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田園綜合體的由來和現狀

2012年，東方園林產業集團總裁、田園東方創始人張誠結合北大光華EMBA課題，發表了論文《田園綜合體模式研究》，并在社會各界的大力支持下在“中國水蜜桃之鄉”的陽山鎮落地實踐了第一個田園綜合體項目——無錫田園東方。在項目不斷探索的第四個年頭，2016年9月中央農辦領導考察指導該項目時，對該模式給予高度認可。2017年由田園東方的基層實踐，源于陽山的“田園綜合體”一詞被正式寫入中央一號文件，原文如下：支持有條件的鄉村建設以農民合作社為主要載體、讓農民充分參與和受益，集循環農業、創意農業、農事體驗于一體的田園綜合體，通過農業綜合開發、農村綜合改革轉移支付等渠道開展試點示范。

中央財政從農村綜合改革轉移支付資金、現代農業發展資金、農業綜合開發補助資金中統籌安排，支持試點工作。預計近幾年將會有更多的田園綜合體出現在大眾的視野內。

筆者認為，所謂田園綜合體，即以農業為核心產業，在農業的基礎上發展旅游業、地產業等行業，打造出一套農業+旅游+社區的完整的生態圈。田園綜合體里可以包含生態農業、現代農業、特色旅游、美麗鄉村、田園社區等要素。這既是對美麗鄉村這一概念的發展和升華，又是順應農村供給側結構改革、發展農村產業、構建新型城鎮化而出現的可持續發展的模式。

田園綜合體的出發點

那么，田園綜合體這一概念的出發點是什么呢？筆者覺得主要體現在三個方面：即農業轉型的需求，城鎮化發展的需求，以及可持續發展的需求。

中國作為農業大國，根據2016年人口普查的數據，現階段有5.89億（占總人口42.65%）的農村人口，外出務工農民有1.6億，本地務工農民1.2億。農村留守的多為老人和孩子，空巢現象非常嚴重，帶來不少社會問題。另外，中國有18億畝的耕地紅線，根據2016年國家統計局的數據，目前中國有耕地20.25億畝。在現有條件下，要保住紅線，把農業用地轉成其他用途已經幾無空間。

近幾年，農業生產總值同比增長逐步放緩，2016年的農業生產總值同比增長只有2.87%,遠低于2016年中國GDP同比增長6.7%的水平。農業總產值占國民生產總值的比重也逐年降低，2016年僅占國民生產總值7.97%。按照這個趨勢，農業發展將進一步放緩，農業生產總值占比也將進一步降低。這對擁有眾多農業人口的中國來說，不僅僅是一個經濟問題，也不利于社會公平和穩定。

2006年到2016年我國農業生產總值及同比這種情況，數據來源于國家統計局

2006年到2016年我國國民生產總值以及每年農業生產總值占比情況，數據來源于國家統計局

根據2016年的統計數據，中國目前有57.35%的城鎮人口。2013年發改委作了《國務院關于城鎮化建設工作情況的報告》，提出了在2030年達到70%城鎮化率的目標。但是，城鎮化建設并不是簡單的農村人口往城鎮遷徙，城鎮化建設過程當中需要考慮到城鎮基礎設施的配套情況、城鎮為了接納農村人口而進行重新規劃、農村人口就業和社會保障、農村人口的轉移帶來的農業用地的荒廢等問題。

田園綜合體作為農村城鎮化建設的新思路，可以主動使農村的基礎設施建設向城鎮靠齊，將農村改造成新型的田園小鎮，從而緩解農村人口遷移帶來的巨大壓力和諸多矛盾，同時也可以為農村的就業提供新的機會。

科技的發展帶來了農業生產效率的提高，但是仍然在傳統農業這一條路上深耕，已經不符合社會發展的趨勢。傳統農業附加值低，受制于氣候、交通等因素，很難穩定增產，而且農民普遍沒有風險對沖的意識，這些都不利于農業的可持續發展。

發展田園綜合體的必要性

再談中國發展田園綜合體的有利因素和必要性，筆者從農業、旅游和社區三個方面來分析。

首先是農業。與中國傳統的農民分散承包耕作土地的傳統農業模式相比，田園綜合體注重的是對農業的統一開發利用，將農業用地從農民手里集中起來，通過整合產業鏈發展新興特色農業、生態農業、綠色農業，并對農地的使用進行長期規劃來更有效地發展農業經濟，大大提升效率和附加值。同時先進成熟的商業運作模式，也能更好的利用當地優勢，打造出品牌效應。

