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一座城市的產業更新是自然規律，在不同年代，產業更新又有不同的模式和特點。早在上世紀六七十年代，歐美和日本就相繼掀起了舊工廠改造的浪潮，舊工廠變成了一道道美麗的旅游景觀，也成為了城市發展的新文化中心。

近些年來，中國城市化進程的狂飆突進也同樣掀起了舊工廠改造的浪潮。但是，由于中國的土地制度和城市建設制度比較特殊，所以，在各地的實踐過程中，暴露出了很多問題。

1、辦公空間與創業需求之間的對接細節

 老廠區的建筑形態往往是按照工業需求設計的，傳統的建筑形態如何與新興的創業公司進行匹配也是一個重大問題。雖然辦公空間沒有特殊功能的要求，只要能放電腦和辦公桌就可以。但是，作為創業公司來說，建筑形態與企業文化之間還是有著很大的關聯。

對建筑形態的改造出現問題，就會造成創業企業氛圍營造方面出現瑕疵。比如有些老廠區的建筑內部和外部損毀嚴重，如何提供創意性的修復解決方案？這個問題并不是一個簡單的技術工作，而是涉及到技術和文化的雙重考量。

2、道路修復與游線設計之間的銜接細節

老廠區的道路往往是根據職工的上下班路線來設計的，滿足的是職工日常工作的需求。而作為一個旅游景點，其游線設計必須從游客體驗角度和景區管理角度來考量。有些老廠區的道路甚至已經損毀嚴重，一方面需要修復原有道路，另一方面還要重新開辟新的游線來滿足其作為旅游景點的功能。

將過去較為單一的工廠線路設計變成更符合游客體驗需求的景區游線設計，這其中，不僅僅是游線結構要優化升級，游線本身的品質感也要強化。在設計改造過程中，游線不僅僅是承擔游客疏散的功能，還要承擔優化游客體驗的功能，所以，老工廠的游線改造比普通景區的游線設計要相對復雜一些，既需要照顧老工廠的風貌保護，也需要注重新時代的旅游體驗訴求。

大多數舊廠區都曾經是城市的工業中心，這是典型的單一中心模式。而改造成文創中心之后，會成為新的辦公中心、商業中心和文化中心。是一個典型的多中心疊加模式。單一中心模式的盈利渠道主要靠工業，而多中心模式的盈利渠道則是多元化的。多中心疊加的產品模式也是較為復雜的，是多類型產品在同一個區域的聚集。這就要求規劃運營團隊必須具備多種產品體系的復合構建能力。

目前國內的規劃運營團隊大多數都比較單向化，要么是純粹的商業地產規劃運營團隊，要么是純粹的旅游項目規劃運營團隊，要么是純粹的文化項目規劃運營團隊。所以，未來如何進行多技術類型團隊的培養將是考驗項目成敗的關鍵。

4、資本長期沉淀與精準退出的制度細節

舊廠區改造有個很大的問題，就是投入較大，周期較長，這對于資本來說，是具有風險的。所以，在舊廠區改造過程中，地方政府是起到主導作用的，但是，市場化運作也是大勢所趨。目前來看，社會資本對舊廠區改造的芥蒂主要體現在土地和建筑權屬關系復雜、舊廠區老工人安置問題復雜、缺乏較為系統的頂層政策法規支持等方面。

雖然一些地方政府已經出臺了行動計劃，但是具體實施過程中，可能還會遇到很多阻力，比如，舊廠房土地及房屋的征收補償就是一個很糾結的事情。在這些問題解決之前，社會資本是不敢輕易進入的。尤其是在當下房價飆升的一二線城市，動遷成本正在不斷攀升，這給舊廠房改造也形成了一定障礙。針對這樣的形勢，地方政府可以成立城市更新基金，對參與舊廠房改造的企業進行扶持。

5、老廠區與城市新交通之間的互動細節

伴隨著城市產業更新，城市的交通系統也會加速更新。老廠區周邊的交通體系改造與老廠區本身的改造是需要進行有效銜接的。如果說，傳統的老廠區是一個較為封閉的工業社區的話，那么，在變身文創園區之后，就變成了一個高度開放、高度透明、高度藝術化的文化社區。其對周邊交通體系的依賴度也大大增強，在某種意義上，周邊交通體系的人流數量、人流質量直接決定著新興文創園區的成敗。

