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2013年，萬科開始了互聯網時代的轉型之路，由“住宅地產商”轉為“城市配套服務商”，分為住宅地產、產業地產、消費地產三大板塊構成一個完整的生態系統。這三大板塊并不割裂而是互相協同。

萬科在其2016年的財報中，就旗幟鮮明的亮出了戰略觀點：“軌道＋物業”開發模式，是我們首先應該想到的努力方向。位于上海徐涇板塊的TOD地鐵上蓋項目“天空之城”便是基于此戰略的落地。

城市發展的根本是“以人為本”

去年發布的《上海市城市總體規劃（2016-2040）草案》的副標題是“邁向卓越的全球城市”。全球城市“被看作是城市發展的高級階段和國際化的高端形態，目前國際上形成一定共識的“全球城市”只有4個：紐約、倫敦、巴黎和東京。

我們先來看一下這些國家的規劃和目標。2030年，紐約要建設成為“更偉大更綠色的城市”（Greater and Greener New York）；倫敦要成為宜居型世界城市和一座更具吸引力、設計更精致的綠色城市。東京2030年的規劃主題是“我的東京城（My Town Tokyo）”，目標是創造并保持舒適的生活環境和促進城市結構的再組織，保持工作場所和家庭之間的平衡，以建成一個多中心的城市等。

我們可以找到一些共同點，未來城市一定是到“人”這個元素，以人為核心，以全新的尺度和場景構筑完成的城市體系。未來的生活場景一定是更為開放、生態、便捷、舒適、有情感、有溫度的。

TOD是什么？

在不斷城鎮化的進程中，交通擁擠、通勤時間成本高、潮汐城等問題是大城市的普遍現象。如何協調城市用地規劃和城市交通規則是每個大城市都亟需解決和研究的問題。

“TOD”(transit-oriented development)是一個建筑方面的術語，最早由美國美國建筑師Peter Calthorpe 在《下一代美國大都市地區：生態、社區和美國之夢》書中提出，即以公共交通為導向的城市規劃手法來解決當時以小汽車為導向的城市蔓延問題，提倡在半徑約為400m，以公共交通車站和中心商業區為核心的土地混合利用社區。

從廣義上來說TOD是以任何交通設施建設為主導的城市開發活動。從狹義上講是開發及加強軌道交通站附近居住用地。

萬科在全國布局TOD

據報道，中國到2020年地鐵總里程將達6100公里，中國將全面迎來地鐵時代，僅上海地鐵就突破了567公里。地鐵上蓋物業項目具有城市級的意義。

隨著今年深鐵入股萬科，進一步顯示和軌道交通配合是未來萬科的發展策略，萬科決心做未來地鐵上蓋物業的標桿企業。

之后，萬科在深圳、合肥、杭州、長春、上海等國內多個城市和地鐵合作，打造自己的TOD項目。

據《上海地鐵2015-2020年建設計劃》，到了2020年，上海將形成18條地鐵線，500余座車站。由萬科與申通地鐵（上海地鐵）共同打造的地鐵上蓋綜合體項目是上海首個TOD項目，意義重大，它或是上海未來的居住樣本。天空之城作為萬科全新產品系‘城市共同體’的首部作品，其很多理念還是比較先進的。

吸收東京TOD項目精華

萬科在上海做這個項目的時候，借鑒了其他全球城市的成功經驗。比如，東京的「二子玉川 RISE」項目。這是東京在城市近郊圍繞地鐵站點開發的典型案例。可以說它是一個復合之城，基于"從城市到自然"的開發理念, 項目著重設施的方便性和舒適性。

1期主要在靠近車站的地塊設置了由商業設施和寫字樓構成的復合設施,在附近地塊開發了超高層高級公寓。2期開發了商業、電影院、健身俱樂部、屋頂生態植物園等。

2016年在“日本人最想住的街區”里，二子玉川排入前十。只需一部地鐵，就可以從東京市中心來到這里，有公園綠地、有河川、有著名的蔦屋、有大型百貨、是一個融合大自然與都市景觀的漂亮市鎮。

天空之城做TOD的基礎

萬科的天空之城和二子玉川有相似之處，它位于年底即將通車的17號線的徐盈路站附近。三期的住宅辦公以及購物中心就直接位于地鐵停車場上蓋，距虹橋火車站3站、國家會展中心2站，到市中心的靜安寺站也就十余站。

天空之城位于虹橋商務區的西面，也是青浦區借大虹橋發展契機，著力打造的區域。整個地塊總建筑面積53.88萬平，其中規劃住宅約35.4萬平，商業約9.9萬平，辦公約8.8萬平。然而僅有這些只能說萬科打造的是一個城中城，之所以稱這是一個TOD模式開發的項目，在于它不僅是處于地鐵上蓋，還承載了地鐵車輛段的功能，包括地鐵站，地鐵的停車庫、試車線和維修車間。整個開發周期約5年，地鐵、項目交叉施工。