其次是旅游。田園綜合體的旅游開發同樣區別于一般的景區開發，通常景區是自帶吸引物的，造好配套設施，關上山門就可坐地收錢。但田園綜合體需要注重當地農業景觀環境的打造，引入各項體驗內容、豐富業態，這樣才能更好地發揮田園的特殊魅力，與特色農業的產業鏈有機整合，相輔相成。

最后是社區建設。因為田園綜合體的發展需要對該地區進行重新設計和規劃，需要考慮到各種相關的基礎設施建設和維護，新的安置點的建設等，同時也是助力了城鎮化。需要為了原住民、新住民、游客等不同的人群規劃不同的設施。這個時候可以通過與地產公司合作開發，打造出富有當地特色的社區。

田園綜合體的具體案例

田園綜合體這個概念，國內外都有相應的案例，然而發展狀態和模式卻不盡相同。

我們先看國內的概念首創及標桿項目：東方園林打造的田園東方。

長期以來業內普遍對這個項目一片好評，但相關文章大多集中在意境、情懷等浮于表面的溢美之詞。但此項目建成后幾乎從未見到項目方或者媒體對其實際經營效果和業績有任何披露，讓人不免有些奇怪，它的商業模式和經營情況究竟是否成功？是否起到了初期宣傳中帶動現代農業和旅游產業的作用？我們通過深入剖析案例來分析。

1）無錫田園東方項目

田園東方由東方園林產業集團投資50億元建設（據業內人士透露實際初期投入不足1億），位于“中國水蜜桃之鄉”無錫市惠山區陽山鎮，是國內首個田園綜合體項目。項目總面積6246畝，2013年4月啟動建設。項目包含現代農業、休閑文旅、田園社區三大板塊，主要規劃有鄉村旅游主力項目集群、田園主題樂園、健康養生建筑群、農業產業項目集群、田園社區項目集群等。

陽山鎮地處長三角，靠近錫宜高速，緊鄰新長鐵路。交通便利，離無錫市中心大約26公里，東臨上海、蘇州，西臨南京，南臨太湖。自然環境優美，大約有2萬畝桃林，7000多畝生態林，10平方公里山地。附近還有陽山火山和溫泉。

田園東方位于無錫市惠山區陽山鎮，靠近蘇州、上海、南京等城市，也緊鄰太湖

田園東方的一期規劃，規模有6246畝，一期項目大部分為農業板塊，少部分文旅和居住板塊

農業板塊：

田園東方規劃出來四園（水蜜桃生產示范園、果品設施栽培示范園、有機農場示范園、蔬果水產種養示范園）、四區（休閑農業觀光示范區、果品加工物流園區、苗木育苗區、現代農業展示區）、兩中心（綜合管理服務中心、資源再生中心）。

這個規劃初衷是提高農業生產的多樣性，完善產業鏈，將傳統農業導向生態、現代農業，為當地農業的轉型提供切實的服務和幫助。

在項目實際落地上，田園東方已經建好的一期項目中，90%的土地用于農業板塊，主打產品水蜜桃產量占整個陽山鎮的20%。拿京東目前水蜜桃價格來做參考，陽山水蜜桃與平谷水蜜桃等同樣知名的品種價格相差不大，其價格是普通水蜜桃價格的1-2倍，附加值較高。之前田園東方與本來生活網合作，同時也登陸了京東無錫館，線上銷售水蜜桃，但目前在本來生活網和京東無錫館上都找不到相關的產品，也未見到有效的銷售宣傳。原規劃的相關產業鏈也未見后續落地和產生經濟效益的相關報道。田園東方對當地農業的現代產業化發展的影響還有待商榷。

陽山鎮規劃圖，大部分為水蜜桃種植用地

并且，陽山鎮的農業轉型，大部分的功勞是2013年陽山鎮桃園村農戶成立土地股份專業合作社，將農戶承包的土地經營權流轉到土地股份專業合作社，然后委托給信托公司經營管理，通過經營權的流轉獲得分紅和收益，從而實現規模化經營。這與田園東方基本無關。

