，建筑企業5家，另外還有少數從事文化娛樂、制造業企業。據不完全統計，去年7月至今，已有相當數量的上市公司公布了參與特色小鎮的計劃，涉及房地產、建材、文化、旅游等各行業的上市公司。

大體上來看，布局特色小鎮的上市公司中，房企居多。A股房企如萬科、華夏幸福、綠地等，還有港股房企，如碧桂園、綠城、時代地產等也將業務伸向特色小鎮的開發。

申萬宏源分析人士向記者表示，開發特色小鎮，房企相較于其他行業的企業有優勢，包括資金充足、有基礎設施建設經驗、有多渠道開發資源等等。另外，大城市緊缺的土地供給量已不能滿足房企的開發欲望和生存發展，特色小鎮是房企瞄準的一個新的利潤增長點。

自2016年8月，碧桂園宣布“產城融合”戰略，推出科技創新智慧生態小鎮計劃，正式進軍產業地產以來，目前，碧桂園已簽約5個科技小鎮，其中3個將于今年動工建設。2017年，碧桂園還將新增15個科技小鎮項目，從而完成全年20個科技小鎮的布局。

值得注意的事，在千億房企里面，碧桂園的戰略布局有別于其他房企，走的是“農村包圍城市”路線，開發特色小鎮有著天然的優勢。

據了解，碧桂園曾一度95%以上的在售項目都位于全國三四線城市。也因為這樣的戰略，曾經有一段時間，碧桂園因業績平淡似乎淡出了地產界。

然而成也蕭何敗也蕭何，多年的策略堅守終于迎來了機遇。

Wind數據顯示，2017年1-2月，三四線城市房地產成交量同比增速為38.0%，保持快速增長，雖然低于2016年12月42.8%的增速，但與一二線城市相比，增速明顯。

按照規劃，未來5年，碧桂園將投入千億，按照不低于森林城市的建設標準開發多個科技小鎮?？萍夹℃倢⒊蔀楸坦饒@未來新的增長點。

“特色小鎮，是房地產企業未來發展的一個必要階段，也是一次探險?！币徊辉妇呙鲜蟹科笕耸空J為，目前一二線城市土地資源緊缺，開發商搶地勢頭明顯。所以跳出熱點城市，謀求地產行業新業態是必然趨勢。

他表示，實際上目前能夠真正實現全配套的特色小鎮很少，成功案例并不多。大多數的特色小鎮仍停留在規劃或建設期，前路仍需要探索。

房企轉型升級的“捷徑”

目前，房企轉型特色小鎮的模式分為四種：以碧桂園為代表的科技小鎮，以綠城為代表的農業小鎮、以華僑城為代表的文旅小鎮、以華夏幸福為代表的產業小鎮。

開發進度方面，目前碧桂園已簽約5個科技小鎮項目，如惠州潼湖科學城、惠州潼湖創新小鎮等；華僑城預計以PPP模式建設100座具有中國傳統民俗文化的特色小鎮；綠城已經成立了綠城小鎮集團，已開發項目達到20個。

可以看出，這些房企的特色小鎮項目均處于前期開發階段，尚未取得收益，但上述公司均對此類項目表示看好。

今年年初，綠地集團董事長、總裁張玉良向外界透露，綠地已從產業、投資及管理層面確定了新的增長引擎，長租公寓項目和“特色小鎮”將作為綠地在2017年的業績增長點。

按照綠地的規劃，在京津冀地區發展特色小鎮過程中，綠地將充分發揮“資源集成商”的作用，積極挖掘和打造綜合性服務、發展為一體的特色鮮明的特色小鎮項目。

按照京津冀區域特色小鎮的大盤戰略，2017年綠地將在北京等一二線重點城市遠郊及周邊，儲備多個特色小鎮大盤項目?？梢钥闯觯G地充分利用大城市溢出效應，全面鋪開特色小鎮大盤戰略。

翻閱歷史公告，綠地在上海崇明島、杭州灣已經有落地實踐，計劃在江西南昌周邊打造健康小鎮、智慧小鎮，在鄭州也簽了兩個小鎮。

事實上，除了房企還有很多其他企業在分食特色小鎮這塊蛋糕。與房企開發特色小鎮的打法不同，華僑城集團，云南旅游、西安旅游等眾多文旅企業依托自己旅游資源方面的優勢，紛紛在各地籌劃特色小鎮的建設。華僑城集團近日表示，未來將建成若干個大型新型城鎮化示范項目，并以“100個美麗鄉村”計劃，投資建設一百座具有中國傳統民俗文化特色小鎮，目前在全國范圍內已展開城鎮化新項目布局，先后在深圳規劃建設甘坑新鎮、大鵬所城、鳳凰小鎮、光明小鎮等項目；在四川簽約安仁、天回、黃龍溪三大名鎮；在海南布局三亞天涯小鎮、文門村以及中廖村等項目；在北京簽約齋堂小鎮項目、昌平十三陵項目，在天津簽約京杭大運河（天津西青）項目等等。

西安旅游與浙江藍城建設管理有限公司達成戰略協議，共同在西安合作開發集文化、旅游、頤養等于一體的服務產業特色小鎮項目，開發戶縣奧萊小鎮項目、渭水園生態頤養小鎮項目。

另外，6月9日，海南高速公告稱，該公司與江蘇南大特色小鎮開發有限公司在海口簽署協議，將依托各自優勢在特色小鎮全產業鏈開發等業務上展開合作，共同打造具有綜合競爭力的運營產業鏈。

6月22日，鐵漢生態公告稱，公司計劃在未來五年投資20億元，助力平遠縣仁居特色小鎮建設。

據不完全統計，2017年以來，共有華夏幸福、華斯股份、萊茵體育等14家A股公司發布與特色小鎮建設相關的公告，涉及項目規模從數億元至幾十億元不等。

“特色小鎮風潮也源于我們國家整體經濟發展和政策指導的演變?！焙幽县斀浾ù髮W工程管理與房地產學院教授劉社稱，前幾年國家搞社會主義精神文明建設，就在提“特色小鎮”這個詞，建設的導向和抓手就是社會主義新型社區建設。為了不破壞農村的傳統文化，不改變農民生活習慣。國家提出了美麗鄉村、特色小鎮建設。未來農村發展不是一刀切，不要求農民全部進城，而是提出新型農村建設、合村并鎮。特色小鎮也成為新農村建設的方向。

劉社還稱，特色小鎮形成了一種契合，開發商需要突圍找一條新路，城鄉一體化也需要方式。目前國家鼓勵開發特色小鎮，政府可以出基礎配套資金修路架橋等，開發商蓋房重新規劃，農民轉型變服務人，農田變成體驗展示區，種植不是為了豐收，而是讓城里人來體驗參與。但是特色小鎮并不適合所有農村地區，要有故事、有資源、有條件的才能向這個方向走。

北京師范大學政府管理研究院副院長、產業經濟研究中心主任宋向清也認為，在中心城市限購限貸等背景下，特色小鎮將會迎來新的發展高潮。房地產企業進入特色小鎮建設是必然的，也是必要的，特色小鎮開發和建設恰恰是房地產企業之所能，離開房地產企業，特色小鎮發展將難以持續。反觀之，現在房地產企業面臨較大的轉型升級壓力，發展特色小鎮事實上也是實現部分房地產企業轉型升級的捷徑。

*本文來源：證券時報，作者：張騫爻、趙黎昀，原標題：《上市房企“探險”地產新業態 特色小鎮路在何方？》