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借力國(guó)企混合所有制，華僑城集團(tuán)通過(guò)旗下平臺(tái)完成了數(shù)個(gè)大手筆的資本運(yùn)作。然而，“旅游＋地產(chǎn)”的模式注定了華僑城集團(tuán)必須要快速跑馬圈地，以期攻占市場(chǎng)、增加布局。

7月1日，西安曲江文化旅游股份有限公司（下稱“曲江文旅”， 600706.SH）發(fā)布公告稱，華僑城集團(tuán)全資子公司華僑城西部投資有限公司（下稱“華僑城西部投資”）與西安曲江文化控股有限公司（下稱“曲江文化控股”）、曲江文化產(chǎn)業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司（下稱“曲江文投”）三方簽署協(xié)議，華僑城西部投資擬以增資擴(kuò)股方式，取得曲江文旅間接控股股東曲江文投51%的股份，成為曲江文旅控股股東。增資完成后，曲江文旅實(shí)際控制人將由西安曲江新區(qū)管理委員會(huì)（下稱“曲江新區(qū)管委會(huì)”）變更為國(guó)務(wù)院國(guó)資委。

資料顯示，曲江文投為曲江文化控股的全資子公司，曲江新區(qū)管委會(huì)則持有曲江文化控股99.9%的股權(quán)。曲江文投主要從事園區(qū)建設(shè)、文化旅游、影視、會(huì)展及文化旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)等領(lǐng)域，系西安曲江新區(qū)運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)主體。此外，由于交易完成后華僑城西部投資對(duì)曲江文旅的持股比例將超過(guò)30%，從而觸發(fā)全面要約收購(gòu)義務(wù)，所以華僑城西部投資應(yīng)向公司除曲江旅游集團(tuán)外的其他股東發(fā)出全面要約，要約價(jià)格為19.85元/股。

與此同時(shí)，西安飲食（000721.SZ）也發(fā)布公告稱，公司控股股東西旅集團(tuán)（持股1.05億股，占公司總股本的21.04%）與華僑城集團(tuán)簽署協(xié)議，前者擬向后者轉(zhuǎn)讓7486萬(wàn)股（占公司總股本的15%）股份，同時(shí)將持有的3014.16萬(wàn)股（占總股本的6.04%）的表決權(quán)、提案權(quán)等權(quán)利授權(quán)給華僑城集團(tuán)。權(quán)益轉(zhuǎn)讓完成后，華僑城集團(tuán)持有西安飲食15%的股份，同時(shí)擁有21.04%的表決權(quán)。西安飲食實(shí)際控制人，也將由西旅集團(tuán)背后的西安市國(guó)資委，變更為國(guó)務(wù)院國(guó)資委。

華僑城集團(tuán)在西安的布局速度堪稱閃電。在此之前的6月19日，華僑城集團(tuán)與西安市政府簽署了一份2380億元規(guī)模的全面戰(zhàn)略合作協(xié)議。

根據(jù)協(xié)議內(nèi)容，未來(lái)5年，華僑城集團(tuán)將圍繞西安本地歷史文化資源和現(xiàn)代化城市建設(shè)需要，通過(guò)一系列項(xiàng)目的打造，將公司“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”的發(fā)展模式移植于西安。

“華僑城集團(tuán)當(dāng)前正著力深耕‘文化+旅游+城鎮(zhèn)化’發(fā)展模式，在全國(guó)各地尋求合作機(jī)會(huì)、布局投資項(xiàng)目。”對(duì)于此次戰(zhàn)略合作，華僑城集團(tuán)黨委書(shū)記、總經(jīng)理段先念在簽約儀式上如此表述。

他進(jìn)一步透露，與西安市政府的合作，以“周秦漢唐文化+現(xiàn)代化國(guó)際化大都市”為主線，實(shí)施“1+7”系列重大項(xiàng)目建設(shè)，打造“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”大載體、大平臺(tái)、大產(chǎn)業(yè)。在上述“1+7”系列重大項(xiàng)目中，“1”指的是指西安市政府與華僑城集團(tuán)簽署的全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，“7”是指西安市曲江新區(qū)投資平臺(tái)及合作項(xiàng)目、西安市國(guó)資委“絲路文化”項(xiàng)目、灃東華僑城大型文化旅游綜合項(xiàng)目、秦嶺華僑城國(guó)家級(jí)生態(tài)旅游度假區(qū)項(xiàng)目、碑林華僑城興慶宮城市文化客廳綜合項(xiàng)目、未央華僑城漢城湖主題文化綜合項(xiàng)目和蓮湖華僑城北院門(mén)城市更新綜合項(xiàng)目。