文化旅游板塊：

田園東方的文旅板塊業內一直有良好風評，其由自然體驗區、生活體驗區、文化展示區等三個部分組成。目前已經開放的項目有主題餐廳區、牧場區、綠樂園戶外活動區、甜品售賣區、拾房書院、花間堂酒店、華德福學校等。雖然目前開發的景點不多，但各具特色。

田園東方導覽圖

這里沒有我們通常農家樂所見的簡陋和泥濘的農田，而是以精致、舒適的田園景觀作為整個景區的環境支撐。在每塊菜地上種上不同的農作物，將農作物作為景觀本身來打造。

在建筑上不同于傳統村落，田園東方的宅子基本是新建的，繼承了江南的風格，粉墻黛瓦，多以平層為主。院子外鋪上木質地板，配上遮陽傘和桌椅，即有現代風情，外部又有田野環繞，生機盎然的田園風味。同時設計者們也將咖啡館、面包房、書房等文藝的、輕奢的、流行的業態和元素注入到了傳統村舍之中。

田園東方的游樂項目則采取了寓教于樂的方式，將農業采摘體驗、農場游樂、農業教育結合在一起。已經開放的綠樂園就有螞蟻王國主題區、小農夫主題區、香草園主題區、農夫果園主題區、白鷺牧場主題區、窯燒體驗區這些項目。還有專門的蜜桃故事館，推廣陽山水蜜桃文化，館內也販賣水蜜桃禮盒。

作為農業旅游的試水之作，業內好評滿滿，筆者也覺得確實花了一定的心力，但在此還是提出一些略有不同的觀點。

目前來看園內游玩項目相對較少，不足以滿足都市游客的短時短途度假需求，游客還是以半日游為主。一方面可能是因為第一期的旅游板塊只有200畝，僅占目前總開發面積的4.5%，另一方面可能是因為這個板塊的旅游項目目前沒有吸引人的爆點，項目更新和后續開發也較為乏力。初期新鮮感一過，客流自然越來越少。

如果要給不同口味的游客提供2日以上的游玩和體驗內容，田園東方還有很多內容需要建設和填充，這也意味著更多的投入。另外與大片農業板塊也未見有太多的整合，實際處于相對割裂狀態。如何利用農田促進文旅的發展也需要后續優化。

大眾點評上對“田園東方”這一關鍵字搜索，實際受關注程度并不高，大致可以推斷這個景點的客流情況

去哪兒網上田園東方項目的門票信息，可以看到月銷量和門票套餐，月銷量僅44人

地產板塊：

田園東方雖然作為知名的田園綜合體，但是其核心業務仍然是地產，這也是他們打造這個項目的初衷。開發的地產板塊一期田園小鎮為低密度社區，多為97-230m2田園別墅，產權70年。

田園東方一期別墅規劃圖，張開宛如佛手，目前已經全部售罄

田園東方別墅的建造，既促進了當地的房地產市場發展，提高了土地價值，又在一定程度上是改善了當地的社區規劃和配套設施，對城鎮化有促進和提升的作用。

搜索目前田園東方及周邊的樓盤均價可知，得益于周邊良好的生態環境、精致的設計和人們回歸田園的精神追求，該地區的房價平均高于惠山區其他地區60%以上，而且第一期別墅已經售罄，目前正準備開發二期項目。田園東方在地產這個部分的表現優異，項目的實際收益和成果明顯高于農業和旅游板塊。

田園東方與附件房價的對比，數據來源于搜房網

結合上面的數據，就房地產方面來說，田園東方是一個相對成功的項目，不僅房價高于周邊地區，別墅也都銷售一空。雖然田園東方CEO張誠也曾作過“特色小鎮勿重蹈房地產鬼城覆轍”的演講，但是根據之前的分析來看目前田園東方核心依然是地產業。

以上述分析，目前田園東方的模式，并沒有很好的解決當地的農業和旅游的問題。商業模式的本質是以田園綜合體的概念獲得較低成本的住宅用地，同時以文旅項目來抬高房地產價值。農業板塊并沒有和文旅有太多結合，產業鏈也未見成效，即沒有提高農業的附加值，也沒有發展出農業觀光為主的旅游相關的吃、住、行、游、購、娛產業。農業和旅游更像是為了地產而做的配套項目。