萬科統一開發的一座城

整片地塊由萬科和上海地鐵股權合作，由萬科操盤。區域里所有的購物中心、寫字樓、住宅、公園和學校等等，統一交給萬科開發。交給一個開發商開發，可以最大限度上達到規劃設計的一致性以及街道尺度的合理完整性。

據悉，住宅部分將是“翡翠公園同系”智慧社區最新升級，而徐涇萬科廣場，將是萬科繼七寶廣場之后布局的又一大型購物廣場。

開放式的社區是一種趨勢，旨在回歸城市生活，提倡家庭取向的鄰里關系，提升街區活力。

紐約高線公園帶來的思路

紐約的高線公園（High Line Park），是由一條廢棄多年的貨運鐵路改成的公園。他的最大的特色是，他是一條約2.5公里的長條形而非傳統意義上的塊形。在滿是高樓和公寓的城市中，天線公園設置了很多出入口讓市民和游客隨意進出。公園貫通數個街區，通勤客可以不用考慮交通的壓力，減少出行時間。而公園隨處可見的長椅、草坪也是讓每一個進入的游人找到繁忙城市中的休閑時光。這個公園帶動了周邊的社區，使其成為紐約最具有活力的區域。

萬科的“垂直城市”

萬科的“天空之城”借鑒了“高線公園”的設計理念，從地鐵站到住宅組團間，利用項目本身的基地高差，打造了一條“空中步道”。設計豐富的立體交通系統，形成多層次的回家動線。我們來看規劃總圖，車行道、步行道、慢跑道、自行車道等多種道路都有規劃，這些道路高低錯落地通往購物中心、住宅組團、地鐵站、停車場等等，形成一個垂直的空間。

據說“天空之城”在做規劃的時候有一個原則，哪怕是離地鐵站最遠的那幢住宅樓，也不能超過 800 米。 因為萬科對步行尺度及空間的研究結果是，500 米以內是相對舒適的步行距離，800 米則是「舒適距離」的極限。

空中步道

為了達到800米這個“舒適距離”的極限，每個住宅組團到地鐵站的道路都盡量走直線。比如如紐約高線公園一樣的那條“空中步道”，就是一條對角直線，從住宅組團到購物中心的地鐵站臺，以此達到最短直線距離。

步道會種滿綠植以及打造一些公共設施。業主每天經過這條步道去地鐵站，會經過咖啡館、小廣場、商業街等等，一路遇見不同的場景，幾百米的步行距離，變得有趣味，心理距離也同時縮短。

這條“空中步道”后期會和購物中心連接，為購物中心引流。非業主也可以在這里散步休憩，但卻進入不了住宅組團。開放而又保留私密的社區空間是未來的趨勢。

4、現代時尚有氣質的銷售中心

天空之城的銷售中心設計風格時尚大氣又不失雅致奢華。主門頭、雕塑群、一滴水和一棵樹的內庭，令人印象深刻。

首先，是這個大尺度的門頭，長達30米，中間跨度大于7米，現代大氣，燈帶巧妙的藏在里面，頗有“城門”的氣勢。

主體空間采用序列感的矮墻、陣列的樹陣以及端景的雕塑，高低錯落，視覺層次豐富。

內庭水院被建筑和長廊圍合，水中生長出一棵樹，空中掉落下一滴水在水面濺起水珠。這組“一滴水和一棵樹”的景觀被視為天空之城的源頭。

這塊區域現在是售樓處的主要入口，遠期是幼兒園以及住宅的人行入口。高大的挑檐，黑石英景墻以及紅楓圍合的中庭，靜穆安寧，希望營造的是一個從喧鬧的城市回家的過渡。

整個空間有很多這樣的雕塑，頗有趣味，體現的是藝術觀念和生活方式互相包容。

走進售樓處，在舒適的咖啡廳區域，也有一處鹿的雕塑，抬頭望天。整體空間以木飾面為主，營造一份置身于森林的恬靜感。

洽談區高聳的豎線木線條和書架。

木質的空間，低調而奢華，讓人瞬間感到平靜。

一期住宅的外立面已露出，采用了倫敦海德公園壹號的大面積玻璃幕墻結合金屬線條的設計，風潮非凡。一期的房型以89－120平為主，主攻剛需以及首改的人群。

《上海2040》有一段話我很喜歡。它寫道：我們希望，未來的上海，建筑是可以閱讀的，街道是可以漫步的，公園是可以品味的，天際是可以眺望的，上海的城市表情是大氣而謙和、優雅而溫馨、令人愉悅的。我們希望，未來的上海，跑步的人可以有地方跑，在家附近就有一片綠肺，跑累了坐在草地上看看鳥兒發發呆就可以徹底地放松下來。讓愛看戲的人有戲看，不需要去大劇院，在更多街區里的小劇場中，觀眾就可以自由地討論、甚至即興客串一把。讓孩子們在社區里就可以安心地玩耍嬉鬧，不需要擔心被疾馳而過的車輛撞到，因為不存在任何消極空間和死角，大家相互注視、相互關懷、相互守望。

萬科的天空之城或正是上海未來的居住樣本？我們拭目以待。