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2017年9月21日，中青旅控股股份有限公司（以下簡稱：中青旅，股票代碼：600138.SH）發布公告稱，旗下控股（持股66%）子公司烏鎮旅游股份有限公司（以下簡稱：烏鎮旅游）以12億元競拍獲得桐鄉6.51萬平方米土地。

據悉，競拍所獲地塊位于桐鄉市烏鎮鎮子夜路北側、聯合路西側，出讓面積6.51萬平方米，地塊的規劃用途為城鎮住宅用地、批發零售用地，出讓年限分別為70年和40年，容積率為1.0-1.8。此外，公告披露，所需資金由烏鎮旅游股份有限公司自籌解決。

2017年8月16日，桐鄉市國土局發布公告，以拍賣方式出讓桐土儲[2017]26號地塊國有土地使用權。具體拍賣地塊基本情況及規劃指標要求如下圖所示：

從起始競拍的2.5億元，最后飆升到12億元成交，溢價比例為4.8倍，似乎烏鎮旅游對該塊土地志在必得。那么，烏鎮旅游以高溢價獲得這塊土地到底是高還是低呢？

根據桐鄉烏鎮景區附近的名盤“綠城烏鎮雅園”最新房價，烏鎮景區附近房價大約2萬元左右每平米，烏鎮雅園是綠城集團和雅達國際共同出資打造的一處度假養老地產。烏鎮此次拍下土地的地價顯然不算低，如果算上項目工程款，那么該項目的最終房價可能會遠高于烏鎮雅園的房價。

在全國房價政策調控大潮下，全國各主要城市房價走勢趨于平穩，大漲已經不可能，那么為什么烏鎮旅游股份會下這么大成本做這件事情？

為此執惠電話連線中青旅董秘，他表示，“這個競價的過程確實是比較激烈，側面說明這塊地也是有價值的。這塊地距離烏鎮景區比較近，我們去開發的話，就可以與烏鎮景區形成聯動，享受到烏鎮景區所帶來的溢價。這塊地地價之所以這么高，很大一部分原因就在于烏鎮景區在那里。”

烏鎮景區名滿天下，在巨大的光環下，其周邊的地價顯然也得到了很大溢價，也能夠得到市場認可，或許這就是烏鎮旅游土地競拍志在必得的原因。然而，房產開發屬于資金密集型領域，資金問題會帶來不小的壓力。

根據中青旅公告所披露，該塊土地所需資金均由烏鎮旅游自籌解決。而中青旅公布的2017年上半年度報告中披露的數據顯示，截至2017年6月30日，烏鎮旅游期末流動資產為3.30億元，實現營收7.84億元，凈利潤為4.61億元。從數據上來看，似乎烏鎮旅游一次付清該金額是不太現實的。 

但是根據桐鄉市國土局的公告，該次拍賣按照5：5的比例，分2批次支付完成。具體出讓金繳付時間和安排為，第一期須在2017年10月17日前繳納出讓價款50%的首付款，最后一期必須在2018年3月16日前繳清，受讓地塊的定金抵作最后一期出讓金。這樣一來，烏鎮旅游需要在10月17日前繳納第一批次6億元金額，以目前烏鎮旅游的資金情況來看，似乎綽綽有余。另外根據中青旅的年度報告，烏鎮旅游2015年凈利潤為4.05億元，2016年凈利潤5.46億元，同比增長34.81%。按照該比例推算，2017年烏鎮旅游有望實現凈利潤7.36億元，似乎在第二筆資金方面存在一定壓力。

上述中青旅人士亦坦承，“目前，烏鎮總資產50多個億，凈資產30多個億，承擔12個億有一定的壓力。既然烏鎮旅游拍了這塊地，那么支付就應該不成問題，但是壓力確實是存在的。他們會通過各種方法籌集這筆資金。”

烏鎮旅游開始做旅游地產？

烏鎮旅游自1999年6月成立以來，其主要收入均來自于旅游方面，那么此次拿地開發房地產是否意味著烏鎮旅游將啟動旅游地產發展模式？

該公司董秘對執惠表示，“這塊地的用途是住宅用地和批發零售用地，以住宅用地為主，后續以烏鎮為主體進行開發，后續開發大概還需要幾年時間，可以理解為烏鎮旅游做的旅游+地產項目。烏鎮景區之前就存在房地產業務，體量小一些。另外，在烏鎮景區周邊還有一個雅達國際開發的烏鎮雅園房地產項目，他們的每平米價格達到2-2.3萬左右。目前我們的定位還是純住宅房地產。”

此前，作為烏鎮旅游股份總經理，陳向宏在接受執惠獨家專訪時表示：目前正在和團隊做一批項目，包括貴州、廣東、浙江、江蘇等四省的五六個項目，這些項目不希望復制，而是從地域、文化特性等方面入手進行打造。

雖然2016年國內房地產毛利率平均為30%，但根據中青旅2017年上半年報顯示，烏鎮2017年上半年毛利率在58.80%左右，顯然是遠高于房地產的毛利率。但依靠烏鎮景區巨大的品牌帶動作用，烏鎮景區周邊的房價將會有不錯溢價，那么，這種旅游+地產的模式會復制到其他地方嗎？

針對執惠的提問，中青旅董秘表示，“此次拿地屬于單一事件，與其他項目之間暫時沒有關系，就是在烏鎮景區旁邊拿了塊地。”