總體上來說，田園東方仍然是個相對不成熟的田園綜合體實驗，實際經營業績、產業提升及經濟效益存疑，東方園林自己也并未進行實際的大規模復制（目前幾個項目都在概念階段）。

國內開發田園綜合體的主要難點筆者認為在于“農業、文旅、地產”三者的平衡，產業鏈的整合。開發商多為房地產商，以建設房地產為目的去的，用發展現代農業、農業旅游和田園綜合體的概念問政府低價拿地，再以田園風光+文旅配套來抬高房價，這樣的套路獲取更高的商業利潤。然后在高額利潤中挖一塊補貼文旅投資和農業項目就行了。他們實際上對農業產業本身就很生疏，滾動開發、快進快出、賣完走人的房地產模式也決定了其完全無心真正做好現代農業和農業產業鏈。旅游板塊也可能在初期賣房時建設較好，后續建設就越來越不用心，草草了事了。

真正意義上的田園綜合體，需要各個板塊相互促進和支持，能夠共同產生更高的經濟效益，有一套成熟的可持續的模式，而不是用地產盈利去貼補其他兩塊的表面文章。中國的田園綜合體今后需要如何發展，還是要通過不斷的研究和實際探索，來進一步的發展和完善，這個也是我們在相關項目咨詢中努力完善的課題。

2）臺灣南投縣埔里鎮桃米村

接下來我們再看看中國大陸外的較為成功的案例。

桃米村位于臺灣南投縣埔里鎮中潭公路旁，在鎮中心西南約5公里處，占地18平方公里，人口1264人。1999年9月21日，臺灣發生“集集大地震”，桃米村是重災區。地震過后，在新故鄉文教基金會的幫助下，村民決定將村子定位成生態農業社區來進行規劃和建設。

桃米生態社區的入口處，青蛙為當地的標識

桃米生態社區概覽圖，來源于其官網

桃米村原本以種植地瓜、早稻為主，之后陸續種植樹薯、甘蔗、紅茶、香菇、生姜等經濟作物。隨著農村產業的沒落，社區許多土地陸續休耕，青壯年人口外流，社區逐漸凋敝。災后重建的過程中，繼續發展傳統農業已經沒有前景。基金會的專家們提出了“桃米生態村”的概念，目標是將桃米村從一個傳統農村轉型成一個結合有機農業、生態保育和休閑體驗的教育基地。同時專家們也發現該地區生態資源豐富，尤其是青蛙，當地擁有島內79%的青蛙品種。

基金會為當地居民設計了一系列有關民宿、餐飲、解說、景點開發等課程。這些方面的培訓，讓當地居民不用再依靠收入很低的農業（2000年當地農民年收入約10萬新臺幣，彼時大學生收入約為30萬新臺幣）。

經過這些年的發展，當地的旅游收入增長迅速，各類業態的發展和數量都有了可觀的進步。

當地僅有1000多人口，年接待游客近幾年接近100萬人次。從開發這個項目到10多年間，當地營收年復合增長率162%，漲速驚人。

同時社區獲得的每一筆收入，包括民宿、餐飲等，都需要上交5%-7%，導覽解說上交10%，作為公眾支出照顧社區弱勢群體，構筑了一個較好的社區環境。

桃米村的社區通過當地的旅游、農業來支持和建設。農業通過轉型成生態農業，融入旅游的因素，吸引了大量的游客，為當地的創收做出了貢獻。最終，三個產業相互促進，發展出了一條可持續的生態旅游模式。桃米村也成了臺灣著名景點之一。

3）其他國家的案例

除了桃米村，其他國家也有成功的例子。

美國：美國Fresno農業旅游區由Fresno city東南部的農業生產區及休閑觀光農業區構成。區內有美國重要的葡萄種植園及產業基地，葡萄干產量占世界總產量93%。還有賞花徑、水果集市、薰衣草種植園等。采用“綜合服務鎮+農業特色鎮+主題游線”的立體架構，每年吸引300多萬人次前來參觀，創收60億左右。

法國：法國的普羅旺斯以薰衣草聞名于世，當地充足燦爛的陽光最適合薰衣草的成長，不僅吸引來自世界各地的度假人群欣賞花海，還帶動了一系列薰衣草產品的銷售。除了游覽，其特色美食——橄欖油、葡萄酒、松露也享譽世界。還有持續不斷的旅游節慶活動，以營造濃厚的節日氛圍和藝術氛圍。