“這是近年來(lái)西安市體量最大的招商引資項(xiàng)目。” 一位西安市政府的工作人員告訴記者，2380億元的投資規(guī)模，對(duì)于西安來(lái)講，無(wú)論官方還是民間，都能明白其中的份量。

此次戰(zhàn)略合作還有一個(gè)背景，那便是華僑城集團(tuán)掌門(mén)人段先念身份的轉(zhuǎn)換。在履職華僑城之前，段先念曾任西安市副市長(zhǎng)，也被稱為“西安房地產(chǎn)市場(chǎng)品牌時(shí)代的開(kāi)啟者”及“曲江新區(qū)的締造者”。所以此番華僑城與曲江之間的碰撞自然讓人關(guān)注。

值得注意的是，在2380億元的大框里，華僑城集團(tuán)還將聯(lián)手西安市實(shí)施央地混改，參與西安市國(guó)企改革，對(duì)數(shù)家文旅類(lèi)上市公司進(jìn)行戰(zhàn)略重組，助推西安乃至陜西文化產(chǎn)業(yè)的升級(jí)轉(zhuǎn)型。

“宣布在西安大手筆投資不到半個(gè)月就拿下陜西的兩家上市公司，背后的真相就是華僑城集團(tuán)運(yùn)用自身央企的身份通過(guò)央地混改、PPP模式、投資并購(gòu)等模式推動(dòng)自身文旅項(xiàng)目的跑馬圈地。因此，參與當(dāng)?shù)貒?guó)企混改，是華僑城投資布局的一大特征。”一位接近華僑城集團(tuán)的知情人士表示。

同樣的投資套路在云南也上演過(guò)。今年4月，華僑城集團(tuán)是以增資擴(kuò)股的方式投資云南世博、云南文投。據(jù)悉，云南世博、云南文投同屬于云南省國(guó)資委下屬公司。增資擴(kuò)股完成后，華僑城集團(tuán)通過(guò)其設(shè)在云南的全資子公司持有世博、文投各51%的股權(quán)比例，云南省國(guó)資委持有其余49%的股權(quán)。此外，華僑城集團(tuán)通過(guò)華僑城云南公司100%認(rèn)購(gòu)云南旅游的11.3億定增。而云南旅游由云南世博控股，持股比例49.52%。因此，通過(guò)控股云南世博，華僑城也實(shí)現(xiàn)了對(duì)云南旅游的間接控股。控股后，華僑城共計(jì)持有云南旅游57.07%的股權(quán)，云南旅游的實(shí)際控制人由云南省國(guó)資委變更為國(guó)務(wù)院國(guó)資委。

而控股云南旅游，也使華僑城集團(tuán)有了華僑城A之外的另一個(gè)“地產(chǎn)+文旅”上市平臺(tái)。華僑城股份公司副總裁姚軍在接受媒體采訪時(shí)指出，“華僑城通過(guò)與云南世博、云南文投、云南城投三大文化旅游集團(tuán)全面合作，控股上市公司云南旅游，為項(xiàng)目準(zhǔn)備了融資平臺(tái)和金融支持方案。而項(xiàng)目的良好發(fā)展又將反哺資本要素的發(fā)展。”

由此可知，在重資產(chǎn)運(yùn)行模式下，需要大量資金，這恰恰是段先念早先提出的“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”模式，即運(yùn)用企業(yè)內(nèi)部和外部的整合、重組、兼并等多種手段，以股權(quán)投資、戰(zhàn)略合作、收購(gòu)并購(gòu)、參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)等多種運(yùn)作方式，加大獲取資源的力度和城鎮(zhèn)化項(xiàng)目的布局。此外，公司投身國(guó)企改革，探索與產(chǎn)業(yè)資本、金融資本的互動(dòng)融合。

對(duì)于華僑城而言，控股云南旅游是其參與的一次國(guó)資改革的試驗(yàn)。從業(yè)務(wù)層面來(lái)看，作為國(guó)內(nèi)和世界知名的文旅、主題公園運(yùn)營(yíng)商，在傳統(tǒng)主題公園業(yè)務(wù)發(fā)展進(jìn)入成熟期后，尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)對(duì)華僑城勢(shì)在必行，云南豐富的旅游資源吸引了華僑城，本次重組使得云南旅游完成了混改，以及實(shí)際控制人的變更，成為文旅行業(yè)首例實(shí)際控制人發(fā)生完全變化的上市公司國(guó)企改革。