6、老廠區和新企業的融合細節

 老廠區改造完成之后，可以通過各種優惠政策吸引企業和人才入駐。但是，這是老一套的做法。企業和人才如果僅僅奔著優惠政策而來，有一天也會因為優惠政策的消失而離開，關鍵是，一味地優惠政策是不符合商業規律的。因此，如何為入駐企業和人才提供線上社區服務平臺、金融服務平臺、線下社區服務平臺才是更應該提前思考的問題。 

在國內的很多地方，一些土地權屬人想要改造舊廠房，進行產業升級，但是，并沒有進行改造升級的主動權，因為改變使用功能是需要經過政府批準的。顯然，制度方面的更新滯后直接影響到了城市更新滯后。

并不是城市內部的土地權屬人和市場主體缺乏業態轉型升級的想法，而是制度方面還存在一定的制約。這方面，地方政府需要積極進行地方性的政策創新，才能適應城市更新的需要。

8、單個項目推進與整個片區更新的統籌細節

在傳統的城市更新過程中，地方政府是主要的資金投入者，這種做法的缺陷在于資金往往會大筆注入到單個項目中，如果這一個項目在推進中遇到問題，就會使得大量資金沉淀下來，資金回收遙遙無期。而一個項目的失敗又影響到了整體計劃的推進，從而使得整個片區的城市更新陷入困境。

解決這個矛盾的辦法是采取PPP模式，PPP模式能夠幫助地方政府從單個項目的困局中解脫出來，把單個項目的投資運營交給市場主體去做，政府通過較少的引導資金參與到每個項目的統籌中，形成片區城市更新的頂層設計者。這樣一來，政府和企業就發揮了各自的優勢，同時，也實現了利益共享。

舊工廠所在地往往是城市的中心地段，可以說是寸土寸金，因此，在舊工廠改造的過程中，必須以文化創意為核心，打造出強大的旅游吸引力，這樣才能對得起寸土寸金的地位，否則，僅僅是打造成一個單一的辦公地點，或者是單一的創客集聚地，如果不能夠形成較高的土地利用坪效，也是不行的。而且，文化創意的價值不僅僅是提升旅游的人氣、財氣，還能夠進一步強化寸土寸金的地位，使得舊工廠變成城市的文化創意中心。

只是，在打造的過程中，會面臨廠房空間和文化創意空間的矛盾，廠房空間本身的規模都比較大，在功能上具有多元化的組合可能，這種空間組合可能如何與文化創意的產品體系之間進行嫁接是一個非常重要的問題。嫁接不好，就會形成建筑空間的浪費和產品主題表現的扭曲，嫁接好了，原有建筑與文化創意產品之間就會相得益彰。

舊廠房的建筑空間比較豐富，規模也較大，因此，單純的創客和單純的游客都不足以支撐起舊工廠的業態，最好的辦法是把舊工廠改造成一個集辦公社區、商業社群、文化社區于一體的復合型城市地標，這樣既能夠最大化利用物業空間和周邊基礎設施，也能夠產生更高的經濟效益，同時，還能形成文、商、旅業態之間的相互外溢效應。

但是，在具體規劃設計過程中，彼此之間既要相互交織又要相互減少打擾。這就要求在動線上做出一定的協調，辦公動線、商業動線、旅游動線之間要做好合理統籌，這樣才能解決好創客生產和游客消費之間的矛盾。

舊工廠在進行文創化改造之后，都會有一個業態培育期，因為它本身具有商業地產的屬性，商業地產都需要經過三年以上的業態培育，這個過程中，肯定會有相當一部分業態在經營過程中被淘汰掉，而那些與消費者需求更契合的業態也將會不斷補充進來。

業態的更新迭代相對來說是比較快的。而與此矛盾的是，文化定位的調整空間相對較小，文化定位確定了，一般較少改變，即使有調整，也只是微調，或者在某個特定時代背景下進行階段性的調整。

所以，文化屬性是慢調的狀態，而業態屬性是快調的狀態。二者之間如何平衡，也是決定項目成敗的一個重要問題。這就要求每次業態調整都要圍繞著文化定位的主軸展開，不能為了暫時的商業利益而影響整體文化品牌，要建立起“文化+商業”的雙重考核標準，來篩選新業態。對于那些具有強烈文化品牌價值的業態，即使暫時盈利少，也要給予一定的補貼。