韓國：江原道旌善郡大醬村出奇制勝地由和尚與大提琴家共同經營，利用當地原生材料，采用韓國傳統手藝制作養生食品的方式制造大醬。此外，休閑農業的經營者還特別準備了三千個大醬缸為背景的大提琴演奏會、綠茶冥想體驗、赤腳漫步樹林及美味健康的大醬拌飯，增加了游客的體驗性。以此為買點吸引大量游客。

日本：日本的大王山葵農場，該農場以黑澤明的電影《夢》的拍攝地點而聞名，這種以農場為依托，以媒體傳播為宣傳手段也是鄉村旅游發展的方向之一。農場每年收貨山葵150公噸，是日本最大的山葵園之一，每年吸引120萬人次前來參觀。

參考了上述的成功案例，我們可以預見田園綜合體今后定將大有可為，那么對于我們來說，該如何建設田園綜合體呢？

農業、旅游、宜居的有機結合才是田園綜合體

田園綜合體的發展價值觀是通過第三產業來帶動第一產業，絕對不是單純的房地產項目。田園綜合體的發展仍然需要以農村為根本，根據財政部《關于開展田園綜合體建設試點工作的通知》的要求：農村生產生活生態“三生同步”、一二三產業“三產融合”、農業文化旅游“三位一體”，集循環農業、創意農業、農事體驗于一體。

循環農業就是充分利用農業生產的資源，發展多層次利用技術，促進生態發展，減少農業污染和資源的浪費。變廢為寶，實現效率最大化。創意農業就是不僅圍繞著農產品的種植、開采和加工，更可以發展周邊行業如原創的特色食品、飲品，開發出農業用地的旅游觀光功能等，體現出農業的人文和科技要素。農事體驗可以提供農業勞動體驗的服務，使游客體驗到當地農業生產的樂趣。

旅游業的發展也與農業發展密不可分。通過對當地農業的規范化、機械化、特色化，進而開發出相應的體驗點、農產品基地等作為旅游項目，同時也發展相應的餐飲住宿行業，生態旅游行業，進一步發掘當地的旅游特色和相應的景點，打造出一條依托農業也能提高農業附加值的產業鏈。

田園綜合體的規劃同時也是對當地的社區的設計和開發。建設田園綜合體的過程當中，通過先進的設計理念、現代化的配套設施，科學的社區規劃安排，提升當地的社區質量和環境，改善了當地居民的生活質量，合理安排當地的居住點，同時也能提供就業機會，從而在另一種意義上實現城鎮化。

當然，打造農業+旅游+社區三位一體的田園綜合體的話，需要這三個方面相輔相成。農業作為核心產業，需要為旅游的發展提供條件和創意，也可以通過農業用地的規劃實現新型社區的建設。旅游產業一方面可以充分開發出當地的資源，促進相關產業的發展，另一方面又可以為當地提供知名度和高附加值的旅游收入。社區建設也需要農業的發展，農民生活水平的提高，以及旅游業的發展來推動，在規劃好的基礎上，合理安排農業用地、旅游景點、新型社區。三者結合，共同促進，才能發展出良性的、可持續的田園綜合體。

田園綜合體的打造本質上還是三個產業相互促進和發展

田園綜合體的成功要素

在田園綜合體的規劃和建設的過程中，不僅僅是簡單的發展三個產業，也需要考慮以下幾個方面的問題。

1）功能定位準確：一個田園綜合體首先要找準自己的定位，結合自身的優勢產業和特色產業，因地制宜的發展，同時也需要找準自己發展的方向，以農業為核心，發展相關的旅游業和地產業。

2）區位及基礎條件較優：區位因素對田園綜合體很重要，農業發展需要好的自然地理環境，旅游業發展也需要好的區位條件。發展田園綜合體，對當地的基礎設施要求較高，當地管道的鋪設、道路的修建都是影響田園綜合體發展的重要條件。區位和交通條件好、基礎設施好的地區，才能吸引到游客，同時也能負荷更多的游客。