相比央企間頻繁的兼并整合，近年來(lái)，像華僑城這樣直接參與地方國(guó)企改革的央企并不多見(jiàn)。多家券商認(rèn)為，作為央企混改的先行者，華僑城引入民資、降低國(guó)有持股比例及管理層股權(quán)激勵(lì)等舉措，為其它央企和國(guó)資的混改提供了參考樣本。

在加速外部擴(kuò)張的同時(shí)，華僑城集團(tuán)也對(duì)內(nèi)部業(yè)務(wù)進(jìn)行整合。7月5日，由華僑城集團(tuán)控股的文旅科技正式在新三板終止掛牌。而在一個(gè)月前，文旅科技就已經(jīng)發(fā)生了變化，由華僑城A控股轉(zhuǎn)變?yōu)槿A僑城集團(tuán)直接控股，這一系列動(dòng)作表現(xiàn)出華僑城集團(tuán)將旅游科技板塊做大的意圖。

資料顯示，文旅科技在2009年成立，于2015年登陸新三板，是華僑城集團(tuán)文化科技產(chǎn)業(yè)板塊的主力企業(yè)。目前，文旅科技主要經(jīng)營(yíng)游樂(lè)項(xiàng)目技術(shù)開(kāi)發(fā)、數(shù)碼影視及動(dòng)畫(huà)設(shè)計(jì)、制作等高科技文化旅游產(chǎn)品。

從2016年年報(bào)來(lái)看，文旅科技實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3.27億元，同比增長(zhǎng)36.78%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)8913.83萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)32.85%，毛利率達(dá)到46.33%，高出華僑城A旅游綜合業(yè)務(wù)毛利率。文旅科技在2014年、2015年凈利潤(rùn)分別達(dá)到了5915萬(wàn)元、6761萬(wàn)元，2015年的毛利潤(rùn)率甚至高出華僑城A旅游業(yè)務(wù)毛利率10個(gè)百分點(diǎn)左右。

談及此次在新三板的掛牌終止，華僑城集團(tuán)也對(duì)外稱是為了在主板上市，做大旅游業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)公司估值體系重構(gòu)。實(shí)際上，文旅科技作為華僑城集團(tuán)控股的文化科技產(chǎn)業(yè)板塊企業(yè)，并不是第一次透露出主板上市的意圖。

早在2015年12月，西安宏盛科技發(fā)展股份有限公司（簡(jiǎn)稱“ST宏盛”）以9.6億元認(rèn)購(gòu)當(dāng)時(shí)還是華僑城集團(tuán)子公司華僑城A持有的文旅科技公司60%股權(quán)，還擬以資產(chǎn)置換及發(fā)行股份并支付現(xiàn)金的方式向其他3名自然人購(gòu)買(mǎi)文旅科技40%股權(quán)。如果當(dāng)時(shí)交易完成，華僑城A將持有ST宏盛26.48%股份，成為第一大股東，ST宏盛控股股東將變更為華僑城A，文旅科技也就完成借殼上市。

但是，2016年8月，華僑城A發(fā)布公告稱，由于交易方案復(fù)雜等原因終止出售文旅科技60%股權(quán)，文旅科技借殼上市未能實(shí)現(xiàn)。華僑城集團(tuán)表示，文旅科技登陸新三板是想要在公司本身“文化+旅游+科技”的基礎(chǔ)上再加“互聯(lián)網(wǎng)+資本市場(chǎng)”，與資本市場(chǎng)形成互動(dòng)，借殼上市或者退市可能采取排隊(duì)上市的手段，同樣是為了借助資本市場(chǎng)的支持做大旅游綜合業(yè)務(wù)，增強(qiáng)作為主題公園制造與服務(wù)供應(yīng)商的競(jìng)爭(zhēng)力。

