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NBD：特色小鎮未來會不會解決我們經濟發展過程中遇到的瓶頸？特色小鎮會不會是為逆城市化做準備，即從城市流向農村做準備？

鄒毅：從美國基本的經濟數據來看，在1960年代，美國的城鎮化率達到到56-73%的時候出現了典型的逆城市化趨勢及大城鎮周邊的小城鎮人口開始出現集聚增長。美國到了70年代，整個大城市周邊的小鎮的人口，增長了25%。這是非常典型由經濟的產業結構變遷帶來的城鎮化的擴散，帶來衛星城鎮的發展。

小城鎮的發展在某種程度上受中國經濟轉型趨勢的影響和發展能力的影響，這種逆城市化的浪潮，我們希望借助發達國家的經驗，中國下一步如何跨越中等收入國家陷阱，承載中國下一步的城市化。這也是國家為什么從去年力推特色小鎮，某種意義上小鎮也是中國經濟轉型的一種重要載體，或者是某種新經濟載體的變革，通過它為大城市群新經濟的發展提供一種補充或借鑒。

NBD：特色小鎮是不是一定要建在都市圈中間，特色小鎮是不是一定要以產業為主導？

鄒毅：我想說一下文化旅游小鎮，發改委之前批的特色小鎮中，有50%-70%是文化旅游小鎮。目前來看，文化旅游小鎮更有條件，又更容易受國家消費需求的帶動，形成一定優勢。前期我做過大數據研究，到底是中國哪些區域、哪些城市適合做文化旅游小鎮？通過數據分析，一個城市旅游總人口梳理、旅游總收入、城市人均旅游支出、城市人均可支配收入四個指標，這4個數據代表了一個城市客群消費能力和消費總量。我們發現，傳統意義上的5A景區等，他們所具備的旅游總時長容量遠遠沒有一二線周邊城市旅游市場規模大。這些地方更接近客群來源地，目前的基本觀點是，在大城市周邊選址，是打造文旅小鎮一個非常重要的因素，都市群周邊更適合文旅小鎮，更接近消費客源地。

首先要形成核心吸引力，這就需要大量的投入，這就需要外圍的配套的房地產開發來支撐現金流平衡，通過房地產開發資金支撐小鎮建設，將小鎮持有型物業盤活，通過核心景點、客棧名宿將其盤活。一個小鎮所有的資產都要體現有價值。打造一個成功的小鎮，需要有房地產的業態引入，這是為小鎮提供資金支撐；第二個需要有非常有特色的產業基礎或核心吸引力，能夠吸引城市人群前來觀光、旅游，建立一個小鎮的磁場，形成獨特性。

第一要點就是文化意境，所有的小鎮沒有文化，沒有意境，那么我們覺得談不上你跟周邊大城市的區別。所以你能夠吸引市場就在于，你能不能打造某一種特色的文化。第二是空間特色我們現在打造的小鎮作品是為了吸引90后和00后一批，我們的項目是2020-2030年這一批誕生的，所以整個中國的消費升級之后，這一代人需要什么，一定是最全面的系統，單一的規劃根本沒辦法解決問題。第三方面是體制和機制，拿一個地，做小鎮，包括我們的政府去開發做小鎮是非常的復雜，需要配合政府規劃。第四方面團體利益，我們需要照顧企業商戶，這是多維的系統結構。五生態取向，21世紀做小鎮，如果不談生態的話就完全落后中國的市場，這是一個典型的基本的要點。

NBD：目前的特色小鎮如何構建完善的商業模式？文旅項目的產業鏈到底是怎樣的？

鄒毅：第一個商業模式賣房產，必須要有房地產配套，第二種把持有性的資產，經營之后形成一種通過資管的模式通過門票、園林的而此消費，通過其他的租金的收入形成一種現金流結構，就構成了基礎資產的一種結構。下一步就簡單了，無論是定增也好或者是證券化也好或者是企業上市也好，只要你的資產是優良的，達到回報率。難點就是能不能把持有型資產達到80%的回報率。這個是難點，難就難在把真正的小鎮空間創意做到位，這個可能是中國絕大多數企業或者是政府沒有完全意識到或者是沒有能力做到這個。

NBD：很多開發商將特色小鎮看做一個很大的蛋糕，對于這個問題，到底是誰在做特色小鎮？他們背后的利益驅動是什么？

鄒毅：從我們做項目的實踐經驗來看，作為咨詢公司，我們的客戶群相當一部分是地方政府，特別是縣、鄉鎮一級政府，特別是一些風景優美的地方，他們的動力非常強烈，希望借助國家的政策東風，發展好地方經濟，這可能是地方政府發展特色小鎮的一個初衷。其次第二大群體是開發商，我們接觸了中國前30強房企，陸陸續續開始發布自己的小鎮戰略。一方面是地方經濟的發展需求，第二是開發商面臨當下房地產市場轉型、變遷背景下，核心城市地價高漲、拿地越來越難、代價越來越高，開發商面臨行業洗牌問題，希望在行業越來越復雜的環境下，希望找到一個新的突破點，希望用一個更便宜的代價拿地，滿足每年的開發需求，大面積的開發，鎖定開發紅利。至于他們打造的產品到底是為哪種客戶服務？康養、文旅小鎮等等特色小鎮，都是針對相應的群體。這也導致了當前特色小鎮開發的一種熱潮。

NBD：我們特色小鎮與精神消費有什么關聯？獨特的標簽、獨特的文化、獨立的IP，未來是不是特色小鎮的發展之路？

鄒毅：項目從0到起點，更多的在于文化意境，也就是文化IP的構建。市場記住的成功的文旅產品，一定是有獨特的、成功的IP。第一步還是要在文化IP的構建，避免打造一堆房產。建議特色小鎮慢一點，系統籌劃、系統思考，合理制定產業資源導入，讓每一個項目都能成功。