3）政策支持顯著：政策上的支持和引導、資金和人力的支持、土地所有權和產權的界定以及劃分，還有拍賣所需的土地的優惠政策，這些都離不開政府的有力支持。同時基礎設施的建設又需要政府的支持和投入，所以建設田園綜合體也需要考慮到政府的因素，當地政府支持力度非常重要。田園綜合體的規劃也需要分析政府能投入的力度、基礎設施建設的周期和投資回報周期。

4）商業模式優秀：設計一個良好的商業模式也很重要，田園綜合體作為一種農村經濟的新型發展方式，投資建設的過程中，需要明確投資和融資的機制，如何融資、如何投資都是規劃環節中需要著重考慮的部分。要確保資金切實的用到田園綜合體的建設上去。同時也要設計好盈利模式，以便更好的籌資和融資。不能以房地產為核心，否則開發商通過房地產的小部分利潤補貼農業的虧空，從而獲取廉價的住宅用地，房地產項目銷售完成之后，開發商便無后續建設的動力，也難以長期保持一個精品項目，最后僅僅讓房地產商利益最大化。農業和旅游業就變成了開發商的噱頭，最后不了了之。優秀的商業模式，是一個良性的、協同發展的模式。

5）對農業有顯著的帶動作用：建設田園綜合體，如果商業模式設計合理，其他的基礎設施相繼跟進，有了政府支持下的網管鋪設，就能帶動農村和農民的發展和消費人群的增加。他不僅能更大程度上的開發利用農村的資源，對農業轉型提供幫助，提高農業的附加值和農民的生活水平。也能帶動周邊的發展，對周邊的發展有促進的作用。

6）生態環境友好：田園綜合體的發展離不開當地生態環境的支持。田園綜合體中的旅游板塊對環境要求較高，環境好的地方才能吸引到游客。所以不僅事前考察評估的環節需要考慮到環境的優劣，建設中和以后的維護中也需要保護環境，建設生態友好的旅游景點和社區。規劃合理的網管鋪設也是對生態的保護。

總的來說，田園綜合體的打造是一個系統性的工程。它并不是一個很簡單的農業旅游項目，更不是農業房地產項目，而是一個環環相扣、互相協同的模式。目前中國整個社會對這種運作模式都有很大的需求，這也凸顯了對這方面商業模式分析、產業鏈整合、運作方式研究等頂層架構設計的專業性和稀缺性。

雖然真正的田園綜合體目前在中國還沒有非常成功的案例，但是我們仍然看好它良好的發展前景，此類項目的運作模式探索和成熟，對我國社會的穩定和發展都有重要的意義。

結語

目前來看田園綜合體還在探索試驗階段，需要精細打造，離廣泛復制還有一段時間。之前憑借“特色小鎮”“美麗鄉村”等概念所打造的小鎮和鄉村，失敗的居多。那些小鎮和鄉村大部分同質化嚴重、交通條件較差、宣傳力度較小、區域特色不突出，投入了大量的人力物力，也沒能為當地帶來經濟效益。

所以在打造各地的田園綜合體的時候，需要特別重視頂層設計的作用，以調查研究為起點，充分考察每個地方的區位、自然、人文、交通等方面的情況，結合當地的特色，做出切實可行的規劃和戰略，并在此基礎上進行建設。這樣才能避免盲目和冒進，減少項目的失敗的可能性。尤其是田園綜合體需要統籌農業、旅游、社區這三個方面，也需要找準當地的定位，不能為了湊齊旅游和地產這些因素而不考慮當地的實際情況和未來的發展方向，這對操盤者的專業性和前瞻性要求都更高。

田園綜合體的建設對政府來說，一定程度上能解決當地的就業問題，也能為經濟轉型提供幫助。對農民來說，帶來了更高的收入和更好的居住環境，同時也一定程度上解決了農村空巢化，使農村勞動力回流，緩解社會問題。對游客來說，體驗到了新型的旅游方式和不同的生活體驗。對城市旅居者來說，田園風光帶來完全不同的居住體驗，優質的項目也有很好的保值升值的空間。

未來中國，田園綜合體必然大有可為。

*本文作者：馬寶山，景鑒智庫分析師；周鳴岐（WeChat: ZMQ_V_），執惠特約評論員，景鑒智庫創始人、首席分析師，長期致力于行業分析及企業戰略研究，政府顧問、文旅項目策劃及投資顧問、財務顧問。