而文旅科技終止掛牌新三板之前就已經(jīng)發(fā)出了板塊擴(kuò)大的信號(hào)。4月12日，華僑城A公布兩宗股權(quán)轉(zhuǎn)讓關(guān)聯(lián)交易，計(jì)劃轉(zhuǎn)讓泰州華僑城100%股權(quán)給華僑城集團(tuán)全資子公司華僑城華東投資有限公司和華僑城股份，同時(shí)將持有文旅科技60%股權(quán)給華僑城集團(tuán)。其中，華僑城集團(tuán)以現(xiàn)金支付10.17億元收購(gòu)華僑城股份持有的深圳華僑城文化旅游科技股份有限公司60%股權(quán)。交易后，華僑城股份不再持有文旅科技股權(quán)。這也意味著，文旅科技從華僑城A剝離，成為華僑城集團(tuán)直接控股的子公司。

關(guān)于轉(zhuǎn)讓文旅科技，華僑城股份解釋，公司文旅科技相關(guān)業(yè)務(wù)占公司整體比重較小，重組后可以使公司更加集中精力發(fā)展主業(yè)，具有公司戰(zhàn)略的合理性；另一方面，目前交易價(jià)格較公司對(duì)文旅科技的初始投資增長(zhǎng)幅度較大，可為公司帶來(lái)較好的投資收益。

“由于華僑城集團(tuán)自身規(guī)模的不斷擴(kuò)張，必須要把內(nèi)部的業(yè)務(wù)板塊梳理清楚，因此，通過(guò)從華僑城A旗下剝離文旅科技，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)華僑城集團(tuán)直接控股有助于實(shí)現(xiàn)各自業(yè)務(wù)板塊深耕。”上述證券人士指出。

隨著文旅科技的掛牌終止，華僑城集團(tuán)控股的上市公司分別是華僑城A、康佳集團(tuán)、華僑城亞洲、云南旅游，加上近期入股的曲江文旅、西安飲食，華僑城集團(tuán)在資本市場(chǎng)的版圖也在不斷擴(kuò)大。

華僑城集團(tuán)的文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展始于1989年，其于深圳創(chuàng)建了中國(guó)第一個(gè)文化主題公園錦繡中華。此后，華僑城集團(tuán)走出深圳，到北京、上海等城市異地?cái)U(kuò)張。而華僑城集團(tuán)的發(fā)展主要以旅游+地產(chǎn)業(yè)務(wù)協(xié)同為主。而地產(chǎn)業(yè)務(wù)從來(lái)不是華僑城業(yè)務(wù)的主角，其角色主要是反哺旅游業(yè)務(wù)。

“旅游和房地產(chǎn)市場(chǎng)都有較強(qiáng)的地域性特征，要想做大做強(qiáng)，就必須不斷獲取優(yōu)質(zhì)資源，在更大范圍內(nèi)進(jìn)行布點(diǎn)布局。這既是擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模、保持行業(yè)地位的要求，也是華僑城業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)持續(xù)滾動(dòng)增長(zhǎng)的必然手段。”上述接近華僑城的知情人士指出。

眾所周知，在2009年華僑城集團(tuán)將主要的資產(chǎn)注入上市之后，華僑城A便成為通過(guò)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的主體。在此后的發(fā)展中，華僑城A歸屬于母公司凈利潤(rùn)規(guī)模從17.06億增長(zhǎng)到68.88億元，復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到了22.7%，高于主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的復(fù)合增速18.3%。

以華僑城A的歡樂(lè)谷為例。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,完成資產(chǎn)注入后的2009年以來(lái), 華僑城A累計(jì)獲取項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積1737萬(wàn)平方米,土地投資金額1157億元，平均土地成本6662元/平米，而公司目前項(xiàng)目平均市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格為33741元/平方米，資產(chǎn)升值幅度極大。

在“主題公園打包”開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目模式中，華僑城A首先參加政府主題公園項(xiàng)目整體建設(shè)招標(biāo)，獲取項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)。之后再通過(guò)招拍掛獲取公園建設(shè)所需土地，除了建設(shè)主題樂(lè)園所需的娛樂(lè)設(shè)施用地之外，還包括住宅及商業(yè)項(xiàng)目。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，華僑城A過(guò)去幾個(gè)項(xiàng)目的園區(qū)投資占總投資的比例平均為28%，園區(qū)投資占比越低對(duì)于公司而言項(xiàng)目整體收益越高，而地產(chǎn)平均配建面積為102萬(wàn)平方米。

在主題園區(qū)開(kāi)發(fā)為公司儲(chǔ)備低價(jià)土地的同時(shí), 華僑城A還將承擔(dān)主題樂(lè)園的投資建設(shè)任務(wù)。目前，華僑城A累計(jì)投資以及計(jì)劃投資的“歡樂(lè)谷”及“歡樂(lè)海岸”項(xiàng)目數(shù)量為11個(gè)，單個(gè)項(xiàng)目的平均投資金額為32億元。如果將主題樂(lè)園投資額視為整體開(kāi)發(fā)的成本，目前在核心二線城市華僑城A的可售項(xiàng)目平均銷(xiāo)售價(jià)格已經(jīng)超過(guò)2萬(wàn)/平方米，平均成本 3190元/平米，約18萬(wàn)平方米的項(xiàng)目銷(xiāo)售足以收回園區(qū)投資。

從華僑城A目前的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入來(lái)看，根據(jù)子公司的業(yè)務(wù)性質(zhì)進(jìn)行劃分，包括旅游綜合業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和其他業(yè)務(wù)(紙包裝等)。旅游綜合業(yè)務(wù)包含了主體園區(qū)運(yùn)營(yíng)收入、旅游地產(chǎn)收入兩部分，2016年上述收入規(guī)模高達(dá)160億，占總收入比例的45%，而地產(chǎn)業(yè)務(wù)則是其他的純地產(chǎn)業(yè)務(wù)子公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入，在2016年的收入為189億元，占總收入比例的53%。因此，從實(shí)際運(yùn)營(yíng)口徑來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)由旅游地產(chǎn)(主題公園附近項(xiàng)目)和普通地產(chǎn)兩部分組成。按照2016年的財(cái)報(bào)口徑來(lái)計(jì)算，上述收入為300億元，占總收入比例的84%，為華僑城A的利潤(rùn)核心。

縱觀整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，華僑城A的整體的利潤(rùn)率水平明顯高于地產(chǎn)行業(yè)的其他公司，這主要是受益于公司的拿地價(jià)格優(yōu)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，在2009年－2016年，華僑城A的旅游綜合和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的平均毛利率水平為56.7%，即便在行業(yè)受到政策調(diào)控、價(jià)格出現(xiàn)回落的時(shí)期, 公司的結(jié)算毛利率也可以維持在50%以上。

在2016年，華僑城A的房地產(chǎn)簽約銷(xiāo)售規(guī)模達(dá)到275億元,百?gòu)?qiáng)房企排名62位，布局進(jìn)入了14個(gè)城市，其中3個(gè)一線城市，9個(gè)二線城市和2個(gè)三線城市。截止到2017年6月,華僑城A參與開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目合計(jì)規(guī)劃建筑面積為1977萬(wàn)平方米，而未結(jié)算建筑面積為1371萬(wàn)平方米，權(quán)益未結(jié)算面積為1031萬(wàn)平方米，權(quán)益貨值3792億。“從華僑城A的資源儲(chǔ)備規(guī)模和年度銷(xiāo)售規(guī)模來(lái)看，整體開(kāi)發(fā)節(jié)奏較慢，過(guò)去幾年銷(xiāo)售規(guī)模維持在150億左右的水平。隨著整個(gè)集團(tuán)擴(kuò)張?zhí)崴伲A僑城A的整體開(kāi)發(fā)效率會(huì)得到提升。”

過(guò)去多年，華僑城依靠“旅游+地產(chǎn)”的模式圈地造鎮(zhèn)，利用景區(qū)、酒店、住宅等不同業(yè)態(tài)形成整體，在產(chǎn)品功能、盈利方式上形成互相補(bǔ)充之勢(shì)，并解決了短期現(xiàn)金回流和長(zhǎng)期的持續(xù)性盈利問(wèn)題。“但華僑城構(gòu)筑起的壁壘并不難被打破，集團(tuán)目前正在面臨空前激烈的競(jìng)爭(zhēng)。行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已進(jìn)入紅海，華僑城集團(tuán)前有國(guó)際巨頭，后有國(guó)內(nèi)猛虎，就連房企都已介入文旅行業(yè)，華僑城集團(tuán)必須找到新的增長(zhǎng)點(diǎn)，掙脫出旅游+地產(chǎn)的界限、增強(qiáng)業(yè)務(wù)模式的競(jìng)爭(zhēng)力。”上述知情人士指出。

*本文來(lái)源：地產(chǎn)雜志（dichanzazhi），原標(biāo)題：《華僑城“跑馬圈地”》